Vivre dans une coopérative

« J’avais hâte d’emménager dans une coopérative. J’habitais dans un logement locatif depuis des années, et le propriétaire était toujours tellement strict au sujet de ce que je pouvais ou ne pouvais pas faire dans le logement. J’avais entendu dire que la vie en coopérative était plus détendue. Mais il y avait quand même beaucoup de règles et de règlements à comprendre quand j’ai emménagé. J’avais l’impression de faire des devoirs! »

– Jake, Kelowna, C.-B.

Être membre d’une coopérative d’habitation n’est pas la même chose qu’être propriétaire d’un logement, mais ce n’est pas non plus comme louer un logement ordinaire. Dans une coopérative, les membres achètent une part dans une organisation établie en vertu de cette loi. La coopérative est propriétaire du bien immobilier et crée ses propres règles sur des questions importantes comme :

• Qui peut être membre?

• Est-ce que mon partenaire peut être membre conjoint? Quels sont ses droits?

• Quels frais devons-nous payer pour les services que nous recevons?

• Y a-t-il des engagements de temps bénévole?

• Puis-je transférer ma participation de membre à un membre de ma famille ou à un ami? Puis-je la vendre? Ou la leur laisser dans mon testament? (Contrairement à une copropriété divise (strata), ce n’est pas un droit automatique.)

• Quelles règles avons-nous pour le conseil d’administration de la coopérative, qui assure la supervision?

• Que faisons-nous au sujet de nos finances? S’il nous reste de l’argent à la fin d’une année, les membres recevront-ils un paiement?

• Quelles sont les conditions et les procédures pour se retirer ou mettre fin à l’adhésion?

Au quotidien, les membres élisent un conseil d’administration de la coopérative qui établit des politiques générales appelées « règles de la maison ». Celles-ci portent sur des choses comme le stationnement, les animaux de compagnie, l’entretien général et d’autres questions administratives mineures. Les règles de la maison sont moins strictes que les règles principales mentionnées ci-dessus. Elles peuvent être modifiées en tout temps par le conseil d’administration de la coopérative, qui en avise ensuite les membres.

Les résidents des coopératives travaillent ensemble pour gérer les choses, souvent par l’entremise de comités. Votre adhésion peut exiger que vous fassiez partie d’un comité. Vous apprendrez tout cela lorsque vous ferez une demande d’adhésion à une coopérative. 

Ce processus consiste habituellement à présenter une demande par écrit et à passer une entrevue avec le conseil d’administration de la coopérative. S’il y a de la place pour vous et que votre demande est approuvée, vous en apprendrez davantage sur l’adhésion ainsi que sur ses droits et obligations dans la convention d’occupation. On vous demandera ensuite de l’examiner et de la signer avant votre emménagement.

« Ma fille venait tout juste d’avoir 3 ans, et notre logement commençait à être assez étroit pour nos besoins. J’ai remarqué qu’un immeuble de la coopérative près de chez nous avait des logements de 2 chambres disponibles. J’ai fait quelques recherches et j’ai appelé le conseil d’administration de la coopérative, où j’ai appris qu’il y avait beaucoup de familles dans l’immeuble — y compris des parents seuls, comme moi. J’ai passé beaucoup de temps sur ma demande et j’ai obtenu une entrevue. Beaucoup de gens posaient leur candidature, et la concurrence était féroce, mais j’ai réussi à convaincre le conseil d’administration que nous serions de très bons voisins, soucieux de la communauté. »

– Andie, Vancouver, C.-B.

Obtenir une place dans une coopérative n’est pas toujours facile, surtout dans les villes où l’offre de logements en coopérative est limitée. Les gens ont tendance à rester longtemps dans un logement en coopérative; les départs sont rares. Certaines coopératives affichent des possibilités d’adhésion en ligne. Certaines peuvent avoir une liste d’attente. 

Réfléchissez bien à ce que vous mettez dans votre demande d’adhésion à une coopérative. Essayez d’utiliser un langage semblable à celui qu’on trouve sur son site Web. Vous pouvez aussi vous renseigner directement auprès d’une coopérative (ou par téléphone) pour en apprendre davantage sur son processus et sur le moment où des places pourraient se libérer. Ainsi, vous saurez quoi écrire dans votre demande pour vous faire remarquer.

La plupart des coopératives feront passer une entrevue aux membres potentiels. Si vous obtenez une entrevue, préparez-vous. Réfléchissez à ce que vous direz ou aux histoires que vous raconterez pour montrer au conseil d’administration de la coopérative que vous seriez un bon voisin pour sa communauté. 

Lorsqu’il examine les demandes d’adhésion, le conseil d’administration d’une coopérative ne peut pas faire de discrimination fondée sur des motifs protégés, comme l’âge, le sexe ou la race. Cependant, certaines coopératives qui ont un objectif défini, par exemple une coopérative pour aînés avec un âge minimum requis, peuvent être autorisées à exclure des demandeurs pour cette raison précise. Pour plus de détails, consultez notre page sur la discrimination en matière de logement.

Une grande partie du parc de logements en coopérative en C.-B. a été construite il y a plusieurs décennies. Certains immeubles sont encore en bon état, d’autres non. 

Dans le cadre de votre processus de demande, pensez à poser des questions sur les travaux faits récemment dans l’immeuble et sur les réparations majeures prévues bientôt. Il peut être excitant d’entrer dans une coopérative avec un loyer sous le prix du marché, mais si des réparations coûteuses s’en viennent, ce n’est peut-être pas l’aubaine à laquelle vous vous attendiez. Selon le mode de financement de la coopérative, les membres pourraient devoir payer une partie ou la totalité des coûts des gros travaux d’entretien. 

Si vous habitez dans une coopérative qui aura bientôt besoin de réparations majeures, il serait prudent de bien vous informer. Demandez au conseil d’administration ou à vos voisins comment la coopérative prévoit payer les réparations. Beaucoup de coopératives comptent sur une forme de financement municipal, provincial ou fédéral, mais cela pourrait ne pas tout couvrir. Connaître l’échéancier peut vous aider à vous préparer à des hausses de loyer, à des réparations potentiellement bruyantes et dérangeantes ou, dans le pire des cas, à la possibilité de devoir déménager si la coopérative n’a pas les moyens d’entretenir les lieux et de poursuivre ses activités.

En plus d’exiger des frais mensuels ou des frais de logement (en fait, le loyer), beaucoup de coopératives demandent aussi à leurs membres de participer aux activités. L’implication, c’est la clé. Vous devrez peut-être siéger à un comité qui s’occupe, par exemple, des questions de recyclage. Cela veut dire assister à des réunions régulières et se voir confier des tâches. 

Cela dit, certaines coopératives en demandent moins. Vous n’aurez peut-être qu’à payer vos frais de logement mensuels à temps et à bien vous conduire. Il vaut mieux passer en revue les règles de la coopérative et votre convention d’occupation avant de signer, afin de bien vous entendre sur les attentes.

Cela vaut la peine de prendre le temps de comprendre la structure d’adhésion de votre coopérative. Cela vous aidera à mieux comprendre vos droits et vos responsabilités. Contrairement au logement en copropriété divise (strata), où chaque unité a habituellement un vote, dans une coopérative, il peut y avoir différentes façons d’organiser l’adhésion. Il pourrait y avoir un vote par unité. Mais il se peut aussi que :

• il y ait un vote par adulte dans une unité (habituellement, il s’agit de toute personne de plus de 16 ans, mais les règles de votre coopérative peuvent être différentes), ou 

• l’adhésion soit partagée entre les occupants d’une unité — dans ce cas, les règles de la coopérative doivent indiquer clairement qui a le droit de voter et ce qui se passe si une personne qui partage l’adhésion conjointe quitte. 

Les membres de la coopérative ont le droit de voter sur des questions importantes. Ils peuvent aussi avoir des droits distincts en ce qui concerne le départ ou l’éviction. (Par exemple, si des conjoints se séparent et que l’un d’eux quitte la coopérative, l’un des deux peut-il rester membre?)

Une coopérative est gérée par un groupe de membres élus comme administrateurs chaque année. Dans bien des coopératives, les mandats sont « échelonnés » — cela veut dire que seuls certains postes sont en élection chaque année. Cela permet d’avoir en tout temps un bon mélange de nouvelles idées et d’expérience. Au moins quelques membres du conseil connaîtront les dossiers et projets en cours.

Le conseil se réunit périodiquement pour examiner les affaires courantes et s’assurer que tout va bien. Il adopte un budget annuel, en veillant à mettre de côté le bon montant pour les réparations, les améliorations et tout projet important à venir. Il traite aussi les plaintes des membres et fait un suivi auprès des membres qui sont en retard dans le paiement de leur redevance de logement. Il peut aussi mettre sur pied des sous-comités pour étudier certaines questions en profondeur. 

Dans les plus grandes coopératives, le conseil fera généralement appel à une société de gestion pour s’occuper du quotidien. Dans ce cas, vous aurez souvent une personne-ressource principale. C’est la personne à qui vous pouvez écrire ou téléphoner au sujet de problèmes dans l’immeuble. Cette personne évaluera le degré d’urgence de votre demande et la transmettra au conseil de la coopérative au besoin. 

On peut éviter bien des problèmes dans une coopérative en comprenant les attentes dès le départ. Prenez le temps de lire les règles, la convention d’occupation et les politiques de votre coopérative — et restez à l’affût de toute mise à jour. Assistez aux assemblées générales quand vous le pouvez, posez des questions et tenez-vous informé des décisions qui touchent la communauté. En étant proactif, vous pouvez repérer les problèmes tôt et éviter les malentendus avant qu’ils ne deviennent des conflits.

« Lorsque plusieurs membres chevronnés du conseil d’administration de la coopérative sont partis au cours des dernières années, j’ai senti que c’était le bon moment pour m’impliquer. Nous avons fait beaucoup de progrès dans la façon dont notre petite communauté est gérée. Cela a redonné vie à l’immeuble. »

– Angela, Victoria, C.-B.

Chaque année, des sièges au conseil d’administration de la coopérative sont soumis à une réélection. Faire partie du conseil est la meilleure façon de participer aux décisions de la communauté. Mais cela demande un engagement. Les membres du conseil doivent assister aux réunions. En plus de cela, ils doivent lire l’ordre du jour à l’avance et arriver prêts à contribuer.

Les membres du conseil donnent leur avis sur de petites questions — comme des améliorations à la signalisation — et sur des questions plus importantes, comme l’examen de soumissions d’entreprises d’ingénierie ou la proposition de changements aux règles de la coopérative. 

Les conflits sont inévitables lorsque des personnes vivent en communauté. Les coopératives ont tendance à avoir leurs propres procédures internes pour régler les différends entre les membres et entre le conseil d’administration de la coopérative et les membres. Consultez une copie de ces politiques avant de déposer une plainte officielle — il pourrait y avoir différents recours selon la situation.

Ne présumez pas que la première étape la plus efficace est de soumettre une plainte écrite au conseil d’administration. Bien des problèmes peuvent être réglés grâce à une discussion respectueuse entre les membres. Essayez de comprendre le point de vue de votre voisin avec ouverture d’esprit — n’oubliez pas qu’une fois la plainte réglée, vous devrez quand même continuer à vivre près de cette personne!

Sinon, vous pouvez déposer une plainte auprès du conseil d’administration de la coopérative. Notre page sur les différends en coopérative vous explique ce que cela implique de déposer une plainte.