Comprenez les documents à remplir lorsque vous achetez une maison

Lorsqu’une personne veut acheter une maison, elle doit présenter une offre d'achat écrite au vendeur. En C.-B., cela se fait généralement au moyen d’un contrat d’achat standard. Il y a d’autres documents que vous pourriez voir pendant cette période. Nous expliquons ci-dessous trois des principaux, qui visent tous à vous donner des renseignements importants sur la propriété.

D’abord, le document qui lance le processus. Si vous trouvez une maison que vous voulez acheter, vous devez faire une offre écrite au vendeur. En C.-B., cela se fait généralement au moyen d’un contrat type d'achat et de vente. 

Le contrat d’achat établit les droits et les obligations de l’acheteur et du vendeur. Il indique qui doit faire quoi, et à quel moment. Nous vous expliquons ici le contrat d’achat type. 

Avant de signer l’offre, lisez attentivement le contrat. Il peut devenir un contrat juridiquement contraignant si le vendeur accepte votre offre. Juridiquement contraignant signifie que vous et le vendeur devez chacun remplir vos obligations en vertu du contrat (sinon, vous risquez d’être poursuivis en justice).

La déclaration de divulgation sur le bien immobilier fournit des renseignements qui peuvent intéresser les acheteurs potentiels. On l’appelle habituellement une PDS. Elle porte sur des questions qui pourraient avoir une incidence sur la valeur ou la sécurité du bien immobilier.

Les vendeurs ne sont pas légalement tenus de remplir une PDS. Mais c’est devenu une pratique courante en C.-B. Si votre agent immobilier n’en parle pas, demandez-lui d’en demander une. Et assurez-vous de la voir avant de faire une offre. Le vendeur devrait vous dire ce qu’il sait au sujet de certains détails liés au bien immobilier qu’un acheteur potentiel voudrait connaître. Par exemple, est-ce que le bien immobilier est raccordé à l’égout municipal ou est-il équipé d’une fosse septique?

Le vendeur et son agent immobilier doivent divulguer les vices cachés

En common law (droit coutumier), un vendeur doit informer l’acheteur de tout vice caché dont il a connaissance. Les vendeurs le font habituellement en remplissant une PDS. Un vice caché est un problème qui ne peut pas être détecté par une inspection raisonnable du bien immobilier. Voici des exemples courants : 

• des antécédents d’inondation ou d’infestation d’insectes

• des dommages structuraux au bien immobilier

• des réservoirs de stockage souterrains situés sur le bien immobilier

• des problèmes liés à l’eau potable 

De plus, l’agent immobilier du vendeur a l’obligation légale de divulguer les vices cachés importants dont il a connaissance. En droit, cette obligation est plus large que celle du vendeur. Si le vendeur ne veut pas que son agent immobilier informe les acheteurs de tels vices, la loi dit alors que l’agent doit cesser de le représenter. La BC Real Estate Association (Association immobilière de la C.-B.) a une vidéo qui explique la divulgation par le vendeur des vices cachés importants.

Se fier à ce que dit le vendeur

Il y a des limites à la mesure dans laquelle vous pouvez vous fier à ce que dit le vendeur dans la PDS. Prenez cela avec prudence. Tant qu’un vendeur est honnête au sujet de ce qu’il sait, la loi n’exige pas que ce qu’il vous dit dans la PDS soit exact. Il se peut aussi que vous ne soyez pas protégé si vous auriez dû savoir qu’il y avait un vice.

De plus, vous ne pouvez pas vous fier à quoi que ce soit que le vendeur ou son agent immobilier dit seulement de vive voix. Mais si le vendeur fait une déclaration écrite ou une promesse dans le contrat lui-même, elle doit être exacte sur le plan des faits. Envisagez d’intégrer dans le contrat d’achat ce qui est dit dans la PDS. De cette façon, le vendeur sera lié par tout ce qu’il y dit. Demandez à votre agent immobilier ou à votre avocat quel libellé vous pouvez utiliser pour intégrer la PDS au contrat.

La plupart des acheteurs font leur offre sous réserve d’obtenir un rapport d’inspection résidentielle satisfaisant. Faire vérifier la maison par un expert est la meilleure façon d’obtenir une opinion honnête et éclairée sur son état. Vous pouvez vérifier si un inspecteur en bâtiment est titulaire d’un permis en C.-B.. Un inspecteur titulaire d’un permis doit répondre à certaines exigences de formation et avoir au moins 1 million de dollars en assurance responsabilité.

Une inspection résidentielle ne peut pas garantir que vous découvrirez tous les problèmes. Le rapport doit indiquer les zones qui n’ont pas été couvertes par l’inspection. La plupart des inspections résidentielles sont visuelles. L’inspecteur en bâtiment est généralement limité quant à ce qu’il peut voir et à ce à quoi il peut avoir accès. Cela signifie qu’il pourrait ne pas être en mesure de vous dire s’il y a un défaut derrière les murs, sous les planchers ou dans un grenier. Les inspecteurs vérifient habituellement les systèmes d’un bâtiment et ses éléments structuraux, comme l’électricité, la plomberie, la structure, l’isolation et la ventilation.

Il est important de prendre le temps de lire le contrat que vous signez. Selon la loi, un contrat d’inspection résidentielle doit indiquer exactement ce qui est couvert par l’inspection. Le contrat doit aussi préciser si l’inspecteur en bâtiment vérifiera la présence de moisissure ou d’amiante. 

Lisez attentivement le rapport d’inspection. Attendez-vous à beaucoup de détails — les rapports sont conçus pour être complets. Toutes les maisons ont des problèmes, même celles qui sont relativement neuves. Certains problèmes sont importants, et d’autres ne sont pas graves. En lisant le rapport, concentrez-vous sur les problèmes qui rendraient la maison inhabitable ou qui coûteraient cher à réparer. 

Avoir le titre d’un terrain signifie simplement que vous serez légalement reconnu comme en étant le propriétaire. Une recherche de titre indiquera toute restriction visant la propriété. Le land title office (bureau des titres de propriété) conserve un registre officiel de la propriété des terrains en vertu des lois de la C.-B. Il conserve aussi un registre de toute charge grevant le bien qui pourrait être inscrite contre la propriété. Il s’agit de charges qui peuvent limiter la façon dont la propriété peut être utilisée ou en réduire la valeur. Des exemples courants sont les hypothèques et les servitudes.

Avant de vous engager à acheter une maison, vous devriez vous assurer que vous pourrez utiliser la propriété comme vous le souhaitez. Cela comprend le fait de vous renseigner sur toute restriction quant à son usage. 

Une recherche de titre indique qui est le propriétaire de la maison et quelles charges connexes la grèvent. Toute charge financière existante doit être retirée par le vendeur dans le cadre de la vente. Une exception s’applique si vous avez accepté de prendre en charge la dette, par exemple en reprenant l’hypothèque du vendeur. 

Une recherche de titre peut révéler des charges non financières visant la propriété qui limitent l’usage qui peut être fait du terrain. Par exemple, il se peut que vous n’ayez pas le droit de construire des habitations multifamiliales sur le terrain. En vertu du contrat d’achat standard, le vendeur n’est pas tenu de retirer ces charges non financières de la propriété. Les restrictions viennent avec la propriété. 

Il est courant que le courtier immobilier de l’acheteur obtienne une recherche de titre pendant la période de levée des conditions suspensives. Si quelque chose d’inhabituel ressort, votre courtier immobilier devrait vous dire de parler à un avocat. Une fois la transaction conclue de façon ferme, votre avocat ou notaire fera aussi une recherche de titre.

La signature finale des documents a habituellement lieu au bureau de votre avocat ou de votre notaire. Cela se passe à la date de conclusion. C’est la date à laquelle la propriété du logement est légalement transférée à l’acheteur, ou quelques jours avant. 

Ici, nous vous guidons à travers six documents courants que votre avocat ou notaire pourrait vous demander d’examiner ou de signer. 

Quand quelqu’un vend sa maison en C.-B., il doit remplir un document appelé transfert de formulaire A. Ce document transfère la propriété du bien immobilier. Il est déposé au land title office (bureau des titres de propriété). Ensuite, le dossier officiel est mis à jour pour indiquer que vous êtes le nouveau propriétaire du bien immobilier.

Ce formulaire est habituellement préparé par l’avocat ou le notaire de l’acheteur, mais il est signé par le vendeur. En tant qu’acheteur, vous devriez vérifier que :

• Votre nom est orthographié correctement. Le formulaire doit indiquer votre nom légal complet. Demandez à votre avocat ou à votre notaire quoi faire si ce nom est différent de celui qui apparaît sur votre contrat d’achat. 

• S’il y a plus d’un propriétaire, le formulaire indique correctement la façon dont vous voulez détenir le terrain (en tenance conjointe ou en copropriété). Si vous n’êtes pas certain, demandez à votre avocat ou à votre notaire de vous expliquer la différence.

• Votre adresse est correcte. Si vous emménagez dans votre nouvelle maison, utilisez votre nouvelle adresse. C’est à cette adresse que vous recevrez le courrier important lié au bien immobilier, comme les avis d’évaluation de l’impôt foncier.

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous devez produire une déclaration de taxe sur le transfert de propriété auprès du land title office (bureau des titres de propriété). Vous devrez aussi payer toute taxe sur le transfert de propriété applicable. Si vous ne le faites pas à temps, le land title office pourrait refuser de vous inscrire comme nouveau propriétaire du bien immobilier.

En général, c’est l’avocat de l’acheteur ou le notaire qui remplit la déclaration. Il vous demandera de la signer. Il devrait aussi vous dire combien de taxe vous devez payer. En général, vous remettez ce montant à votre avocat ou à votre notaire, et il le paiera au land title office en votre nom.

Un état des ajustements est un document qui présente les obligations financières de l’acheteur et du vendeur. La dernière ligne de votre état des ajustements vous indique combien vous devez payer pour conclure la transaction. 

Le calcul commence par un débit correspondant au prix d’achat. Des ajustements sont ensuite apportés pour augmenter ou réduire le montant que vous devez encore payer (au vendeur ou à d’autres personnes).

Un débit est une somme que vous devez payer à la conclusion de la transaction. Les débits augmentent le montant total que vous devez payer. Voici quelques ajustements au débit courants :

• La taxe sur le transfert de propriété, la taxe sur les produits et services (TPS) si elle s’applique, les honoraires d’avocat ou de notaire.

• Les impôts fonciers. Il se peut qu’un vendeur ait déjà payé une facture annuelle d’impôts fonciers. Une partie de ces impôts peut correspondre à une période pendant laquelle vous serez propriétaire du terrain et l’utiliserez. L’ajustement reconnaît que vous devez rembourser ce montant d’impôts fonciers au vendeur.

• Les frais de copropriété divise (strata). De la même façon, un vendeur peut avoir payé d’avance les frais mensuels de copropriété pour le mois où vous emménagez. 

• L’assurance titres. Cette assurance protège votre prêteur contre les problèmes liés au titre foncier de la propriété. Vous pouvez aussi souscrire votre propre assurance titres en même temps.

Un crédit est de l’argent que vous avez déjà payé au vendeur (par exemple, un dépôt), ou que vous avez payé ou paierez à un tiers au nom du vendeur. Un crédit réduit le montant que vous devez payer à la conclusion de la transaction. Voici quelques ajustements au crédit courants :

• Le dépôt. Il s’agit d’un crédit parce que vous avez déjà payé cette partie du prix d’achat au vendeur.

• Tout montant que vous empruntez et que votre prêteur paiera en votre nom. L’hypothèque réduit la partie du prix d’achat que vous devez payer de votre poche.

• Les impôts fonciers, les frais de copropriété, ou les frais de services publics. Il se peut que vous receviez une facture pour des dépenses liées à une période où le vendeur était propriétaire de la maison. Des ajustements doivent être apportés pour celles-ci. 

  Budget pour l’impôt foncier

  Votre avocat ou notaire devrait vous informer de toute facture d’impôt foncier à venir. Assurez-vous de prévoir le paiement dans votre budget.

Si vous empruntez de l’argent pour acheter votre maison, vous devriez déjà avoir rencontré votre prêteur (ou un courtier hypothécaire) pour négocier les modalités de votre hypothèque. À la clôture, vous devrez signer la convention de prêt hypothécaire. Il s’agit de l’entente entre vous et votre prêteur qui établit les modalités de l’hypothèque. 

Votre avocat ou notaire devrait vous expliquer clairement les modalités de l’hypothèque. Assurez-vous de bien comprendre les frais, le type de prêt, le taux d’intérêt, le montant des paiements et l’échéancier. Est-ce que cela correspond à ce à quoi vous vous attendiez? Notez la date à laquelle votre premier paiement hypothécaire est dû. 

Pour en savoir plus sur l’obtention d’une hypothèque.

Une directive de paiement contient vos instructions sur ce qu’il faut faire avec l’argent de l’hypothèque. Votre avocat ou notaire préparera ce document pour vous, mais on vous demandera de l’approuver par signature. Vous pouvez demander : 

• à votre prêteur de verser le montant de l’hypothèque à votre avocat ou notaire

• à votre avocat ou notaire de répartir l’argent de l’hypothèque entre différentes parties (par exemple, au vendeur, aux autorités fiscales ou pour payer les frais juridiques)

Une hypothèque de formulaire B est un document qui est déposé au land title office (bureau des titres de propriété). Il sert à enregistrer l’hypothèque sur la propriété. Le formulaire fournit aussi des renseignements clés sur l’hypothèque, comme son montant, le taux d’intérêt et la période du prêt. On vous demandera de signer ce formulaire.

Selon la loi en C.-B., une hypothèque donne au prêteur une charge — c’est-à-dire un intérêt ou un droit — sur la propriété. Cette charge donne au prêteur des droits si vous êtes en défaut de paiement sur l’hypothèque. Par exemple, si un emprunteur ne fait pas ses paiements à temps, le prêteur peut vendre la propriété pour rembourser la dette. 

On vous demandera aussi de signer un document confirmant que vous avez reçu des copies :

• de l’hypothèque de formulaire B, et

• des modalités hypothécaires standards.