Faire face à une éviction pour l’usage du propriétaire

En vertu de la loi en C.-B., votre propriétaire peut vous donner un avis pour mettre fin à votre location s’il a l’intention, ou si un membre de sa famille proche a l’intention, d’emménager dans le logement. Si le logement locatif est vendu, les mêmes règles s’appliquent. Autrement dit, votre propriétaire peut vous donner un avis si le nouveau propriétaire veut occuper le logement lui-même (ou y loger un membre de sa famille proche). 

Voici certaines choses que vous devriez savoir au sujet d’un avis pour l’usage du propriétaire :

• Un membre de la famille proche comprend le parent, le conjoint ou l’enfant du propriétaire (ou de l’acheteur). Cela comprend aussi le parent ou l’enfant du conjoint du propriétaire (ou de l’acheteur). Cela ne comprend pas un frère ou une sœur, un cousin ou une cousine, une tante ou un ami.

• Le propriétaire ou l’acheteur (ou un membre de sa famille proche) doit avoir l’intention d’occuper le logement comme espace de vie. Nous expliquons cela plus en détail ci-dessous.

• Votre propriétaire doit agir de bonne foi. Autrement dit, il a l’intention de donner suite à son plan déclaré d’emménager.

• Si vous habitez dans un immeuble locatif comptant cinq logements ou plus, et que l’immeuble n’est pas titré en copropriété divise (strata) ou appartient à un seul propriétaire, votre propriétaire ne peut pas mettre fin à votre location pour son propre usage.

« J’habite dans mon logement locatif depuis plus de 20 ans. Mon propriétaire m’a remis un avis disant qu’il veut emménager. J’ai paniqué. Trois mois, ça semble long, mais ce ne l’est pas quand on a 68 ans et qu’on vit d’une pension fixe. Les listes d’attente pour les logements subventionnés durent des années. Un ami m’a dit que je pouvais communiquer avec un défenseur du droit au logement pour m’aider à trouver un logement. »

– Xander, Rossland, C.-B.

On utilise souvent le terme « éviction » pour parler de toute situation où un propriétaire vous a dit de partir ou vous met autrement de la pression pour que vous partiez. Mais il est important de comprendre à quel moment commence réellement le processus d’éviction. Si vous ne recevez pas un préavis adéquat, vous n’avez pas à déménager. 

Voici le hic : si votre propriétaire ne respecte pas les règles et que vous décidez quand même de déménager, vous perdez votre droit de contester l’éviction ou d’obtenir une indemnisation plus tard. Il vaut donc la peine de vérifier dès le départ si tout est conforme aux règles.

La durée du préavis

Pour un avis donné parce que le propriétaire veut utiliser le logement, il doit vous donner au moins trois mois pour déménager. L’avis devrait indiquer la « date de prise d’effet » de la fin du contrat de location. C’est la date à laquelle vous devez remettre les clés et déménager. Elle doit tomber le dernier jour de votre période de location. (Dans le cas d’un contrat de location à durée déterminée, votre propriétaire ne peut pas vous obliger à déménager avant la fin de la durée.)

La façon dont votre propriétaire vous a remis l’avis compte aussi. Ce n’est pas parce que votre propriétaire a déposé l’avis dans votre boîte aux lettres que vous êtes toujours considéré comme l’ayant reçu ce jour-là. Selon la loi, la date à laquelle vous êtes considéré comme ayant « reçu » l’avis dépend du mode de livraison. Si l’avis a été :

• remis en main propre, vous le recevez le jour où il vous est remis

• envoyé par la poste, vous le recevez le cinquième jour après son envoi

• envoyé par courriel (et que vous avez accepté de recevoir des documents par courriel), vous le recevez le troisième jour après son envoi

• fixé à votre porte, vous le recevez le troisième jour après y avoir été fixé

• laissé dans votre boîte aux lettres, vous le recevez le troisième jour après y avoir été laissé

Fait important : si votre propriétaire a une preuve (comme une réponse par courriel) que vous avez reçu l’avis plus tôt, c’est plutôt la date à laquelle vous l’avez réellement reçu qui s’applique.

Supposons que vous payez votre loyer le premier jour du mois. Votre propriétaire fixe un avis d’éviction sur la porte de votre appartement le 31 octobre. Si votre propriétaire n’a aucune preuve que vous l’avez vu plus tôt, vous êtes considéré comme l’ayant reçu trois jours plus tard — le 3 novembre. Puisqu’un préavis de trois mois complets est exigé, la première date à laquelle votre propriétaire peut vous demander de déménager est la fin février.

Si le propriétaire essaie de contourner le processus légal

Certains propriétaires peuvent essayer de vous pousser à partir « volontairement » sans passer par le processus d’éviction. Autrement dit, vous acceptez de partir sans recevoir un préavis adéquat. Un propriétaire pourrait même essayer de rendre l’offre plus attrayante en vous proposant une somme d’argent pour partir sans préavis. On appelle parfois cela « de l’argent contre les clés ». Vous n’êtes pas obligé d’accepter ce type d’entente si vous ne le voulez pas. Si vous l’acceptez, vous renoncez à certains droits. Nous expliquons ici ce que vous devriez savoir avant de signer une entente mutuelle pour mettre fin au contrat de location.

« J’habite dans un logement au sous-sol depuis huit ans. Ce logement me convient parfaitement. Il est accessible et près du bureau de mon médecin. Mon propriétaire, qui habite à l’étage, m’a donné un avis pour que je parte. Quand je lui ai demandé pourquoi, elle m’a dit qu’elle voulait utiliser l’espace pour offrir à ses clientes de coiffure l’option de venir chez elle. Peut-elle vraiment me mettre dehors de mon logement pour pouvoir parfois recevoir des clientes? »

– Maria, Victoria, C.-B.

Votre propriétaire ne peut pas vous expulser simplement pour laisser le logement vide ou le transformer en Airbnb. Lui-même (ou un membre de sa famille proche) doit réellement prévoir d’habiter dans le logement ou de l’utiliser comme partie de son espace de vie. Un espace de vie est un endroit où il dort, mange et passe du temps. 

Le logement devrait être un domicile, ou en faire partie. Cela ne veut pas dire qu’il doit y être tous les jours. En fait, le logement locatif n’a pas besoin d’être son seul domicile ni son domicile principal. Il peut aussi prendre des vacances ou s’absenter parfois. Mais il ne peut pas simplement y séjourner de temps en temps ou le laisser surtout vacant.

Voici quelques exemples de situations permises :

• Votre propriétaire peut vous expulser d’une suite au sous-sol pour agrandir son espace de vie. Il pourrait la transformer en salle de jeux pour les enfants ou en endroit pour entreposer ses effets personnels.

• Un acheteur travaille dans votre ville trois jours par semaine, mais sa famille vit ailleurs. Il prévoit habiter dans le logement pendant ses jours de travail.

• L’enfant adulte de votre propriétaire déménage dans votre ville pour un emploi et a besoin d’un endroit où vivre.

• Votre propriétaire prévoit emménager dans le logement et prendre des colocataires payants qui partagent la salle de bain ou la cuisine avec lui.

« Mon propriétaire a essayé d’augmenter mon loyer de 300 $. Je savais que ce n’était pas légal, alors je le lui ai dit. Une semaine plus tard, j’ai reçu un avis d'éviction disant que son fils allait emménager. Je savais que son fils était un important promoteur immobilier. Je doutais qu’il veuille s’installer dans mon petit appartement. J’ai contesté l’avis. Le propriétaire n’a pas pu répondre à des questions de base sur les plans de déménagement de son fils. L’arbitre a annulé l’éviction. Il s’est avéré que toute l’histoire était un mensonge. Je suis tellement content d’avoir suivi mon instinct. »

– Malee, Vancouver, C.-B.

La loi exige que votre propriétaire agisse de bonne foi. Cela veut dire qu’il est honnête quant à la façon dont il prévoit utiliser le logement locatif. Il ne peut pas avoir une raison cachée pour vous évincer, par exemple vouloir louer le logement plus cher.

Repérez les signes d’une éviction de mauvaise foi

Beaucoup de locataires ne contestent pas les avis d’éviction parce qu’ils présument que leur propriétaire dit la vérité. Malheureusement, certains propriétaires mentent pour faire partir les locataires afin de demander un loyer plus élevé. Voici des signes avant-coureurs à surveiller :

• Votre propriétaire a récemment tenté d’augmenter votre loyer au-delà de la limite légale.

• Vous vous êtes plaint de réparations et avez reçu un avis d’éviction peu après.

• Votre propriétaire a déjà évincé des locataires pour son propre usage, mais n’a ensuite jamais réellement emménagé.

• Votre propriétaire possède plusieurs propriétés ou des logements vacants comparables dans l’immeuble, et il semble peu probable qu’il emménage dans votre logement locatif. 

Si vous remarquez ces signes, vous avez le droit de remettre l’éviction en question. Si votre propriétaire refuse de répondre à vos questions sur ses projets de déménagement ou devient sur la défensive, cela peut aussi être un signal d’alarme.

Si vous n’acceptez pas l’éviction, vous pouvez essayer de résoudre le problème à l’amiable avec votre propriétaire. Par exemple, vous pourriez essayer de négocier une entente mutuelle pour mettre fin au contrat de location. 

Si ces options ne conviennent pas à votre situation, vous pouvez demander une résolution de différend. Si vous ne contestez pas l’avis, cela signifie que vous devez déménager. Vous avez 21 jours à partir du moment où vous recevez l’avis pour demander à le contester. Inscrivez immédiatement la date limite à votre calendrier. Programmez des rappels pour ne pas l’oublier. 

Lors de l’audience, vous et le propriétaire expliquez chacun votre version des faits à une personne appelée arbitre. Cette personne décide de ce que chacun de vous doit faire pour régler le problème. C’est à votre propriétaire qu’il incombe de prouver que lui-même (ou un membre proche de sa famille) prévoit réellement d’emménager dans le logement pendant au moins 12 mois. S’il ne peut pas le prouver, l’arbitre devrait annuler l’avis et votre contrat de location se poursuit. Selon la loi, vous n’avez pas à prouver que votre propriétaire a des intentions malhonnêtes. Cela dit, il est préférable d’être prêt à expliquer clairement pourquoi vous pensez qu’il agit de mauvaise foi. Et si vous avez des preuves, elles peuvent augmenter vos chances d’empêcher l’éviction.

La résolution de différend peut sembler intimidante et compliquée, mais vous serez peut-être surpris de voir à quel point elle est accessible. Le processus est conçu pour que les gens puissent s’y retrouver eux-mêmes, sans l’aide d’un avocat. L’audience se tient habituellement par téléphone. Elle dure généralement une heure.

Si votre propriétaire vous remet un avis pour mettre fin à la location afin d’utiliser le logement lui-même (ou pour l’usage d’un acheteur), il doit vous verser l’équivalent d’un mois de loyer avant votre déménagement. Ainsi, vous n’avez pas à payer votre dernier mois de loyer.

Vous avez deux options :

1. Attendre que votre propriétaire vous paie avant votre déménagement ou le jour même.

2. Conserver votre loyer du dernier mois au lieu de le payer. Assurez-vous d’aviser votre propriétaire par écrit que vous conservez ce loyer à titre d’indemnité pour l’éviction. Ainsi, il ne pourra pas tenter de vous évincer pour non-paiement du loyer. 

Que faire si, plus tard, vous découvrez que votre propriétaire n’a pas utilisé le logement locatif comme il avait dit qu’il le ferait? Vous pouvez présenter une demande d’indemnisation équivalant à 12 mois de loyer. Le propriétaire, ou un membre de sa famille immédiate, doit avoir emménagé dans le logement dans un délai raisonnable après votre départ. Il doit aussi y habiter pendant au moins 12 mois. Nous vous expliquons étape par étape comment présenter une demande auprès de la Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) afin d’obtenir cette indemnisation.

Vérifiez que le propriétaire vous a remis un avis conforme

À l’aide de cette liste de vérification, assurez-vous que votre propriétaire respecte les règles. Pour être légal (et exécutoire), l’avis doit :

❏ Être sur le bon formulaire. Le formulaire devrait porter le numéro RTB-32L ou RTB-32P.

❏ Être généré sur le portail du gouvernement. Vous pourrez savoir que ce processus a été utilisé si l’avis porte un numéro d’identification unique dans le coin supérieur gauche. Voici un exemple de formulaire généré.

❏ Indiquer qui a l’intention d’occuper le logement — il doit s’agir du propriétaire, d’un acheteur ou d’un membre de sa famille proche (consultez la section ci-dessus pour savoir qui est admissible).

❏ Vous indiquer la date à laquelle le propriétaire veut que vous déménagiez. Sur le formulaire, elle est appelée la « date de prise d’effet ». Pour ce type d’avis, cette date devrait être dans au moins trois mois.

❏ Vous être remis par la poste, en personne, ou être affiché sur la porte du logement locatif. Le formulaire peut être joint à un courriel, mais seulement si vous avez déjà fourni une adresse courriel pour la signification. 

The Tenant Resource & Advisory Centre (Centre de ressources et de conseils pour les locataires) a un modèle de lettre à utiliser lorsque votre propriétaire vous a remis un avis d'éviction illégal. Si vous décidez de remettre cette lettre à votre propriétaire, gardez-en une copie dans vos dossiers.

Vérifiez les délais

Si votre propriétaire vous a remis un avis conforme, vérifiez les délais :

• D’abord, utilisez cette calculatrice pour déterminer le délai dont vous disposez pour présenter une demande de résolution de différend. En général, vous avez 21 jours pour contester un avis d’usage du propriétaire.

• Ensuite, consultez l’avis pour confirmer la date à laquelle le propriétaire vous demande de déménager (la date de prise d’effet). 

• Enfin, vérifiez s’il a calculé la date de prise d’effet à partir de la bonne date de départ. La date à laquelle vous êtes réputé avoir reçu l’avis dépend de la façon dont le propriétaire vous l’a remis.

Programmez des rappels dans votre calendrier pour rester organisé et respecter les échéances. Entre-temps, vous pouvez prendre d’autres mesures pour régler le problème de façon informelle.

Si votre avis d'éviction donne peu de détails sur l’emménagement du propriétaire, envisagez de lui parler pour en savoir plus sur ses projets. Avant de communiquer avec lui, réfléchissez aux questions que vous voulez poser. Quels renseignements vous aideraient à déterminer si cette éviction est légitime?

Portez attention à ce que votre propriétaire vous dit et demandez-vous si son histoire reste cohérente. Si les détails changent chaque fois que vous lui parlez, ou si son explication n’a pas de sens, cela pourrait indiquer qu’il n’est pas honnête.

Vous obtenez parfois des renseignements importants d’autres sources. Si des réparateurs, des gestionnaires immobiliers ou des voisins vous disent des choses qui contredisent ce que votre propriétaire a dit, prenez-en note. Ces incohérences peuvent prouver que votre propriétaire n’agit pas de bonne foi.

Rassembler des preuves

Si vous soupçonnez que votre propriétaire est malhonnête, rassemblez davantage de preuves pour appuyer votre position. Voici quelques exemples de types de preuves que vous pouvez déposer auprès de la Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) : 

• captures d’écran d’annonces qui offrent le logement locatif à un loyer plus élevé

• lettres, courriels et messages texte 

• déclarations de témoins qui peuvent confirmer votre version des faits

• photos, vidéos ou enregistrements audio 

• un journal indiquant les dates et les heures de tout problème ou de toute communication avec votre propriétaire

Si vous pensez qu’il est peu probable que votre propriétaire emménage dans votre logement locatif, rassemblez des preuves qui appuient votre version des faits. Par exemple :

• une recherche de titre montrant que votre propriétaire possède plusieurs propriétés

• des photos montrant l’état des réparations ou la taille du logement 

• des profils, publications ou articles publics indiquant que le propriétaire est riche

• des déclarations d’anciens locataires ou de voisins concernant une tendance de votre propriétaire à donner des avis pour son propre usage sans donner suite à ces avis

Si vous n’arrivez pas à contester l’avis avec succès, vous pourrez peut-être utiliser ces preuves pour obtenir une indemnisation pour une éviction de mauvaise foi plus tard.

Faire face à une menace d’éviction est stressant. Cela peut même vous faire passer en mode « fuite » ou « paralysie ». Si vous avez reçu un avis, prenez une grande respiration et essayez de rassembler vos idées. Fiez-vous à votre instinct. Pensez-vous que votre propriétaire est honnête? Avez-vous remarqué des signaux d’alarme qui vous font croire qu’il s’agit d’une éviction de mauvaise foi?

Pour prendre une décision éclairée, déterminez quels sont vos droits juridiques. La meilleure façon de le faire est de communiquer avec un défenseur juridique ou une clinique juridique. De nombreuses cliniques juridiques communautaires offrent de l’aide pour les problèmes de location. Cherchez en ligne une clinique juridique dans votre région. Consultez aussi nos autres options d’assistance légale gratuite ci-dessous.

Une fois que vous comprenez bien la situation et vos droits, concentrez-vous sur le résultat que vous voulez obtenir. Voulez-vous contester l’éviction auprès de la Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement)? Consacrer votre énergie à trouver un logement le plus tôt possible? Vous pouvez aussi essayer de négocier une entente avec votre propriétaire. Envisagez de demander à Beagle+ de vous aider à rédiger une lettre à votre propriétaire pour lui demander une certaine souplesse. Vous pouvez aussi essayer de négocier une entente mutuelle pour mettre fin à la location.

Contester l’avis

Il peut être intimidant de s’opposer à votre propriétaire. Mais vous avez le droit de raconter votre version des faits et de faire valoir vos droits.

Si vous voulez contester l’avis, vous ne pouvez pas être forcé de déménager pendant que votre contestation est en cours de décision, même si le délai de préavis de trois mois est passé. Si vous gagnez la contestation, l’avis sera annulé et la location se poursuivra. (Cela dit, légalement, rien n’empêche votre propriétaire de vous remettre un autre avis d’éviction après que vous avez contesté un avis avec succès.)

Nous expliquons davantage comment demander à contester l’avis à l’étape 5 ci-dessous.

Décider d’accepter l’éviction

Vous pourriez décider que contester l’éviction n’est pas le bon choix pour votre bien-être en ce moment. C’est aussi une décision valable.

Il y a beaucoup d’éléments à prendre en compte. Déménager apporte son lot de stress et d’inconvénients. Les locataires évincés font souvent face à une forte hausse de loyer et ont de la difficulté à trouver un logement abordable dans leur région. Être forcé de quitter un quartier entraîne habituellement la perte de liens avec la communauté et de services, des trajets plus longs pour aller au travail, un changement d’école et la perte de liens sociaux.

Cela dit, si tout indique que votre propriétaire prévoit réellement emménager dans le logement, vous pourriez décider de déménager. Si vous pensez que votre propriétaire agit de façon douteuse, l’idée de contester l’éviction peut sembler intimidante et épuisante. Si vous décidez que c’est trop compliqué de vous battre contre votre propriétaire, c’est votre décision.

Communiquez avec les personnes qui vous entourent. Cela peut aider à atténuer une partie du sentiment d’être dépassé, tant sur le plan émotionnel que logistique. Tournez-vous vers vos amis et les autres réseaux de soutien. Vous pourriez demander un soutien financier pour vous aider à rester à flot, de l’aide supplémentaire à la maison ou de l’aide pour la garde d’enfants afin de pouvoir réfléchir au calme.

La perspective de perdre votre logement peut avoir des répercussions négatives sur votre santé mentale. Il existe des façons de trouver des services de counselling gratuits ou à faible coût en C.-B..

Si vous avez l’impression que votre propriétaire vous évince de mauvaise foi ou qu’il n’a pas respecté les règles, vous pouvez demander un règlement des différends. Un arbitre de la Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) entendra votre cause et prendra une décision. S’il vous donne raison, il devrait annuler l’avis d'éviction pour que vous n’ayez pas à déménager. 

Avant de faire votre demande, vérifiez que :

• vous êtes couvert par la Residential Tenancy Act (Loi sur la location à usage d'habitation),

• le propriétaire vous a remis l’avis au moyen du formulaire approprié, et 

• vous respectez le délai pour contester l’avis.

Vous pouvez faire une demande en ligne de règlement des différends. (Vous avez besoin d’un compte BCeID de base pour le faire.) Cliquez sur le bouton « commencer une nouvelle demande ». Le site vous guidera tout au long de la demande. Vous pouvez aussi soumettre une demande papier. Utilisez ce formulaire si vous habitez encore dans le logement où le différend a lieu.

Si votre demande est acceptée, la Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) fixera une date d’audience. Elle vous enverra aussi ce qu’on appelle une trousse d’avis de procédure de règlement des différends. Vous devez remettre la trousse à votre propriétaire dans les trois jours suivant la date à laquelle elle est devenue accessible pour vous. 

Si l’arbitre rend une décision contre vous et maintient l’éviction, il rendra une ordonnance de possession. Cette ordonnance donne à votre propriétaire le droit légal de reprendre le logement. 

Si l’audience a lieu après la date de prise d’effet indiquée dans l’avis d’éviction, l’ordonnance indiquera la date limite à laquelle vous devrez déménager. C’est l’arbitre qui décide de cette date limite. La politique actuelle de la Residential Tenancy Branch indique que le délai habituel accorde aux locataires sept jours à compter de la date de l’ordonnance pour déménager. Pendant l’audience, vous pouvez demander à l’arbitre plus de temps pour déménager. Par exemple, vous pourriez mentionner que vous avez des enfants à l’école, une situation de handicap qui rend le déménagement difficile ou des ressources financières limitées.

Même avec une ordonnance de possession, votre propriétaire ne peut pas vous expulser physiquement, ni expulser vos biens, changer les serrures ou saisir vos biens. Seul un huissier mandaté par le tribunal peut faire exécuter l’ordonnance, et seulement après que votre propriétaire a suivi d’autres étapes juridiques. Si votre propriétaire essaie de vous forcer à partir ou de vous barrer l’accès lui-même, c’est illégal. Nous expliquons davantage ce processus ici.

Si vous avez besoin d’aide pour trouver un nouveau logement ou accéder à un hébergement d’urgence, vous pouvez communiquer avec un défenseur des droits au logement dans votre région. Si vous avez des difficultés financières, renseignez-vous sur les banques de loyers ou les suppléments de crise offerts dans le cadre de l’aide au revenu.

Enfin, perdre votre premier litige ne signifie pas que vous avez perdu tous vos droits. Vous avez jusqu’à deux ans après la fin de votre location pour demander une indemnisation si votre propriétaire n’emménage pas réellement dans le logement ou n’y reste pas pendant 12 mois.

Si vous avez un contrat de location de mois en mois, vous pouvez partir avant la date que votre propriétaire vous a donnée. Partir plus tôt peut être utile si vous trouvez un nouveau logement plus rapidement et voulez éviter de payer un double loyer. Vous devez donner à votre propriétaire un avis écrit d’au moins 10 jours. Vous devrez aussi payer le loyer jusqu’à la date à laquelle vous déménagez réellement.

Les contrats de location à durée déterminée ne peuvent pas prendre fin avant la fin de la durée prévue. Vous devrez négocier avec votre propriétaire pour voir s’il accepte de vous laisser déménager plus tôt.

Partir plus tôt n’a pas d’incidence sur votre droit de recevoir l’équivalent d’un mois de loyer en indemnisation. Votre propriétaire doit quand même vous verser cette somme.

Peut-être, mais seulement dans des situations très limitées. Un arbitre peut prolonger le délai pour contester un avis d'éviction, mais seulement si vous faites la demande avant la date de déménagement (la « date d’effet ») indiquée sur l’avis. 

Les prolongations ne sont accordées que dans des circonstances exceptionnelles — c’est-à-dire des situations très graves qui étaient entièrement hors de votre contrôle. Le simple fait de ne pas vous sentir bien ou de ne pas comprendre les règles ne suffit pas. Si vous avez une raison sérieuse, vous devrez fournir une preuve, comme une lettre d’un médecin.

En bref : ne risquez pas de manquer le délai. Notez-le dans votre calendrier, programmez des rappels et demandez de l’aide tôt si vous en avez besoin. Attendre et espérer obtenir une prolongation est extrêmement risqué.