Obtenir une hypothèque

Une hypothèque est un prêt utilisé pour acheter une maison ou un autre bien immobilier. Le prêteur fournit une partie (souvent la plus grande partie) du prix d’achat du bien immobilier. Le prêteur est habituellement une banque ou une coopérative de crédit, mais il peut aussi s’agir d’une société de prêts ou d’un particulier. L’emprunteur promet de rembourser le prêteur, avec les intérêts. 

Selon la loi en C.-B., une hypothèque donne au prêteur une charge — c’est-à-dire un intérêt ou un droit — sur le bien immobilier acheté. Cette charge donne au prêteur des droits si l’emprunteur ne respecte pas les conditions de l’hypothèque. La façon la plus courante pour un emprunteur de ne pas respecter ses obligations est de ne pas effectuer les paiements prévus par l’hypothèque. 

Si vous ne respectez pas les conditions de votre hypothèque, le prêteur peut s’adresser au tribunal pour prendre le bien immobilier ou le vendre afin de rembourser la dette hypothécaire. Ce processus s’appelle la forclusion. En cas de forclusion, le prêteur cherche surtout à récupérer son argent. Il ne cherche pas à obtenir la juste valeur marchande du bien immobilier ni à protéger ce qu’il pourrait vous rester. Il est important d’agir rapidement si vous avez de la difficulté à payer votre hypothèque ou si vous faites face à une forclusion.

En tant qu’emprunteur, on vous demandera de signer un contrat hypothécaire. Ce document énonce les modalités et conditions du prêt et de son remboursement. 

Le contrat hypothécaire comprendra :

• le montant principal qui vous est prêté

• le taux d’intérêt auquel l’argent est prêté

• les paiements que vous devez faire

• la fréquence des paiements, qui peut être hebdomadaire, aux deux semaines ou mensuelle

Les principales promesses que l’emprunteur fait dans tout contrat hypothécaire sont de : 

• faire les paiements prévus par l’hypothèque à temps 

• donner le bien en garantie en cas de défaut

Dans la plupart des hypothèques, l’emprunteur promet aussi de : 

• payer les taxes foncières

• garder le bien en bon état

• assurer les bâtiments sur le bien contre l’incendie et d’autres risques

La plupart des prêteurs insistent pour utiliser leur propre contrat hypothécaire standard, avec peu de changements. Mais il y a habituellement quelques éléments qui peuvent être négociés. Cela comprend la durée du prêt hypothécaire, les droits de remboursement anticipé et la possibilité de transférer l’hypothèque si vous vendez le bien. Nous y reviendrons dans un instant.

Le prêteur doit vous remettre une copie du contrat hypothécaire au moment où l’hypothèque est signée. 

Deux périodes sont importantes pour la plupart des hypothèques : la période d’amortissement et la durée de l’hypothèque. 

La période d’amortissement désigne le temps nécessaire pour rembourser l’hypothèque au complet. Pour une nouvelle hypothèque, la période d’amortissement typique est de 25 ans. 

La durée de l’hypothèque correspond à la période pendant laquelle vous vous engagez auprès d’un prêteur précis, à un taux d’intérêt donné, ainsi qu’à certaines modalités et conditions. Habituellement, la durée d’une hypothèque varie de six mois à cinq ans. La durée agit comme un bouton de « réinitialisation » pour une hypothèque. Quand la durée prend fin, vous devez renouveler votre hypothèque sur le capital restant. Le renouvellement pourrait s’accompagner d’un nouveau taux d’intérêt et de nouvelles modalités et conditions.

Le choix de la durée dépendra en partie de ce que vous pensez de l’évolution des taux d’intérêt. Si vous pensez que les taux vont augmenter, une durée plus longue vous avantage. Si vous pensez qu’ils vont diminuer, une durée plus courte sera plus avantageuse. 

« Ma femme et moi voulions la flexibilité de vendre notre maison avant la fin du terme de notre hypothèque. C’est pourquoi nous avons demandé à notre banque une hypothèque ouverte. C’est rassurant de savoir que nous pourrons rembourser l’hypothèque quand nous le pourrons, sans avoir à payer de pénalité. »

– Justin, Kelowna, C.-B.

Mettre de l’argent supplémentaire sur votre hypothèque s’appelle faire un remboursement anticipé. Les remboursements anticipés vous permettent de rembourser votre hypothèque plus rapidement ou de la rembourser avant la fin du terme. Cela peut vous faire économiser de l’argent et vous donner plus de souplesse. 

Les conditions de remboursement anticipé varient d’un prêteur à l’autre. L’un des aspects les plus importants quand vous obtenez une hypothèque est d’avoir des conditions de remboursement anticipé qui répondent à vos besoins.

Dans une hypothèque ouverte, l’emprunteur peut faire des paiements supplémentaires ou rembourser l’hypothèque en totalité à tout moment pendant le terme de l’hypothèque (sans pénalité). 

Une hypothèque fermée comporte des restrictions sur les paiements supplémentaires ou sur le remboursement anticipé de l’hypothèque. Certaines hypothèques fermées ne permettent aucun remboursement anticipé, à moins de payer une grosse pénalité. D’autres hypothèques fermées permettent des remboursements anticipés partiels. Par exemple, le prêteur peut vous permettre de rembourser par anticipation 10 percent du solde dû chaque année, sans pénalité.

Alors, pourquoi tout le monde ne choisirait-il pas une hypothèque ouverte? Parce qu’elles ont un taux d’intérêt plus élevé. Vous payez pour cette souplesse. 

Si quelqu’un veut vendre un bien immobilier sur lequel il y a une hypothèque, il y a deux options :

• il rembourse le montant restant de l’hypothèque avant de vendre

• l’acheteur prend en charge l’hypothèque

Le deuxième cas s’appelle une hypothèque transférable. 

Avec une hypothèque transférable, un acheteur peut accepter de prendre en charge la dette restante de l’hypothèque, au lieu d’obtenir une nouvelle hypothèque. 

Cela peut être une option intéressante quand les taux d’intérêt augmentent. Par exemple, disons que vous vendez votre bien immobilier et que le taux d’intérêt de votre hypothèque est de 5 %. Mais les taux d’intérêt du marché sont actuellement de 7 %. Un acheteur pourrait préférer reprendre cette hypothèque à taux plus bas plutôt que d’en obtenir une nouvelle.  

Les prêteurs exigeront habituellement que vous versiez une mise de fonds d’au moins 5 % à 10 % du prix d’achat d’une propriété. Le prêt hypothécaire couvre le reste du prix de la propriété.

Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix de la propriété, vous devrez souscrire une assurance prêt hypothécaire. Cette assurance, aussi appelée assurance contre le défaut de paiement hypothécaire, protège les prêteurs au cas où vous cesseriez d’effectuer les paiements réguliers prévus par l’hypothèque. 

Pour savoir si vous êtes admissible à l’assurance prêt hypothécaire, consultez le site Web de la Canada Mortgage and Housing Corporation (Société canadienne d’hypothèques et de logement).

Avant de commencer à magasiner pour une hypothèque, demandez une copie de votre rapport de crédit. Ici, nous expliquons comment faire. Assurez-vous que votre rapport de crédit ne contient aucune erreur. (Si c’est le cas, voici comment corriger les erreurs qui s’y trouvent.) Un prêteur potentiel consultera votre rapport de crédit avant d’approuver votre hypothèque.

Si vous n’avez pas une bonne cote de crédit, le prêteur hypothécaire pourrait :

• refuser d’approuver votre hypothèque

• décider de l’approuver pour un montant moins élevé ou à un taux d’intérêt plus élevé

• n’examiner votre demande que si vous avez une mise de fonds importante

• exiger qu’une autre personne cosigne le prêt hypothécaire avec vous

Pour vous préapprouver, un prêteur hypothécaire examine votre situation financière afin de déterminer le montant maximal qu’il vous prêtera et le taux d’intérêt qu’il vous demandera.

Avec une préapprobation, vous pouvez connaître le montant maximal de l’hypothèque auquel vous pourriez être admissible. Vous pourriez aussi être en mesure de fixer un taux d’intérêt pendant 60 à 120 jours, selon le prêteur.

En savoir plus sur le processus de préapprobation.

Consultez différents prêteurs pour discuter des conditions qu’ils sont prêts à vous offrir.

Demandez des renseignements sur :

• le taux d’intérêt

• la durée de l’hypothèque

• les frais que vous devez payer

• ce qui se passe si vous voulez faire des remboursements anticipés sur l’hypothèque 

• ce qui se passe si vous voulez rembourser votre hypothèque au complet plus tôt

• ce qui se passe si vous vendez votre propriété avant la fin de votre terme

• le transfert du solde de votre hypothèque et des conditions à une nouvelle propriété 

Une fois qu’un prêteur décide de vous prêter de l’argent, vous devrez négocier les modalités et les conditions de l’hypothèque, comme :

• le taux d’intérêt

• la période d’amortissement

• la durée du prêt hypothécaire

• à quelle fréquence vous ferez des paiements

• s’il s’agit d’une hypothèque ouverte ou d’une hypothèque fermée

• s’il s’agit d’une hypothèque transférable  

Consultez la section ci-dessus sur ce que vous devez savoir pour connaître les points à surveiller pendant ces négociations.

Lisez attentivement votre contrat d’hypothèque et assurez-vous de poser des questions sur tout ce que vous ne comprenez pas.

La période d’amortissement est le temps nécessaire pour rembourser toute l’hypothèque. Une période d’amortissement typique pour une nouvelle hypothèque est de 25 ans. Cela permet de garder les paiements réguliers relativement bas. Cependant, cela signifie que vous paierez plus d’intérêts. Les hypothèques avec une courte période d’amortissement ont des paiements réguliers plus élevés, mais coûtent moins d’intérêts au total. 

Le terme de l’hypothèque est la durée pendant laquelle vous vous engagez envers un prêteur précis, un taux d’intérêt et certaines modalités et conditions. En général, les termes hypothécaires vont de six mois à cinq ans.

Comme les taux d’intérêt changent souvent, s’engager dans une hypothèque à long terme comporte un risque pour les deux parties. Les prêteurs n’acceptent généralement pas de prêter au même taux pendant toute la période d’amortissement. Ils vous prêteront plutôt l’argent pour un terme plus court, puis renouvelleront l’entente à un taux qui reflète les nouvelles conditions du marché.

Supposons que vous contractiez une hypothèque avec une période d’amortissement de 25 ans et un terme de deux ans à 3.5%. À la fin du terme de deux ans, les taux d’intérêt de référence ont augmenté. Le prêteur pourrait alors vous offrir de renouveler votre hypothèque pour un autre terme de deux ans, cette fois à 5%. 

Si la banque refuse votre demande d’hypothèque, vous pourriez envisager de contracter une hypothèque privée. Il est plus facile d’être admissible à une hypothèque privée qu’à une hypothèque offerte par un prêteur traditionnel. 

Vous pourriez obtenir une hypothèque privée de quelqu’un que vous connaissez, comme un ami ou un membre de votre famille. Cela peut être plus rapide et moins coûteux que d’obtenir une hypothèque auprès d’une banque. Vous pourriez payer un taux d’intérêt moins élevé. Et le prêteur y gagne aussi quelque chose : un taux équitable lui rapportera quand même plus que ce que cet argent rapporterait dans un compte d’épargne. Mais ce type d’entente comporte aussi des risques. Consultez nos conseils sur l’emprunt auprès d’un ami ou d’un membre de votre famille.

Ou encore, vous pourriez obtenir une hypothèque privée d’un prêteur privé que vous ne connaissez pas personnellement. On les appelle des prêteurs « hard money » parce qu’ils exigent habituellement une garantie pour garantir le prêt. Ces prêteurs s’intéressent surtout à la valeur des actifs que vous offrez en sûreté.  

Les prêteurs « hard money » exigent habituellement un taux d’intérêt plus élevé que les prêteurs traditionnels. De plus, les prêts ont généralement des périodes d’amortissement plus courtes, par exemple de un à cinq ans.