Gérer une éviction pour usage par le propriétaire

Selon la loi en C.-B., votre propriétaire peut vous donner un avis pour mettre fin à votre location si lui-même, ou un membre de sa famille immédiate, a l’intention d’emménager dans le logement. Si le logement locatif est vendu, les mêmes règles s’appliquent. Autrement dit, votre propriétaire peut vous donner un avis si le nouveau propriétaire veut occuper le logement lui-même (ou un membre de sa famille immédiate). 

Voici certaines choses que vous devriez savoir au sujet d’un avis d’usage du propriétaire :

• Un membre de la famille immédiate comprend le parent, l’époux ou l’enfant du propriétaire (ou de l’acheteur). Cela comprend aussi le parent ou l’enfant de l’époux du propriétaire (ou de l’acheteur). Cela n’inclut pas un frère, un cousin, une tante ou un ami.

• Le propriétaire ou l’acheteur (ou un membre de sa famille immédiate) doit avoir l’intention d’occuper le logement comme espace habitable. Nous expliquons cela plus en détail ci-dessous.

• Votre propriétaire doit agir de bonne foi. Autrement dit, il a réellement l’intention de donner suite à son plan déclaré d’emménager dans le logement.

• Si vous habitez dans un immeuble locatif de cinq logements ou plus, et que l’immeuble n’est pas en copropriété divise (strata) ou appartient à un seul propriétaire, votre propriétaire ne peut pas mettre fin à votre location pour l’usage du propriétaire.

« J’habite dans mon logement locatif depuis plus de 20 ans. Mon propriétaire m’a remis un avis disant qu’il veut emménager. J’ai paniqué. Trois mois, ça semble long, mais ce ne l’est pas quand on a 68 ans et qu’on vit d’une pension fixe. Les listes d’attente pour les logements subventionnés durent des années. Un ami m’a dit que je pouvais communiquer avec un défenseur du droit au logement pour m’aider à trouver un logement. »

– Xander, Rossland, C.-B.

On utilise souvent le mot « éviction » pour parler de toute situation où un propriétaire vous a dit, ou vous met autrement de la pression, pour que vous partiez. Mais il est important de comprendre à quel moment le processus d’éviction commence vraiment. Si vous ne recevez pas un avis valide, vous n’avez pas à quitter le logement. 

Voici le hic : si votre propriétaire ne respecte pas les règles et que vous décidez quand même de quitter le logement, vous perdez votre droit de contester l’éviction ou d’obtenir une indemnité plus tard. Il vaut donc la peine de vérifier dès le départ si tout est conforme aux règles.

Le délai de préavis

Pour un avis pour usage du propriétaire, il doit vous donner au moins trois mois pour quitter le logement. L’avis doit indiquer la « date de prise d’effet » de la fin de la location. C’est à ce moment-là que vous êtes censé remettre les clés et quitter le logement. Cette date doit tomber le dernier jour de votre période de location. (Dans le cas d’une location à durée déterminée, votre propriétaire ne peut pas vous obliger à quitter le logement avant la fin de la durée prévue.)

La façon dont votre propriétaire vous a donné l’avis entre aussi en ligne de compte. Ce n’est pas parce que votre propriétaire a mis l’avis dans votre boîte aux lettres qu’on considère toujours que vous l’avez reçu ce jour-là. Selon la loi, le moment où vous êtes réputé avoir « reçu » l’avis dépend du mode de livraison. Si l’avis a été :

• remis en main propre, vous le recevez le jour où on vous l’a remis

• envoyé par la poste, vous le recevez le cinquième jour après son envoi

• envoyé par courriel (si vous avez accepté de recevoir des documents par courriel), vous le recevez le troisième jour après son envoi

• fixé à votre porte, vous le recevez le troisième jour après qu’il y a été fixé

• laissé dans votre boîte aux lettres, vous le recevez le troisième jour après qu’il y a été laissé

Point important : si votre propriétaire a une preuve (comme une réponse à un courriel) que vous avez reçu l’avis plus tôt, c’est la date réelle à laquelle vous l’avez reçu qui s’applique.

Supposons que vous payez votre loyer le premier jour du mois. Votre propriétaire colle un avis d'éviction sur la porte de votre appartement le 31 octobre. Si votre propriétaire n’a pas de preuve que vous l’avez vu plus tôt, vous êtes réputé l’avoir reçu trois jours plus tard, soit le 3 novembre. Comme un préavis de trois mois complets est exigé, la date la plus rapprochée à laquelle votre propriétaire peut vous demander de quitter le logement est la fin de février.

Si le propriétaire essaie de contourner le processus légal

Certains propriétaires peuvent essayer de vous mettre de la pression pour que vous partiez « volontairement » sans passer par le processus d’éviction. Autrement dit, vous acceptez de partir sans recevoir un avis valide. Un propriétaire peut même essayer de rendre l’offre plus attrayante en vous proposant une somme d’argent pour partir sans avis. On appelle parfois cela « de l’argent contre les clés ».  Vous n’êtes pas obligé d’accepter ce genre d’entente si vous ne le voulez pas. Si vous acceptez, vous renoncez à certains droits. Ici, nous expliquons ce que vous devriez savoir avant de signer une entente mutuelle pour mettre fin à la location.

« J’habite dans un logement au sous-sol depuis huit ans. Ce logement me convient parfaitement. Il est accessible et près du bureau de mon médecin. Mon propriétaire, qui habite à l’étage, m’a donné un avis pour que je parte. Quand je lui ai demandé pourquoi, elle m’a dit qu’elle voulait utiliser l’espace pour offrir à ses clientes de coiffure l’option de venir chez elle. Peut-elle vraiment me mettre dehors de mon logement pour pouvoir parfois recevoir des clientes? »

– Maria, Victoria, C.-B.

Votre propriétaire ne peut pas vous expulser simplement pour laisser le logement vide ou le transformer en Airbnb. Cette personne (ou un membre de sa famille proche) doit réellement avoir l’intention d’y habiter, ou d’utiliser le logement comme partie de son espace de vie. Un espace de vie est un endroit où elle dort, mange et passe du temps. 

Le logement devrait servir de domicile, en entier ou en partie. Cela ne veut pas dire que cette personne doit y être tous les jours. En fait, le logement locatif n’a pas besoin d’être son seul domicile ni son domicile principal. Et elle peut partir en vacances ou s’absenter parfois. Mais elle ne peut pas simplement y rester de temps à autre ou le laisser inoccupé la plupart du temps.

Voici quelques exemples de ce qui est permis :

• Votre propriétaire peut vous expulser d’un logement au sous-sol pour agrandir son espace de vie. Il pourrait le transformer en salle de jeux pour les enfants ou en endroit pour entreposer ses effets personnels.

• Un acheteur travaille dans votre ville trois jours par semaine, mais sa famille vit ailleurs. Il prévoit d’habiter dans le logement pendant ces journées de travail.

• L’enfant adulte de votre propriétaire déménage dans votre ville pour un emploi et a besoin d’un endroit où vivre.

• Votre propriétaire prévoit d’emménager dans le logement et de prendre des colocataires payants qui partagent la salle de bain ou la cuisine avec lui.

« Mon propriétaire a essayé d’augmenter mon loyer de 300 $. Je savais que ce n’était pas légal, alors je le lui ai dit. Une semaine plus tard, j’ai reçu un avis d'éviction disant que son fils allait emménager. Je savais que son fils était un important promoteur immobilier. Je doutais qu’il veuille s’installer dans mon petit appartement. J’ai contesté l’avis. Le propriétaire n’a pas pu répondre à des questions de base sur les plans de déménagement de son fils. L’arbitre a annulé l’éviction. Il s’est avéré que toute l’histoire était un mensonge. Je suis tellement content d’avoir suivi mon instinct. »

– Malee, Vancouver, C.-B.

La loi dit que votre propriétaire doit agir de bonne foi. Cela veut dire qu’il est honnête au sujet de la façon dont il prévoit utiliser le logement locatif. Il ne peut pas avoir une raison cachée pour vous évincer, comme vouloir relouer le logement plus cher.

Repérez les signes d’une éviction de mauvaise foi

Beaucoup de locataires ne contestent pas les avis d'éviction parce qu’ils supposent que leur propriétaire dit la vérité. Malheureusement, certains propriétaires mentent pour faire partir des locataires afin de pouvoir demander un loyer plus élevé. Voici des signes à surveiller :

• Votre propriétaire a récemment essayé d’augmenter votre loyer au-dessus de la limite légale.

• Vous vous êtes plaint de réparations et vous avez reçu un avis d'éviction peu après.

• Votre propriétaire a déjà évincé des locataires pour usage du propriétaire sans jamais vraiment emménager ensuite.

• Votre propriétaire possède plusieurs propriétés ou des logements vacants comparables sur la propriété, et il semble peu probable qu’il emménage dans votre logement locatif. 

Si vous voyez ces signes, vous avez le droit de remettre l’éviction en question. Si votre propriétaire refuse de répondre à vos questions sur ses projets de déménagement ou devient sur la défensive, cela peut aussi être un signal d’alarme.

Si vous n’acceptez pas l’éviction, vous pouvez essayer de régler le problème de façon informelle avec votre propriétaire. Par exemple, vous pourriez tenter de négocier une entente mutuelle pour mettre fin au contrat de location. 

Si ces options n’ont pas de sens dans votre situation, vous pouvez demander la résolution des litiges. Si vous ne contestez pas l’avis, cela veut dire que vous devrez déménager. Vous avez 21 jours à partir du moment où vous recevez l’avis pour demander sa contestation. Notez tout de suite la date limite à votre calendrier. Mettez des rappels pour ne pas l’oublier. 

À l’audience, vous et le propriétaire expliquez chacun votre version des faits à une personne appelée arbitre. Cette personne décide ce que chacun de vous doit faire pour régler le problème. Il revient à votre propriétaire de prouver qu’il a réellement l’intention (ou qu’un membre de sa famille proche a réellement l’intention) d’emménager dans le logement pendant au moins 12 mois. S’il ne peut pas le prouver, l’arbitre devrait annuler l’avis et votre contrat de location se poursuit. Selon la loi, vous n’avez pas à prouver que votre propriétaire agit de façon malhonnête. Cela dit, c’est une bonne idée d’être prêt avec une explication claire de la raison pour laquelle vous pensez qu’il agit de mauvaise foi. Et si vous avez des preuves, cela peut augmenter vos chances d’empêcher l’éviction.

La résolution des litiges peut sembler intimidante et compliquée, mais vous pourriez être surpris de voir à quel point elle est accessible. Le processus est conçu pour être utilisé par les gens eux-mêmes, sans l’aide d’un avocat. L’audience a habituellement lieu au téléphone. Elle dure généralement une heure.

Si votre propriétaire vous remet un avis pour mettre fin à la location afin d’occuper le logement lui-même (ou pour l’usage de l’acheteur), le propriétaire doit vous verser un mois de loyer avant votre départ. En pratique, cela signifie que votre dernier mois est sans loyer.

Vous avez deux options :

1. Attendez que votre propriétaire vous paie avant ou le jour de votre départ.

2. Gardez votre dernier mois de loyer au lieu de le payer. Assurez-vous d’informer votre propriétaire par écrit que vous gardez ce loyer comme indemnité pour l’éviction. Ainsi, il ne pourra pas tenter de vous évincer pour loyer impayé. 

Et si, plus tard, vous découvrez que votre propriétaire n’a pas utilisé le logement locatif comme il avait dit qu’il le ferait? Vous pouvez présenter une demande d’indemnisation équivalant à 12 mois de loyer. Le propriétaire, ou un membre de sa famille proche, doit avoir emménagé dans le logement dans un délai raisonnable après votre départ. Et il doit occuper le logement pendant au moins 12 mois. Nous vous expliquons étape par étape comment présenter une demande au Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) pour obtenir cette indemnisation.

Vérifiez que le propriétaire vous a remis un avis en bonne et due forme

À l’aide de cette liste de vérification, assurez-vous que votre propriétaire respecte les règles. Pour que l’avis soit légal (et exécutoire), il doit :

❏ Être sur le bon formulaire. Le formulaire doit porter la mention RTB-32L ou RTB-32P.

❏ Être généré dans le portail du gouvernement. Vous pourrez voir que ce processus a été utilisé si l’avis comporte un numéro d’identification unique dans le coin supérieur gauche. Voici un exemple de formulaire généré.

❏ Indiquer qui a l’intention d’occuper le logement — il doit s’agir du propriétaire, d’un acheteur ou d’un membre de la famille proche (consultez la section ci-dessus pour savoir qui est admissible).

❏ Vous indiquer la date à laquelle le propriétaire veut que vous quittiez le logement. Sur le formulaire, on l’appelle la « date de prise d’effet ». Pour ce type d’avis, cette date doit être d’au moins trois mois plus tard.

❏ Vous être remis par la poste, en mains propres, ou en étant affiché sur la porte du logement locatif. Le formulaire peut être joint à un courriel, mais seulement si vous avez déjà fourni une adresse courriel aux fins de signification. 

Le Tenant Resource & Advisory Centre a un modèle de lettre à utiliser lorsque votre propriétaire vous a remis un avis d'éviction illégal. Si vous décidez de remettre cette lettre à votre propriétaire, gardez-en une copie pour vos dossiers.

Vérifiez les délais

Si votre propriétaire vous a remis un avis en bonne et due forme, vérifiez les délais :

• D’abord, utilisez ce calculateur pour déterminer votre période pour faire une demande de règlement des différends. Vous avez généralement 21 jours pour contester un avis d’usage du propriétaire.

• Ensuite, regardez l’avis pour confirmer la date à laquelle le propriétaire vous demande de quitter le logement (la date de prise d’effet). 

• Enfin, vérifiez s’il a calculé la date de prise d’effet à partir de la bonne date de départ. La date à laquelle vous êtes réputé avoir reçu l’avis dépend de la façon dont le propriétaire vous l’a remis.

Inscrivez des rappels à votre calendrier pour rester organisé et respecter les échéances. Entre-temps, vous pouvez prendre d’autres mesures pour régler le problème de façon informelle.

Si votre avis d'éviction donne peu de détails au sujet de l’emménagement du propriétaire, pensez à parler à votre propriétaire pour en savoir plus sur ses plans. Avant de communiquer avec lui, réfléchissez aux questions que vous voulez poser. Quels renseignements vous aideraient à comprendre si cette éviction est légitime?

Faites attention à ce que votre propriétaire vous dit et à la cohérence de son histoire. Si les détails changent chaque fois que vous lui parlez, ou si son explication n’a pas de sens, cela peut être un signe qu’il n’est pas honnête.

Parfois, vous apprenez des renseignements importants d’autres sources. Si des réparateurs, des gestionnaires immobiliers ou des voisins vous disent des choses qui contredisent ce que votre propriétaire a dit, prenez-en note. Ces incohérences peuvent être des preuves que votre propriétaire n’agit pas de bonne foi.

Rassembler des preuves

Si vous pensez que votre propriétaire est malhonnête, rassemblez plus de preuves pour appuyer votre position. Voici quelques exemples de types de preuves que vous pouvez déposer auprès du Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) :

• captures d’écran d’annonces qui affichent le logement locatif à un loyer plus élevé

• lettres, courriels et messages textes 

• déclarations de témoins qui peuvent appuyer votre version des faits

• photos, vidéos ou enregistrements audio 

• un journal où vous notez les dates et les heures de tout problème ou de toute communication avec votre propriétaire

Si vous avez l’impression qu’il est peu probable que votre propriétaire emménage dans votre logement locatif, rassemblez des preuves qui appuient votre version des faits. Par exemple, cela pourrait inclure :

• une recherche de titre montrant que votre propriétaire possède plusieurs propriétés

• des photos montrant l’état des réparations ou la taille du logement 

• des profils publics, des publications ou des articles qui indiquent que le propriétaire est riche

• des déclarations d’anciens locataires ou de voisins au sujet d’une habitude du propriétaire de donner un avis pour son propre usage sans aller jusqu’au bout

Si vous n’êtes pas en mesure de contester l’avis avec succès, vous pourriez peut-être utiliser cette preuve plus tard pour obtenir une indemnisation pour une éviction de mauvaise foi.

Faire face à la menace d’une éviction est stressant. Cela peut même vous faire passer en mode « fuite » ou « paralysie ». Si vous avez reçu un avis, prenez une grande respiration et essayez de rassembler vos idées. Fiez-vous à votre instinct. Pensez-vous que votre propriétaire est honnête? Avez-vous remarqué des signaux d’alarme qui vous font croire qu’il s’agit d’une éviction de mauvaise foi?

Pour prendre une décision éclairée, déterminez quels sont vos droits légaux. La meilleure façon de le faire est de communiquer avec un défenseur juridique ou une clinique juridique. De nombreuses cliniques juridiques communautaires offrent de l’aide pour les problèmes de location. Cherchez en ligne une clinique juridique dans votre région. Aussi, consultez ci-dessous nos autres options d’assistance légale gratuite.

Une fois que vous comprenez bien la situation et vos droits, concentrez-vous sur le résultat que vous voulez. Voulez-vous contester l’éviction auprès du Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement)? Mettre votre énergie à trouver un logement dès que possible? Vous pouvez aussi essayer de négocier une entente avec votre propriétaire. Pensez à demander à Beagle+ de vous aider à rédiger une lettre à votre propriétaire pour lui demander une certaine souplesse. Vous pouvez aussi essayer de négocier une entente mutuelle pour mettre fin à la location.

Contester l’avis

Cela peut sembler intimidant de tenir tête à votre propriétaire. Mais vous avez le droit de raconter votre version des faits et de faire valoir vos droits.

Si vous voulez contester l’avis, on ne peut pas vous forcer à déménager pendant que votre contestation est en cours de décision — même si le préavis de trois mois est expiré. Si vous gagnez la contestation, l’avis sera annulé et la location se poursuivra. (Cela dit, sur le plan légal, rien n’empêche votre propriétaire de vous remettre un autre avis d’éviction après que vous avez contesté un avis avec succès.)

Nous donnons plus d’information sur la façon de demander la contestation de l’avis à l’étape 5 ci-dessous.

Décider d’accepter l’éviction

Vous pourriez décider que contester l’éviction n’est pas le bon choix pour votre bien-être en ce moment. C’est aussi une décision valable.

Il y a beaucoup d’éléments à considérer ici. Déménager entraîne son lot de stress et d’inconvénients. Les locataires évincés font souvent face à une forte hausse de loyer et à des difficultés pour trouver un logement qu’ils peuvent se permettre dans leur région. Et être forcé de quitter un quartier signifie habituellement perdre des liens communautaires et des services, avoir de plus longs trajets pour aller au travail, changer d’école et perdre des liens sociaux.

Cela dit, si tout indique que votre propriétaire prévoit réellement s’installer dans le logement, vous pourriez décider d’aller de l’avant et de déménager. Si vous pensez que votre propriétaire agit de façon douteuse, la perspective de contester l’éviction peut sembler intimidante et épuisante. Si vous décidez que c’est trop difficile à gérer avec votre propriétaire, cette décision vous appartient.

Communiquez avec les personnes autour de vous. Cela peut aider à réduire une partie du stress, sur le plan émotionnel comme logistique. Tournez-vous vers vos amis et vos autres réseaux de soutien. Vous pourriez demander un soutien financier pour vous aider à vous en sortir. Ou de l’aide supplémentaire à la maison. Ou de l’aide pour la garde des enfants afin de pouvoir rassembler vos idées en toute tranquillité.

La possibilité de perdre votre logement peut nuire à votre santé mentale. Il existe des façons de trouver des services de counseling gratuits ou à faible coût en C.-B..

Si vous avez l’impression que votre propriétaire vous évince de mauvaise foi ou n’a pas respecté les règles d’une autre façon, vous pouvez présenter une demande de règlement des différends. Un arbitre du Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) entendra votre cause et rendra une décision. S’il est d’accord avec vous, il devrait annuler l’avis d'éviction pour que vous n’ayez pas à déménager. 

Avant de présenter une demande, vérifiez que :

• vous êtes protégé par la Residential Tenancy Act (Loi sur la location à usage d'habitation),

• le propriétaire vous a remis l’avis en utilisant le bon formulaire, et 

• vous respectez le délai pour contester l’avis.

Vous pouvez faire une demande en ligne de règlement des différends. (Vous avez besoin d’un compte BCeID de base pour le faire.) Cliquez sur le bouton « start new application ». Le site vous guidera dans la demande. Vous avez aussi l’option de soumettre une demande papier. Utilisez ce formulaire si vous habitez toujours dans le logement où le différend a lieu.

Si une demande est acceptée, le Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) fixera une date d’audience. Il vous enverra aussi ce qu’on appelle une trousse d’avis de procédure de règlement des différends. Vous devez signifier la trousse à votre propriétaire dans les trois jours suivant la date à laquelle elle est devenue accessible pour vous. 

Si l’arbitre rend une décision contre vous et maintient l’éviction, il rendra une ordonnance de reprise de possession. Cette ordonnance donne à votre propriétaire le droit légal de reprendre le logement. 

Si l’audience relative au différend a lieu après la date de prise d’effet indiquée dans l’avis d’éviction, l’ordonnance précisera la date limite à laquelle vous devez déménager. C’est à l’arbitre de fixer ce délai. La politique actuelle de la Direction indique que le délai habituel est d’accorder aux locataires sept jours à partir de la date de l’ordonnance pour déménager. Pendant l’audience, vous pouvez demander à l’arbitre de vous accorder plus de temps pour déménager. Par exemple, vous pourriez mentionner que vous avez des enfants à l’école, une incapacité qui rend le déménagement difficile, ou des ressources financières limitées.

Même avec une ordonnance de reprise de possession, votre propriétaire ne peut pas vous expulser physiquement ni retirer vos biens, changer les serrures ou saisir vos biens. Seul un huissier mandaté par le tribunal peut faire exécuter l’ordonnance, et seulement après que votre propriétaire a suivi des étapes juridiques supplémentaires. Si votre propriétaire essaie de vous forcer à partir ou de vous empêcher d’entrer lui-même, c’est illégal. Nous expliquons davantage ce processus ici.

Si vous avez besoin d’aide pour trouver un nouveau logement ou pour accéder à un hébergement d’urgence, vous pouvez communiquer avec un intervenant en logement dans votre région. Si vous avez des difficultés financières, renseignez-vous sur les banques de loyer ou les suppléments de crise offerts par l’aide au revenu.

Enfin, perdre votre différend initial ne signifie pas que vous avez perdu tous vos droits. Vous avez jusqu’à deux ans après la fin de votre location pour demander une indemnisation si votre propriétaire n’emménage pas réellement dans le logement ou n’y reste pas pendant 12 mois.

Si vous avez un contrat de location de mois en mois, vous pouvez partir avant la date que votre propriétaire vous a donnée. Partir plus tôt peut être utile si vous trouvez un nouveau logement plus vite et voulez éviter de payer un double loyer. Vous devez donner à votre propriétaire un avis écrit d’au moins 10 jours. Et vous devrez payer le loyer jusqu’à la date à laquelle vous déménagez réellement.

Les contrats de location à durée déterminée ne peuvent pas prendre fin avant la fin de la durée prévue. Vous devrez négocier avec votre propriétaire pour voir s’il accepterait de vous laisser déménager plus tôt.

Partir plus tôt ne change pas votre droit de recevoir l’équivalent d’un mois de loyer en compensation. Votre propriétaire doit quand même vous verser cette somme.

Peut-être, mais seulement dans des situations très limitées. Un arbitre peut prolonger le délai pour contester un avis d'éviction, mais seulement si vous faites une demande avant la date de départ (la « date de prise d'effet ») indiquée sur l'avis. 

Les prolongations sont accordées seulement dans des circonstances exceptionnelles — c'est-à-dire des situations très graves qui échappaient complètement à votre contrôle. Le simple fait de ne pas vous sentir bien ou de ne pas comprendre les règles ne serait pas considéré comme une raison valable. Si vous avez un motif sérieux, vous aurez besoin d'une preuve, comme une lettre d'un médecin.

En bref : ne prenez pas le risque de manquer le délai. Inscrivez-le à votre calendrier, réglez des rappels et allez chercher de l'aide tôt si vous en avez besoin. Attendre et espérer obtenir une prolongation est extrêmement risqué.