Les questions les plus fréquentes des locataires

En tant que locataire, le droit à l’usage et à la jouissance paisible signifie que vous avez le droit de vivre paisiblement dans votre logement, sans ingérence excessive de la part de votre propriétaire ou d’autres locataires. 

Les plaintes liées au bruit sont parmi les problèmes de jouissance paisible les plus courants. Certaines situations sont évidentes : si votre voisin du dessus fait toujours jouer de la musique forte à 2 h du matin, organise des fêtes bruyantes chaque fin de semaine, ou si son chien jappe constamment et bruyamment, cela nuit à votre droit à la jouissance paisible.

La fumée est une autre source importante de conflit. Si de la fumée entre dans votre logement à partir de l’unité d’un voisin, cela peut porter atteinte à votre droit de profiter de votre logement — surtout si on vous a dit qu’aucun locataire n’avait le droit de fumer dans son logement ou dans l’immeuble. 

Les problèmes de climatisation reviennent aussi souvent. Si votre propriétaire refuse de faire réparer un climatiseur brisé pendant une vague de chaleur ou interdit les climatiseurs de fenêtre malgré une chaleur difficile à supporter, cela nuit à votre capacité de profiter de votre logement dans un confort de base. 

La fréquence est un facteur clé

Les conflits liés à la jouissance paisible doivent aller au-delà de désagréments occasionnels (comme une seule fête bruyante) ou des réalités inévitables de la vie dans un immeuble à logements multiples (comme des files d’attente constantes pour utiliser les machines à laver). Si les problèmes persistent et nuisent objectivement à votre capacité de vivre paisiblement et en sécurité, vous avez alors de solides motifs de soutenir qu’il est porté atteinte à votre droit à la jouissance paisible.

Mesures que vous pouvez prendre

Pour régler la situation, commencez par documenter le problème et essayez de le résoudre directement. Par exemple, tenez un registre des moments où le bruit se produit, de sa durée et du type de bruit. Cela créera une trace de preuve si vous devez faire escalader la situation plus tard. 

S’il s’agit d’un problème avec un voisin, essayez d’abord de lui parler calmement ou de laisser une note sous sa porte. Parfois, les gens ne se rendent pas compte du bruit qu’ils font. Voici un guide utile pour aborder ce genre de conversation, qu’il peut être difficile d’entamer et de gérer.

Si cela ne fonctionne pas, signalez le problème par écrit à votre propriétaire. Demandez-lui de prendre des mesures. Il a la responsabilité de faire respecter la jouissance paisible pour tous les locataires. Conservez un registre de toute votre correspondance au cas où vous auriez à vous y référer plus tard.

Votre propriétaire ne peut pas simplement se présenter quand il le veut. La loi de la C.-B. établit des règles claires sur quand et comment les propriétaires peuvent entrer dans votre logement locatif. 

• Préavis. En général, votre propriétaire doit vous donner un avis écrit que vous recevez au moins 24 heures à l’avance. L’avis doit inclure la date, l’heure (ou la plage horaire) et la raison de l’entrée. 

• Moment. L’entrée est permise seulement entre 8 h et 21 h. 

• Raison. Les propriétaires doivent avoir une raison valable, comme faire des réparations, faire visiter le logement à de futurs locataires ou acheteurs, ou gérer une urgence. 

Une inspection de routine de l’état du logement peut compter comme une raison valable. Mais une telle inspection ne peut généralement pas avoir lieu plus d’une fois par mois. Et elle doit être raisonnable. Par exemple, vérifier la plomberie chaque mois au même endroit peut ne pas être raisonnable. Cette foire aux questions explique davantage ce qu’un propriétaire peut et ne peut pas faire pendant une inspection.

Mesures que vous pouvez prendre

Si votre propriétaire enfreint ces règles, voici des mesures à envisager. 

1. Envoyez un message écrit par courriel ou texto. Rappelez-lui les exigences de la Residential Tenancy Act (Loi sur la location à usage d'habitation) : un avis écrit de 24 heures, l’entrée seulement entre 8 h et 21 h, et des inspections limitées à une fois par mois. Soyez poli, mais ferme.

2. Conservez des preuves de chaque fois que votre propriétaire entre ou tente d’entrer. Gardez tous les avis écrits, prenez des photos de toute note laissée à votre porte et notez les dates et heures des visites sans préavis. Cette documentation devient essentielle si vous devez déposer une plainte auprès de la Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) ou prouver du harcèlement.

« Nous avons signé un bail d’un an qui allait bientôt devenir de mois en mois. Le propriétaire m’a dit que cela voulait dire que le bail devait être “mis à jour”, avec des changements à la façon et au moment où je paie le loyer, de nouvelles règles concernant mon casier d’entreposage, et des limites sur le nombre d’invités que je peux avoir en même temps. Quelque chose me dérangeait. En discutant avec d’autres locataires, ils m’ont dit que le propriétaire avait essayé d’apporter ces changements avec eux aussi. J’ai appris que, simplement parce que mon bail devenait de mois en mois, cela ne voulait pas dire qu’il fallait le renégocier. »

– Felipe, Vancouver, C.-B.

Votre propriétaire ne peut pas simplement changer les règles en plein milieu de votre location quand bon lui semble. Une fois que vous avez conclu un contrat de location, vous et votre propriétaire êtes tous deux liés par ses conditions. Votre propriétaire aurait besoin de votre accord écrit pour modifier les éléments couverts par le contrat. Si vous n’acceptez pas les changements proposés, votre propriétaire ne peut pas les faire appliquer. 

Examinons la situation de Felipe. Habituellement, à la fin d’un bail d’un an, la location devient une location de mois en mois aux mêmes conditions que le bail (sauf que le locataire peut alors donner seulement un préavis d’un mois s’il prévoit partir). Toutes les conditions du bail continuent de s’appliquer, par exemple celles concernant le casier d’entreposage de Felipe et le nombre d’invités. Le propriétaire de Felipe peut proposer des changements. Mais Felipe n’est pas obligé de les accepter. 

Voici ce que vous devriez savoir au sujet de certaines situations précises :

• Loyer. Un propriétaire peut augmenter votre loyer une fois par année d’un montant fixé à l’avance par le gouvernement. Il peut le faire que vous ayez un bail ou que vous louiez de mois en mois. Mais vous devez recevoir un préavis d’au moins trois mois avant une augmentation de loyer, et le propriétaire doit utiliser un formulaire précis.

• Frais de stationnement ou d’entreposage. Si votre bail comprend le stationnement ou l’entreposage, votre propriétaire ne peut pas commencer à facturer ces services après la fin de la durée du bail lorsque celui-ci devient une location de mois en mois. 

• Politiques sur les animaux de compagnie. Votre propriétaire ne peut pas soudainement vous dire de vous débarrasser de votre chat au milieu d’une location. Si votre contrat permet les animaux de compagnie, vous pouvez encore en avoir lorsque un bail à durée déterminée devient de mois en mois. Si le contrat ne disait rien au sujet des animaux de compagnie, alors vous pouvez en avoir. Les propriétaires ne peuvent pas contourner cette règle en disant qu’ils établissent de nouvelles règles « pour tout l’immeuble ». Peu importe ce que disent les contrats des autres locataires, si un contrat de location n’interdit pas à un locataire d’avoir des animaux de compagnie, il peut en avoir. Plus d’information à ce sujet ici.

• Règles concernant les visiteurs. Votre propriétaire peut établir des règles raisonnables au sujet des invités et des visiteurs. Mais les restrictions extrêmes (comme interdire complètement les visiteurs qui passent la nuit) ne sont pas permises. Tout changement aux politiques concernant les visiteurs devrait être communiqué par écrit avant d’entrer en vigueur. Et votre propriétaire ne peut pas vous dire de ne pas recevoir d’invités — plus d’information à ce sujet ici. (Notez que les locataires en logement avec services de soutien n’ont pas le droit, en vertu de la Residential Tenancy Act , d’avoir des invités.)

• Modes de paiement du loyer. Si votre propriétaire veut changer la façon dont vous payez votre loyer (par exemple, en exigeant des virements bancaires automatiques au lieu de chèques), il peut proposer ce changement, mais vous n’êtes pas obligé de l’accepter.

• Facturation des services publics. Certains propriétaires peuvent vouloir transférer le coût des services publics aux locataires — par exemple, en vous demandant de payer l’électricité directement au lieu qu’elle soit incluse dans le loyer. Encore une fois, le propriétaire devrait vous demander votre permission pour faire cela. Sinon, les conditions précédentes restent en vigueur. 

• Accès à l’immeuble et règles concernant les aires communes. Si votre propriétaire veut instaurer de nouvelles règles concernant les heures d’accès au stationnement, l’accès à la buanderie ou les restrictions sur l’utilisation des espaces communs de l’immeuble, ces changements doivent être communiqués par écrit. Bien que des changements raisonnables aux règles générales de l’immeuble soient habituellement permis (par exemple, une interdiction de musique forte après une certaine heure), les changements qui limitent de façon importante votre utilisation des services inclus peuvent exiger votre consentement ou un préavis écrit de 30 jours sur le formulaire approprié, ainsi qu’une réduction de loyer équivalente à la perte de valeur du service.

Si votre propriétaire propose de nouvelles conditions qui modifient le contrat de location et que cela ne vous convient pas, pensez à lui envoyer un message écrit expliquant votre position. Si votre propriétaire essaie de vous évincer parce que vous refusez d’accepter ces conditions, cela serait probablement considéré comme une éviction illégale. (Consultez notre page sur les évictions pour connaître les prochaines étapes à suivre dans cette situation.)

Un logement illégal est une unité locative qui ne respecte pas les codes du bâtiment, de prévention des incendies ou de sécurité de la C.-B., ou qui n’a jamais été correctement autorisée ou approuvée par la municipalité. Les situations courantes comprennent un sous-sol ou un garage transformé sans permis, des unités qui n’ont pas de sorties appropriées ou de ventilation adéquate, des situations où il y a plus d’occupants dans l’unité que ce qui est normalement permis par les règlements municipaux, ainsi que des logements dans des immeubles où une seule unité est légalement permise. 

Vos droits lorsque vous habitez dans un logement illégal

En vertu de la Residential Tenancy Act (Loi sur la location à usage d'habitation), vous avez quand même droit à toutes les protections habituelles qui s’appliquent aux locations légales (comme un logement habitable, la jouissance paisible de votre unité, etc.), peu importe le statut du logement. Si vous pensez habiter dans un logement illégal, vous avez des options. 

• Si le logement est habitable et que vous n’avez pas autrement de problèmes liés à votre location, vous n’êtes pas obligé de signaler le statut du logement à la municipalité. 

• Si le logement a des problèmes et que votre propriétaire fait peu de choses, ou rien du tout, pour les régler, au lieu de signaler le logement illégal, vous pourriez déposer une réclamation auprès du Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) pour obliger votre propriétaire à agir ou à vous indemniser. En savoir plus sur ce processus ici. 

• Autrement, s’il y a de graves problèmes de sécurité, comme des sorties de secours bloquées, une très mauvaise ventilation ou d’autres conditions dangereuses, vous pouvez signaler le logement illégal au service d’inspection des bâtiments de votre municipalité ou à votre autorité sanitaire locale, afin qu’ils puissent ordonner à votre propriétaire d’apporter les améliorations nécessaires. 

Évaluez les avantages et les inconvénients

Avant de signaler un logement illégal — ou de déposer une réclamation auprès du Residential Tenancy Branch — réfléchissez aux conséquences et ayez un plan de rechange. Le signalement d’un logement illégal pourrait entraîner des mesures d’application exigeant que le propriétaire fasse des rénovations coûteuses. Cela pourrait vous faire perdre le logement de façon temporaire ou permanente, puisqu’un propriétaire peut demander la fin d’une location pour rénovations. (Le propriétaire doit respecter des règles strictes dans ce cas.)

Un propriétaire peut aussi donner un avis d'un mois mettant fin à la location pour motif valable si une administration locale, comme une municipalité, rend une ordonnance exigeant que l’unité soit vacante. Par exemple, un commissaire aux incendies pourrait ordonner qu’un immeuble ne peut pas être occupé en raison d’un risque extrême d’incendie.

Autrement, si vous déposez une réclamation auprès du RTB, vous pouvez viser des problèmes précis liés à l’unité, plutôt que de faire venir un inspecteur du bâtiment qui pourrait exiger de nombreuses améliorations. 

À moins qu’une ordonnance municipale n’exige que le propriétaire rende l’unité vacante, un propriétaire ne peut pas simplement vous évincer parce que vous avez signalé des problèmes de santé et de sécurité. Cependant, si vous signalez ces problèmes à votre municipalité et qu’elle exige que le propriétaire rende l’unité vacante, il s’agirait alors d’une éviction légale. Et il peut être très difficile de gérer un avis d'éviction ou d’avoir à déménager.

D’un autre côté, si vous gardez le silence et que quelque chose arrive (comme un incendie), vous et d’autres personnes pourriez courir un risque grave. Communiquer avec un organisme communautaire comme TRAC peut vous aider à discuter de ces questions et à trouver la meilleure façon d’aller de l’avant. 

En C.-B., les propriétaires peuvent demander une augmentation de loyer au-dessus de la ligne directrice annuelle pour récupérer les coûts d’importantes améliorations en immobilisations apportées à l’immeuble. Mais les augmentations présentées comme étant pour des « dépenses en immobilisations » ne sont pas toutes légitimes. En vertu de la Residential Tenancy Act (Loi sur la location à usage d'habitation), une dépense en immobilisations est une amélioration importante et durable qui ajoute de la valeur à l’immeuble, prolonge sa durée de vie ou réduit les coûts d’exploitation — par exemple, le remplacement du toit, un nouveau système CVCA ou des réparations structurelles majeures. Malheureusement, certains propriétaires essaient d’utiliser cette règle pour justifier des augmentations liées à l’entretien courant — comme peinturer les murs, remplacer un tapis usé ou réparer une plomberie brisée. Ce sont des coûts d’exploitation normaux qui devraient être couverts par le loyer habituel, et non refilés aux locataires. 

L’important, c’est de comprendre la différence : les améliorations en immobilisations profitent à l’immeuble pendant des années, tandis que l’entretien sert à réparer ce qui est brisé ou usé. Les propriétaires ne peuvent pas utiliser les demandes pour dépenses en immobilisations comme échappatoire pour vous faire payer plus cher. Vous avez le droit de vous y opposer si quelque chose ne semble pas correct. Si votre propriétaire demande une augmentation de loyer pour dépense en immobilisations, mais que vous pensez qu’il s’agit en réalité d’un simple entretien courant, vous avez le droit de la contester. 

Mesures que vous pouvez prendre

Malheureusement, contester officiellement cette situation auprès de la Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) peut être un processus très difficile et long. Il pourrait être préférable d’essayer de régler cela directement avec votre propriétaire. Voici quelques idées :

• Si votre logement se trouve dans un grand immeuble, pensez à demander aux autres locataires s’ils sont sur le point de recevoir des augmentations de loyer semblables. Une plainte portée par un groupe de locataires a plus de poids qu’une plainte venant d’une seule personne. 

• Demandez au propriétaire des documents détaillés sur les travaux effectués, leur coût et la façon dont ils correspondent à une dépense en immobilisations selon le Residential Tenancy Regulation. Pendant combien de temps les améliorations profiteront-elles à l’immeuble? 

• Obtenez des copies des factures ou des soumissions si possible, et prenez des photos ou des vidéos des travaux si vous le pouvez. 

• Comparez les coûts réclamés aux prix du marché — vous pouvez vérifier les prix habituels pour des travaux semblables dans votre région.

Une fois que vous avez plus d’information et d’appui, vous pouvez préparer une lettre écrite à votre propriétaire pour expliquer vos préoccupations. Il est bon d’inclure des faits, des montants en dollars et d’autres renseignements utiles pour appuyer votre position. Vous pouvez demander à un voisin, à un ami ou à un membre de votre famille de vous aider. Ou vous pouvez demander de l’aide à notre robot conversationnel Beagle+. Donnez au propriétaire une date limite pour répondre. Tenez bon!

Une surveillance constante peut sembler intrusive, et certains propriétaires l’utilisent pour cibler injustement certains locataires. Cela dit, les propriétaires peuvent installer des caméras de sécurité dans les aires communes comme les corridors, les halls d’entrée, les stationnements et les entrées de l’immeuble — mais ils doivent respecter des règles de protection de la vie privée.

Les propriétaires peuvent avoir des raisons légitimes d’utiliser la surveillance à des fins de sécurité : décourager les introductions par effraction, surveiller qui entre dans l’immeuble et prévenir le vandalisme. Toutefois, les caméras ne peuvent pas porter atteinte à votre vie privée. Les caméras dans les corridors et aux entrées de l’immeuble sont généralement acceptables, mais elles ne peuvent pas être dirigées vers la porte ou les fenêtres de votre logement d’une façon qui capte ce qui se passe à l’intérieur de votre domicile. Les caméras ne devraient jamais se trouver dans des espaces privés comme les salles de bain, à l’intérieur des logements individuels, ni être placées de manière à capter des activités intimes ou privées. Les propriétaires devraient aussi informer les locataires qu’une surveillance est en place. Voici plus d’information sur les règles entourant l’utilisation des caméras.

Si les caméras de sécurité dans votre immeuble vous préoccupent, vous avez le droit de poser des questions et de vous opposer à ce qui vous semble intrusif. Demandez à votre propriétaire, par écrit, où se trouvent les caméras, ce qu’elles enregistrent (vidéo seulement ou aussi audio — l’enregistrement audio est soumis à des règles plus strictes), combien de temps les images sont conservées et qui y a accès. Vous pouvez aussi déposer une demande officielle auprès de la Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) si l’emplacement des caméras fait partie d’un problème plus large de harcèlement ou d’atteinte à votre jouissance paisible. 

La différence entre un invité et un occupant est importante sur le plan juridique en C.-B. Cela détermine si une personne a droit aux protections accordées aux locataires et si un propriétaire peut augmenter le loyer ou procéder à une éviction. 

Un invité est généralement une personne qui reste temporairement — par exemple, un ami qui vient pour la fin de semaine, un membre de la famille qui reste quelques semaines ou un partenaire qui passe les fins de semaine chez vous. Un occupant, par contre, est une personne qui habite le logement de façon permanente ou semi-permanente, qui partage les dépenses du ménage et qui considère ce logement comme sa résidence principale. 

Il n’y a pas de nombre magique de jours qui fait automatiquement d’une personne un occupant; il faut plutôt regarder l’ensemble des circonstances :

• Depuis combien de temps la personne habite là (en général, plusieurs mois ou plus indiquent qu’il s’agit davantage d’un occupant que d’un simple invité).

• Si elle a un autre logement qu’elle utilise comme résidence principale.

• Si elle contribue au loyer ou aux services publics.

• Si elle a ses propres clés.

• Si elle y garde des effets personnels.

• Si elle reçoit son courrier à cette adresse.

• Si la personne considère cet endroit comme son domicile. 

Si un occupant ou un locataire non déclaré habite dans votre logement, votre propriétaire ne peut généralement pas augmenter le loyer ni procéder à une éviction uniquement à cause de la présence de cette personne — sauf s’il y a une clause dans votre contrat de location qui lui permet d’augmenter votre loyer en raison d’occupants additionnels. Ce genre de clause est généralement permis, mais avec certaines restrictions — par exemple, elle ne doit pas être très injuste, et elle ne peut pas servir à augmenter le loyer parce qu’il y a un occupant additionnel mineur, ou parce qu’un occupant mineur est devenu adulte. 

Votre contrat de location peut contenir des limites d’occupation ou des règles concernant les occupants additionnels. Si une personne habite là en contravention de ces conditions (par exemple, si votre contrat indique que seulement deux personnes peuvent habiter le logement, mais que trois y habitent maintenant), votre propriétaire peut dire que vous avez enfreint le contrat et entreprendre une éviction si cette condition est une « condition essentielle » du contrat.

Si vous avez de bonnes relations avec votre propriétaire, vous pourriez envisager d’être transparent au sujet des personnes qui habitent dans votre logement et de la durée prévue de leur séjour. Mais d’abord, relisez votre contrat de location pour bien comprendre les conditions liées à l’occupation.