Si vous faites face à une forclusion

Une hypothèque est un prêt utilisé pour acheter une maison ou un autre bien immobilier. Selon la loi en C.-B., une hypothèque donne au prêteur une charge — c’est-à-dire un intérêt ou un droit — sur le bien immobilier acheté. Cette charge donne au prêteur des droits si l’emprunteur est en défaut relativement à l’hypothèque. 

La façon la plus courante pour un emprunteur d’être en défaut est de ne pas faire les paiements prévus par l’hypothèque comme promis. (Pour en savoir plus sur ce qui peut entraîner un défaut, consultez nos renseignements sur si vous avez de la difficulté à payer votre hypothèque.) 

Si vous êtes en défaut relativement à votre hypothèque, le prêteur a le droit d’exiger le remboursement anticipé de l’hypothèque. Cela permet au prêteur de réclamer le solde complet dû au titre de l’hypothèque, ainsi que les intérêts et les autres frais, même si la durée de l’hypothèque n’est pas encore terminée. 

Le prêteur peut ensuite entamer une procédure de forclusion pour prendre le bien immobilier ou le vendre afin de rembourser la dette hypothécaire.  

Lorsque vous êtes en défaut sur votre hypothèque, vous ne perdez pas automatiquement votre maison. 

Si vous manquez un paiement hypothécaire, le prêteur vous enverra habituellement une lettre de rappel. S’il n’a pas de nouvelles de vous ou ne reçoit pas le paiement manqué, le prêteur fera ensuite un suivi avec une mise en demeure. 

En fait, selon la loi, le prêteur doit vous envoyer une mise en demeure avant de pouvoir entreprendre des procédures judiciaires pour prendre votre maison. 

La mise en demeure doit indiquer exactement ce que vous devez. Elle doit aussi préciser que :

• vous devez payer un certain montant avant une certaine date pour rattraper ce que vous devez afin de rétablir votre hypothèque (la remettre en règle), ou

• vous devez payer la totalité du montant emprunté (et non seulement ce que vous devez) plus les intérêts et les frais pour acquitter votre hypothèque (la rembourser au complet). 

Nos conseils sur ce qu’il faut faire si vous avez de la difficulté à payer votre hypothèque expliquent ce qu’implique le rétablissement ou l’acquittement de votre hypothèque. 

Si vous ne faites pas ce que la mise en demeure demande, votre prêteur peut entreprendre des procédures judiciaires pour prendre votre maison.

Après un défaut de paiement, si vous ne remettez pas l’hypothèque en vigueur (en payant les sommes que vous devez) ou si vous ne la remboursez pas en totalité (en remboursant entièrement l’hypothèque) dans le délai indiqué dans la mise en demeure, le prêteur peut entamer une procédure de forclusion. Habituellement, cela se produit après trois mois de paiements manqués. Mais cela peut arriver plus tôt. 

Le prêteur entame la procédure de forclusion en déposant une requête introductive d’instance à la Cour suprême de la C.-B. La requête demandera au tribunal de confirmer le montant que vous devez et de fixer un délai — habituellement de six mois, mais parfois plus court — pendant lequel vous pouvez rembourser entièrement l’hypothèque. 

À un certain moment du processus de forclusion, le prêteur peut aussi demander une ordonnance pour que votre maison soit vendue, ainsi qu’une ordonnance lui accordant la conduite (le contrôle) de la vente.

Le prêteur doit intenter l’action en forclusion devant un tribunal près de chez vous

S’il y a un greffe du tribunal près de l’endroit où se trouve votre maison, le prêteur doit y intenter l’action. C’est ce qu’on appelle la règle du ressort local.

La requête indiquera ce que le prêteur demande au tribunal de faire, notamment :

• confirmer que l’hypothèque et la dette existent

• confirmer le montant que vous devez, y compris le capital, les intérêts et les frais

• fixer le délai dont vous disposez pour rembourser entièrement l’hypothèque

• rendre un jugement personnel contre vous et tout garant relativement à la dette

Au moins un affidavit sera déposé avec la requête. Un affidavit est une déclaration écrite du prêteur attestant sous serment que les renseignements contenus dans la requête sont exacts.

Quelqu’un vous remettra les documents

Le prêteur doit vous remettre une copie de la requête et de son affidavit. Il utilisera probablement un huissier pour vous remettre les documents en main propre. Si l’huissier ne peut pas vous trouver, le tribunal peut autoriser la signification des documents par d’autres moyens, par exemple :

• remettre les documents à un adulte à votre domicile

• afficher les documents sur la porte de votre domicile

• publier un avis dans votre journal local

• vous envoyer les documents par courriel ou par la poste

Vous avez 21 jours pour déposer une réponse à la requête

Pour vous protéger et prendre part à l’instance, vous devez déposer une réponse à la requête dans les 21 jours suivant sa réception. Voir ci-dessous pour plus de détails, sous Résoudre le problème.

Dans une action en forclusion, la première audience du tribunal a habituellement lieu dans le mois qui suit la signification de la requête à l’emprunteur. 

À la première audience, le prêteur demande une ordonnance fixant une période pendant laquelle vous pouvez racheter, ou rembourser, l’hypothèque. Cette période s’appelle le délai de rachat.

Le délai de rachat par défaut est de six mois

En vertu de la loi en C.-B., le délai de rachat par défaut est de six mois. Toutefois, le tribunal peut ordonner qu’il soit raccourci ou prolongé. 

Un prêteur peut demander au tribunal un délai de rachat de moins de six mois pour l’une des raisons suivantes :

• vous avez peu ou pas de valeur nette dans la propriété

• vous n’entretenez pas la propriété 

• vous avez fait faillite

• vous ne payez pas les taxes foncières ou les frais de copropriété 

Ce que vous devez démontrer

Pour empêcher l’ordonnance, vous devez avoir des éléments de preuve qui réfutent les affirmations du prêteur. Par exemple, si le prêteur dit que vous n’avez aucune valeur nette dans la propriété, vous pouvez apporter une évaluation de la propriété montrant qu’elle vaut plus que ce que vous devez sur l’hypothèque.

Un prêteur peut demander l’accès à la propriété s’il pense que vous ne l’entretenez pas ou que vous l’avez abandonnée. Pour empêcher cette ordonnance, vous devez prouver que vous entretenez bien la propriété. Par exemple, vous pouvez apporter des factures de réparation ou des photos. 

Pendant le délai de rachat, le prêteur (ou un autre créancier) peut demander au tribunal une ordonnance de prise en charge de la vente. Cette ordonnance donne au créancier le contrôle de la vente de votre propriété afin de couvrir ce que vous devez. 

Vous pourriez être en mesure de vous opposer à l’ordonnance en montrant que vous avez une valeur nette dans la propriété ou que vous faites des efforts pour vendre la propriété vous-même. Vous pouvez faire valoir que vos efforts pour vendre la propriété sont préférables, puisque les créanciers peuvent être portés à vouloir vendre la propriété plus rapidement, à un prix plus bas, que vous ne le souhaiteriez. 

Même si une ordonnance de prise en charge de la vente est rendue, vous pourriez être en mesure de vous opposer à l’approbation de la vente. L’approbation du tribunal doit être obtenue pour toute vente. Le créancier qui a la prise en charge de la vente présente l’offre d’un acheteur à l’audience. Vous pourriez faire valoir que l’offre n’est pas suffisante et qu’il faudrait accorder plus de temps pour obtenir un meilleur prix. Cela dit, s’il y a plus d’une offre, la propriété sera presque certainement vendue.

Si une requête vous est signifiée, vérifiez qu’elle a été déposée au greffe du tribunal le plus près de l’endroit où se trouve votre maison (le prêteur doit y entamer l’action en forclusion).

Examinez la requête pour vous assurer que les renseignements sont exacts. Vérifiez les montants, le taux d’intérêt et les calculs. Assurez-vous que tous les paiements que vous avez faits y sont inscrits. 

Si vous trouvez des erreurs, prenez-en note et montrez-les au juge lorsque vous irez au tribunal. Apportez des preuves pour appuyer votre position. Par exemple, supposons que, dans le calcul du montant que vous devez, le prêteur n’a pas inclus le dernier paiement que vous avez fait. Vous pourriez apporter un relevé bancaire montrant que vous avez effectué le paiement.

Selon la loi en C.-B., une fois que la requête vous a été signifiée, vous devez préparer et remettre un formulaire appelé réponse. 

D’abord, préparez votre réponse

Le formulaire de réponse (formulaire 67) est accessible en ligne. Votre réponse dépendra des demandes du prêteur. Dans une requête, un prêteur peut demander au tribunal une ordonnance :

• vous imposant un jugement personnel, ainsi qu’à tout garant

• pour les frais juridiques

• précisant le délai dont vous disposez pour payer ce que vous devez (le délai de rachat)

• pour avoir accès au bien immobilier

• pour le conduct of sale (contrôle du processus)

Dans votre réponse, vous devez indiquer si vous êtes d’accord, en désaccord ou si vous ne prenez pas position sur chaque ordonnance demandée par le prêteur. Vous devez expliquer pourquoi certaines ordonnances ne devraient pas être accordées par le tribunal. 

Ensuite, préparez votre affidavit à l’appui

Pour appuyer votre position, vous devez préparer tout affidavit que vous utiliserez à l’audience. Le formulaire d’affidavit (formulaire 109) est accessible en ligne. 

Joignez toute preuve sur laquelle vous comptez vous appuyer. Cela peut comprendre : 

• une évaluation du bien immobilier montrant qu’il vaut plus que ce que vous devez au titre de l’hypothèque

• une lettre d’un nouveau prêteur qui a accepté de refinancer votre maison

• une lettre d’un agent immobilier montrant que vous essayez de vendre le bien immobilier

L’affidavit doit être assermenté devant une personne autorisée, comme un avocat, un notaire public ou un juge de paix au palais de justice. Des frais minimes peuvent s’appliquer. 

Ensuite, déposez les documents au tribunal

Vous devez déposer la réponse et vos affidavits à l’appui à la Cour suprême de la C.-B. 

Et remettez les documents au prêteur

Vous devez aussi remettre deux copies des documents au prêteur. 

Les documents doivent être déposés et remis dans les 21 jours suivant la date à laquelle vous avez reçu la requête. (Le délai est plus long si vous vivez à l’extérieur du Canada.)

Vous devez assister à l’audience si vous voulez parler au juge. Si vous ne vous présentez pas à l’audience, le tribunal peut quand même décider d’accorder les ordonnances demandées par le prêteur. Si vous n’êtes pas prêt à présenter votre cause, demandez au juge si vous pouvez avoir plus de temps pour vous préparer.

Vous n’avez pas besoin d’avoir un avocat avec vous à l’audience — vous pouvez vous représenter vous-même. Les juges apprécient que vous soyez organisé, raisonnable et poli. 

Avant l’audience, préparez un plan de ce que vous allez dire au juge. Faites une liste des points que vous voulez aborder et organisez vos éléments de preuve dans le même ordre. Faites assez de copies de tous les documents pour en remettre au juge et à l’avocat du prêteur. 

Si vous choisissez de vous représenter vous-même, présentez-vous au moins 15 minutes à l’avance. Informez le greffier de la cause à laquelle vous assistez et du fait que vous vous représentez vous-même.

Lorsque le juge aura entendu tout le monde à l’audience, il décidera de ce qu’il faut faire ensuite. Le juge rendra une ordonnance conditionnelle, qui est l’ordonnance principale dans les procédures de forclusion. 

Une ordonnance conditionnelle comprend toujours :

• la durée du délai de rachat (la période pendant laquelle vous pouvez racheter, ou rembourser, l’hypothèque)

• un jugement personnel contre vous pour le montant que vous devez

Votre droit de rétablir votre hypothèque (la remettre en règle) ou de la racheter (la rembourser au complet) continue après que l’ordonnance nisi est rendue. Vous pouvez rétablir ou racheter votre hypothèque jusqu’à ce que le tribunal approuve la vente de votre maison. 

Pendant le délai de rachat, le prêteur (ou un autre créancier) peut demander au tribunal une ordonnance de conduct of sale. Cela donne au créancier le droit de contrôler la vente de votre maison. Si l’ordonnance est accordée, il doit y avoir une deuxième audience avant que votre maison soit vendue. L’approbation du tribunal est nécessaire pour toute vente.

Si le créancier reçoit une offre pour la propriété et demande l’approbation du tribunal pour la vente, vous pouvez vous opposer à l’ordonnance si vous pensez que le prix est trop bas.

Si vous ne rétablissez pas ou ne rachetez pas votre hypothèque avant la fin du délai de rachat, le prêteur peut demander au tribunal que la propriété soit transférée au prêteur ou vendue.

Une ordonnance transférant la propriété au prêteur s’appelle une ordonnance finale de forclusion. Elle donne au prêteur le titre officiel de votre propriété. 

Les affaires de forclusion sont habituellement traitées assez rapidement par les tribunaux. Il y a rarement un procès officiel. 

La première audience a généralement lieu dans le mois suivant la signification de la requête à l’emprunteur. Lors de la première audience, le prêteur fixe la durée — habituellement six mois, mais parfois moins — pendant laquelle l’emprunteur peut racheter, ou rembourser, l’hypothèque. 

Si l’emprunteur ne rachète pas l’hypothèque avant la fin du délai de rachat, le prêteur demande au tribunal de faire transférer la propriété au prêteur ou de la faire vendre.

En C.-B., peu importe ce que dit le contrat d’hypothèque, votre prêteur ne peut pas vendre votre maison sans soit votre consentement, soit l’autorisation du tribunal au moyen d’une ordonnance du tribunal.

(Les contrats d’hypothèque contiennent habituellement une clause qui donne à votre prêteur le droit de prendre possession de votre maison et de la vendre dès que vous ne respectez pas le contrat en manquant un paiement. Cela s’appelle le pouvoir de vente.)

Oui. Vous pouvez continuer à vivre dans votre maison pendant que les procédures de forclusion sont en cours.

Oui. Vous pouvez racheter votre hypothèque (en la remboursant en entier) jusqu’à ce que le tribunal approuve la vente de votre maison. 

Lors de la première audience au tribunal dans une action en forclusion, le tribunal fixera le délai dont vous disposez pour réunir assez d’argent afin de payer au moins les arriérés. Cette période, appelée le délai de rachat, est habituellement de six mois. Vous pouvez racheter votre hypothèque à tout moment pendant le délai de rachat. 

Si vous ne rachetez pas l’hypothèque avant la fin du délai de rachat, le prêteur peut demander au tribunal que la propriété lui soit transférée ou qu’elle soit vendue. 

Non. Vous avez le droit de vous représenter vous-même à une audience de forclusion. Si vous choisissez de vous représenter vous-même, assurez-vous d’être bien préparé pour l’audience. Les juges apprécient que vous soyez organisé, raisonnable et poli. Présentez-vous à l’audience au moins 15 minutes à l’avance. Organisez vos points à présenter et vos documents à l’appui. Présentez vos arguments de façon claire et concise.