Les questions les plus fréquentes des locataires

En tant que locataire, le droit à l’usage et à la jouissance paisible signifie que vous avez le droit de vivre paisiblement dans votre logement sans ingérence excessive de la part de votre propriétaire ou d’autres locataires. 

Les plaintes liées au bruit sont parmi les problèmes de jouissance paisible les plus courants. Certaines situations sont claires : si votre voisin du dessus fait toujours jouer de la musique forte à 2 h du matin, organise des fêtes bruyantes chaque fin de semaine, ou si son chien aboie constamment et fort, cela nuit à votre droit à la jouissance paisible.

La fumée est une autre grande source de conflit. Si de la fumée entre dans votre logement depuis l’espace d’un voisin, cela peut porter atteinte à votre droit de profiter de votre logement — surtout si on vous a dit qu’aucun locataire n’avait le droit de fumer dans son logement ou dans l’immeuble. 

Les problèmes de climatisation reviennent aussi souvent. Si votre propriétaire refuse de réparer un climatiseur brisé pendant une vague de chaleur ou interdit les climatiseurs de fenêtre malgré une chaleur insupportable, cela nuit à votre capacité de profiter de votre logement avec un confort de base. 

La fréquence est un facteur clé

Les conflits liés à la jouissance paisible doivent aller au-delà des irritants occasionnels (comme une seule fête bruyante) ou des réalités inévitables de la vie dans un immeuble à logements multiples (comme des files constantes pour utiliser les machines à laver). Si les problèmes sont continus et nuisent objectivement à votre capacité de vivre paisiblement et en sécurité, vous avez alors de solides motifs de soutenir qu’il est porté atteinte à votre droit à la jouissance paisible.

Mesures que vous pouvez prendre

Pour régler cela, commencez par documenter le problème et essayez de le résoudre directement. Par exemple, tenez un registre des moments où le bruit se produit, de sa durée et du type de bruit. Cela crée une trace de preuve si vous devez faire avancer la situation plus tard. 

S’il s’agit d’un problème avec un voisin, essayez d’abord de lui parler calmement ou de laisser une note sous sa porte. Parfois, les gens ne se rendent pas compte du bruit qu’ils font. Voici un guide utile pour gérer ce type de conversation, qui peut être difficile à entamer et à gérer.

Si cela ne fonctionne pas, signalez votre préoccupation à votre propriétaire par écrit. Demandez-lui d’intervenir. Il a la responsabilité de faire respecter la jouissance paisible pour tous les locataires. Gardez une trace de toutes vos communications au cas où vous auriez à vous y référer plus tard.

Selon la loi de la C.-B., la Residential Tenancy Act, les propriétaires sont responsables de l’entretien des systèmes de plomberie — donc, à moins que le problème ait été causé par quelque chose que vous avez fait (comme une mauvaise utilisation d’un appareil ou d’un accessoire), la facture de réparation n’est pas votre responsabilité. L’usure normale est toujours à la charge du propriétaire. 

Un propriétaire ne peut pas vous expulser simplement parce que vous refusez de payer une facture de réparation. Il ne peut certainement pas essayer d’utiliser la procédure accélérée d’éviction de 10 jours pour cela — elle est réservée au loyer impayé. Il pourrait éventuellement donner un avis d’un mois en affirmant que vous avez causé des dommages, mais cela devrait être prouvé, et vous auriez le droit de le contester. Si votre propriétaire donne un avis d'éviction après que vous avez contesté, cela pourrait constituer des représailles illégales — et un tel comportement joue contre le propriétaire si l’affaire est portée devant la Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement).

L’essentiel est de répondre par écrit (un courriel convient), en indiquant clairement que vous contestez votre responsabilité à l’égard de la facture et que vous savez que les locataires ont le droit de contester des frais de réparation sans faire face à une éviction. Conservez une trace de toutes les communications. Si le propriétaire va plus loin avec un avis d'éviction officiel, agissez vite — selon le type d’avis, vous pourriez avoir aussi peu que cinq jours pour demander un règlement des différends auprès de la Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement).

Pour en savoir plus, consultez notre guide détaillé sur la façon de gérer un différend concernant une réparation.

Votre propriétaire ne peut pas simplement se présenter quand bon lui semble. La loi de la C.-B. établit des règles claires sur le moment et la façon dont les propriétaires peuvent entrer dans votre logement locatif. 

• Préavis. En général, votre propriétaire doit vous donner un avis écrit que vous recevez au moins 24 heures d’avance. L’avis doit inclure la date, l’heure (ou la plage horaire) et la raison de l’entrée. 

• Heures permises. L’entrée est seulement permise entre 8 h et 21 h. 

• Raison. Les propriétaires doivent avoir une raison valable, comme faire des réparations, faire visiter le logement à de futurs locataires ou acheteurs, ou gérer une urgence. 

Une inspection de routine de l’état du logement peut compter comme une raison valable. Mais, en général, une telle inspection ne peut pas avoir lieu plus d’une fois par mois. Et elle doit être raisonnable. Par exemple, vérifier la plomberie chaque mois au même endroit peut ne pas être raisonnable. Cette FAQ donne plus d’information sur ce qu’un propriétaire peut et ne peut pas faire pendant une inspection.

Mesures que vous pouvez prendre

Si votre propriétaire enfreint ces règles, voici des mesures à envisager. 

1. Envoyez un message écrit par courriel ou par texto. Rappelez-lui les exigences de la Residential Tenancy Act (Loi sur la location à usage d'habitation) : un avis écrit de 24 heures, l’entrée seulement entre 8 h et 21 h, et des inspections limitées à une fois par mois. Soyez poli, mais ferme.

2. Conservez des preuves chaque fois que votre propriétaire entre ou tente d’entrer. Gardez tous les avis écrits, prenez des photos de toute note laissée à votre porte et notez les dates et les heures des visites non annoncées. Cette documentation devient essentielle si vous devez déposer une plainte auprès du Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) ou prouver du harcèlement.

« Nous avons signé un bail d’un an qui allait bientôt devenir de mois en mois. Le propriétaire m’a dit que cela voulait dire que le bail devait être “mis à jour”, avec des changements à la façon et au moment où je paie le loyer, de nouvelles règles concernant mon casier d’entreposage, et des limites sur le nombre d’invités que je peux avoir en même temps. Quelque chose me dérangeait. En discutant avec d’autres locataires, ils m’ont dit que le propriétaire avait essayé d’apporter ces changements avec eux aussi. J’ai appris que, simplement parce que mon bail devenait de mois en mois, cela ne voulait pas dire qu’il fallait le renégocier. »

– Felipe, Vancouver, C.-B.

Votre propriétaire ne peut pas simplement changer les règles en plein milieu de votre location quand ça lui chante. Une fois que vous avez conclu un contrat de location, vous et votre propriétaire êtes tous les deux liés par ses conditions. Votre propriétaire aurait besoin de votre accord écrit pour changer des éléments couverts par le contrat. Si vous n’acceptez pas les changements proposés, votre propriétaire ne peut pas les imposer. 

Examinons la situation de Felipe. En général, à la fin d’un bail d’un an, une location devient une location de mois en mois selon les mêmes conditions que le bail (sauf que le locataire peut alors donner seulement un préavis d’un mois s’il prévoit partir). Toutes les conditions du bail continuent de s’appliquer, par exemple celles concernant le casier d’entreposage de Felipe et le nombre d’invités. Le propriétaire de Felipe peut proposer des changements. Mais Felipe n’est pas obligé de les accepter. 

Voici ce que vous devriez savoir sur certaines situations précises :

• Loyer. Un propriétaire peut augmenter votre loyer une fois par année d’un montant fixé d’avance par le gouvernement. Il peut le faire que vous ayez un bail ou que vous louiez de mois en mois. Mais vous devez recevoir un préavis d’au moins trois mois pour une augmentation de loyer, et le propriétaire doit utiliser un formulaire précis.

• Frais de stationnement ou d’entreposage. Si votre bail comprend le stationnement ou l’entreposage, votre propriétaire ne peut pas commencer à vous les facturer après la fin du bail, quand celui-ci devient une location de mois en mois. 

• Politiques sur les animaux de compagnie. Votre propriétaire ne peut pas soudainement vous dire de vous débarrasser de votre chat au milieu d’une location. Si votre contrat permet les animaux de compagnie, vous pouvez continuer à en avoir quand un bail à durée déterminée devient une location de mois en mois. Si le contrat ne dit rien au sujet des animaux de compagnie, alors vous pouvez en avoir. Les propriétaires ne peuvent pas contourner cette règle en prétendant mettre en place de nouvelles règles « pour tout l’immeuble ». Peu importe ce que disent les contrats des autres locataires, si un contrat de location n’interdit pas à un locataire d’avoir des animaux de compagnie, il peut en avoir. Plus d’information à ce sujet ici.

• Règles concernant les visiteurs. Votre propriétaire peut établir des règles raisonnables au sujet des invités et des visiteurs. Mais les restrictions extrêmes (comme interdire complètement les visiteurs qui passent la nuit) ne sont pas permises. Tout changement aux politiques sur les visiteurs devrait être communiqué par écrit avant d’entrer en vigueur. Et votre propriétaire ne peut pas vous dire de ne pas recevoir d’invités — plus d’information à ce sujet ici. (À noter que les locataires dans un logement avec services de soutien n’ont pas le droit, en vertu de la Residential Tenancy Act , de recevoir des invités.)

• Modes de paiement du loyer. Si votre propriétaire veut changer la façon dont vous payez votre loyer (par exemple, en exigeant des virements bancaires automatiques au lieu de chèques), il peut proposer ce changement, mais vous n’êtes pas obligé de l’accepter.

• Facturation des services publics. Certains propriétaires peuvent vouloir transférer aux locataires le coût des services publics — par exemple, en vous demandant de payer l’électricité directement au lieu de l’avoir incluse dans le loyer. Encore une fois, le propriétaire devrait vous demander la permission de faire cela. Sinon, les conditions précédentes restent en place. 

• Accès à l’immeuble et règles sur les aires communes. Si votre propriétaire veut instaurer de nouvelles règles au sujet des heures d’accès au stationnement, de l’accès à la buanderie ou des restrictions sur l’utilisation des espaces communs de l’immeuble, ces changements doivent être communiqués par écrit. Bien que des changements raisonnables aux règles générales de l’immeuble soient habituellement permis (par exemple, une interdiction de musique forte après une certaine heure), les changements qui limitent de façon importante votre utilisation des services ou installations inclus peuvent exiger votre consentement ou un avis écrit de 30 jours sur le formulaire approprié, ainsi qu’une réduction de loyer équivalente à la perte de valeur du service.

Si votre propriétaire propose de nouvelles conditions qui changent le contrat de location et que cela ne vous convient pas, pensez à lui envoyer un message écrit expliquant votre position. Si votre propriétaire essaie de vous évincer parce que vous refusez d’accepter ces conditions, cela serait probablement considéré comme une éviction illégale. (Consultez notre page sur les évictions pour connaître les prochaines étapes à suivre.)

Un logement illégal est un logement locatif qui ne respecte pas les codes du bâtiment, de prévention des incendies ou de sécurité de la C.-B., ou qui n’a jamais été correctement autorisé ou approuvé par la municipalité. Les situations courantes comprennent un sous-sol ou un garage converti sans permis, des logements qui n’ont pas de sorties adéquates ou de ventilation appropriée, des situations où il y a plus d’occupants dans le logement que ce qui est habituellement permis par les règlements municipaux, et des logements dans des immeubles où un seul logement est légalement permis. 

Vos droits lorsque vous habitez dans un logement illégal

En vertu de la Residential Tenancy Act (Loi sur la location à usage d'habitation), vous avez quand même droit à toutes les protections habituelles qui s’appliquent aux locations légales (comme un logement habitable, la jouissance paisible de votre logement, etc.), peu importe le statut du logement. Si vous soupçonnez que vous habitez dans un logement illégal, vous avez des options. 

• Si le logement est habitable et que vous n’avez pas d’autres problèmes avec votre location, vous n’êtes pas obligé de signaler le statut du logement à la municipalité. 

• Si le logement a des problèmes et que votre propriétaire fait peu ou rien pour les régler, au lieu de signaler le logement illégal, vous pourriez déposer une réclamation auprès du Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) pour obliger votre propriétaire à agir ou à vous indemniser. En savoir plus sur ce processus ici. 

• Sinon, s’il y a de sérieuses préoccupations de sécurité, comme des sorties d’incendie bloquées, une très mauvaise ventilation ou d’autres conditions dangereuses, vous pouvez signaler le logement illégal au service d’inspection des bâtiments de votre municipalité ou à votre autorité sanitaire locale, afin qu’ils puissent ordonner à votre propriétaire d’apporter les améliorations nécessaires. 

Soupesez les avantages et les inconvénients

Avant de signaler un logement illégal — ou de déposer une réclamation auprès du Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) — réfléchissez aux conséquences et ayez un plan de rechange. Signaler un logement illégal pourrait entraîner des mesures d’application qui obligent le propriétaire à faire des rénovations coûteuses. Cela pourrait faire en sorte que vous perdiez le logement temporairement ou de façon permanente, puisqu’un propriétaire peut demander de mettre fin à une location pour faire des rénovations. (Le propriétaire doit suivre des règles strictes ici.)

Un propriétaire peut aussi donner un avis d’un mois pour mettre fin à la location pour motif valable si une administration locale, comme une municipalité, rend une ordonnance exigeant que le logement soit vacant. Par exemple, un chef des pompiers pourrait ordonner qu’un immeuble ne peut pas être occupé en raison d’un risque d’incendie extrême.

Sinon, si vous déposez une réclamation auprès du Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement), vous pouvez viser des problèmes précis du logement, plutôt que de faire venir un inspecteur en bâtiment qui pourrait exiger de nombreuses améliorations. 

À moins qu’il n’y ait une ordonnance municipale obligeant le propriétaire à rendre le logement vacant, un propriétaire ne peut pas simplement vous évincer parce que vous avez signalé des problèmes de santé et de sécurité. Cependant, si vous signalez ces problèmes à votre municipalité et qu’elle exige du propriétaire qu’il rende le logement vacant, il s’agirait alors d’une éviction légale. Et devoir composer avec un avis d'éviction ou devoir déménager peut être très difficile.

D’un autre côté, si vous gardez le silence et qu’il arrive quelque chose (comme un incendie), vous et d’autres personnes pourriez courir un risque sérieux. Communiquer avec un organisme communautaire comme TRAC peut vous aider à discuter de ces questions et à déterminer la meilleure façon d’aller de l’avant. 

En C.-B., les propriétaires peuvent demander une augmentation de loyer au-dessus du plafond annuel pour récupérer les coûts de grosses améliorations en immobilisations apportées à l’immeuble. Mais les augmentations présentées comme étant pour des « dépenses en immobilisations » ne sont pas toutes légitimes. En vertu de la Residential Tenancy Act (Loi sur la location à usage d'habitation), une dépense en immobilisations est une amélioration importante et durable qui ajoute de la valeur à l’immeuble, prolonge sa durée de vie ou réduit les coûts d’exploitation — pensez au remplacement du toit, à l’installation d’un nouveau système CVCA ou à des réparations structurelles majeures. Malheureusement, certains propriétaires essaient parfois d’utiliser cette règle pour justifier des augmentations liées à l’entretien courant — comme peinturer les murs, remplacer un tapis usé ou réparer une plomberie brisée. Ce sont des coûts d’exploitation normaux qui devraient être couverts par le loyer régulier, et non refilés aux locataires. 

L’essentiel est de comprendre la différence : les améliorations en immobilisations profitent à l’immeuble pendant des années, tandis que l’entretien sert à réparer ce qui est brisé ou usé. Les propriétaires ne peuvent pas utiliser les demandes liées aux dépenses en immobilisations comme échappatoire pour vous facturer davantage. Vous avez le droit de vous y opposer si quelque chose ne semble pas logique. Si votre propriétaire invoque une augmentation de loyer pour dépenses en immobilisations, mais que vous soupçonnez que les travaux ne sont en réalité que de l’entretien courant, vous avez le droit de la contester. 

Mesures que vous pouvez prendre

Malheureusement, contester officiellement cette situation auprès de la Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) peut être un processus très difficile et long. Il vaudrait peut-être mieux essayer de régler la situation directement avec votre propriétaire. Voici quelques idées :

• Si votre logement se trouve dans un grand immeuble, pensez à demander aux autres locataires s’ils sont sur le point de recevoir des augmentations de loyer semblables. Une plainte venant d’un groupe de locataires a plus de poids qu’une plainte d’une seule personne. 

• Demandez au propriétaire des documents détaillés sur les travaux effectués, leur coût et la façon dont ils sont considérés comme des dépenses en immobilisations en vertu du Residential Tenancy Regulation. Pendant combien de temps ces améliorations profiteront-elles à l’immeuble? 

• Obtenez des copies des factures ou des soumissions si possible, et prenez des photos ou des vidéos des travaux si vous le pouvez. 

• Comparez les coûts réclamés aux prix du marché — vous pouvez rechercher les prix habituels pour des travaux semblables dans votre région.

Une fois que vous aurez plus d’information et d’appui, vous pourrez préparer une lettre écrite à votre propriétaire pour expliquer vos préoccupations. Il est bon d’y inclure des faits, des montants en dollars et d’autres renseignements utiles pour appuyer votre position. Vous pouvez demander l’aide d’un voisin, d’un ami ou d’un membre de votre famille. Ou vous pouvez demander de l’aide à notre robot conversationnel Beagle+. Donnez au propriétaire une date limite pour répondre. Tenez bon!

Une surveillance constante peut sembler envahissante, et certains propriétaires s’en servent pour cibler injustement certains locataires. Cela dit, les propriétaires peuvent installer des caméras de sécurité dans les aires communes comme les couloirs, les halls d’entrée, les stationnements et les entrées de l’immeuble — mais il y a des règles de protection de la vie privée qu’ils doivent respecter.

Les propriétaires peuvent avoir des raisons légitimes d’utiliser la surveillance à des fins de sécurité : décourager les introductions par effraction, surveiller qui entre dans l’immeuble et prévenir le vandalisme. Cependant, les caméras ne peuvent pas porter atteinte à votre vie privée. Les caméras dans les couloirs et aux entrées de l’immeuble sont généralement permises, mais elles ne peuvent pas être orientées vers la porte ou les fenêtres de votre logement de manière à capter ce qui se passe à l’intérieur de votre domicile. Les caméras ne devraient jamais se trouver dans des espaces privés comme les salles de bain, à l’intérieur des logements, ni être placées de façon à capter des activités intimes ou privées. Les propriétaires devraient aussi informer les locataires qu’un système de surveillance est en place. Voici plus d’information sur les règles entourant l’utilisation des caméras.

Si les caméras de sécurité dans votre immeuble vous préoccupent, vous avez le droit de poser des questions et de vous y opposer si quelque chose semble envahissant. Demandez à votre propriétaire par écrit où se trouvent les caméras, ce qu’elles enregistrent (vidéo seulement ou audio aussi — l’enregistrement audio est soumis à des règles plus strictes), combien de temps les images sont conservées et qui y a accès. Vous pouvez aussi déposer une demande officielle auprès de la Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) si l’emplacement des caméras fait partie d’un problème plus large de harcèlement ou d’atteinte à votre jouissance paisible. 

La différence entre un invité et un occupant a une importance juridique en C.-B. Elle détermine si une personne a droit aux protections accordées aux locataires et si un propriétaire peut augmenter le loyer ou procéder à une éviction. 

Un invité est généralement une personne qui reste temporairement — par exemple, un ami qui vient pour la fin de semaine, un membre de la famille qui reste quelques semaines, ou un partenaire qui passe les fins de semaine chez vous. Un occupant, par contre, est une personne qui habite dans le logement de façon permanente ou semi-permanente, qui partage les frais de subsistance et qui considère ce logement comme sa résidence principale. 

Il n’y a pas de nombre magique de jours qui fait automatiquement d’une personne un occupant; il faut plutôt examiner l’ensemble de la situation :

• Depuis combien de temps la personne habite là (en général, plusieurs mois ou plus indiquent davantage une occupation qu’une visite).

• Si elle a un autre domicile qu’elle utilise comme résidence principale.

• Si elle contribue au loyer ou aux services publics.

• Si elle a ses propres clés.

• Si elle y garde des effets personnels.

• Si son courrier est livré à cette adresse.

• Si la personne considère cet endroit comme son chez-soi. 

Si un occupant ou un locataire non déclaré habite dans votre logement, votre propriétaire ne peut généralement pas augmenter le loyer ni procéder à une éviction uniquement en raison de la présence de cette personne — à moins qu’une clause de votre contrat de location lui permette d’augmenter votre loyer lorsqu’il y a des occupants additionnels. Ce genre de clause est généralement permis, mais avec certaines restrictions — par exemple, elle ne doit pas être très injuste, et elle ne peut pas servir à augmenter le loyer parce qu’il y a un occupant additionnel mineur, ou parce qu’un occupant mineur est devenu adulte. 

Votre contrat de location peut contenir des limites d’occupation ou des règles concernant les occupants additionnels. Si une personne habite là en contravention de ces conditions (par exemple, si votre contrat dit que seulement deux personnes peuvent habiter dans le logement, mais que trois y vivent maintenant), votre propriétaire peut dire que vous avez enfreint le contrat et entamer une procédure d’éviction si cette clause est une « clause essentielle » du contrat.

Si vous avez une bonne relation avec votre propriétaire, vous pourriez envisager d’être transparent au sujet des personnes qui habitent dans votre logement et de la durée de leur séjour. Mais d’abord, relisez votre contrat de location pour bien comprendre les conditions concernant l’occupation.