Obtenir une indemnisation pour une éviction pour usage du propriétaire

Votre propriétaire peut vous donner un avis pour mettre fin à la location si lui-même, ou un membre de sa famille proche, a l’intention d’emménager dans le logement. S’il vend le logement, votre propriétaire peut vous donner un avis si le nouvel acheteur, ou un membre de sa famille proche, prévoit y emménager. 

Si votre propriétaire vous donne un avis pour mettre fin à la location pour son propre usage (ou pour l’usage d’un acheteur), le propriétaire doit vous verser l’équivalent d’un mois de loyer avant votre départ. Ici, nous expliquons vos droits lorsqu’il s’agit d’une éviction pour usage du propriétaire.

« Nous avons déménagé au Canada il y a cinq ans et avons trouvé ce duplex. Nous avons toujours payé le loyer à temps et pris soin de l’endroit comme si c’était le nôtre. L’an dernier, le propriétaire a dit que sa fille allait s’y installer. Il a été difficile de trouver un nouveau logement. Nous avons dû emprunter de l’argent pour couvrir le dépôt et les frais de déménagement. Récemment, j’ai vu une affiche “à louer” devant notre ancien logement. Il semble que le propriétaire ait peut-être menti. Maintenant, je me renseigne pour obtenir une indemnisation de sa part. »

– Amira, Surrey, C.-B.

S’il s’avère que votre propriétaire (ou un membre de sa famille) n’a pas utilisé le logement locatif comme il avait dit qu’il le ferait, la loi dit que vous pouvez demander une compensation équivalente à 12 mois de loyer.

Si vous demandez une compensation, c’est à votre propriétaire de prouver à l’arbitre que :

• il a utilisé le logement locatif pour la raison indiquée dans l’avis, 

• lui-même (ou un membre de sa famille proche) a commencé à occuper le logement locatif dans un délai raisonnable après votre départ, et

• il l’a utilisé pendant au moins 12 mois après y avoir emménagé.

S’il ne peut pas prouver qu’il a fait tout ce qui précède, il devra vous payer — sauf s’il a une très bonne excuse (plus de détails ci-dessous).

Si votre propriétaire (ou un membre proche de sa famille) n’a pas réellement occupé le logement, vous pouvez demander une indemnité. En général, cela veut dire qu’il doit vivre dans le logement ou utiliser le logement comme faisant partie de son espace de vie. Un espace de vie est un endroit où il dort, mange et passe du temps. 

Un membre proche de la famille comprend le père ou la mère du propriétaire, son époux ou conjoint, ou son enfant. Cela comprend aussi le père ou la mère, ou l’enfant, de l’époux ou du conjoint du propriétaire. Cela n’inclut pas un frère, une sœur, un cousin, une cousine, une tante ou un ami.

Votre propriétaire (ou un membre proche de sa famille) doit occuper la totalité du logement. Il ne peut pas utiliser une partie du logement pour son usage personnel, puis louer ou offrir sur Airbnb une partie séparée et privée du logement à quelqu’un d’autre. Il peut reprendre le logement entier et l’utiliser comme faisant partie de son espace de vie. Cela arrive souvent lorsque la résidence principale du propriétaire se trouve sur la même propriété. Par exemple, il pourrait reprendre un logement au sous-sol pour en faire une salle de jeux pour les enfants. Ou il pourrait reprendre la maison sur ruelle pour l’utiliser comme gym à domicile.

Le logement locatif n’a pas besoin d’être son seul domicile ni son domicile principal. Et il peut partir en vacances ou s’absenter de temps en temps. Mais il ne peut pas simplement y rester de temps en temps ou le laisser inoccupé la plupart du temps.

Par exemple, vous pourriez peut-être soutenir que la personne n’occupe pas le logement si votre ancien propriétaire :

• a reloué le logement entier (ou une partie privée de celui-ci) à un nouveau locataire,

• a affiché le logement (ou une partie privée de celui-ci) sur Airbnb,

• a transformé le logement pour un usage non résidentiel, comme une entreprise à domicile (ce qui est différent d’un bureau à domicile), ou

• a permis à une personne qui n’est pas un membre proche de la famille d’y emménager.

Nous examinons plus en détail ce qui serait accepté comme le fait d’occuper un logement locatif. 

Après 12 mois d’occupation du logement pour y habiter, le propriétaire est libre de l’utiliser à d’autres fins. 

Combien de temps constitue un « délai raisonnable » pour que le propriétaire (ou un membre proche de sa famille) emménage? La loi ne fixe pas un nombre exact de jours. Ce qui est considéré comme raisonnable correspond au temps qu’il faut normalement dans la situation. Habituellement, il s’agit d’une période assez courte. 

Deux semaines à un mois est un bon point de repère. Une période plus longue peut être raisonnable selon les circonstances. Par exemple, le propriétaire peut devoir faire des réparations ou des améliorations. Des travaux comme remplacer le tapis ou repeindre les murs sont assez courants. Il est logique de faire ce genre de réparations dans un logement vide. Le propriétaire peut donc retarder son emménagement jusqu’à ce que les travaux soient terminés. Le délai doit être raisonnable.

« Mon propriétaire a dit que sa mère avait besoin de mon logement parce qu’elle était très malade. Quelques mois plus tard, j’ai appris qu’elle était décédée. Si elle était déjà si malade, sa mort était-elle vraiment imprévue? Je me sentais très mal rien qu’à l’idée de me poser cette question. J’ai décidé de ne pas demander d’indemnisation. Personnellement, cela ne me semblait pas correct, compte tenu de leur perte. Mais perdre mon loyer abordable a été vraiment difficile. »

– Aisha, Victoria, C.-B.

La loi reconnaît que, parfois, la vie nous réserve de véritables imprévus que personne ne pouvait voir venir. Votre propriétaire n’aura pas à vous payer s’il peut prouver qu’il a fait face à des « circonstances atténuantes » — c’est-à-dire des situations très graves et inattendues qui étaient hors de son contrôle — qui l’ont empêché d’emménager comme prévu.

Une question importante est la suivante : la situation était-elle vraiment hors du contrôle du propriétaire et impossible à prévoir? S’il s’agissait simplement d’un inconvénient, ou si le propriétaire a pris de mauvaises décisions, ce n’est pas suffisant. Les circonstances doivent être assez graves pour qu’il soit injuste de l’obliger à vous indemniser pour vous avoir forcé à quitter votre logement.

Les circonstances atténuantes peuvent comprendre :

• De graves problèmes de santé, ou un décès dans la famille, ont empêché le membre de la famille d’emménager.

• Des conditions météorologiques extrêmes ont causé d’importants dégâts d’inondation au logement locatif, le rendant inhabitable.

• L’employeur du propriétaire a reporté une mutation de travail qui avait déjà été approuvée.

Le simple fait de changer d’idée ou une mauvaise planification ne constituent pas des circonstances atténuantes. Par exemple, les situations suivantes n’excuseraient pas un propriétaire de payer une indemnité :

• L’acheteur a emménagé pendant quelques mois, puis a décidé qu’il n’aimait pas y vivre. Il l’a loué à quelqu’un d’autre.

• Le propriétaire a décidé de partir en vacances prolongées pendant la période où il était censé y habiter. Le logement est resté vide pendant plus de la moitié de l’année.

• Le propriétaire prévoyait déménager pour le travail, mais il n’a jamais réellement eu d’offre d’emploi dans cette région.

« J’ai contesté une augmentation de loyer illégale et j’ai reçu un avis d'éviction peu après. J’ai entendu dire que la propriétaire avait l’habitude de mettre dehors d’anciens locataires en prétendant qu’elle allait emménager. Ensuite, elle relouait le logement! Mais mon ancien voisin m’a dit qu’il pense que cette fois-ci, elle y a vraiment habité. Il l’a vue entrer et sortir à toute heure. J’imagine qu’elle a joué la carte de la patience. Elle a déménagé un an plus tard et l’a loué au double de ce que je payais. Mais si elle respectait techniquement les règles, je ne peux pas demander de compensation. »

– Donavon, White Rock, C.-B.

Une fois que vous avez déjà été évincé, les intentions de votre propriétaire au moment où il vous a remis l’avis ne sont pas pertinentes pour votre demande visant 12 mois de loyer. À ce stade-ci, tout ce qui importe pour la loi, c’est de savoir si votre propriétaire a fait ou non ce qu’il avait dit qu’il ferait dans l’avis. Supposons que vous ayez une preuve de mauvaise foi — comme un motif caché ou une intention malhonnête. Si votre propriétaire a emménagé dans le logement dans un délai raisonnable et y a habité pendant 12 mois, ses intentions n’ont pas d’importance. 

La preuve de bonne foi n’est pas pertinente non plus. Si votre propriétaire avait honnêtement l’intention d’emménager, mais qu’il a changé d’idée et n’est pas allé jusqu’au bout, vous pouvez demander une indemnisation. Il devrait alors prouver qu’il y avait des circonstances atténuantes qui l’ont empêché de faire ce qu’il avait dit qu’il ferait. S’il ne peut pas le faire, vous avez droit à un paiement.

Si votre propriétaire a agi de mauvaise foi, vous pourriez peut-être récupérer certains frais 

Si vous avez la preuve que votre propriétaire vous a remis un avis pour son propre usage de mauvaise foi, vous pourriez quand même pouvoir demander une indemnisation pour des dommages ou des pertes. Par exemple, vous pourriez peut-être réclamer vos frais de déménagement au motif que votre propriétaire a agi en dehors de la loi en vous remettant illégalement un avis de fin de location. Pour en savoir plus, consultez cette directive du Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement).

Le moment compte. Vous avez deux ans à partir de la fin de votre location pour présenter une demande d’indemnisation. Ce délai ne peut pas être prolongé.

D’un autre côté, vous devriez attendre avant de présenter une demande d’indemnisation s’il est trop tôt pour savoir si votre propriétaire a vraiment enfreint les règles. Par exemple, si vous présentez une demande pendant que votre propriétaire est encore dans la période de 12 mois pendant laquelle il est censé y habiter, et qu’il n’y a aucune preuve claire qu’il ne s’y est pas installé, l’arbitre pourrait ne pas être en mesure de trancher votre dossier pour le moment. 

Si vous présentez une demande trop tôt, l’arbitre peut rejeter votre demande. Il pourrait vous permettre de présenter une nouvelle demande plus tard si de nouveaux renseignements apparaissent. Mais ce n’est pas garanti. Un arbitre peut décider de vous empêcher de présenter une nouvelle demande d’indemnisation. Il peut le faire s’il pense que votre demande n’aura pas gain de cause, même avec plus de renseignements ou plus de temps.

Cela dit, vous n’avez pas toujours à attendre les 12 mois au complet pour présenter une demande. Vous pouvez présenter une demande plus tôt si vous avez des preuves solides que votre propriétaire ne s’est pas installé et ne s’installera pas dans le logement. Par exemple :

• Plusieurs mois se sont écoulés depuis votre départ et le logement semble vacant.

• Vous avez trouvé une annonce pour relouer le logement.

• Un nouveau locataire (qui n’est pas un membre proche de la famille) habite dans le logement.

• Le logement sert clairement à autre chose que ce que le propriétaire avait indiqué (par exemple, il est loué sur Airbnb ou utilisé à des fins non résidentielles).

Vous pouvez présenter une demande à la Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) pour obtenir une ordonnance monétaire équivalente à 12 mois de loyer si votre propriétaire (ou un membre de sa famille immédiate) :

• n’a pas emménagé dans un délai raisonnable,

• n’a pas occupé le logement à des fins résidentielles, ou

• a emménagé, mais n’y est pas resté pendant 12 mois.  

Pour que la demande soit acceptée, vous devez avoir des preuves. Le simple soupçon qu’il n’a pas emménagé n’est pas très convaincant. Une bonne preuve pourrait être une copie d’une annonce qui met le logement en location après votre départ.

Vous pouvez essayer de découvrir le lien entre le nouveau locataire et le propriétaire, mais faites attention aux questions de confidentialité. Vous cacher dans les buissons près de la propriété, ou harceler les nouveaux locataires pour obtenir de l’information, pourrait constituer une atteinte à la vie privée. Une meilleure approche pourrait être d’obtenir une déclaration sous serment d’un voisin qui appuie votre demande (en gros, une déclaration écrite officielle préparée devant un avocat ou un notaire).

S’il n’y a personne qui habite dans le logement, vous pourrez peut-être le documenter. Des photos montrant une vue inchangée de l’avant de la maison prises à différents jours sur plusieurs mois seraient assez convaincantes. Par exemple, les photos pourraient montrer que les poubelles ne sont jamais sorties et que le courrier n’est jamais ramassé. 

Même si vous avez deux ans pour présenter la demande, vos preuves doivent porter sur les six à 18 premiers mois après votre départ. C’est la période importante pendant laquelle le propriétaire ou un membre de sa famille devait avoir emménagé.

Vous avez jusqu’à deux ans à partir de la fin de votre location pour demander une indemnisation. On considère habituellement que la location se termine à la date d’entrée en vigueur indiquée sur l’avis d'éviction. Ce délai ne peut pas être prolongé.

Vous pouvez demander le règlement d’un différend auprès de la Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement). Si vous faites une demande en ligne, vous aurez besoin d’un compte BCeID de base. Cliquez sur le bouton « commencer une nouvelle demande ». Le site vous guidera tout au long de la demande. Joignez toute preuve disponible sur laquelle vous souhaitez vous appuyer à l’audience.

Si une demande de règlement des différends est acceptée, le Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) fixera une date d’audience. Il vous enverra aussi ce qu’on appelle une trousse d’avis de procédure de règlement des différends. Vous devez signifier la trousse à votre propriétaire dans les trois jours suivant la date à laquelle elle est devenue accessible pour vous. Avec la trousse, vous devez aussi fournir des copies de tout élément de preuve que vous avez soumis au Residential Tenancy Branch.

Vous pouvez signifier l’avis à l’adresse du domicile de votre propriétaire ou à l’adresse où il exerce ses activités comme propriétaire. Comme un certain temps a pu s’écouler depuis votre dernier contact avec lui, il peut être difficile de trouver la bonne adresse de signification. Et puisqu’il s’agissait d’une éviction pour usage du propriétaire, vous ne pouvez pas automatiquement considérer votre ancien logement locatif comme le lieu d’affaires du propriétaire.

Vous pourriez peut-être trouver l’adresse de signification de votre propriétaire en :

• la cherchant sur l’avis d'éviction,

• demandant à un ancien voisin s’il la connaît,

• envoyant un texto ou un courriel au propriétaire pour demander l’adresse, ou

• vérifiant si son adresse figure dans sa signature de courriel.

Parfois, des propriétaires essaient d’éviter la signification, ou sont tout simplement introuvables. Le Tenant Resource & Advisory Centre (Centre de ressources et de conseils pour les locataires) offre plus de conseils sur la façon de trouver l’adresse de signification de votre propriétaire si vous avez de la difficulté à la trouver. Il explique aussi comment vous pouvez faire une demande de signification indirecte.

L’audience de résolution des différends se tient habituellement par téléphone. Elle dure généralement une heure. Si l’anglais n’est pas votre langue maternelle, vous pouvez demander un service de traduction téléphonique pour obtenir de l’information sur le processus et sur l’audience elle-même.

Vous avez le droit de vous représenter vous-même et de raconter votre version des faits. Le système est conçu pour que vous puissiez présenter votre preuve directement à l’arbitre. En fait, la plupart des gens se présentent seuls. Mais vous pouvez choisir d’obtenir de l’aide à n’importe quelle étape du processus. Vous avez le droit d’avoir l’aide d’un défenseur ou d’un avocat. Vous pourriez vouloir le faire surtout si la partie adverse est un propriétaire constitué en société ou un organisme sans but lucratif. 

À l’audience, la charge de la preuve incombe au propriétaire de prouver qu’il (ou un membre de sa famille proche) a emménagé dans un délai raisonnable. Il doit avoir occupé le logement à des fins résidentielles pendant au moins 12 mois. S’il ne l’a pas fait, le propriétaire doit prouver qu’il avait réellement l’intention de le faire, mais que des circonstances l’en ont empêché.

Si votre demande est acceptée, la Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) vous remettra une ordonnance monétaire. Il s’agit d’une ordonnance qui indiquera au propriétaire de vous payer un montant précis. 

Une fois que vous avez l’ordonnance en main, communiquez directement avec le propriétaire pour obtenir l’argent qu’il vous doit. Faites-lui savoir que s’il ne vous paie pas d’ici une certaine date, vous déposerez l’ordonnance à la Cour des petites créances et qu’il pourrait devoir vous rembourser tous autres frais supplémentaires. 

Le Tenant Resource & Advisory Centre a un modèle de lettre de demande de paiement que vous pouvez utiliser. Joignez une copie de l’ordonnance à votre lettre. Il y a plusieurs façons de signifier l’ordonnance. Voici plus d’information sur les modes de signification que vous pouvez choisir d’utiliser.

Le propriétaire a 15 jours pour demander une révision de la décision de la Residential Tenancy Branch. Si vous n’avez toujours pas reçu le paiement après 15 jours, communiquez avec la Residential Tenancy Branch. Si le propriétaire n’a pas demandé de révision, vous pouvez passer à l’étape suivante. L’étape suivante consiste à déposer l’ordonnance monétaire au greffe de la Cour provinciale. 

Nous expliquons plus en détail comment récupérer l’argent que votre propriétaire vous doit. 

Si votre propriétaire a utilisé un avis pour l’usage du propriétaire comme raccourci pour éviter les règles plus strictes d’éviction pour rénovations, ce n’est pas permis. Pour effectuer d’importantes rénovations du logement locatif afin d’en changer l’usage, il doit utiliser un autre avis d’éviction. Cela comprend les situations où il transforme le logement en unité de copropriété divise (strata) ou en local commercial. Ce type d’avis s’accompagne de règles plus strictes — le propriétaire doit suivre un processus différent et il doit d’abord obtenir les permis et les approbations de la ville.

Si votre propriétaire a vraiment l’intention d’habiter dans le logement et qu’il doit d’abord le rénover, cela peut être permis. La loi exige qu’il emménage dans le logement dans un délai raisonnable après que vous avez quitté le logement. Un arbitre peut décider ce qui est raisonnable selon les circonstances.