Vivre avec un colocataire

Les colocataires sont deux personnes ou plus qui vivent ensemble dans le même logement locatif. Sur le plan juridique, il existe différentes façons pour des colocataires de s’entendre pour vivre ensemble. En tant que colocataires, votre situation juridique aura une incidence sur des aspects pratiques comme la façon de partager le loyer, de traiter avec le propriétaire et de vous séparer.

Comprendre comment la loi traite les différentes ententes de colocation peut vous aider à choisir celle qui vous convient le mieux. Malheureusement, dans les marchés locatifs serrés, certains locataires ont l’impression de devoir prendre ce qu’ils peuvent obtenir. Il reste quand même utile de bien savoir dans quoi vous vous engagez. Cela peut vous aider à mettre des ententes en place dès le départ et à gérer les problèmes de colocation lorsqu’ils se présentent.

Les cotitulaires sont des colocataires qui partagent chacun le même contrat de location avec le propriétaire. Il s’agit d’une entente courante pour les couples, les familles et les amis proches. Cela convient bien aux personnes qui ont déjà une relation de confiance et de proximité.

C’est parce que, sur le plan juridique, les cotitulaires sont responsables ensemble de leurs obligations comme locataires. (C’est le cas à moins que le contrat de location n’indique autre chose.) Habituellement, les cotitulaires s’entendent entre eux sur la façon de répartir le loyer. Ils doivent aussi déterminer comment assumer les responsabilités pratiques, comme garder le logement raisonnablement propre. Si un colocataire ne remplit pas sa part, tous les cotitulaires feront face à des conséquences juridiques s’ils ne peuvent pas travailler ensemble pour trouver une façon de respecter leurs obligations communes envers le propriétaire.

Par exemple :

• Si un colocataire ne paie pas sa part du loyer à temps, le propriétaire peut remettre un avis d'éviction à tout le monde.

• Si un colocataire endommage le bien, tous les colocataires sont responsables des factures ou dettes qui en découlent.

• Si un colocataire enfreint une condition importante du contrat de location (par exemple, faire entrer un animal alors que ce n’est pas permis), le propriétaire peut tous les expulser.

L’un des principaux avantages d’être cotitulaire est que chacun de vous est protégé par la <u>Residential Tenancy Act (Loi sur la location à usage d'habitation)</u>. Cela signifie que vous avez plus de stabilité et de certitude quant à votre situation de logement. Par exemple, il y a des limites aux augmentations de loyer. Et des délais de préavis minimaux pour les évictions. Ces protections ne s’appliquent pas si vous êtes un occupant qui loue directement d’un locataire (comme expliqué ci-dessous). 

« J’ai déménagé à Vancouver avec un visa vacances-travail. Je n’ai pas encore les moyens de me payer un logement à moi tout seul. Mais je ne connais personne d’autre en ville, pas vraiment. J’ai bien rencontré quelqu’un dans une auberge qui cherche aussi un endroit où vivre, mais nos projets et nos personnalités semblent assez différents. Emménager dans une maison partagée, avec mon propre contrat de location, me semble être la meilleure option pour moi en ce moment. Qui sait, je pourrais même me faire de nouveaux amis comme ça! »

– Lucy, Vancouver, C.-B.

Les locataires qui partagent un espace commun vivent ensemble dans le même logement locatif. Mais ils ont chacun leur propre contrat de location distinct avec le propriétaire. On s’attend à ce qu’ils traitent directement avec le propriétaire, individuellement, pour la plupart des questions de location. On appelle parfois ce type de colocataires des locataires en commun.

Un exemple typique est une maison partagée avec plusieurs chambres à louer. Un propriétaire pourrait louer chaque chambre à des personnes différentes. Tout le monde a alors accès aux espaces communs, comme la cuisine et le salon. Les salles de bain peuvent être attribuées.

Vous pensez à conclure ce type d’entente? Demandez-vous comment vous vous sentez à l’idée de vivre avec des étrangers, car vous aurez peu ou pas de contrôle sur le choix de vos colocataires. En contrepartie, vous serez seulement responsable de vos propres obligations locatives. Par exemple, si un colocataire ne paie pas son loyer à temps, il n’y a pas de conséquences pour les autres colocataires. 

« J’ai divorcé l’an dernier. Honnêtement, j’adore ce nouveau départ. Mais les loyers sont élevés et j’ai un revenu fixe. Une bonne amie à moi a un logement de deux chambres. Nous nous demandions si je devrais être ajoutée au contrat de location avec elle. Mais cela veut dire signer un nouveau bail. Elle a dit qu’elle est presque certaine que le propriétaire essaierait d’augmenter le loyer. Alors, je vais simplement lui louer une chambre. Nous nous entendons très bien, donc je ne suis pas trop inquiète que les choses tournent mal. Mais nous allons signer une entente entre colocataires, juste au cas où. »

– Suzie, Victoria, C.-B.

Un locataire et un occupant peuvent vivre ensemble dans un logement locatif comme colocataires. Dans cette situation, seul le locataire a une relation avec le propriétaire. En revanche, l’occupant vit dans le logement locatif, mais loue du locataire (et non du propriétaire). Vous pouvez voir cela comme une chaîne de relations :

• Le locataire convient avec le propriétaire de payer un loyer en échange du droit d’habiter le logement locatif. Les droits et obligations juridiques du locataire découlent de son contrat de location et de la Residential Tenancy Act (Loi sur la location à usage d'habitation).

• Le locataire accepte de laisser l’occupant vivre dans le logement locatif en échange d’un loyer. En tant qu’occupant, vous n’avez aucune relation juridique avec le propriétaire. Si vous avez un problème lié à la vie dans le logement locatif, vous ne pouvez vous adresser qu’au locataire qui vous le loue.

Cette situation n’est pas protégée par la Residential Tenancy Act (Loi sur la location à usage d'habitation). Les deux parties ont donc moins d’options si les choses tournent mal. Cela veut dire :

• L’occupant ne peut pas faire valoir des « droits de locataire » contre son colocataire. Il n’est donc pas protégé par des éléments comme les plafonds des augmentations de loyer prévus par la Loi, les délais minimaux avant une éviction, ou l’obligation du propriétaire d’assurer l’entretien et les réparations.

• Le locataire ne peut pas faire valoir contre son colocataire les « droits de propriétaire » prévus par la Loi . Et il est responsable des actions de l’occupant ainsi que de tout dommage qu’il cause. Par exemple, le propriétaire ne peut réclamer qu’au locataire la partie du loyer que l’occupant n’a pas payée.

Alors, quelles lois s’appliquent à la place? 

Les colocataires dans cette situation ont tout de même certains droits. Mais ils sont moins clairs et sont généralement plus difficiles à faire respecter. Au lieu de la Residential Tenancy Act (Loi sur la location à usage d'habitation), ces droits viennent de deux sources.

Premièrement, la loi exige que les colocataires respectent les modalités de leurs ententes. Souvent, les ententes entre colocataires ne sont pas officielles. Des textos et des courriels, une annonce de location, ou des règles de la maison sont le genre d’éléments qui peuvent servir à montrer l’intention des parties. 

Deuxièmement, les deux parties ont aussi certains droits en vertu de la common law (droit coutumier). (Il s’agit du droit créé par les décisions des tribunaux.) Par exemple, les tribunaux appliqueront dans certaines situations d’éviction le concept de « préavis raisonnable ». C’est pertinent lorsque les colocataires n’ont pas d’entente claire sur le préavis à donner. Ce qui est raisonnable dépend du contexte. Nous l’expliquons davantage ici.

Avant d’emménager

La plupart des situations d’occupant ou de colocataire se passent bien parce que les personnes qui partagent les frais de logement se connaissent déjà (avec toutes leurs petites manies). Voici quelques points à garder en tête si vous cherchez à emménager comme occupant :

• Une entente écrite entre colocataires offrira à tous les colocataires le plus de clarté et de protection. Essayez d’y inclure certaines protections prévues par les lois de la C.-B. sur la location. Par exemple, vous pouvez lier vos augmentations de loyer au contrat de location lui-même, plutôt que de les laisser à la discrétion du locataire-colocataire. Réfléchissez à ce que vous jugez être un préavis équitable pour que l’une ou l’autre des parties mette fin à l’entente. Pour voir un exemple, consultez ce modèle d’entente entre colocataires du Tenant Resource & Advisory Centre (Centre de ressources et de conseil pour les locataires).

• Demandez au locataire de vous laisser lire le contrat de location. Cela vous indiquera quelle part du loyer vous payez. (Prendre des colocataires ne devrait pas être une façon pour un locataire de faire de l’argent!) S’il n’a pas de contrat de location, demandez ce qu’il a convenu avec le propriétaire.

• Fiez-vous à votre instinct. Le locataire semble-t-il être une personne juste, raisonnable et fiable? Une question ouverte comme « parlez-moi de vous » peut vous donner un aperçu de sa personnalité, de son mode de vie et de ses habitudes.

« Mon partenaire et moi vivons comme cotitulaires d’un contrat de location dans une maison partagée avec une bonne amie. Nous avons appris que nous attendons un bébé. Notre amie a gentiment accepté de déménager et vient tout juste de donner son préavis. Le propriétaire veut que nous signions un nouveau contrat de location et a dit qu’il augmentait le loyer au prix du marché. Avec l’arrivée du bébé, l’argent est déjà serré. Cela nous a complètement pris par surprise. Est-ce que c’est même légal? »

– Tomas, Langley, C.-B.

Que se passe-t-il quand un ou plusieurs colocataires se retirent? Différentes lois s’appliquent selon votre situation. Vous êtes aussi lié par les conditions de toute entente juridique que vous avez conclue. Il s’agit généralement d’un contrat de location ou d’une entente entre colocataires. (Les ententes écrites sont les plus faciles à prouver et à faire respecter, mais les ententes verbales sont aussi valides.)

Prenons le cas de locataires qui partagent un espace commun. La loi à ce sujet est assez claire et facile à comprendre. Le départ d’un colocataire ne devrait pas avoir d’incidence (juridiquement) sur les autres. S’il s’agit d’une location à durée déterminée, vous devez payer le loyer jusqu’à la fin de la période (à moins que le propriétaire n’accepte autre chose). Si votre location est de mois en mois, vous devrez donner au propriétaire un préavis d’au moins un mois.

C’est un peu plus compliqué si vous êtes des co-locataires sur le même contrat de location. Il y a plusieurs façons dont la loi pourrait s’appliquer. Consultez notre webinaire sur la location en C.-B. (à 48:40). Nous expliquons aussi plus en détail les différentes façons dont cela peut se passer avec un contrat de location à durée déterminée. Si votre co-locataire part et que vous voulez rester, vous pouvez essayer de négocier un nouveau contrat de location avec votre propriétaire. Il pourrait être motivé à vous garder dans le logement pour éviter les tracas de trouver quelqu’un de nouveau.

Si vous êtes un occupant qui loue de votre colocataire, vous avez moins de protection. Supposons que votre colocataire veut partir et donne un avis au propriétaire. Une fois que votre colocataire a déménagé, le propriétaire n’a aucune obligation légale de vous laisser continuer à vivre dans le logement locatif. Vous pouvez essayer de demander s’il vous permettra de reprendre le contrat de location. Mais le propriétaire a le droit de refuser. Ou, s’il vous permet de rester, il peut fixer des conditions différentes pour votre location, comme augmenter le loyer.

Que vous soyez un occupant ou son colocataire (qui est locataire), vous devez respecter tout ce que vous avez déjà convenu au sujet de la fin de l’entente. Si vous n’en avez pas parlé d’avance, vous devez vous donner mutuellement un « préavis raisonnable » pour mettre fin à la location. Par exemple :

• Nous expliquons quels sont vos droits juridiques si vous n’êtes pas sur le contrat de location et que votre colocataire veut vous « évincer ». 

• Vous êtes le colocataire sur le contrat de location. Vous n’avez pas donné assez de préavis à votre colocataire pour qu’il déménage. Un tribunal pourrait (par exemple) vous ordonner de payer le coût de l’hôtel de votre colocataire pendant une semaine. 

Pesez le pour et le contre avant de vous lancer. Voici quelques éléments à considérer pour vous aider à déterminer quelle structure juridique pourrait vous convenir le mieux :

• Connaissez-vous bien l’autre colocataire? Avez-vous confiance qu’il sera un bon colocataire? Seriez-vous prêt et capable de payer son loyer s’il n’en était pas capable? Ou préféreriez-vous limiter votre risque financier? (Les cotitulaires ont des obligations juridiques conjointes envers le propriétaire; les locataires qui partagent un espace commun n’en ont pas. Un locataire qui loue à un occupant assume le risque financier de prendre ce colocataire.) 

• Voulez-vous avoir votre mot à dire sur la personne avec qui vous allez vivre? Ni les occupants ni les locataires qui partagent un espace commun n’ont ce privilège.

• Quel loyer pouvez-vous vous permettre? Dans quelle mesure êtes-vous flexible? Une entente avec un occupant ou un colocataire peut être (mais ne l’est pas toujours) moins chère que d’être cotitulaire ou locataire partageant un espace commun. C’est parce qu’en tant que locataire, vous devrez probablement signer un contrat de location lorsque vous emménagerez. Le propriétaire peut donc fixer le loyer au prix du marché, au lieu d’être obligé de respecter le loyer prévu dans un contrat de location existant.

• Êtes-vous en mesure d’être ajouté à un contrat de location? Devenir locataire vous offrira le plus de protection juridique et de certitude. L’inconvénient possible, c’est que le loyer pourrait être plus élevé que si vous ne deveniez pas officiellement locataire. (Malheureusement, tout le monde n’a pas l’impression d’avoir le choix en ce qui concerne ce qu’il peut se permettre.)

• Votre colocataire accepterait-il de signer une entente de colocation? Signer un contrat de location signifie que vous êtes protégé en tant que locataire en vertu de la Residential Tenancy Act (Loi sur la location à usage d'habitation). Si cette option ne s’offre pas à vous, mettre vos droits et vos attentes par écrit dans une entente de colocation est la meilleure solution suivante.

• Vos échéanciers concordent-ils? Sinon, envisagez de signer un bail à durée déterminée comme cotitulaires, de signer votre propre contrat de location (comme locataire partageant un espace commun), ou de trouver un autre colocataire.

Voici un modèle pour vous guider dans le processus de prise de décision.

En tant que locataire vivant dans un logement locatif, que faire si vous cherchez à ajouter ou à remplacer un colocataire? D’abord, déterminez ce que la loi vous permet de faire. Tout se trouve dans votre contrat de location. Voici quelques points à noter :

• S’agit-il d’un contrat de location à durée déterminée ou de mois en mois? Un contrat de location à durée déterminée fixe une date de fin de la location. Nous expliquons comment ce facteur entre en jeu lorsque vous cherchez à remplacer un colocataire.

• Est-ce que le contrat limite le nombre d’occupants permis? Si oui, vous devez vous y conformer (si vous voulez un autre colocataire, vous devrez négocier un nouveau contrat de location). Si non, cela veut alors dire que vous pouvez ajouter ou remplacer un autre colocataire. (Votre propriétaire peut vous remettre un avis d'éviction s’il y a un nombre « déraisonnable » de locataires dans le logement locatif.)

• Est-ce que le contrat exige que vous payiez un loyer plus élevé pour des occupants supplémentaires? La loi permet aux propriétaires de le faire, sauf si l’occupant supplémentaire a moins de 19 ans.

Ensuite, déterminez ce que vous voulez faire. Pensez aux avantages et aux inconvénients de chaque arrangement de colocation. Peu importe ce que dit votre contrat de location, il est bon d’être honnête avec votre propriétaire au sujet de votre intention d’ajouter ou de remplacer un colocataire. (Assurez-vous de bien comprendre vos droits avant d’avoir cette conversation!)

Enfin, il y a des aspects pratiques auxquels vous voudrez penser. L’idéal est de trouver quelqu’un qui vous convient bien sur le plan des horaires, du mode de vie et des habitudes. Il est conseillé de discuter des attentes dès le départ (et de les consigner). Cela peut inclure le partage des tâches, l’utilisation des espaces communs, ainsi que les attentes en matière d’intimité et de propreté.

Les frictions entre colocataires ne sont pas rares. Apprendre à bien s’entendre fait partie intégrante du fait de partager un logement avec d’autres personnes. Il s’agit de trouver un équilibre entre les besoins du ménage et ceux de chacun de ses membres. Nous expliquons ici comment régler un problème avec un colocataire. Nous abordons aussi quelques sources de tension courantes entre colocataires, notamment la vie privée, le bruit, les invités non désirés et les hausses de loyer.

Les conflits entre colocataires ne sont pas couverts par le droit de la location résidentielle. Cela signifie que vous ne pouvez pas vous adresser au Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) pour régler des problèmes entre colocataires. Si vous souhaitez engager des démarches juridiques, vous devrez probablement vous adresser au Tribunal de résolution civile. (Le tribunal traite les litiges allant jusqu’à 5,000 $. Au-delà de ce montant, l’étape suivante est la Cour des petites créances.) Chaque colocataire devra prouver ses allégations selon la prépondérance des probabilités. 

Si vous partagez la cuisine ou la salle de bain avec le propriétaire de votre logement, vous n’êtes pas protégé par la principale loi sur la location. Comme nous l’expliquons dans cette FAQ, cela veut dire que vos droits sont moins clairs et plus difficiles à faire respecter. 

Le rapport de force penche en faveur du propriétaire. En tant que locataire, essayez dès le départ de clarifier vos droits et vos attentes. Mieux encore, mettez-les par écrit et confirmez que votre propriétaire est d’accord. 

Un tribunal judiciaire ou administratif examinera ce type d’entente pour déterminer l’intention des parties en cas de conflit. Dans les cas où les parties ne se sont pas entendues à l’avance, le Tribunal de résolution civile se fondera habituellement sur des principes de common law (droit coutumier), comme le « préavis raisonnable ». Voici une décision concernant des colocataires vivant dans une maison dont l’un d’eux était propriétaire et partageant la cuisine. Le tribunal a conclu que le propriétaire n’avait pas agi de façon raisonnable en donnant un avis au colocataire et en lui refusant l’accès pour retirer ses effets personnels.

Depuis 2022, les copropriétés divises (strata) ne peuvent pas avoir de règlements ni de règles qui limitent la location. Si elles ont de tels règlements, elles ne peuvent pas les faire appliquer. Votre copropriété divise (strata) ne peut donc pas vous empêcher de prendre un colocataire. Et vous n’avez pas à demander sa permission avant de le faire. 

En vertu de la Strata Property Act (Loi sur la propriété par strates), les copropriétés divises (strata) n’ont pas le droit de filtrer les locataires, d’exiger que les locataires soient approuvés par la copropriété divise (strata), ni de limiter autrement la location. Les seules exceptions sont qu’elles peuvent limiter les locations à court terme (comme les Airbnb) et qu’elles peuvent avoir une règle « 55 ans et plus » pour l’immeuble.