Vendre votre maison

Vous pouvez vendre votre maison vous-même et économiser les frais liés à l’utilisation d’un agent immobilier. Ces ventes privées sont souvent appelées « vente par le propriétaire » ou FSBO. Voici quelques éléments à considérer si vous décidez d’opter pour cette approche :

• C’est vous qui faites tout le travail. Vous devrez faire tout le travail et toutes les recherches nécessaires pour vendre votre maison. Cela comprend fixer le prix de vente, organiser les visites, communiquer avec les acheteurs potentiels, négocier les offres et vous occuper des documents.

• C’est à vous de faire connaître votre propriété. Seuls les agents autorisés peuvent afficher une inscription sur les services d’inscriptions multiples (MLS). Cependant, certains courtiers peuvent inscrire votre propriété en votre nom moyennant des frais fixes (plutôt qu’une commission). Si vous ne voulez payer un agent d’aucune façon, vous pouvez annoncer votre maison par d’autres moyens comme le journal, Craigslist et les médias sociaux.

• Il se peut que vous deviez payer d’autres services. Un agent immobilier s’occupe habituellement de choses comme les panneaux sur le terrain, les photos professionnelles, la préparation d’un plan d’étage et la mise en valeur de la maison. Vous devrez vous occuper vous-même de ces services.

• Il se peut que vous n’évitiez pas de payer l’agent de l’acheteur. Attendez-vous à être approché par les agents d’acheteurs potentiels. Ils essaieront de vous faire signer une entente pour payer leur commission sur la vente. Vous n’êtes pas obligé de signer quoi que ce soit, mais vous devez savoir que la plupart des acheteurs en C.-B. utilisent des agents. Et les acheteurs non représentés pourraient essayer de négocier un prix plus bas, sachant que vous économiserez de l’argent en vous passant d’un agent.

Comme vendeur, il y a de bonnes raisons de faire appel à un agent immobilier. Il obtiendra probablement un meilleur prix pour vous et vendra votre maison plus rapidement. Il vous fera gagner du temps en s’occupant de tous les aspects de la vente. Et il peut vous aider à vous y retrouver dans un processus complexe, en vous conseillant sur des questions comme :  

• Quels faits dois-je divulguer? 

• De quels documents ai-je besoin? 

• Qu’en est-il de l’hypothèque existante?

• Comment puis-je être sûr d’obtenir mon argent?

Choisissez quelqu’un en qui vous avez confiance et avec qui vous êtes à l’aise. Parlez à des amis, à des voisins et à des collègues qui ont récemment acheté ou vendu une maison. Avec qui ont-ils travaillé et comment l’expérience s’est-elle passée?

Si vous engagez un agent immobilier, vous devrez signer un « contrat d'inscription ». Il s'agit d'un contrat entre vous et votre agent, qui établit les conditions de l'entente convenue. 

Quand un agent met votre maison en vente, il en fait la publicité. La plupart des agents utilisent une entente d'inscription multiple. Cela leur donne accès à une base de données largement utilisée par d'autres agents. Cela informe un réseau d'agents immobiliers et d'acheteurs potentiels de votre inscription. 

Les obligations de votre agent envers vous 

Quand un agent agit seulement pour vous, il a les obligations suivantes :

• une loyauté entière envers vous

• la confidentialité 

• obéir à toutes vos instructions légales 

• rendre compte de tout l'argent et de tous les biens que vous lui confiez

Payer votre agent

Le contrat d'inscription devrait préciser quand et combien vous devez payer votre agent pour ses services. La rémunération de votre agent (ou commission) peut être un montant fixe ou un pourcentage du prix de vente de la maison. En C.-B., de nombreux agents demandent 7 % sur les premiers 100,000 $ du prix de vente, plus 2,5 % sur le reste. Les ententes sur les frais varient selon l'endroit et l'agence. Ces pourcentages ne sont pas fixés par la loi, donc vous pouvez essayer de les négocier à la baisse.

En général, la commission est prélevée sur le produit de la vente de la maison lorsque la vente est conclue. Votre agent la partage ensuite avec l'agent de l'acheteur. Avec ce type d'entente, les commissions des deux agents sont payées à même le produit de la vente. 

Si vous avez une hypothèque sur votre maison, vous devrez décider quoi en faire. Une option consiste à rembourser l’hypothèque lorsque vous vendez votre maison. La plupart des hypothèques comportent des restrictions en cas de remboursement anticipé. Une « pénalité de remboursement anticipé », comme l’équivalent de trois mois de versements hypothécaires, s’applique souvent. Vous pouvez aussi vérifier si un acheteur peut assumer (prendre en charge) votre hypothèque. De cette façon, vous éviteriez toute pénalité de remboursement anticipé. 

Demandez à votre prêteur, ou consultez votre contrat hypothécaire, pour connaître les modalités et conditions de votre hypothèque. Il arrive parfois qu’un prêteur renonce à la pénalité de remboursement anticipé si vous acceptez de contracter une nouvelle hypothèque avec lui (pour une autre maison). 

« Deux offres d'achat sont arrivées en même temps. La première offre était de 30,000 $ inférieure à notre prix demandé. L'acheteur avait une préapprobation hypothécaire et voulait conclure la vente rapidement. La deuxième offre correspondait à notre prix demandé. Aucune banque n'était impliquée, mais l'acheteur a vaguement dit qu'il avait besoin de quelques mois pour remettre ses finances en ordre. Bien sûr, nous aurions aimé avoir l'argent supplémentaire, mais qui savait si la deuxième offre allait tomber à l'eau? Au final, nous avons négocié un meilleur prix avec le premier acheteur. Nous étions heureux de la conclure. »

– Paula, New Westminster, C.-B.

Si quelqu’un veut acheter votre maison, il vous remettra une offre d'achat. Il s’agit d’un contrat écrit qui énonce les conditions de la vente. On utilise habituellement un formulaire standard appelé contrat de vente et d’achat.

Votre agent immobilier doit vous présenter toutes les offres écrites pour que vous puissiez les examiner. Vous pouvez choisir de faire l’une des choses suivantes :

• Ignorer ou refuser l’offre. 

• Accepter l’offre telle quelle. Une fois que vous et l’acheteur signez l’offre, elle devient une entente juridiquement contraignante. Cela signifie que vous devez respecter vos obligations prévues au contrat (sinon, vous risquez d’être poursuivi devant les tribunaux). 

• Faire une contre-offre. Les conditions proposées par un acheteur sont toutes négociables. Par exemple, vous pourriez être intéressé seulement si le prix d’achat est plus élevé. Ou si la date de conclusion est plus rapprochée. Vous pouvez modifier l’offre de l’acheteur et la lui soumettre de nouveau. C’est ce qu’on appelle une contre-offre. Elle annule l’offre originale de l’acheteur. Le risque de faire une contre-offre, c’est que l’acheteur peut la refuser et se retirer complètement. Vous et l’acheteur pouvez continuer à vous proposer des contre-offres, jusqu’à ce qu’une entente soit conclue.

Une fois que vous acceptez une offre (ou qu’une des parties accepte une contre-offre), le contrat de vente et d’achat devient juridiquement contraignant pour vous. Assurez-vous de bien comprendre les engagements juridiques que vous prenez. Ici, nous expliquons le contrat standard de vente et d’achat.

Une fois le contrat conclu, l’acheteur dispose d’un maximum de trois jours ouvrables pour l’annuler. C’est ce qu’on appelle le délai de réflexion. S’il change d’idée, il devra vous en aviser. Et il devra vous payer des frais correspondant à 0.25% du prix d’achat convenu. Ce délai de réflexion ne peut pas faire l’objet d’une renonciation. (Le délai de réflexion ne s’applique pas à une propriété résidentielle située sur un terrain loué, vendue aux enchères ou vendue en vertu d’une ordonnance du tribunal.)

Les clauses suspensives sont des conditions qui doivent être remplies avant qu’une vente puisse avoir lieu. Les acheteurs incluent souvent ces clauses dans leurs offres, ce qui leur donne le temps d’évaluer certains risques avant de s’engager à acheter. Les offres sont souvent faites sous réserve que l’acheteur :

• obtienne du financement (par exemple, une hypothèque) 

• obtienne une inspection de la propriété et soit satisfait des résultats

• vende sa maison

Du point de vue du vendeur :

• L’acheteur proposera une date limite pour lever la clause suspensive. Vous voudrez que la « période de levée des conditions » soit assez courte, tout en restant raisonnable.

• Assurez-vous que les clauses « sous réserve de » de l’acheteur sont précises. La loi dit qu’une personne doit, de « bonne foi », faire tous les efforts raisonnables pour lever les clauses suspensives. Il est plus facile pour un acheteur de se dégager de clauses formulées de façon vague ou générale. 

Par exemple, disons que vous recevez une offre « sous réserve que l’acheteur obtienne un financement satisfaisant ». Idéalement, vous devriez demander à l’acheteur d’indiquer des détails ou des objectifs précis dans la clause, comme le taux d’intérêt et le montant principal que l’acheteur cherche à financer. 

En tant que vendeur, vous devez informer l’acheteur de tout défaut caché important dont vous avez connaissance. Si vous n’êtes pas honnête au sujet de ce que vous savez, cela peut causer des problèmes plus tard. Des problèmes juridiques peuvent survenir si le nouveau propriétaire découvre des problèmes dont vous étiez au courant, mais que vous ne lui avez pas divulgués. 

Un défaut caché important est un défaut qui ne peut pas être décelé lors d’une inspection raisonnable du bien immobilier. Cela comprend un défaut qui rend la maison potentiellement dangereuse ou inhabitable. Cela peut comprendre des antécédents d’inondation, des dommages structuraux au bien immobilier ou des travaux effectués sans permis. 

Selon le défaut, l’acheteur peut avoir le droit d’annuler le contrat si un défaut caché qui aurait dû être divulgué est découvert. Un contrat annulé est un contrat qui ne peut pas être exécuté par la loi.

En général, les vendeurs divulguent les défauts connus à l’acheteur dans une déclaration de divulgation de biens immobiliers. Renseignez-vous sur vos obligations lorsque vous communiquez aux acheteurs des renseignements importants sur le bien immobilier.

Quand quelqu’un achète votre maison, tous les biens immeubles par destination sont inclus, à moins que vous et l’acheteur n’en conveniez autrement. En général, un bien immeuble par destination est tout élément fixé à la maison de telle façon que son retrait causerait des dommages. Le lavabo de la salle de bain est un exemple évident de bien immeuble par destination. 

Les biens meubles, par contre, sont des articles que vous avez le droit d’enlever. Les électroménagers — laveuse, sécheuse, réfrigérateur et cuisinière — sont des exemples de biens meubles. Vous pouvez les emporter avec vous une fois la maison vendue.

Il peut être difficile de définir ce qu’est un bien immeuble par destination. Vous et l’acheteur pourriez ne pas être d’accord sur ce qui fait ou non partie de la maison. Dans le contrat, indiquez tout article que vous souhaitez emporter avec vous; précisez clairement qu’il n’est pas inclus dans le prix d’achat. Mieux encore, avant de mettre la maison en vente, remplacez les articles que vous préférez garder.

Déterminez à quel prix votre maison devrait se vendre sur le marché actuel. Vous pourriez vouloir communiquer avec des agents immobiliers qui travaillent dans votre secteur. Ils examineront votre maison et vous diront à quel prix ils l’inscriraient et à quel prix ils s’attendraient à ce qu’elle se vende. Ce service est généralement gratuit. 

Si vous voulez plus de certitude, vous pouvez faire faire une évaluation professionnelle. Un évaluateur vous donnera une valeur pour votre maison en fonction du prix auquel des maisons comparables dans votre secteur se sont vendues et de ce qu’il en coûterait pour remplacer la vôtre. Le coût d’une évaluation se situe habituellement entre 200 $ et 750 $.

Si vous avez une hypothèque sur votre maison, renseignez-vous sur : 

• le montant qu’il reste à payer sur l’hypothèque 

• si l’acheteur peut reprendre l’hypothèque 

• si l’hypothèque comprend une pénalité pour remboursement anticipé 

Pour obtenir ces renseignements, consultez votre contrat hypothécaire et vos relevés. Ou vérifiez auprès de votre prêteur. 

Si vous faites appel à un agent immobilier, on vous demandera de signer un « contrat d’inscription ». Il s’agit souvent de contrats standard. L’agent immobilier n’a peut-être pas beaucoup de marge de manœuvre pour négocier les conditions. Mais portez une attention particulière aux conditions suivantes :

• Qui l’agent immobilier représente. En C.-B., les agents immobiliers ne peuvent généralement pas agir à la fois pour l’acheteur et le vendeur dans la même transaction. Il existe quelques exceptions à cette règle, notamment pour les biens immobiliers situés dans un endroit éloigné où les services d’agents immobiliers sont limités. 

• La durée du contrat. De nombreux agents immobiliers préfèrent que le contrat d’inscription reste en vigueur pendant trois mois, mais vous pouvez choisir d’inscrire votre maison pour une période plus courte. Si votre maison n’est pas vendue dans ce délai, vous pouvez soit prolonger la durée du contrat d’inscription, soit changer d’agent immobilier.

• La rémunération de l’agent immobilier. Le contrat d’inscription établit le montant de la commission de l’agent immobilier. Lisez attentivement votre contrat d’inscription pour bien comprendre l’entente que vous acceptez. 

Pour en savoir plus sur les contrats d’inscription, voyez ci-dessus la section sur ce que vous devriez savoir.

L’agent immobilier vous remettra une copie du contrat. Gardez-la pour vous y référer plus tard.

Si vous recevez une offre d'achat, examinez-la attentivement. Vous pouvez choisir d'ignorer, de refuser ou d'accepter toute offre, ou de faire une contre-offre. Tenez compte de la combinaison dynamique de facteurs que présente chaque offre, y compris les suivants : 

• Prix d'achat. Avant que votre maison soit mise en vente, demandez-vous si vous accepterez des offres inférieures au prix demandé complet. Jusqu'où êtes-vous prêt à descendre? 

• Clauses suspensives. Assurez-vous de bien comprendre l'effet de toute clause suspensive (expliquée ci-dessus dans ce que vous devriez savoir). Il y a toujours un risque qu'une transaction échoue si un acheteur ne lève pas une condition. Préféreriez-vous accepter une offre sans aucune condition? Il existe aussi des risques que des offres sans conditions échouent.

• Considérations liées au financement : Si un acheteur potentiel est préapprouvé pour une hypothèque, il y a moins de chances que le financement échoue. (Notez qu'être préqualifié pour une hypothèque n'est pas la même chose qu'être préapprouvé.) Entre-temps, un dépôt plus important peut indiquer que l'acheteur est sérieux. Et si la transaction échoue, vous ne repartirez pas les mains vides. 

• Ententes inhabituelles. Méfiez-vous des ententes qui pourraient vous mettre à risque. Par exemple, un acheteur peut vous demander de lui transférer la maison, en convenant qu'il la paiera plus tard par versements. Cela fait effectivement de vous son prêteur. Parlez des risques avec un avocat.

• À qui vous vendez. Les gens achètent des biens immobiliers pour différentes raisons. Les vendeurs sont souvent attachés émotionnellement à leur maison. Préféreriez-vous vendre à une famille qui habitera la maison plutôt qu'à un investisseur?

• Risques liés au délai. En général, les vendeurs veulent des délais plus courts. Par exemple, une date de conclusion plus rapprochée peut réduire le risque que la transaction échoue. 

Le contrat d’achat et de vente précisera la date de conclusion de la vente. Il s’agit du jour où la propriété de la maison est transférée et où vous recevez le prix d’achat.  

À la date de conclusion, vous devrez :

1. Signer les documents de transfert. Assurez-vous de bien comprendre ce que vous signez. Si vous faites appel à un avocat ou à un notaire, il devrait passer les documents en revue avec vous et vous les expliquer. Voici plus d’information sur les documents qu’on vous demandera d’examiner ou de signer à la clôture.

2. Recevoir le paiement complet. Votre avocat ou notaire confirmera que tous les paiements dont vous êtes responsable ont été effectués. (Cela se produit avant que vous receviez le produit de la vente.) Cette étape consiste à s’assurer que vous n’avez plus d’autres obligations liées à la propriété, par exemple en réglant votre ancienne hypothèque.

Vous remettrez vos clés à la date de prise de possession. Après cela, vous n’aurez plus accès à la propriété. La date de prise de possession est habituellement fixée quelques jours après la conclusion.

Cela dépend des modalités de votre contrat d’inscription. Si vous ne savez pas si vous devriez payer votre courtier immobilier, relisez le contrat d’inscription. Normalement, votre courtier immobilier a droit à sa commission lorsque vous acceptez une offre d’achat. 

Selon certains contrats d’inscription standards en C.-B., le vendeur est légalement tenu de payer une commission à son agent même si la transaction échoue. Il est rare qu’un agent poursuive dans ces circonstances, mais c’est déjà arrivé! Voici des exemples de situations où vous pourriez quand même devoir payer une commission :

• vous acceptez une offre d’achat, puis la transaction échoue plus tard

• vous acceptez une offre d’achat, et l’acheteur retire son offre pendant le délai de réflexion

• vous vendez la maison vous-même pendant que le contrat d’inscription est en vigueur

• la maison est vendue après l’expiration du contrat d’inscription, et le courtier immobilier l’avait déjà fait visiter à l’acheteur ou était la « cause effective de la vente »

Si votre maison est votre résidence principale, vous n’aurez généralement pas à payer d’impôt sur le profit (gain en capital) que vous faites en la vendant. Cela s’appelle l’exemption pour résidence principale.

L’exemption pourrait ne pas s’appliquer entièrement si, à un moment pendant que vous étiez propriétaire de la maison, elle n’était pas votre résidence principale. Un avocat ou un comptable fiscaliste peut vous conseiller sur l’application de l’exemption d’impôt pour résidence principale dans votre situation.