Les questions les plus fréquentes des locataires

En tant que locataire, le droit à l’usage et à la jouissance paisible signifie que vous avez le droit de vivre paisiblement chez vous, sans ingérence excessive de votre propriétaire ou d’autres locataires. 

Les plaintes liées au bruit comptent parmi les problèmes de jouissance paisible les plus courants. Certaines situations sont évidentes : si votre voisin du dessus écoute toujours de la musique forte à 2 h du matin, organise des fêtes bruyantes chaque fin de semaine ou si son chien aboie constamment et fort, cela nuit à votre droit à la jouissance paisible.

Le tabagisme est une autre source importante de conflits. Si de la fumée provenant de l’espace d’un voisin s’infiltre dans votre logement, cela peut porter atteinte à votre droit de profiter de votre domicile — surtout si on vous a dit qu’aucun locataire n’avait le droit de fumer dans son logement ou dans l’immeuble. 

Les problèmes de climatisation reviennent aussi souvent. Si votre propriétaire refuse de réparer un climatiseur brisé pendant une vague de chaleur ou interdit les climatiseurs de fenêtre même lorsque la chaleur est insupportable, cela nuit à votre capacité de profiter de votre domicile dans un confort de base. 

La fréquence est un facteur clé

Les conflits liés à la jouissance paisible doivent aller au-delà de désagréments occasionnels (comme une seule fête bruyante) ou des réalités inévitables de la vie dans un immeuble à logements multiples (comme devoir toujours faire la file pour utiliser les machines à laver). Si les problèmes persistent et nuisent objectivement à votre capacité de vivre paisiblement et en sécurité, vous avez alors de solides arguments pour dire qu’il est porté atteinte à votre droit à la jouissance paisible.

Mesures que vous pouvez prendre

Pour régler cette situation, commencez par documenter le problème et essayez de le résoudre directement. Par exemple, tenez un registre indiquant quand le bruit se produit, combien de temps il dure et de quel type de bruit il s’agit. Cela crée une trace de preuve si vous devez faire remonter le problème plus tard. 

S’il s’agit d’un problème avec un voisin, essayez d’abord de lui parler calmement ou de laisser un mot sous sa porte. Les gens ne se rendent parfois pas compte du bruit qu’ils font. Voici un guide utile pour aborder ce type de conversation, qui peut être difficile à entamer et à gérer.

Si cela ne fonctionne pas, signalez le problème par écrit à votre propriétaire. Demandez-lui d’agir. Il a la responsabilité de faire respecter la jouissance paisible de tous les locataires. Conservez un registre de toute votre correspondance au cas où vous devriez vous y référer plus tard.

Selon la Residential Tenancy Act (Loi sur la location à usage d'habitation) de la C.-B., les propriétaires sont responsables de l'entretien des systèmes de plomberie — donc, à moins que le problème ait été causé par quelque chose que vous avez fait (par exemple, une mauvaise utilisation d'un appareil ou d'une installation), la facture de réparation ne vous incombe pas. L'usure normale est toujours à la charge du propriétaire. 

Un propriétaire ne peut pas vous évincer simplement parce que vous refusez de payer une facture de réparation. Il ne peut certainement pas essayer d'utiliser le processus accéléré d'éviction de 10 jours pour cela — ce processus est réservé au loyer impayé. Il pourrait éventuellement donner un avis d'un mois en soutenant que vous avez causé des dommages, mais cela devrait être prouvé et vous auriez le droit de le contester. Si votre propriétaire vous remet un avis d'éviction après que vous vous y êtes opposé, cela pourrait constituer des représailles illégales — et un tel comportement répété joue contre le propriétaire si l'affaire est portée devant la Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement).

L'important est de répondre par écrit (un courriel convient), en indiquant clairement que vous contestez votre responsabilité concernant la facture et que vous savez que les locataires ont le droit de contester des frais de réparation sans risquer l'éviction. Conservez une copie de toutes les communications. Si le propriétaire prend des mesures supplémentaires en vous remettant un avis d'éviction officiel, agissez rapidement — selon le type d'avis, vous pourriez avoir aussi peu que cinq jours pour présenter une demande de règlement des différends auprès de la RTB.

Pour en savoir plus, consultez nos conseils détaillés sur la façon de gérer un différend concernant une réparation.

Votre propriétaire ne peut pas simplement se présenter quand bon lui semble. La loi de la C.-B. établit des règles claires sur les moments et les façons dont les propriétaires peuvent entrer dans votre logement locatif. 

• Préavis. En général, votre propriétaire doit vous donner un préavis écrit que vous recevez au moins 24 heures à l’avance. Le préavis doit indiquer la date, l’heure (ou une plage horaire) et la raison de l’entrée. 

• Moment. L’entrée est permise seulement entre 8 h et 21 h. 

• Raison. Les propriétaires doivent avoir une raison valable, comme effectuer des réparations, faire visiter le logement à des locataires ou acheteurs potentiels, ou intervenir en cas d’urgence. 

Une inspection de routine de l’état du logement peut être une raison valable. Toutefois, une telle inspection ne peut généralement pas avoir lieu plus d’une fois par mois. Elle doit aussi être raisonnable. Par exemple, vérifier la plomberie chaque mois au même endroit peut ne pas être raisonnable. Cette FAQ explique davantage ce qu’un propriétaire peut et ne peut pas faire pendant une inspection.

Mesures que vous pouvez prendre

Si votre propriétaire ne respecte pas ces règles, voici des mesures à envisager. 

1. Envoyez un message écrit par courriel ou par texto. Rappelez-lui les exigences de la Residential Tenancy Act (Loi sur la location à usage d'habitation) : un préavis écrit de 24 heures, l’entrée seulement entre 8 h et 21 h, et les inspections limitées à une fois par mois. Restez poli, mais ferme.

2. Gardez des dossiers de chaque fois où votre propriétaire entre ou tente d’entrer. Conservez tous les préavis écrits, prenez des photos de tout avis laissé à votre porte et notez les dates et heures des visites sans préavis. Ces documents deviennent essentiels si vous devez déposer une plainte auprès de la Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) ou prouver du harcèlement.

« Nous avons signé un bail d’un an qui allait bientôt devenir de mois en mois. Le propriétaire m’a dit que cela voulait dire que le bail devait être “mis à jour”, avec des changements à la façon et au moment où je paie le loyer, de nouvelles règles concernant mon casier d’entreposage, et des limites sur le nombre d’invités que je peux avoir en même temps. Quelque chose me dérangeait. En discutant avec d’autres locataires, ils m’ont dit que le propriétaire avait essayé d’apporter ces changements avec eux aussi. J’ai appris que, simplement parce que mon bail devenait de mois en mois, cela ne voulait pas dire qu’il fallait le renégocier. »

– Felipe, Vancouver, C.-B.

Votre propriétaire ne peut pas simplement modifier les règles au milieu de la location quand bon lui semble. Une fois que vous avez conclu un contrat de location, vous et votre propriétaire êtes tous deux liés par ses conditions. Votre propriétaire aurait besoin de votre acceptation écrite pour modifier les éléments couverts par le contrat. Si vous n’acceptez pas les changements proposés, votre propriétaire ne peut pas les imposer.

Examinons la situation de Felipe. Habituellement, à la fin d’un bail d’un an, la location devient une location de mois en mois, selon les mêmes conditions que le bail (sauf que le locataire peut maintenant donner seulement un préavis d’un mois s’il prévoit partir). Toutes les conditions du bail restent en vigueur, notamment celles concernant le casier de rangement de Felipe et le nombre d’invités. Le propriétaire de Felipe peut proposer des changements, mais Felipe n’est pas obligé de les accepter.

Voici ce que vous devez savoir dans certaines situations précises :

• Loyer. Un propriétaire peut augmenter votre loyer une fois par année d’un montant établi à l’avance par le gouvernement. Il peut le faire, que vous ayez un bail ou que vous louiez de mois en mois. Toutefois, vous devez recevoir un préavis d’au moins trois mois avant une augmentation de loyer, et le propriétaire doit utiliser un formulaire précis.

• Frais de stationnement ou d’entreposage. Si votre bail comprend le stationnement ou l’entreposage, votre propriétaire ne peut pas commencer à vous les facturer après la fin de la durée du bail, lorsque celui-ci devient une location de mois en mois.

• Règles sur les animaux de compagnie. Votre propriétaire ne peut pas vous dire soudainement de vous débarrasser de votre chat au milieu d’une location. Si votre contrat permet les animaux de compagnie, vous pouvez continuer à en avoir lorsqu’un bail à durée déterminée devient une location de mois en mois. Si le contrat ne dit rien sur les animaux de compagnie, vous pouvez en avoir. Les propriétaires ne peuvent pas contourner cette règle en prétendant établir de nouvelles règles « pour l’ensemble de l’immeuble ». Peu importe ce que disent les contrats des autres locataires, si un contrat de location n’interdit pas à un locataire d’avoir des animaux de compagnie, il peut en avoir. Pour en savoir plus, cliquez ici.

• Règles sur les visiteurs. Votre propriétaire peut établir des règles raisonnables concernant les invités et les visiteurs. Toutefois, les restrictions excessives, comme interdire complètement les invités qui passent la nuit, ne sont pas permises. Tout changement aux règles sur les visiteurs devrait être communiqué par écrit avant d’entrer en vigueur. Et votre propriétaire ne peut pas vous dire de ne pas recevoir d’invités — pour en savoir plus, cliquez ici. (Veuillez noter que les locataires de logements avec services de soutien n’ont pas le droit, en vertu de la Residential Tenancy Act (Loi sur la location à usage d'habitation), de recevoir des invités.)

• Modes de paiement du loyer. Si votre propriétaire veut modifier votre façon de payer le loyer (par exemple, exiger des virements bancaires automatiques plutôt que des chèques), il peut proposer ce changement, mais vous n’êtes pas obligé de l’accepter.

• Facturation des services publics. Certains propriétaires peuvent vouloir transférer les coûts des services publics aux locataires — par exemple, en vous demandant de payer l’électricité directement au lieu de l’inclure dans le loyer. Encore une fois, le propriétaire devrait vous demander votre permission pour le faire. Sinon, les conditions précédentes restent en vigueur.

• Accès à l’immeuble et règles concernant les aires communes. Si votre propriétaire veut instaurer de nouvelles règles concernant les heures d’accès au stationnement, l’accès à la buanderie ou les restrictions sur l’utilisation des espaces communs de l’immeuble, ces changements doivent être communiqués par écrit. Bien que des changements raisonnables aux règles communes de l’immeuble soient généralement permis (par exemple, interdire la musique forte après une certaine heure), les changements qui limitent considérablement votre utilisation des services inclus peuvent exiger votre consentement ou un préavis écrit de 30 jours, sur le formulaire approprié, ainsi qu’une réduction de loyer équivalente à la perte de valeur du service.

Si votre propriétaire propose de nouvelles conditions qui modifient le contrat de location et que vous n’êtes pas d’accord, envisagez de lui envoyer un message écrit pour expliquer votre position. Si votre propriétaire tente de vous évincer parce que vous refusez d’accepter ces conditions, cela serait probablement considéré comme une éviction illégale. (Consultez notre page sur les évictions pour connaître les prochaines étapes à suivre.)

Un logement illégal est un logement locatif qui ne respecte pas les normes de construction, de sécurité incendie ou de sécurité de la C.-B., ou qui n’a jamais été dûment autorisé ou approuvé par la municipalité. Voici des situations courantes : un sous-sol ou un garage aménagé sans permis, des logements sans sorties ou ventilation adéquates, des situations où il y a plus d’occupants dans le logement que ce qui est habituellement permis par les règlements municipaux, et des logements dans des immeubles où un seul logement est légalement permis. 

Vos droits si vous vivez dans un logement illégal

En vertu de la Residential Tenancy Act (Loi sur la location à usage d'habitation), vous avez tout de même droit à toutes les protections habituelles qui s’appliquent aux locations légales (comme un logement habitable, la jouissance paisible de votre logement, entre autres), peu importe le statut du logement. Si vous soupçonnez de vivre dans un logement illégal, vous avez des options. 

• Si le logement est habitable et que vous n’avez pas d’autres problèmes liés à votre location, vous n’êtes pas tenu de signaler son statut à la municipalité. 

• Si le logement présente des problèmes et que votre propriétaire fait peu ou rien pour les régler, au lieu de signaler le logement illégal, vous pourriez déposer une demande auprès de la Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) afin d’obliger votre propriétaire à agir ou de vous faire indemniser. Pour en savoir plus sur ce processus, cliquez ici. 

• Par contre, s’il y a de graves problèmes de sécurité, comme des sorties de secours bloquées, une très mauvaise ventilation ou d’autres conditions dangereuses, vous pouvez signaler le logement illégal au service d’inspection des bâtiments de votre municipalité ou à votre autorité sanitaire locale. Ces organismes peuvent ordonner à votre propriétaire d’effectuer les améliorations nécessaires. 

Pesez le pour et le contre

Avant de signaler un logement illégal — ou de déposer une demande auprès de la Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) — réfléchissez aux conséquences et prévoyez un plan de rechange. Signaler un logement illégal pourrait entraîner des mesures d’application qui obligent le propriétaire à faire des rénovations coûteuses. Vous pourriez alors perdre votre logement temporairement ou définitivement, car un propriétaire peut demander de mettre fin à une location pour effectuer des rénovations. (Le propriétaire doit respecter des règles strictes dans ce cas.)

Un propriétaire peut aussi vous donner un avis d’un mois pour mettre fin à la location pour motif valable si une administration locale, comme une municipalité, rend une ordonnance exigeant que le logement soit vacant. Par exemple, un commissaire aux incendies pourrait ordonner qu’un immeuble ne soit pas occupé en raison d’un risque d’incendie extrême.

Par ailleurs, si vous déposez une demande auprès de la RTB, vous pouvez cibler des problèmes précis dans le logement, plutôt que de faire venir un inspecteur en bâtiment qui pourrait exiger de nombreuses améliorations. 

À moins qu’une ordonnance municipale oblige le propriétaire à libérer le logement, un propriétaire ne peut pas simplement vous évincer parce que vous avez soulevé des problèmes de santé et de sécurité. Toutefois, si vous signalez ces problèmes à votre municipalité et qu’elle oblige le propriétaire à libérer le logement, il s’agirait d’une éviction légale. Devoir composer avec un avis d'éviction ou devoir déménager peut être très difficile.

D’un autre côté, si vous ne dites rien et qu’un incident se produit, comme un incendie, vous et d’autres personnes pourriez courir un risque grave. Communiquer avec un organisme communautaire comme TRAC peut vous aider à discuter de ces questions et à déterminer la meilleure marche à suivre. 

En C.-B., les propriétaires peuvent demander une augmentation de loyer supérieure à la ligne directrice annuelle afin de récupérer les coûts d’importantes améliorations apportées à l’immeuble. Toutefois, les augmentations présentées comme étant destinées à des « dépenses en immobilisations » ne sont pas toutes légitimes. Selon la Residential Tenancy Act (Loi sur la location à usage d'habitation), une dépense en immobilisations est une amélioration importante et à long terme qui ajoute de la valeur à l’immeuble, prolonge sa durée de vie ou réduit les coûts d’exploitation — par exemple, le remplacement du toit, un nouveau système CVCA ou d’importantes réparations structurelles. Malheureusement, les propriétaires essaient parfois d’utiliser cette règle pour justifier des augmentations liées à l’entretien courant — comme peinturer les murs, remplacer un tapis usé ou réparer une plomberie brisée. Ce sont des coûts d’exploitation normaux qui devraient être couverts par le loyer régulier, et non transférés aux locataires. 

L’essentiel est de comprendre la différence : les améliorations en immobilisations profitent à l’immeuble pendant des années, tandis que l’entretien sert à réparer ce qui est brisé ou usé. Les propriétaires ne peuvent pas utiliser les demandes liées aux dépenses en immobilisations comme échappatoire pour vous facturer davantage. Vous avez le droit de vous y opposer si quelque chose ne semble pas logique. Si votre propriétaire demande une augmentation de loyer pour dépenses en immobilisations, mais que vous soupçonnez que les travaux ne sont que de l’entretien courant, vous avez le droit de la contester. 

Mesures que vous pouvez prendre

Malheureusement, contester officiellement cette situation auprès de la Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) peut être un processus très difficile et long. Il pourrait être préférable d’essayer de régler la situation directement avec votre propriétaire. Voici quelques idées :

• Si votre logement se trouve dans un grand immeuble, envisagez de demander aux autres locataires s’ils sont sur le point de recevoir des augmentations de loyer semblables. Une plainte venant d’un groupe de locataires a plus de poids qu’une plainte faite par une seule personne. 

• Demandez au propriétaire des documents détaillés sur les travaux effectués, leur coût et la façon dont ils répondent à la définition de dépense en immobilisations prévue par le Residential Tenancy Regulation. Pendant combien de temps les améliorations profiteront-elles à l’immeuble? 

• Obtenez des copies des factures ou des devis, si possible, et prenez des photos ou des vidéos des travaux si vous le pouvez. 

• Comparez les coûts déclarés aux prix du marché — vous pouvez vous renseigner sur les prix habituels pour des travaux semblables dans votre région.

Une fois que vous aurez plus d’information et de soutien, vous pourrez préparer une lettre écrite à votre propriétaire pour expliquer vos préoccupations. Il est bon d’y inclure des faits, des montants en dollars et toute autre information utile pour appuyer votre position. Vous pouvez demander l’aide d’un voisin, d’un ami ou d’un membre de votre famille. Vous pouvez aussi demander de l’aide à notre agent conversationnel Beagle+. Donnez au propriétaire une date limite pour répondre. Gardez courage!

Une surveillance constante peut sembler intrusive et certains propriétaires l’utilisent pour cibler injustement certains locataires. Cela dit, les propriétaires peuvent installer des caméras de sécurité dans les aires communes comme les couloirs, les halls d’entrée, les stationnements et les entrées de l’immeuble — mais ils doivent respecter des règles de protection de la vie privée.

Les propriétaires peuvent avoir des raisons légitimes d’utiliser la surveillance à des fins de sécurité : décourager les introductions par effraction, surveiller les personnes qui entrent dans l’immeuble et prévenir le vandalisme. Cependant, les caméras ne peuvent pas porter atteinte à votre vie privée. Les caméras dans les couloirs et aux entrées de l’immeuble sont généralement acceptables, mais elles ne peuvent pas être orientées vers la porte ou les fenêtres de votre logement de manière à enregistrer ce qui se passe à l’intérieur de chez vous. Les caméras ne devraient jamais se trouver dans des espaces privés comme les salles de bains, à l’intérieur des logements individuels ou être placées de façon à enregistrer des activités intimes ou privées. Les propriétaires devraient aussi informer les locataires qu’une surveillance est en place. Voici plus d’information sur les règles concernant l’utilisation des caméras.

Si les caméras de sécurité dans votre immeuble vous préoccupent, vous avez le droit de poser des questions et de vous y opposer si quelque chose vous semble intrusif. Demandez par écrit à votre propriétaire où se trouvent les caméras, ce qu’elles enregistrent (vidéo seulement ou aussi audio — l’enregistrement audio est soumis à des règles plus strictes), combien de temps les images sont conservées et qui peut y avoir accès. Vous pouvez aussi déposer une demande officielle auprès de la Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) si l’emplacement des caméras fait partie d’un comportement plus général de harcèlement ou d’atteinte à votre jouissance paisible. 

La différence entre un invité et un occupant est importante sur le plan juridique en C.-B. Elle détermine si une personne a droit aux protections accordées aux locataires et si un propriétaire peut augmenter le loyer ou expulser quelqu’un. 

Un invité est généralement une personne qui séjourne temporairement — par exemple, un ami qui visite pendant une fin de semaine, un membre de la famille qui reste quelques semaines ou un partenaire qui passe les fins de semaine chez vous. Un occupant, quant à lui, est une personne qui vit dans le logement de façon permanente ou semi-permanente, qui partage les dépenses du ménage et qui considère ce logement comme sa résidence principale. 

Il n’existe pas de nombre précis de jours qui fait automatiquement d’une personne un occupant. Il faut plutôt examiner l’ensemble des circonstances :

• Depuis combien de temps la personne y vit (en général, plusieurs mois ou plus indiquent qu’il s’agit d’un occupant plutôt que d’un visiteur).

• Si la personne a un autre logement qu’elle utilise comme résidence principale.

• Si la personne contribue au loyer ou aux services publics.

• Si la personne a ses propres clés.

• Si la personne y entrepose des effets personnels.

• Si son courrier est livré à cette adresse.

• Si la personne considère cet endroit comme son chez-soi. 

Si un occupant ou un locataire non déclaré vit dans votre logement, votre propriétaire ne peut généralement pas augmenter le loyer ni vous expulser uniquement en raison de la présence de cette personne — à moins qu’une clause de votre contrat de location lui permette d’augmenter votre loyer lorsqu’il y a des occupants supplémentaires. Ce genre de clause est généralement permis, mais sous certaines restrictions. Par exemple, elle ne doit pas être très injuste et ne peut pas servir à augmenter le loyer parce qu’un occupant supplémentaire est mineur ou parce qu’un occupant mineur est devenu adulte. 

Votre contrat de location peut contenir des limites d’occupation ou des règles concernant les occupants supplémentaires. Si une personne y vit en contravention de ces conditions (par exemple, si votre contrat prévoit que seulement deux personnes peuvent vivre dans le logement, mais que vous êtes maintenant trois), votre propriétaire peut dire que vous avez enfreint le contrat et entamer une procédure d’éviction si cette condition est une « condition essentielle » du contrat.

Si vous entretenez de bonnes relations avec votre propriétaire, envisagez d’être transparent au sujet des personnes qui vivent dans votre logement et de la durée de leur séjour. Toutefois, commencez par examiner votre contrat de location afin de comprendre les conditions relatives à l’occupation.