Vivre dans un parc de maisons mobiles : êtes-vous un locataire?

La loi de la C.-B. n’utilise pas le terme « maison mobile ». À la place, ce qu’on appellerait habituellement une maison mobile ou un VR relève de la définition de « maison préfabriquée ».  

La loi en C.-B. définit une maison préfabriquée comme une structure — avec ou sans roues — qui :

• est conçue ou construite pour être déplacée d’un endroit à un autre en étant remorquée ou transportée, et

• est utilisée ou destinée à être utilisée comme logement.

Plusieurs types de structures — y compris des maisons préfabriquées qui ne sont pas construites selon les normes, ou des structures qui ne sont habituellement pas considérées comme des maisons préfabriquées — peuvent relever de cette définition. Pour décider si une structure est une maison préfabriquée, un arbitre examinera l’ensemble des circonstances.

Quelles lois s’appliquent à vous comme résident d’un parc de maisons mobiles? Cela dépend. Il y a trois possibilités :

• Vous êtes propriétaire de votre maison mobile et vous louez l’emplacement où elle se trouve en vertu d’un contrat de location. Vous êtes protégé par la loi de la C.-B. sur la location dans les parcs de maisons préfabriquées.

• Vous louez votre maison mobile et vous louez l’emplacement où elle se trouve en vertu d’un contrat de location. Vous êtes protégé par la loi de la C.-B. sur la location résidentielle.

• Vous êtes propriétaire de votre maison mobile, mais vous « occupez » simplement l’emplacement où elle se trouve — ce qui veut dire que vous n’avez pas de contrat de location. Vous n’êtes protégé par aucun des deux régimes de lois locatives de la C.-B.

Voyons chacun de ces scénarios à l’aide de trois exemples.

Dans le cadre de leur plan de retraite, Dale and Mark décident de quitter leur appartement en ville et de s’installer dans une maison mobile. Ils achètent un véhicule récréatif d’occasion et choisissent de louer un emplacement tranquille dans un parc de maisons mobiles voisin.

Ils rencontrent le propriétaire du parc, qui est aussi le propriétaire. Il leur présente un contrat de location écrit. Après avoir demandé l’aide d’un organisme local pour comprendre le contrat, ils décident qu’ils sont satisfaits des conditions. Ils le signent tous les deux, avec le propriétaire.

Dale et Mark sont protégés par la loi de la C.-B. sur la location dans les parcs de maisons préfabriquées parce que :

• ils sont propriétaires de leur maison mobile

• ils louent l’emplacement où elle se trouve

• ils ont conclu un contrat de location avec leur propriétaire

Si, comme Dale et Mark, vous êtes couvert par la loi sur la location dans les parcs de maisons préfabriquées, nous expliquons vos droits et vous offrons des conseils étape par étape pour régler les problèmes. 

Luis est un travailleur migrant du Mexique. Il a trouvé un emploi dans une ferme de bleuets dans l’intérieur de la C.-B. dans le cadre du Programme des travailleurs agricoles saisonniers du Canada. Il prévoit rester pour la saison de récolte d’été. Son employeur organise son logement pour lui — une petite maison modulaire dans un parc de maisons usinées près de la ferme. 

Luis rencontre le propriétaire du parc, qui lui présente un contrat de location écrit. Au lieu de le signer tout de suite, Luis apporte le contrat à un service local d’aide à l’établissement pour obtenir de l’aide pour la traduction. Il apprend que le contrat vise à la fois la maison et l’emplacement où elle se trouve. Il décide de signer.

Luis est protégé par la loi ordinaire de la C.-B. sur la location résidentielle parce que :

• il loue la maison préfabriquée

• il loue l’emplacement où elle se trouve

• il a conclu un contrat de location avec son propriétaire

Pour en savoir plus sur les locations résidentielles, consultez notre guide détaillé sur la location.

Julien est un nomade qui aime voyager partout au Canada dans son véhicule récréatif. Elle visite l’île de Vancouver et découvre un joli parc de VR dans une ville côtière. Elle décide qu’elle aimerait y rester quelque temps et demande au propriétaire du parc s’il a des emplacements disponibles. 

Le propriétaire du parc présente à Julien une entente intitulée « licence d’occupation ». Selon cette entente, Julien paie au propriétaire un loyer (plus la TPS) chaque semaine aussi longtemps qu’elle y reste. De plus, l’entente donne au propriétaire le droit d’évincer Julien à tout moment, sans préavis. Et Julien a le droit de partir à tout moment, elle aussi sans préavis.

Julien n’est pas visé par aucune des deux lois sur la location de la C.-B. parce que :

• elle est propriétaire du véhicule récréatif

• elle occupe seulement l’emplacement où il se trouve

• elle n’a pas de contrat de location avec le propriétaire du parc

En C.-B., il existe une loi qui s’applique précisément aux contrats de location dans les parcs de maisons usinées. En vertu de cette loi, les propriétaires de maisons usinées qui louent un emplacement dans un parc de maisons usinées ont certains droits légaux. 

Cependant, toutes les situations de location ne sont pas couvertes. Seuls les locataires qui ont un contrat de location avec leur propriétaire sont visés par cette loi. Les locataires sans contrat de location n’ont généralement pas les mêmes droits et protections juridiques. 

Malheureusement, il n’est pas toujours simple de déterminer si vous avez un contrat de location. Rien n’est écrit? Vous pourriez quand même avoir un contrat. Votre propriétaire appelle cela autrement — comme une licence d’occupation? Vous pourriez quand même avoir un contrat.

« Comme l’achat d’une maison traditionnelle semblait hors de portée, mon mari et moi avons commencé à chercher des options plus abordables. Après avoir pesé le pour et le contre, nous avons décidé d’emménager dans un parc de maisons mobiles. Nous avons fait de cet endroit notre nouveau chez-nous, alors nous avons été pris par surprise lorsque notre propriétaire — complètement à l’improviste — a essayé de nous évincer le mois dernier. Il a soutenu que, puisque nous n’avions qu’un “permis d’occupation”, il avait le droit de nous demander de partir sans préavis. Nous avons porté l’affaire à une audience, et l’arbitre a décidé que nous avions un contrat de location. Nous avons maintenant 12 mois pour mettre au point un nouveau plan avant de devoir partir. »

– Marjorie, Surrey, C.-B.

La principale loi de la C.-B. qui s’applique aux parcs de maisons préfabriquées ne couvre que les personnes qui ont un contrat de location. Elle ne couvre pas les personnes qui vivent dans un parc de maisons préfabriquées avec une licence d’occupation. 

Contrat de location

Selon la loi sur les parcs de maisons préfabriquées, un contrat de location est une entente entre un propriétaire et un locataire concernant :

• l’occupation d’un emplacement dans un parc de maisons préfabriquées,

• l’utilisation des aires communes, et 

• l’utilisation des services et des installations.

L’entente peut être écrite ou verbale. Elle peut aussi être expresse (vous et votre propriétaire connaissez tous les deux les conditions et êtes d’accord avec celles-ci) ou implicite. Les contrats de location implicites peuvent être complexes, comme nous l’expliquons ci-dessous.

Licence d’occupation

Dans le cadre d’une licence d’occupation, une personne reçoit la permission d’utiliser un emplacement, mais cette permission peut être retirée en tout temps. Autrement dit, un propriétaire peut expulser le titulaire de la licence en tout temps, sans préavis.

Cependant, ce n’est pas parce que votre propriétaire appelle votre entente une licence d’occupation que c’en est nécessairement une. Parfois, une licence d’occupation est en réalité un contrat de location déguisé. Un arbitre examinera toutes les circonstances entourant la situation pour en décider. Nous expliquons ci-dessous les facteurs à prendre en compte.

En général, on présume qu’un contrat de location a été créé si :

• le locataire a la possession exclusive du site — sous réserve du droit d’accès du propriétaire — pour une durée déterminée, et

• le locataire paie un montant fixe de loyer.

Même si votre propriétaire appelle votre entente un permis d’occupation, la loi peut la considérer comme un contrat de location. Cela signifie que vous auriez une meilleure protection juridique.

Plusieurs facteurs clés permettent de distinguer un contrat de location d’un permis d’occupation. Un tribunal ou un arbitre les examinerait tous pour décider si un contrat de location existe. 

Ci-dessous, nous expliquons trois des principaux facteurs.

La loi qui s’applique aux locataires de parcs de maisons manufacturées vise à protéger ceux qui ont l’intention d’utiliser l’emplacement comme résidence principale. Elle ne vise pas à protéger ceux qui ont l’intention de l’utiliser pour des vacances de courte durée ou pour les loisirs. 

Pour trancher cette question, un arbitre cherchera des « caractéristiques de permanence », comme :

• le logement est raccordé à des services ou installations prévus pour un logement permanent (par exemple, un branchement d’eau)

• le locataire a ajouté des éléments permanents, comme une terrasse ou un abri d’auto, que le propriétaire a permis

• le locataire habite dans le logement toute l’année

• le logement n’a pas été déplacé depuis longtemps

• le logement a été légalement enregistré comme maison manufacturée

La loi de la C.-B. sur les parcs de maisons manufacturées ne vise pas à s’appliquer aux terrains de camping saisonniers ni aux parcs de maisons mobiles utilisés comme hébergement temporaire. Mais dans certaines situations, un VR ou une maison mobile peut être considéré comme une résidence permanente. 

Voici quelques indices qui laissent croire qu’un emplacement dans un parc de VR ou un terrain de camping pourrait ne pas être une résidence permanente :

• le propriétaire du parc a accès à certaines parties de l’emplacement ou en contrôle certaines parties et peut y entrer sans préavis

• le loyer est facturé à la journée ou à la semaine (plutôt qu’au mois) et l’occupant paie la taxe sur les produits et services (TPS) sur le loyer

• les parties ont convenu que l’occupant peut faire l’objet d’une éviction sans préavis, ou peut quitter sans préavis

• le propriétaire du parc paie les services publics comme l’électricité et le wifi

Si vous et votre propriétaire avez une relation familiale ou personnelle, il est moins probable qu’on conclue que vous avez un contrat de location. C’est parce que votre relation laisse entendre que l’habitation découle de la générosité plutôt que de considérations d’affaires.

Par exemple, si un membre de la famille ne paie pas de loyer (ou paie un loyer très réduit), un arbitre peut conclure que les membres de la famille n’avaient pas l’intention d’avoir une relation locative officielle.

Pour en savoir plus sur ce sujet, consultez les lignes directrices du gouvernement provincial.