Ce qu’il faut savoir sur les évictions et les rénovictions

Votre propriétaire peut seulement vous évincer en vous donnant un avis valide de fin de location. Si vous ne recevez pas un avis valide, vous n’avez pas à déménager. (« Valide » veut dire ici ce que la loi exige.) Il existe différents formulaires d’avis requis pour différentes situations. Votre propriétaire doit utiliser le bon formulaire. Il y a aussi des règles sur la façon et le moment où un propriétaire peut vous donner un avis.

Même si on vous remet un avis d'éviction valide, vous n’avez pas encore à partir. Un avis d'éviction n’est pas un ordre de quitter les lieux le jour même. L’avis devrait indiquer la date limite à laquelle vous devez déménager (la « date de prise d’effet »). Parfois, le délai est assez court. Vous pouvez prendre certaines mesures pour rester, par exemple contester l’avis.

Parfois, des propriétaires essaient de vous évincer sans respecter les règles. Cela peut vouloir dire vous dire de partir verbalement ou par texto, donner une raison d’éviction fausse ou inventée, ou faire pression sur vous pour que vous partiez sans vous donner d’avis. Si votre propriétaire n’agit pas correctement, demandez de l’aide. Vous pouvez commencer par communiquer avec le Tenant Resource & Advisory Centre ou appeler une clinique juridique communautaire (voyez qui peut vous aider ci-dessous).

Nous avons un guide étape par étape pour faire face à une menace d’éviction. Il comprend plus d’information sur les règles que votre propriétaire doit suivre, des conseils pour reconnaître une éviction illégale et des mesures concrètes que vous pouvez prendre pour contester l’éviction.

« Notre système électrique a commencé à avoir de graves problèmes. Le courant coupait constamment à des moments imprévisibles. Nous l’avons signalé encore et encore. Le gérant de l’immeuble souriait et disait des choses comme : “Si ça ne vous plaît pas, il y en a plein d’autres qui prendront votre place.” Il riait, comme si c’était une blague. Mais nous savions ce qu’il voulait dire — restez tranquilles ou vous partez. Il a fallu six mois avant qu’ils envoient enfin un électricien. Quelques semaines plus tard, nous avons reçu un avis d'éviction. Le propriétaire a dit qu’il retirait notre logement du marché locatif pour le vendre. Ça ressemblait à des représailles. Est-ce que c’est légal? »

– Ferdinand, Duncan, C.-B.

La loi dit qu’un propriétaire ne peut pas vous évincer simplement parce que vous avez eu un désaccord ou parce qu’il veut un loyer plus élevé. Il doit vous donner une raison valable reconnue par la loi. Nous expliquons ci-dessous certains des motifs les plus courants. 

« Cela fait 10 ans que nous vivons ici, où nous élevons nos enfants et connaissons tout le monde dans la rue. Quand le promoteur a acheté notre immeuble, il a promis que nous pourrions revenir à prix réduit, mais même ce prix serait bien plus élevé que notre loyer actuel. Les coûts de tout le reste augmentent aussi — le café, l’épicerie, les commerces locaux.

Certaines familles comme la nôtre pourront peut-être s’en sortir, mais beaucoup de voisins — des aînés, des travailleurs, des familles avec des animaux de compagnie — craignent de devoir quitter la ville. Voir des logements de longue date remplacés par des condos de luxe et de nouveaux services donne l’impression que nous perdons plus que des bâtiments. Nous perdons notre communauté. »

– Betina, Vancouver, C.-B.

Certaines villes en C.-B. ont des politiques locales qui offrent des protections supplémentaires aux locataires lorsqu’ils sont forcés de partir en raison d’un réaménagement. On les appelle souvent des politiques de relogement des locataires ou d’aide aux locataires. Elles visent à protéger les locataires et les collectivités contre le déplacement et l’augmentation des coûts. Ces plans offrent des protections aux locataires qui vont au-delà de celles prévues par la Residential Tenancy Act (Loi sur la location à usage d'habitation). Le Tenant Resource & Advisory Centre a une liste des politiques de relogement et de protection des locataires dans des villes partout en C.-B..

Ces politiques varient d’une ville à l’autre, et même d’un plan à l’autre dans une même ville. Certains plans offrent plus de protections que d’autres, et les villes adoptent des approches différentes pour aider les locataires déplacés. Voici quelques caractéristiques importantes de certains plans, mais pas de tous. 

• Indemnisation pour réduire le fardeau du déménagement. La plupart des villes exigent que les propriétaires vous versent plusieurs mois de loyer lorsqu’ils vous déplacent en raison d’un réaménagement. Cette indemnisation vise à couvrir l’écart de loyer entre votre logement d’origine et le logement où vous avez emménagé pendant que vous attendez.

• Aide pour les frais de déménagement. Dans plusieurs villes, les propriétaires doivent payer vos frais de déménagement, comme le camion de déménagement, les déménageurs et les fournitures d’emballage. Le propriétaire pourrait devoir vous verser l’argent directement ou payer une entreprise de déménagement pour transporter vos biens. Seules quelques villes exigent une aide à la fois pour le départ et pour le retour.

• Le droit de revenir. C’est ce qu’on appelle le droit de premier refus. La loi provinciale vous donne déjà le droit de retourner dans un immeuble réaménagé si votre location a pris fin pour cause de rénovations. Plusieurs villes ajoutent des protections supplémentaires. Le plus souvent, elles exigent que le propriétaire offre à certains locataires un logement à un loyer inférieur au prix du marché, mais pas toujours.

• De l’aide supplémentaire si vous en avez besoin. La plupart des villes reconnaissent que certains locataires peuvent faire face à des obstacles supplémentaires et avoir besoin de plus de soutien pendant un déménagement. Cela peut inclure de l’aide pour faire les boîtes, des liens vers des services de santé ou d’autres formes d’aide selon vos besoins. En général, les villes n’exigent pas que vous prouviez que vous avez besoin d’aide supplémentaire — mais vous devrez remplir certains formulaires. 

Ce ne sont pas toutes les villes ni tous les projets de réaménagement qui ont des plans de relogement. Si vous habitez dans une zone de réaménagement, l’admissibilité à un plan peut dépendre du temps que vous y avez vécu ou du type d’immeuble locatif où vous habitez. Communiquez avec votre administration locale pour savoir quelles protections existent là où vous habitez.

Un avis d'éviction repose sur la version du propriétaire de ce qui s’est produit ou non. Si vous n’êtes pas d’accord avec l’avis, c’est habituellement une bonne idée de le contester auprès de la Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement).

Lors de l’audience, c’est à votre propriétaire de prouver qu’il a légalement le droit de vous évincer. Vous aurez aussi la possibilité d’expliquer votre version des faits. Si votre contestation est acceptée, vous n’avez pas à quitter le logement. Il est normal de se sentir nerveux ou inquiet à l’idée de s’opposer à son propriétaire et d’entreprendre un processus juridique. Le processus de contestation est conçu pour que les gens puissent s’y retrouver sans l’aide d’un avocat. 

Nous avons plus d’information sur la façon de gérer la menace d’éviction : nous vous expliquons ici comment contester des avis d'éviction auprès de la Residential Tenancy Branch, ainsi que des conseils pour vous aider à surmonter les obstacles à la contestation d’une éviction.

Décider ce que vous voulez faire

Recevoir un avis d'éviction peut être bouleversant et effrayant, surtout lorsqu’il est clair qu’un propriétaire a plus d’argent, de temps et de connaissances juridiques que vous. Si vous avez reçu un avis, respirez profondément et essayez de rassembler vos idées. Pour prendre une décision éclairée, communiquez avec un intervenant juridique ou une clinique juridique. Une fois que vous comprenez bien la situation et vos droits, concentrez-vous sur le résultat que vous voulez. 

En fin de compte, si vous décidez que c’est trop difficile d’entreprendre cette démarche avec votre propriétaire, c’est votre décision. Il existe des ressources auxquelles vous pouvez faire appel pour trouver un logement d’urgence ou un autre logement, ce que nous abordons ci-dessous.

Si une éviction légale est inévitable

Si vous ne pouvez vraiment pas éviter une éviction légale, vous pouvez essayer de faire en sorte que votre départ se passe bien. Par exemple, votre propriétaire pourrait être disposé à vous donner une bonne référence pour de futures locations. Concentrez-vous sur la protection de vos droits au moment du départ. Cela comprend une inspection finale du logement, la remise des clés et le règlement de toute question financière en suspens. Nous en parlons plus en détail ici.

Si l’arbitre tranche contre vous après votre audience de règlement des différends, il remettra à votre propriétaire une ordonnance de mise en possession. Il s’agit du document légal qui dit que vous devez quitter les lieux. L’arbitre décide de combien de temps vous disposez pour partir.

Vous n’aurez pas beaucoup de temps pour partir

« J’ai perdu mon litige et j’ai sept jours pour déménager. Je suis aveugle et mon magnifique chien-guide Hugo m’aide à me déplacer. Même si c’est de la discrimination pour un propriétaire de me refuser à cause de mon chien, en réalité, il m’a toujours fallu beaucoup plus de temps pour trouver un propriétaire qui acceptera de me louer un logement. Je sais que sept jours, ce n’est pas assez de temps — je vais le signaler à l’arbitre et demander plus de temps. »

– Kit, Burnaby

La politique de la Residential Tenancy Branch dit que le délai standard prévu dans une ordonnance de mise en possession est de sept jours. C’est le temps dont vous disposez pour déménager après avoir reçu l’ordonnance. Toutefois, l’arbitre peut vous accorder plus ou moins de temps selon votre situation. Il tiendra compte de facteurs comme :

• Depuis combien de temps vous habitez le logement. Si vous y vivez depuis de nombreuses années, vous pourriez avoir besoin de plus de temps pour déménager.

• Si vous avez payé votre loyer à jour.

• Votre situation personnelle. 

• Si vous et votre propriétaire pouvez convenir ensemble d’une date de départ raisonnable.

Dans certaines situations, par exemple si le propriétaire soutient qu’il existe un risque immédiat pour la sécurité, le délai peut être aussi court que deux jours. 

Pendant l’audience, vous pouvez indiquer à l’arbitre que vous aurez besoin de plus de sept jours pour déménager, si vous perdez le différend. N’ayez pas peur de dire ce dont vous avez besoin. L’arbitre veut comprendre votre situation. Expliquez votre situation honnêtement. Parlez-lui de toute difficulté qui rendrait un déménagement rapide très difficile — comme votre santé, l’horaire scolaire de vos enfants, la recherche d’un logement accessible ou votre situation financière. L’arbitre a le pouvoir de vous accorder un délai raisonnable selon ce que vous vivez.

Si votre propriétaire veut vous faire quitter le logement, il doit suivre une procédure légale. Il ne peut pas simplement changer les serrures ni entrer pour vous forcer à partir lui-même. 

La procédure légale commence lorsque le propriétaire obtient une ordonnance de mise en possession. Il s’agit d’une ordonnance rendue par la Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) qui donne au propriétaire le droit de reprendre possession du logement locatif. Le propriétaire peut obtenir une ordonnance de mise en possession si vous contestez un avis d'éviction et que vous perdez. Il peut aussi en obtenir une s’il vous a donné un avis et que vous ne partez pas à temps.

L’ordonnance de mise en possession indique la date limite à laquelle vous devez avoir quitté le logement. Si vous ne partez pas avant cette date, le propriétaire peut passer à l’étape suivante de la procédure légale, expliquée ici. Cela consiste à aller au tribunal pour obtenir un bref de mise en possession et à demander au tribunal de désigner un huissier pour vous faire quitter le logement. 

Se faire expulser de force par un huissier approuvé par le tribunal peut être bouleversant. Ce n’est pas une bonne idée d’attendre que cela arrive. De plus, si vous restez après la date de départ indiquée dans un avis d'éviction valide et que le propriétaire doit prendre d’autres mesures, vous pourriez finir par lui devoir de l’argent.

Vous avez des options pour contester une ordonnance de mise en possession

Si vous pensez que l’arbitre a commis une erreur grave en accordant l’ordonnance de mise en possession, vous avez deux jours à partir du moment où vous recevez l’ordonnance pour demander une révision par la Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement). Cela s’appelle une demande de réexamen. Votre propriétaire ne peut pas prendre de mesures pour vous forcer à partir si vous avez demandé une révision et que vous attendez la décision. 

Vous avez aussi l’option de demander un contrôle judiciaire de la décision de la Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement). Ces options sont expliquées ici. The Community Legal Assistance Society (Société d’assistance juridique communautaire) pourrait être en mesure de vous offrir des conseils et de l’assistance légale.

Soyez honnête avec vous-même au sujet de ce qui est réaliste — les options juridiques officielles demandent beaucoup de paperasse, de temps et souvent de l’argent pour les frais juridiques. Une façon pratique d’aborder la situation est de demander à votre propriétaire de vous accorder plus de temps pour déménager. Expliquez pourquoi vous avez besoin de plus de temps pour partir. Obtenez toute entente par écrit afin que vous ayez tous les deux une trace de ce qui a été décidé.

Si vous avez subi une éviction, il peut sembler impossible de trouver un logement que vous pouvez vous permettre. Des facteurs comme le fait d’avoir de jeunes enfants ou un animal de compagnie, d’être fumeur, de dépendre du transport en commun, ou de vivre avec une maladie mentale ou une dépendance peuvent rendre la situation encore plus difficile.

Si vous vous retrouvez sans endroit où aller, vous pouvez appeler le 211. On pourra vous mettre en contact avec quelqu’un qui pourra vous expliquer comment accéder à un logement d’urgence. Vous pouvez aussi communiquer directement avec BC Housing au sujet de son programme de refuges d’urgence. 

Pour trouver un logement abordable, vous pouvez essayer de communiquer avec un organisme sans but lucratif de votre région qui travaille à mettre fin à l’itinérance. Le personnel des bibliothèques communautaires locales est souvent heureux de vous aider à trouver ces ressources en logement et d’autres ressources dans votre communauté. 

BC Housing a une initiative visant à offrir aux personnes faisant partie de groupes à risque déterminés des suppléments au loyer et des services de soutien pour les aider à accéder à un logement locatif. Si vous faites une demande à l’un des programmes de BC Housing, il peut être utile de rappeler tous les six mois environ pour garder votre demande active.

Si vous ne payez pas votre loyer en entier le jour où il est dû, le propriétaire peut vous remettre un avis d'éviction de 10 jours. Si vous n'avez pas payé vos services publics à temps, le propriétaire peut vous remettre une demande écrite de paiement. Si vous ne payez pas dans les 30 jours, le propriétaire peut vous remettre un avis d'éviction de 10 jours.

Si vous recevez ce type d'avis, vous avez cinq jours pour soit payer tout le loyer dû — ce qui annule l'avis — soit demander un règlement des différends. Sinon, à partir du moment où vous recevez l'avis, vous avez 10 jours pour déménager.

Si vous craignez de ne pas pouvoir payer votre loyer à temps, vous pouvez demander à votre propriétaire un délai de grâce au-delà des échéances strictes prévues par la loi. Ici, nous offrons des conseils et un modèle de lettre.

Un propriétaire peut vous remettre un avis d'éviction d'un mois « pour motif valable ». La loi précise les situations particulières où un propriétaire peut mettre fin à une location à cause de quelque chose que le locataire a fait, ou n’a pas fait. Vous avez 10 jours pour contester ce type d’avis.

Une cause fréquente est une habitude de payer le loyer en retard. En règle générale, si vous faites trois paiements en retard en un an, votre propriétaire peut vous remettre un avis d'éviction pour motif valable. Il est important de savoir que cette règle générale est un nombre minimum. Si vous contestez l’avis, l’arbitre doit déterminer si les retards de paiement ont été assez importants pour justifier la fin de la location. 

Voici d’autres raisons pour lesquelles votre propriétaire peut essayer de vous évincer pour motif valable : vous avez dérangé les autres occupants de façon déraisonnable, vous avez causé des dommages exceptionnels au logement locatif, ou il pense qu’il y a un nombre déraisonnable de personnes qui vivent dans le logement. (Beaucoup de personnes partagent leur logement avec leur famille élargie ou une communauté proche. Ce que le propriétaire appelle la « surpopulation » peut ne pas vous sembler juste ou pratique. Malheureusement, votre propriétaire peut quand même essayer de s’en servir comme motif pour vous évincer.)

Ou le propriétaire pourrait prétendre que vous faites quelque chose d’illégal, ou qui endommage l’immeuble, ou qui met les autres occupants en danger. Ou encore que vous avez enfreint une condition importante (une règle très importante) du contrat de location et que vous avez ignoré l’avis écrit du propriétaire.

Si le propriétaire prévoit utiliser le logement locatif pour lui-même ou pour un membre proche de sa famille, il peut vous remettre un avis d'éviction de trois mois. Cela peut aussi arriver si le propriétaire vend le logement locatif. Le propriétaire peut vous remettre un avis de trois mois au nom de la personne qui a acheté le logement.

Vous avez 21 jours pour contester l'un ou l'autre de ces avis. Nous avons un guide étape par étape pour vous aider à gérer une éviction pour usage par le propriétaire. 

« Rénoviction » est un terme utilisé pour décrire une éviction faite pour rénover ou réparer un logement locatif. Les locataires utilisent ce mot lorsque des propriétaires disent qu’ils doivent rénover, mais qu’en réalité, ils veulent évincer des locataires de longue date et demander un loyer beaucoup plus élevé à de nouvelles personnes.

En C.-B., un propriétaire peut chercher à vous évincer afin d’effectuer des rénovations majeures qui exigent qu’un logement soit vide pendant une longue période. Cela dit, contrairement à d’autres types d’évictions, le propriétaire ne peut pas simplement vous remettre un avis d'éviction. Il doit demander au Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) l’autorisation de vous évincer. Il le fait en demandant une ordonnance de mise en possession. Le tribunal fixera une audience, où le propriétaire devra prouver que :

• les rénovations sont nécessaires pour prolonger ou maintenir l’usage du logement locatif (et ne sont pas seulement quelque chose de « souhaitable »),

• le logement locatif doit être vacant pour que les rénovations puissent être terminées,

• mettre fin à la location est la seule façon de terminer les rénovations, et

• il a déjà obtenu tous les permis et toutes les approbations gouvernementales nécessaires pour effectuer les travaux.

Si le tribunal dit que les rénovations peuvent avoir lieu, vous avez quatre mois à partir de la date de la décision de l’arbitre pour quitter le logement. Vous avez aussi droit au paiement d’un mois de loyer. 

Si, plus tard, vous découvrez que le propriétaire n’a pas mis son plan de rénovation à exécution dans un délai raisonnable, il doit vous payer l’équivalent de 12 mois de loyer. Vous devez présenter une demande au Residential Tenancy Branch pour obtenir cette indemnité supplémentaire.

Veuillez noter qu’une location à durée déterminée ne peut pas prendre fin plus tôt pour des rénovations ou des réparations. Par exemple, si vous êtes au milieu d’un bail d’un an, toute tentative de vous évincer pour rénover ou réparer le logement ne prendrait pas effet avant la fin de cette année. 

Un propriétaire a le droit de démolir un logement locatif ou de le convertir en condos ou à un usage non résidentiel (comme un commerce). Le propriétaire (souvent un promoteur) doit vous donner un préavis de quatre mois. Vous avez 30 jours pour le contester. 

Le propriétaire doit avoir tous les permis et toutes les approbations nécessaires exigés par la loi. Si votre propriétaire vous remet un préavis de quatre mois pour mettre fin à la location, vous avez droit à un mois de loyer à l’avance. 

Si votre propriétaire remet cet avis, il doit aller de l’avant avec son projet de démolition ou de conversion. S’il ne prend pas de mesures pour réaliser son projet dans un délai raisonnable, il doit vous verser 12 mois de loyer. Vous devez faire une demande auprès de la Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) pour obtenir cette indemnité supplémentaire.

Ces types d’évictions sont parfois appelés « démovictions ». Souvent, le propriétaire cherche à démolir un immeuble ou plusieurs immeubles contenant plusieurs logements locatifs pour faire place à des bâtiments plus grands et plus récents. Cela peut sembler accablant, et vous pouvez avoir l’impression qu’il y a peu de choses à faire contre un grand promoteur. Mais vous n’êtes pas seul — communiquer avec vos voisins et vous organiser avec ceux qui vivent la même situation peut vraiment faire une différence.