Acheter un condo ou un autre logement en copropriété divise (strata)

La copropriété divise (strata) désigne une façon dont vous pouvez être légalement propriétaire d’un bien immobilier. Un logement en copropriété divise (strata) est un ensemble d’unités situées dans un plus grand immeuble ou complexe. Chaque unité est un logement privé, appelé légalement un lot de copropriété. 

Bien qu’à l’origine conçus pour les immeubles d’appartements, les logements en copropriété divise (strata) peuvent prendre plusieurs formes. Ce n’est pas la taille ni la forme d’un projet qui en fait une copropriété divise (strata). C’est la structure de propriété. Vous pouvez être propriétaire d’un condo, d’une maison en rangée, d’un duplex, et même d’une maison unifamiliale dans une copropriété divise (strata) avec d’autres personnes.

Un projet de copropriété divise (strata) peut être en pleine propriété ou à bail

Si vous avez un droit de pleine propriété, vous êtes propriétaire de votre lot de copropriété (c’est-à-dire votre logement privé). La plupart des copropriétés divises (strata) sont des projets en pleine propriété.

Si votre droit est à bail, vous achetez le droit d’utiliser le lot de copropriété pendant une période donnée. Voyez cela comme une location à long terme. Vous n’êtes pas propriétaire de votre logement, mais vous êtes traité comme un propriétaire en vertu du droit de la propriété en copropriété divise. Vous devez payer les frais de copropriété mensuels et les autres dépenses exigées. Et vous avez le droit de vendre votre droit à bail à quelqu’un d’autre.

En C.-B., la Strata Property Act est la principale loi qui régit les logements en copropriété divise (strata). Cette loi précise ce qui vous appartient (et comment vous en êtes propriétaire) lorsque vous achetez dans une copropriété divise. Elle indique aussi comment la copropriété divise doit être gérée.

Lorsque vous achetez un logement en copropriété divise (strata), voici ce qui se passe :

1. Vous êtes propriétaire de votre lot de copropriété. En général, vous possédez ce qui se trouve à l’intérieur des murs, des planchers et des plafonds de votre unité. En pratique, il s’agit de votre espace de vie privé. 

2. Vous devenez membre d’un syndicat de copropriété. Par l’intermédiaire de ce syndicat de copropriété, vous êtes propriétaire des biens communs et des actifs communs avec les autres propriétaires. Vous êtes également responsable des dépenses communes.

Les biens communs peuvent comprendre l’enveloppe du bâtiment, les couloirs, les halls d’entrée, le toit, les jardins, les garages de stationnement et les installations récréatives communes. Ils peuvent aussi comprendre des éléments structurels ainsi que des services mécaniques et électriques.

Les actifs communs comprennent les choses que le syndicat achète, comme une tondeuse à gazon. 

La loi dit que le syndicat de copropriété est responsable de la gestion et de l’entretien des biens communs et des actifs communs de la copropriété divise (strata). Il doit le faire dans l’intérêt des propriétaires.

Un conseil élu de propriétaires exerce les fonctions du syndicat de copropriété. Le conseil fonctionne comme un conseil d’administration. Il s’occupe des finances et organise l’entretien quotidien de la copropriété divise (strata) — par exemple, nettoyer les gouttières, pelleter la neige ou réparer le toit. Le conseil fait aussi respecter les règles de la copropriété divise (strata) et ses règlements.

En tant que propriétaire, vous devez aider à payer les dépenses communes de la copropriété divise (strata). La copropriété divise (strata) couvre ses frais d’entretien en exigeant des frais de copropriété. mensuels

Les frais sont regroupés dans deux fonds :

• Le fonds d’exploitation. L’argent de ce fonds couvre les coûts fréquents et continus. Cela comprend habituellement des éléments comme les services publics, les réparations et l’entretien, les paiements d’assurance de la copropriété divise (strata) et les commodités communes.

• Le fonds de réserve pour imprévus. La copropriété divise (strata) met de l’argent de côté pour les dépenses plus importantes qui surviennent moins souvent, ou pour les urgences et autres coûts imprévus. Par exemple, de grosses rénovations, le remplacement du toit ou le déneigement après une tempête de neige exceptionnellement importante.

Autres dépenses

En plus des frais de copropriété mensuels, tenez compte des dépenses suivantes :

• Une cotisation spéciale est une somme perçue auprès des propriétaires pour un objectif précis. Elle est habituellement exigée lorsque la copropriété divise (strata) n’a pas mis assez d’argent de côté pour des dépenses importantes ou imprévues.

• Il peut y avoir des frais d’utilisation pour le stationnement, l’entreposage ou d’autres installations. 

• Vous pourriez devoir payer le montant de la franchise d’assurance du syndicat de copropriété si quelque chose dans votre lot de copropriété (comme une toilette qui fuit) endommage d’autres biens. Pour en savoir plus sur l’assurance, consultez la question fréquente sur l’assurance ci-dessous.

Les propriétaires de lots de copropriété doivent respecter les règlements administratifs et les règles du syndicat de copropriété.

Les règlements administratifs établissent les droits et les obligations des propriétaires. Ils vous donneront une bonne idée du niveau de contrôle que le syndicat de copropriété exerce sur les propriétaires. Vérifiez s’il y a des restrictions concernant les animaux de compagnie, l’âge ou la location. Demandez-vous : est-ce que cela pourrait poser problème pour moi? 

Les règles de la copropriété divise (strata) indiquent comment les biens communs et les actifs communs peuvent être utilisés. Vérifiez si elles limitent des activités qui pourraient être importantes pour vous. Par exemple, une règle peut vous empêcher de stationner un bateau ou un véhicule récréatif dans votre place de stationnement. 

Comme le fait de posséder une propriété en copropriété divise implique de partager et de posséder des espaces communs avec d’autres personnes, il y a d’autres éléments à considérer en plus des facteurs qui s’appliquent à tout achat de maison. (Pour être clair : vous devez aussi tenir compte de ceux-ci.)

Pour commencer, assurez-vous d’examiner les documents suivants avant de faire une offre d’achat pour une propriété en copropriété divise.

1. Le certificat d’information formulaire B fournit des renseignements importants sur l’unité à vendre. Il vous renseigne aussi sur le syndicat de copropriété. Il devrait inclure le budget actuel, les règles et un rapport sur la dépréciation. Le gouvernement de la C.-B. explique les renseignements et documents qui doivent être inclus avec le formulaire. Le certificat donne un aperçu de la copropriété à la date où il a été délivré. Gardez à l’esprit que les obligations financières, les frais de copropriété, les règles et les règlements de la copropriété divise peuvent tous changer.

2. Examinez attentivement les règlements de la copropriété divise et les règles de la copropriété. Consultez notre discussion ci-dessus, dans la section sur ce que vous devriez savoir, pour voir ce qu’il faut rechercher.

3. Les procès-verbaux de réunions du conseil de la copropriété, ainsi que des assemblées générales des propriétaires, sont très utiles. Ils peuvent vous indiquer les problèmes récents auxquels le syndicat de copropriété a dû faire face (comme des fuites d’eau) ou les réparations coûteuses à venir. Ils peuvent aussi vous donner une idée de savoir si le conseil est proactif ou s’il a tendance à en faire le strict minimum. Demandez au moins deux ans de procès-verbaux et examinez-les attentivement.

4. Le titre du lot de copropriété peut révéler des limites sur la façon dont vous pouvez utiliser le lot de copropriété, ou des charges qui peuvent en affecter la valeur. Le plan de copropriété vous montrera les limites du lot de copropriété que vous envisagez d’acheter.

Les frais de copropriété mensuels représentent un coût important et continu lié à la propriété. Ce qui est inclus dans les frais mensuels devrait être clairement indiqué dans le budget de fonctionnement. Par exemple, est-ce que les services publics (eau chaude, chauffage et gaz) sont couverts?

Le certificat de renseignements form B information vous indiquera le montant actuel des frais de copropriété mensuels. Comparez les frais à ceux d’immeubles semblables :

• S’ils semblent élevés, examinez de près ce qu’ils couvrent. Est-ce que les frais couvrent des éléments que vous n’utiliserez pas, ou qui ne vous seront pas utiles? Le budget est-il raisonnable ou trop prudent?

• Si les frais de copropriété semblent bas, demandez-vous si le budget est suffisant. Vous demandera-t-on de payer plus tard des sommes forfaitaires importantes pour des réparations coûteuses?

On peut demander aux propriétaires de payer des montants en plus des frais de copropriété mensuels, par exemple au moyen de cotisations spéciales. Passez en revue les états financiers et le budget du syndicat de copropriété. Utilisez ces documents pour évaluer la situation financière de la copropriété divise (strata). Tenez compte des éléments suivants :

• Y a-t-il assez d’argent dans le fonds de réserve pour imprévus pour couvrir le coût de projets majeurs?

• Vérifiez quelle couverture de garantie des maisons neuves reste, s’il y a lieu, pour l’unité.

• Quelles cotisations spéciales et quels autres fonds la copropriété a-t-elle approuvés? Le contrat d’achat et de vente peut indiquer si c’est vous ou le vendeur qui devez payer les versements à venir liés à des cotisations spéciales déjà approuvées.

Examinez de plus près l’unité que vous songez à acheter et l’état de l’ensemble du complexe en copropriété. Si l’immeuble est en mauvais état, vous contribuerez aux coûts des réparations. Cela s’applique généralement même si les réparations ne concernent pas votre unité. Voici quelques façons de vérifier l’état physique de la propriété :

• Examinez les procès-verbaux de réunion. Soyez attentif à tout ce qui pourrait indiquer des dépenses importantes. Des problèmes actuels ou passés peuvent y être signalés. De plus, soyez à l’affût de signes de poursuites judiciaires en cours ou envisagées.

• Examinez le rapport de dépréciation pour voir s’il recommande des remplacements, réparations ou améliorations coûteux. Vous le trouverez joint au certificat d’information formulaire B.

• Engagez un inspecteur en bâtiment pour évaluer l’état de l’unité et des biens communs. Vérifiez quelle partie des biens communs il peut examiner — et examinera réellement. Consumer Protection BC (Protection du consommateur C.-B.) offre des renseignements utiles sur ce à quoi vous pouvez vous attendre d’une inspection résidentielle.

• Vous pouvez engager un ingénieur qualifié pour inspecter les principaux systèmes du bâtiment. Demandez à la copropriété des copies de tout rapport d’ingénieur ou de toute inspection de l’ensemble de l’immeuble qui a été effectué.

Avant d’acheter un lot de copropriété, essayez de vous imaginer ce que ce serait de vivre dans cette communauté en particulier. Un examen attentif des procès-verbaux peut révéler beaucoup de choses au sujet de la copropriété divise (strata). Vous pourriez y voir des plaintes pour bruit liées à un voisin potentiel. Il se peut aussi que les règlements de la copropriété divise soient appliqués de façon très stricte, y compris en ce qui concerne le degré de personnalisation de votre unité.

Tenez compte de la dynamique des relations. Vous pourriez trouver des signes de conflits récurrents, de l’existence de clans ou de tendances semblables qui vous préoccupent. Y a-t-il un gestionnaire de copropriété titulaire d’un permis qui participe aux réunions? Dans quelle mesure le conseil de la copropriété semble-t-il proactif?

Notre contenu sur l’achat d’une maison présente les principaux éléments à considérer et les démarches à suivre lors de l’achat de tout type d’habitation. Il explique l’argent dont vous aurez besoin, ce qu’il faut inclure dans une offre d’achat, les clauses suspensives, les contre-offres, le délai de réflexion et les documents à remplir pour conclure la vente. Tous ces éléments s’appliquent aussi à l’achat d’une propriété en copropriété divise.

L’achat d’un lot de copropriété divise (strata) comporte des risques et des pièges qu’un notaire ou un avocat peut vous aider à éviter.  Avant de faire une offre d'achat pour un lot de copropriété, envisagez de demander à un notaire ou à un avocat d’examiner le contrat d’achat et de vente ainsi que d’autres documents importants.

Une autre option consiste à ajouter une clause suspensive à votre offre. Vous pouvez préciser que votre offre est conditionnelle à l’examen des documents de la copropriété par un notaire ou un avocat. Ainsi, s’ils trouvent des signaux d’alarme, vous pouvez vous retirer de l’entente.

La loi dit qu’un syndicat de copropriété doit souscrire une assurance de biens. Celle-ci doit couvrir les immeubles de la copropriété, les biens communs et les actifs communs. Une grande partie de vos frais de copropriété mensuels sert à payer cette assurance. 

Il y a certains risques contre lesquels vous pourriez vouloir être personnellement protégé. Sinon, vous pourriez devoir payer une somme importante si quelque chose tourne mal. Pensez aux situations suivantes :

• La copropriété présente une demande de règlement. L’indemnité d’assurance de la copropriété ne couvre pas le coût des dommages. La copropriété demande aux propriétaires de combler la différence.

• Une inondation dans votre logement endommage les biens communs. Le syndicat de copropriété peut vous facturer le coût de la franchise , à vous, en tant que propriétaire du logement à l’origine du problème. Ces franchises peuvent être très élevées (comme 25,000 $, 50,000 $ ou même 100,000 $).

• Une inondation dans votre logement endommage le logement voisin. L’assurance de la copropriété ne couvre pas les dommages causés aux logements voisins. Le propriétaire du logement endommagé peut vous demander de l’indemniser.

Êtes-vous couvert pour ces risques, et d’autres? Demandez au syndicat de copropriété une copie de sa police d’assurance actuelle pour voir ce qu’elle couvre. Réfléchissez à ce contre quoi vous aimeriez être protégé. C’est une bonne idée de souscrire une assurance personnelle pour couvrir le montant de toute franchise d’assurance du syndicat de copropriété qui vous est facturée.

Les unités dans les nouveaux projets de copropriété divise (strata) sont souvent achetées « sur plan ». En termes juridiques, un acheteur potentiel conclut un contrat de prévente avec le promoteur. L’acheteur verse un dépôt. En échange, le promoteur promet de construire une unité à un prix fixe. Voici certains risques liés à l’achat sur plan :

• Il peut y avoir des retards de construction, ou le projet peut ne pas aller de l’avant du tout.

• La qualité ou la taille de l’unité finale peut être différente de ce à quoi vous vous attendiez.

• Le marché peut connaître un ralentissement. Avec les contrats de prévente, vous payez un prix d’achat fixe (moins le dépôt) à une date future. Si la valeur marchande de votre unité baisse, vous êtes quand même tenu de payer le prix fixe plus élevé. Si cela arrive et que vous comptiez emprunter de l’argent, vous pourriez avoir de la difficulté à obtenir une hypothèque.

Les contrats de prévente sont rédigés par les avocats du promoteur et favorisent fortement le promoteur. Demandez toujours à un avocat d’examiner le contrat avant de le signer. Sinon, indiquez dans le contrat que votre offre est conditionnelle à ce que votre avocat soit satisfait des modalités du contrat.

Évaluez, du mieux que vous le pouvez, si le projet sera terminé à la date prévue dans la convention d’achat. Examinez votre situation financière. S’il y a un ralentissement du marché, pourriez-vous quand même vous permettre de payer le prix d’achat?

Le promoteur doit vous remettre une déclaration de divulgation. Examinez-la attentivement. Elle explique ce que le promoteur vend et décrit votre droit d’annuler le contrat de prévente dans les sept jours suivant sa signature. Si le promoteur apprend que la déclaration de divulgation contient des renseignements inexacts, il doit vous remettre une déclaration nouvelle ou modifiée. S’il y a un changement important qui vous fait changer d’avis au sujet de l’achat, vous pourriez être en mesure de vous retirer du contrat. Vous devriez obtenir des conseils juridiques immédiatement (car ce droit pourrait ne durer que sept jours).