Différends et évictions dans les coopératives

Certains conflits sont inévitables quand on partage un espace. Et les coopératives d’habitation ont tendance à avoir leurs propres procédures internes pour régler les différends. Mais cela ne veut pas dire que les problèmes ne peuvent pas être résolus de façon informelle. Après tout, vous devez vivre à côté de vos voisins! L’objectif devrait être de favoriser une résolution pacifique grâce à une discussion respectueuse.

La confrontation peut toutefois être difficile. Consultez ces conseils pour parler avec vos voisins.

Si les membres ne peuvent pas régler un problème par eux-mêmes, les règles de la coopérative pourraient indiquer la prochaine étape. Il pourrait s’agir de la médiation ou de l’arbitrage.

• La médiation consiste à essayer d’en arriver à un compromis. Cela se fait avec l’aide d’un tiers neutre. Consultez notre page sur la médiation pour en savoir plus.

• L’arbitrage est plus formel (bien qu’il le soit moins qu’un tribunal). Ici, un tiers est nommé pour agir un peu comme un juge. Il entend la preuve des deux côtés et rend une décision. Cette décision est généralement finale, sans droit d’appel.

Certains différends peuvent dépasser le cadre d’un règlement informel, de la médiation ou de l’arbitrage.

Par exemple, si un membre a beaucoup de retard dans le paiement de ses frais de logement mensuels (les coopératives utilisent souvent ce terme au lieu de « loyer »), le conseil d’administration de la coopérative pourrait entamer une procédure d’éviction. Ou, s’il y a un conflit sérieux entre voisins au sujet du bruit ou du non-respect des règles d’utilisation des espaces, le conseil pourrait être obligé de décider qui a raison ou d’imposer des amendes.

Si vous êtes membre et vivez une situation difficile, essayez de vous en occuper le plus tôt possible. Par exemple, si des difficultés financières vous empêchent de payer vos frais de logement/votre loyer, informez-en le conseil et proposez un plan ou un calendrier de paiement pour rattraper votre retard. Si vous agissez de façon proactive, cela pourrait dissuader le conseil d’envisager une éviction aussi rapidement. Vous pourriez peut-être avoir accès à une banque de loyer pour vous aider avec les paiements. 

« J’avais l’impression que le conseil de la coopérative avait quelque chose contre moi — chaque fois que je faisais quoi que ce soit qui s’écartait un peu des “règles”, je recevais une lettre officielle de leur part et une amende. Ça me semblait injuste. J’ai appris par d’autres membres de la coopérative en qui j’ai confiance qu’il est possible de faire appel de ce genre de décision devant un tribunal en ligne. C’était assez facile à faire; je n’avais pas besoin d’un avocat. Ils ont convenu que le conseil de la coopérative dépassait ses pouvoirs. C’était rassurant de pouvoir être entendu. »

– Paula, Victoria, C.-B.

Supposons que vous soyez déçu de la façon dont le conseil d’administration de la coopérative a traité votre plainte au sujet des fêtes bruyantes d’un voisin tard le soir. Vous pouvez porter cette décision en appel devant le Tribunal de résolution civile de la C.-B. Il s’agit d’un forum de règlement des différends en ligne qui ne nécessite pas d’avocat et comporte peu de formalités. C’est beaucoup plus simple et probablement moins coûteux que d’aller au tribunal. Cependant, il ne traite pas tous les différends liés aux coopératives. Vous pouvez toutefois utiliser le CRT pour des questions concernant :

• des règles qui, selon vous, sont appliquées de façon incorrecte ou injuste

• l’accès aux dossiers de la coopérative

• des réunions qui, selon vous, ont eu lieu sans préavis approprié

• une association qui, selon vous, a agi à l’encontre de l’objectif énoncé dans son acte constitutif

Le CRT offre du soutien et des mesures d’adaptation aux personnes qui pourraient en avoir besoin (plus d’information ici). Et même si vous n’avez pas besoin d’un avocat pour le CRT, vous pouvez obtenir l’aide d’un ami de confiance ou d’un membre de votre famille.

« J’avais siégé au conseil d’administration de la coopérative pendant trois ans. Récemment, un membre a tout simplement cessé de payer ses frais de logement. Nous avions essayé de régler la situation de façon informelle — en lui accordant des prolongations et des reports. C’est le processus prévu dans nos règles. Mais nous n’avons jamais fait de progrès. Nous avons finalement décidé que l’éviction était la seule option. Mais suivre le processus officiel d’éviction a demandé beaucoup de temps et d’efforts. Nous voulions nous assurer que tout le monde avait la possibilité d’être entendu. »

– Anthony, Kamloops, C.-B.

L’essentiel des règles entourant les évictions en coopérative, c’est que toutes les personnes concernées doivent être bien informées et avoir le temps et l’espace nécessaires pour se faire entendre. La Cooperative Association Act (Loi sur les associations coopératives) prévoit un ensemble de règles de base que toutes les coopératives doivent suivre. Ces règles disent que les deux parties doivent disposer d’un délai raisonnable pour examiner les plaintes et y répondre.

Le conseil d’administration de la coopérative discute de toute plainte concernant un membre. Cela se passe lors d’une réunion, généralement sans la présence du membre. 

Si le problème est très grave — comme du harcèlement verbal ou physique, ou le non-paiement répété des frais de logement — il est considéré comme « préjudiciable à la coopérative ». Le conseil d’administration peut demander au membre, par écrit, de résoudre le problème ou de faire face à une éviction. 

Veuillez noter que si le problème est moins grave, le conseil d’administration avise généralement le membre, sans menace d’éviction. Il peut y avoir des amendes ou d’autres conséquences, qu’un membre peut porter en appel.

Vérifiez les règles de la coopérative pour voir s’il y a un délai proposé. Sinon, il faut prévoir un délai raisonnable, selon les circonstances.

Si le problème n’est pas réglé, le conseil doit aviser le membre qu’il prévoit tenir une réunion avec lui pour examiner officiellement une éviction. Le conseil donne un préavis d’au moins sept jours afin que le membre ait le temps de répondre aux allégations. Il est très important que le conseil divulgue pleinement au membre la nature des plaintes, même si cela signifie révéler l’identité des plaignants dans le processus. Cela peut être délicat : le conseil doit trouver un équilibre entre la protection de la vie privée des plaignants et la communication de renseignements suffisants. Si la situation est particulièrement délicate ou soulève une question de sécurité, le conseil pourrait vouloir obtenir un avis juridique sur ce qui devrait être révélé.

À tout le moins, le conseil doit donner au membre les renseignements suivants :

• la résolution qui sera examinée à la réunion

• la raison de la résiliation de l’adhésion du membre à la coopérative

• la date, l’heure et le lieu de la réunion des administrateurs

• la façon dont le membre peut faire appel d’une décision de l’évincer de la coopérative

• que le membre peut assister à la réunion du conseil seul, ou avec un avocat ou une autre personne

Lorsque le conseil se réunit, il examine les plaintes et la réponse du membre aux allégations.

En général, au moins les trois quarts des administrateurs doivent être d’accord pour expulser le membre. Si c’est le cas, le membre en est avisé par écrit dans les sept jours suivant cette décision. À moins que le membre fasse appel de cette décision (voir ci-dessous), il a ensuite un mois pour quitter son logement.

Si un membre expulsé ne paie jamais ce qu’il doit à la coopérative, la coopérative peut le poursuivre pour le montant qu’il doit encore. Les demandes de 5,000 $ ou moins sont présentées au Tribunal de résolution civile. Les demandes de plus de 5,000 $ et jusqu’à 35,000 $ sont présentées à la Cour des petites créances. Les demandes de plus de 35,000 $ sont présentées à la Cour suprême de la C.-B..

Si vous recevez un avis d'éviction, répondez au conseil d'administration par écrit dans les sept jours. Dans cette note, dites au conseil d'administration que vous prévoyez faire appel. À l’étape suivante, nous vous guidons dans le processus d’appel, mais n’oubliez pas cette échéance importante de sept jours pour répondre à un avis d'éviction!

Dans certaines situations, vous devez présenter directement une demande à la Cour suprême de la C.-B. pour faire appel d’une éviction; consultez ci-dessous l’étape 2 pour plus de détails.

Recevoir un avis d'éviction, pour quelque raison que ce soit, peut être très difficile. Il est normal de vous sentir perdu et anxieux pendant tout le processus. Rappelez-vous toujours que vous avez le droit d’être entendu et que le conseil d’administration de la coopérative est tenu de suivre une procédure avec des délais précis avant que vous puissiez être expulsé. Si vous avez des voisins de la coopérative avec qui vous êtes en bons termes, pensez à leur demander du soutien ou des conseils. 

D’abord, si vous faites l’objet d’une éviction de votre coopérative pour non-paiement des frais de logement, vous interjetez appel directement à la Cour suprême de la C.-B. Faites défiler vers le bas jusqu’à l’Étape 5 pour en savoir plus — il y a un formulaire précis que vous devez déposer auprès du tribunal pour commencer ce processus (formulaire 73, avis d’appel si des directives sont requises; vous pouvez le trouver sur cette page). Vous devrez inclure des détails sur la décision du conseil d’administration de la coopérative, ainsi que les motifs pour lesquels vous en faites appel (nous expliquons les motifs permis dans un instant). Vous pouvez continuer à occuper votre logement jusqu’à ce que l’appel soit entendu. 

Si vous faites l’objet d’une éviction de votre coopérative pour toute autre raison que le non-paiement des frais de logement, vous pouvez faire appel de la décision du conseil d’administration de la coopérative à l’interne. Cet appel est entendu par tous les membres de la coopérative, et non seulement par le conseil. Dans ce cas, c’est essentiellement à l’ensemble des membres de prendre la décision.

Les appels ont lieu à la prochaine réunion des membres, où vous aurez la possibilité d’expliquer votre situation à tous les membres. Vous pouvez rester membre jusqu’à ce que l’appel soit entendu.

Il existe des motifs précis pour lesquels vous pouvez faire appel de votre éviction. Par exemple :

• Les principes de la « justice naturelle » n’ont pas été respectés. Par exemple, le conseil n’a pas pleinement divulgué les plaintes portées contre vous, ou ne vous a pas donné la possibilité d’être entendu.

• La décision d’évincer n’est pas fondée sur les faits.

• Les étapes pour évincer un membre, prévues dans la Cooperative Association Act (Loi sur les associations coopératives), n’ont pas été suivies.

Soit le conseil convoquera une réunion extraordinaire, soit l’audience aura lieu à la prochaine assemblée générale des membres. En attendant, préparez-vous : écrivez quelques notes pour la réunion, et demandez à vos amis et à votre famille des conseils sur ce que vous pourriez dire et sur la façon dont vous pourriez répondre aux questions ou aux critiques pendant la réunion.

À cette réunion, vous pouvez être accompagné d’un avocat ou d’un autre représentant. Les deux parties seront entendues — les règles de la coopérative peuvent prévoir une procédure à ce sujet.

Ensuite, les membres voteront pour décider s’ils maintiennent la décision initiale du conseil d’administration de procéder à l’éviction, ou s’ils l’annulent. En général, il s’agit d’un vote à la majorité. Mais le seuil peut être plus élevé selon les règles de la coopérative ou si cela est exigé par la Cooperative Association Act (Loi sur les associations coopératives). Par exemple, si la raison de l’éviction est une conduite préjudiciable à la coopérative — comme du harcèlement verbal ou physique — au moins 75 % des membres devront confirmer l’éviction.

Si le reste des membres confirme la décision du conseil d’administration, vous avez 30 jours pour faire appel à la Cour suprême de la C.-B. Utilisez le formulaire 73, avis d’appel si des directives sont requises; vous pouvez le trouver ici. Vous devrez inclure des détails sur la décision du conseil d’administration de la coopérative, ainsi que les motifs de votre appel (voir ci-dessus à l’étape 2 pour ces motifs). Vous pouvez continuer à occuper votre logement jusqu’à ce que l’appel soit entendu. 

Notez que si vous faites appel d’une éviction parce que vous n’avez pas payé vos frais de logement, votre appel commence à la Cour suprême de la C.-B. (C’est-à-dire, pas à l’assemblée des membres décrite aux étapes 3 et 4.) Vous pouvez continuer à occuper votre logement jusqu’à ce que votre appel soit entendu.