Vivre dans un parc de maisons mobiles

La loi de la C.-B. n’utilise pas le terme « maison mobile ». À la place, ce qu’on appellerait habituellement une maison mobile ou un VR entre dans la définition de « maison préfabriquée ».  

La loi en C.-B. définit une maison préfabriquée comme une structure — avec ou sans roues — qui :

• est conçue ou construite pour être déplacée d’un endroit à un autre en étant remorquée ou transportée, et

• est utilisée ou destinée à être utilisée comme logement.

Plusieurs types de structures — y compris des maisons préfabriquées qui ne sont pas construites selon les normes ou des structures qui ne sont habituellement pas considérées comme des maisons préfabriquées — peuvent entrer dans cette définition. Pour décider si une structure est une maison préfabriquée, un arbitre tiendra compte de toutes les circonstances entourant la situation.

Avant d’examiner vos droits, nous devons d’abord établir quelles lois s’appliquent à vous.

Si vous êtes propriétaire de votre maison mobile et louez l’emplacement où elle se trouve

La Manufactured Home Park Tenancy Act de la C.-B. s’applique aux personnes qui sont propriétaires de leur maison mobile et qui louent l’emplacement où elle se trouve. Elle couvre les locations conclues par les propriétaires de parcs de maisons mobiles et les propriétaires de maisons mobiles.

Pour être protégé par cette loi, vous devez avoir un contrat de location. Vous pouvez en avoir un même si vous n’avez rien par écrit, ou si votre propriétaire appelle l’entente autrement. Nous l’expliquons dans nos conseils pour déterminer si vous êtes un locataire.

Si vous louez votre maison mobile et l’emplacement où elle se trouve

Les personnes qui louent à la fois leur maison mobile et l’emplacement où elle se trouve sont couvertes par la Residential Tenancy Act (Loi sur la location à usage d'habitation) de la C.-B. Cela signifie qu’elles ont les mêmes droits légaux que les autres locataires en C.-B. 

Pour un aperçu détaillé de ces droits, consultez notre contenu sur la location.

Si vous êtes propriétaire de votre maison mobile et occupez l’emplacement où elle se trouve

Le fait d’occuper un emplacement est différent du fait de le louer — c’est moins formel. Cela veut essentiellement dire que vous utilisez simplement l’espace. Les personnes qui sont propriétaires de leur maison mobile et qui occupent l’emplacement où elle se trouve, sans contrat de location en place, ne sont protégées par aucune des deux lois sur la location de la C.-B. Cela signifie qu’elles n’ont pas les mêmes protections juridiques que les locataires de parcs de maisons mobiles ou les autres locataires en C.-B.  

Déterminer si vous avez un contrat de location n’est pas toujours simple. De nombreux facteurs entrent en jeu, et vous pourriez en avoir un même si votre propriétaire l’appelle autrement. Nous avons de l’information détaillée sur la façon de déterminer si vous êtes un locataire d’un parc de maisons mobiles. 

Les renseignements qui suivent portent sur les droits des locataires de parcs de maisons mobiles.

« J’ai emménagé dans un parc de maisons mobiles il y a deux mois. Dès le départ, tout était très informel. Le propriétaire du parc m’a expliqué les règles et a suggéré de conclure l’entente par une poignée de main. J’ai insisté pour avoir une entente écrite et j’ai imprimé un modèle à partir du site Web du gouvernement. Je me sens plus à l’aise d’avoir l’entente en noir sur blanc. »

– Barry, Cranbrook, C.-B.

Selon la loi en C.-B., certaines conditions doivent être incluses dans votre contrat de location pour un parc de maisons préfabriquées. Le contrat doit indiquer :

• la date de début de la location

• si la location est d’une durée déterminée, sa date de fin et si elle peut être renouvelée

• le montant du loyer et la date à laquelle il est payable

• la liste des services et des installations compris dans le loyer

• le règlement du parc (nous expliquons ci-dessous ce que c’est)

Le contrat de location doit aussi préciser les conditions concernant :

• les animaux de compagnie

• les augmentations de loyer

• la cession ou la sous-location

• les réparations

• la fin de la location

La loi établit des conditions standards qui s’appliquent à chaque contrat de location. Ces conditions s’appliquent même s’il n’y a pas de contrat écrit, ou si elles ne sont pas mentionnées dans votre contrat écrit.

Si votre contrat de location comprend des « conditions importantes »

Si votre propriétaire vous remet un contrat de location qui décrit certaines conditions comme des « conditions importantes », veillez à les respecter. Le non-respect d’une condition importante pourrait justifier la fin de votre location. 

Il arrive parfois que des propriétaires essaient de qualifier chaque condition d’un contrat de location comme condition importante. Ou qu’ils qualifient des problèmes mineurs d’importants. Un arbitre ne reconnaîtra pas qu’une condition est importante simplement parce que votre propriétaire le dit. Cependant, il est quand même conseillé de respecter les conditions indiquées comme importantes dans votre contrat.

Un dépôt de garantie est une somme d’argent qu’un propriétaire accepte d’avance pour se protéger contre des locataires imprévisibles. Si vous ne payez pas votre loyer ou endommagez le logement locatif, il garde le dépôt comme paiement.

Selon la loi en C.-B., votre propriétaire ne peut pas demander un dépôt de garantie lorsque vous concluez un contrat de location dans un parc de maisons manufacturées. (Cela s’applique aussi aux dépôts pour dommages causés par un animal de compagnie.) S’il le fait, vous avez le droit de déduire ce montant de votre prochain paiement de loyer. Sinon, le propriétaire doit vous rembourser le dépôt.

« Ma fille et moi avons emménagé dans un parc de maisons préfabriquées l’an dernier, après ma séparation avec mon partenaire. Tout allait très bien, jusqu’au mois dernier. Nous avons commencé à avoir des problèmes de pression d’eau. Ensuite, notre propriétaire nous a avisés que notre eau serait complètement coupée pendant qu’il faisait des réparations. Cela fait six jours, et nous n’avons toujours pas d’eau. Je l’ai contacté à plusieurs reprises, mais il continue de trouver des excuses et de dire que notre service sera rétabli bientôt. Mon voisin, un résident expérimenté du parc, m’a dit que le service d’eau est une condition importante de mon contrat de location. Cela veut dire que mon propriétaire a l’obligation de le fournir ou de déduire de l’argent de mon loyer pour que je puisse l’acheter moi-même. Je lui en ai parlé, et il a accepté de me rembourser mes achats d’eau embouteillée, jusqu’à ce que notre service soit rétabli. »

– Carrie, Richmond, C.-B.

Selon la loi en C.-B., les propriétaires et les locataires se partagent la responsabilité des réparations et de l’entretien dans le cadre d’une location de maison usinée. 

Les obligations d’un propriétaire comprennent :

• garder le parc dans un état de réparation raisonnable

• respecter les normes de santé, de sécurité et de logement

• réparer les dommages causés par l’usure normale

Les obligations d’un locataire comprennent :

• réparer les dommages au site ou au parc causés par lui, ses invités ou ses animaux de compagnie (même s’il s’agissait d’un accident)

• garder son site et les aires communes dans un état qui respecte raisonnablement les normes de santé et de sécurité

• entretenir ou réparer toute amélioration que le locataire a apportée à son site, sauf indication contraire dans le contrat de location

S’il y a quelque chose que vous voulez que votre propriétaire répare, vous pouvez présenter une demande par écrit. Indiquez en détail ce qui doit être réparé. Demandez que les travaux soient terminés dans un délai raisonnable. S’il y a un retard important avant que votre propriétaire effectue la réparation, vous pouvez demander le règlement d’un différend. Nous expliquons comment faire ci-dessous, dans la section Résoudre le problème.

La loi en C.-B. permet au propriétaire et aux locataires d’un parc de maisons usinées de mettre sur pied un comité de parc. Le comité de parc peut adopter des règles qui régissent l’exploitation du parc. 

Le propriétaire ou un locataire peut convoquer une réunion pour choisir un comité de parc. La personne qui convoque la réunion doit donner un préavis de deux semaines à chaque locataire et au propriétaire. 

S’il n’y a pas de comité de parc, le propriétaire peut établir des règles de parc. Chaque locataire du parc doit recevoir une copie écrite des règles. Les propriétaires ne peuvent modifier les règles de parc qu’une fois par année. Ils doivent aussi donner aux locataires un préavis de trois mois.

Les règles de parc en vigueur au début d’une location peuvent être appliquées comme n’importe quelle autre clause du contrat de location. 

Certaines règles de parc peuvent ne pas être exécutoires

Parfois, un propriétaire peut établir de nouvelles règles de parc, mais ces règles ressemblent davantage à des modifications du contrat de location. Ce genre de règles n’est pas permis par la loi et n’est pas exécutoire. 

Un propriétaire peut seulement établir des règles de parc qui ont pour effet de réglementer au moins un des quatre points suivants :

• la règle favorise la commodité ou la sécurité des locataires

• la règle protège l’état du parc de maisons usinées ou les biens du propriétaire

• la règle réglemente l’accès à un service ou à une installation, ou sa distribution

• la règle réglemente les animaux de compagnie dans les aires communes

Par exemple, supposons que votre propriétaire impose une règle disant que vous devez payer des frais de retard si vous ne payez pas votre loyer à temps. Cette règle ne serait pas exécutoire, puisqu’elle ne fait aucune des quatre choses ci-dessus. Si le propriétaire du parc vous donne un avis de nouvelles règles de parc, il est important de vous demander si elles sont exécutoires ou non.

Une augmentation de loyer peut être inquiétante et stressante. Surtout si vous avez déjà de la difficulté à joindre les deux bouts. 

Selon la loi de la C.-B., votre propriétaire ne peut augmenter votre loyer qu’une fois par année. Et il doit vous donner un préavis d’au moins trois mois avant que l’augmentation prenne effet. 

La loi fixe une limite aux augmentations de loyer

La loi fixe un plafond au montant que votre propriétaire peut augmenter sur votre loyer. L’augmentation maximale correspond au taux d’inflation, plus une partie de certains frais d’exploitation du propriétaire. 

Votre propriétaire ne peut pas augmenter votre loyer au-delà de la limite annuelle, sauf dans deux cas expliqués ci-dessous. C’est vrai même si vous n’avez pas eu d’augmentation de loyer l’an dernier. Ou si l’augmentation de loyer de l’année précédente était inférieure au montant permis.

Consultez le site Web du gouvernement provincial pour connaître la limite annuelle actuelle d’augmentation de loyer.

Les propriétaires peuvent parfois augmenter votre loyer au-delà de la limite annuelle

Il y a deux situations où un propriétaire peut augmenter votre loyer au-dessus de la limite annuelle habituelle :

• si vous acceptez l’augmentation par écrit

• s’il a une ordonnance de la Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) autorisant l’augmentation

La loi permet à votre propriétaire d’augmenter votre loyer d’un montant supplémentaire, au-delà de la limite habituelle, pour aider à couvrir le coût de certaines redevances gouvernementales et certains frais de services publics. Il doit faire une demande à la Residential Tenancy Branch, en utilisant le bon formulaire, pour obtenir une ordonnance autorisant l’augmentation, sauf si vous acceptez l’augmentation par écrit. 

De la même façon, il peut augmenter votre loyer au-delà de la limite annuelle habituelle pour aider à payer des dépenses en immobilisations et d’autres frais. Les dépenses en immobilisations comprennent des réparations ou rénovations importantes et essentielles. Les frais comprennent des hausses imprévues et exceptionnelles des coûts d’exploitation ou de financement de la propriété. Les frais doivent être liés aux services inclus dans votre loyer. Votre propriétaire doit demander une ordonnance autorisant l’augmentation, en utilisant ce formulaire, sauf si vous donnez votre consentement écrit.

Consultez le site Web du gouvernement provincial pour en savoir plus sur les augmentations de loyer permises.

Si votre augmentation de loyer dépasse le montant permis

Si vous pensez que votre propriétaire augmente votre loyer plus que ce que la loi permet, vous n’avez pas à le payer. D’abord, confirmez que le montant est trop élevé. Ensuite, fournissez une preuve. Par exemple, vous pouvez imprimer une page du site Web du gouvernement et la montrer à votre propriétaire.

Ou vous pouvez faire une demande de règlement des différends. Nous expliquons comment faire ci-dessous, sous résolvez les problèmes.

Votre propriétaire ne peut pas vous évincer simplement parce que vous avez eu un désaccord ou qu’il veut augmenter le loyer. Il doit y avoir une raison légale. La loi décrit quatre situations dans lesquelles un propriétaire peut légalement mettre fin à une location :

• Loyer impayé. Si vous ne payez pas votre loyer ou vos services publics à temps, votre propriétaire peut vous remettre un avis d'éviction de 10 jours.

• Motif valable. Si vous faites, ou ne faites pas, certaines choses (par exemple, si vous endommagez volontairement les biens du parc), votre propriétaire peut vous remettre un avis d'éviction d’un mois.

• Fin d’emploi. Si vous étiez employé comme concierge, gestionnaire ou surintendant du parc de maisons usinées et que votre emploi prend fin, votre propriétaire peut vous remettre un avis d'éviction d’un mois.

• Utilisation par le propriétaire. Si votre propriétaire prévoit convertir le parc, ou une partie importante de celui-ci, à un usage non résidentiel ou à un usage résidentiel autre qu’un parc de maisons usinées, il peut vous remettre un avis d'éviction de 12 mois (voir ci-dessous).

Ne vous laissez pas évincer illégalement

Certains propriétaires de parc et propriétaires utilisent leur position de pouvoir pour donner des évictions dans des situations injustes. Cela arrive souvent dans les évictions « pour motif valable » décrites ci-dessus. En interprétant la loi de façon trop large, un propriétaire peut dire qu’il a un motif valable pour vous évincer alors que ce n’est pas le cas. 

Par exemple, disons que vous faites une cérémonie de purification par la fumée sur l’emplacement de votre maison usinée dans le parc. Votre voisin s’en plaint au propriétaire du parc parce que cela l’agace. Le lendemain, le propriétaire du parc vous remet un avis d'éviction d’un mois. Il indique que vous avez causé une perturbation déraisonnable, en violation de la loi. 

Pour correspondre à la définition d’une « perturbation déraisonnable », il faut plus qu’un simple dérangement mineur. Dans ce cas, la cérémonie de purification par la fumée n’atteindrait pas ce seuil. Cela signifie que l’éviction serait illégale, et vous n’auriez pas à partir.

Le gouvernement provincial offre des renseignements utiles sur ce sujet pour vous aider à vous retrouver dans les évictions « pour motif valable ».

Vous pourriez avoir droit à une indemnité si votre propriétaire veut vous évincer

En vertu de la loi de la C.-B., un propriétaire peut mettre fin à la location d’une maison usinée s’il veut utiliser le bien pour une autre raison. Par exemple, le propriétaire prévoit peut-être fermer le parc et vendre le terrain à un promoteur.

Si votre propriétaire veut mettre fin à votre location en vertu de cette règle, il doit vous donner un préavis de 12 mois. Et il doit vous verser une indemnité. Le montant que vous recevrez dépend de votre capacité à déplacer votre maison de l’emplacement avant la fin de la location.

En général, votre propriétaire doit vous payer 20,000 $ au plus tard à la date de l’avis. Cependant, vous pouvez demander une indemnité supplémentaire si :

• votre maison ne peut pas être déplacée avant la fin de la location, et

• la valeur d’évaluation la plus récente de la maison est supérieure à 20,000 $.

Dans ce cas, vous avez droit à la valeur d’évaluation la plus récente de la maison moins 20,000 $. 

Votre propriétaire doit prendre des mesures pour réaliser l’objectif qui motive la fin de votre location dans un délai raisonnable. Donc, dans l’exemple ci-dessus, le propriétaire devrait faire avancer la vente du parc. S’il ne le fait pas, vous pourriez avoir droit à une autre indemnité de 5,000 $ ou à l’équivalent de 12 mois de loyer, selon le montant le plus élevé.

Pour en savoir plus, consultez les directives du gouvernement provincial sur ce sujet.

Rassemblez tous les documents ou dossiers que vous avez en lien avec le problème. Voici quelques exemples :

• une copie de votre contrat de location

• tous les avis que vous avez reçus de votre propriétaire (par exemple, un avis d’augmentation de loyer)

• tous les courriels ou messages texte pertinents entre vous et votre propriétaire 

• des photos ou des vidéos liées au problème (par exemple, si le problème concerne une réparation)

Imprimez toutes les lois, lignes directrices ou règles du parc qui, selon vous, s’appliquent. Si vous avez des renseignements provenant d’une source fiable (comme le site Web du gouvernement provincial), incluez-les aussi. 

« Quand mon propriétaire m’a dit qu’il augmentait mon loyer d’un montant qui me semblait exagéré, j’hésitais à faire des histoires. Il peut être intimidant, et je ne voulais pas me le mettre à dos. Mais comme je suis un aîné qui reçoit des programmes d'aide aux personnes en situation de handicap, ce loyer supplémentaire va mettre de la pression sur mon budget. J’ai été encouragé d’apprendre qu’un groupe de résidents du parc prévoyait rencontrer le propriétaire pour lui faire part de leurs préoccupations au sujet de l’augmentation du loyer. J’ai décidé de me joindre à eux. Après nous avoir écoutés, le propriétaire a accepté une hausse moins élevée. Je suis reconnaissant de faire partie d’une communauté aussi solidaire et engagée. »

– Jim, Port Moody, C.-B.

La prochaine étape consiste à soulever la question directement avec votre propriétaire. Plus vous le faites tôt, plus il sera facile de résoudre le problème. 

Il se peut que votre propriétaire ne sache pas qu’il a enfreint votre contrat de location. Ou il ne connaît peut-être pas ses responsabilités légales. Gardez l’esprit ouvert et ne sautez pas trop vite aux conclusions au sujet des intentions de votre propriétaire.

Il est normal d’être anxieux. Vous pouvez avoir l’impression que votre propriétaire a tout le pouvoir et que vous devez faire ce qu’il dit. Mais il existe des lois et des politiques pour vous protéger, ainsi que des démarches pour s’assurer que votre propriétaire respecte les règles. 

Accordez-vous un peu d’espace et de temps pour évaluer la situation. Si vous ne vous sentez pas à l’aise de parler directement à votre propriétaire, vous n’êtes pas obligé de le faire. Vous pouvez simplement sauter cette étape ou demander du soutien (voir ci-dessous, sous Qui peut vous aider). 

Voici quelques conseils pour obtenir le meilleur résultat possible :

• Expliquez respectueusement et calmement quel est le problème. Par exemple, Je suis préoccupé par l’augmentation de mon loyer.

• Expliquez brièvement les conséquences pour vous. Par exemple, Avec l’augmentation que vous proposez, il me sera difficile de payer mes autres dépenses mensuelles.

• Tenez-vous-en aux faits. Par exemple, Vous voulez augmenter mon loyer de 25 $ par mois. Cela dépasse ce qui est permis par la loi.

• Proposez une ou plusieurs solutions. Par exemple, Peut-être qu’une augmentation de 10 $ par mois pourrait convenir.

• Demandez une réponse d’ici une date précise. Par exemple, Pouvez-vous s’il vous plaît me dire comment vous comptez régler cette question d’ici le [date].

Même si cela prend plus d’une discussion, essayez de garder la conversation ouverte. Cela montre que vous souhaitez trouver une solution et maintenir une relation saine entre propriétaire et locataire. 

Après la conversation, prenez des notes sur ce que vous avez dit tous les deux. Datez vos notes et décrivez le résultat.

Si le fait de discuter du problème en personne ne le résout pas, pensez à écrire une lettre. Reprenez les points que vous avez soulevés dans votre conversation. Dans votre lettre, expliquez :

• comment le problème affecte la location

• depuis combien de temps le problème existe

• ce que vous avez fait pour essayer de régler le problème ou en limiter les effets

• ce que vous aimeriez que votre propriétaire fasse, et pour quand

Si vous voulez confirmer que votre propriétaire a reçu votre lettre, vous pouvez l’envoyer par courrier recommandé. 

Si vous et votre propriétaire n’arrivez pas à résoudre le problème entre vous, vous pouvez faire une demande de règlement des différends. Il s’agit du processus officiel de la C.-B. pour régler les différends entre propriétaires et locataires. Le règlement des différends peut sembler intimidant, mais vous pourriez être surpris de voir à quel point il est accessible. Le processus est conçu pour être utilisé par des personnes qui ne sont pas avocats. Vous pouvez vous faire aider par un avocat ou un défenseur, mais la plupart des gens se présentent eux-mêmes.

Même s’il y a des règles à suivre, c’est moins formel qu’un tribunal. Les audiences se déroulent habituellement au téléphone et durent environ une heure. Vous et le propriétaire présentez votre version des faits, et un arbitre rend une décision juridiquement contraignante.

Le Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement) est l’organisme gouvernemental qui entend les différends entre les propriétaires et les locataires de parcs de maisons usinées. Son site Web vous guide dans les étapes à suivre pour faire une demande de règlement des différends.