Comprendre le contrat d’achat et de vente

Le contrat d’achat standard est publié conjointement par la Canadian Bar Association BC Branch (Section de la Colombie-Britannique de l’Association du Barreau canadien) et la BC Real Estate Association (Association immobilière de la C.-B.). Il est utilisé pour la plupart des ventes résidentielles en Colombie-Britannique.

Si vous n’utilisez pas le contrat d’achat standard, ou si vous y apportez des changements, l’information ci-dessous pourrait ne pas s’appliquer. Un contrat différent peut être utilisé si vous :

• achetez une maison avant qu’elle soit construite. On vous demandera de conclure un contrat de prévente. Ces contrats sont rédigés par les avocats du promoteur et favorisent fortement le promoteur. 

• faites construire une nouvelle maison. Le constructeur vous demandera de signer un contrat de construction ou un contrat de construction résidentielle. Ces contrats peuvent couvrir différentes ententes.

Le contrat d’achat est le document clé lorsque vous achetez ou vendez une maison en C.-B. Il énonce les droits et obligations de l’acheteur et du vendeur. Il précise qui doit faire quoi, et pour quand. 

Les promesses de base faites dans le contrat sont :

• le vendeur promet de transférer la propriété de la maison à l’acheteur

• en échange, l’acheteur promet de payer le prix d’achat au vendeur

Chaque partie promet maintenant de faire ces choses à une date ultérieure (appelée la date de conclusion). Les parties acceptent certains termes et certaines conditions qui sont liés à ces promesses. N’oubliez pas qu’il s’agit de promesses juridiques. Elles peuvent donc être exécutées par les tribunaux.

En C.-B., le courtier immobilier de l’acheteur remplit habituellement un contrat d’achat standard, en y inscrivant les conditions auxquelles l’acheteur est prêt à acheter une maison. Le vendeur peut choisir d’accepter ou de refuser l’offre de l’acheteur. Il peut aussi proposer une modification aux conditions de l’offre (appelée une contre-offre), par exemple en demandant un prix de vente plus élevé.

Lorsqu’un vendeur accepte une offre, il accepte de vendre la maison à l’acheteur selon les conditions de cette offre.

Le contrat d’achat est juridiquement contraignant dès qu’une offre ou une contre-offre est acceptée par écrit. Cela signifie que les deux parties doivent respecter leurs obligations prévues au contrat (sinon, elles s’exposent à des conséquences juridiques). 

Après ce moment, il existe quelques façons pour l’acheteur de se retirer légalement du contrat. Les voici :

• L’acheteur dispose habituellement de trois jours ouvrables après l’acceptation de l’offre pour annuler le contrat. C’est ce qu’on appelle le délai de réflexion. Si l’acheteur choisit d’annuler, il doit payer au vendeur des frais équivalant à 0.25% du prix de l’offre. Si l’acheteur n’annule pas pendant le délai de réflexion, le contrat continue de le lier.

• Un acheteur peut inclure des clauses suspensives dans son offre. Par celles-ci, l’acheteur dit en quelque sorte : « Je promets d’acheter la maison seulement si je peux obtenir des réponses satisfaisantes à certaines questions que j’ai au sujet de la vente ou de la propriété, avant une certaine date. » Il peut se retirer de la transaction s’il n’est pas en mesure de satisfaire aux clauses suspensives avant la date de levée des conditions. (Un vendeur peut aussi utiliser des clauses suspensives, mais cela arrive moins souvent.) Sur le plan juridique, un acheteur ne devrait pas utiliser une clause suspensive pour se retirer du contrat simplement parce qu’il a changé d’idée. Il doit faire des efforts raisonnables pour satisfaire aux clauses suspensives.

Nous expliquons plus en détail les offres, les contre-offres et le moment où un contrat devient juridiquement contraignant dans notre guide étape par étape pour acheter une maison.

Une fois qu’une offre est faite, le processus juridique suit un calendrier général. Dans son offre, un acheteur doit proposer les dates auxquelles il veut que certaines étapes du processus aient lieu. 

• Date et heure d’expiration de l’offre. Lorsqu’un acheteur fait une offre, il y met un délai. Habituellement, c’est un jour ou deux. Si le vendeur n’accepte pas l’offre ou ne fait pas de contre-offre à temps, l’offre expire. Les deux parties peuvent se retirer.

• Date de levée des conditions. Si l’acheteur inclut des clauses conditionnelles dans son offre, il propose une date d’ici laquelle il aura terminé ses vérifications. À cette date, il doit dire au vendeur s’il veut aller de l’avant avec la vente. C’est généralement environ une semaine. Mais cela dépend de la complexité des questions que l’acheteur essaie de régler. Si l’acheteur ne donne pas d’avis écrit indiquant qu’il lève les clauses conditionnelles avant l’échéance, le contrat prend fin. Cela signifie qu’aucune des parties n’est obligée d’aller de l’avant avec l’entente.

• Date de réalisation. On l’appelle parfois la « date de clôture ». C’est le moment où la propriété du logement est légalement transférée à l’acheteur. L’acheteur paie aussi au vendeur le solde du prix d’achat à cette date. Cette date est habituellement de 30 à 90 jours après l’acceptation de l’offre, mais elle peut varier selon les besoins du vendeur ou de l’acheteur.

• Date de prise de possession. C’est la date à laquelle l’acheteur peut prendre possession matérielle du bien. C’est habituellement un ou deux jours après la clôture. En pratique, c’est le moment où l’acheteur reçoit les clés et peut emménager. S’il s’agit d’un immeuble locatif, la date de prise de possession est celle où le nouveau propriétaire (l’acheteur) prend en charge l’immeuble.

Prenez les échéances au sérieux

Dans un contrat d’achat standard, les parties conviennent que « les délais sont de rigueur ». Cela signifie que chaque partie doit respecter des échéances strictes — sinon, elle s’expose à des conséquences juridiques. Si vous manquez quand même une échéance, l’autre partie peut choisir de passer outre. Mais ne comptez pas là-dessus. 

Par exemple, si vous êtes l’acheteur et que vous ne payez pas ce que vous devez à la date de réalisation, le vendeur pourrait annuler le contrat et garder votre dépôt. Il peut aussi vous poursuivre pour toute perte qu’il subit en raison de votre défaut de conclure la transaction.

Vous connaîtrez probablement davantage les adresses municipales, mais ce n’est pas la seule chose à laquelle vous devez porter attention. En haut du contrat d’achat standard, la propriété est décrite par :

1. L’adresse municipale.

2. Une description officielle de la propriété, tirée des dossiers du land title office (bureau des titres de propriété). 

3. L’identificateur de propriété (ou PID). Ce numéro est utilisé par le land title office pour identifier de façon unique une parcelle de terrain.

Votre avocat ou notaire devrait vérifier que toutes les descriptions renvoient à la propriété que vous croyez acheter ou vendre.

« Nous pensions avoir trouvé l’endroit parfait sur la Sunshine Coast. Nous espérions y construire notre maison de retraite, avec un chalet séparé pour les visiteurs. Nous avons fait une offre d’achat pour la propriété. Mais nous avons ensuite appris qu’il y avait certaines restrictions concernant la construction de bâtiments secondaires. Ces restrictions étaient rattachées au terrain — nous ne pouvions pas les enlever. Ce n’était pas la bonne occasion. »

– Adrian, Vancouver, C.-B.

Dans un contrat d’achat standard, le vendeur promet de remettre à l’acheteur le titre « libre de toute » charge grevant le bien, sauf celles dont il a été convenu dans le contrat. Le vendeur est lié par cette promesse dès qu’il accepte une offre ou une contre-offre.

Examinons certains de ces concepts juridiques.

Transfert du titre 

Avoir le titre d’un terrain signifie que le gouvernement vous reconnaît comme le propriétaire légal. En C.-B., le land title office (bureau des titres de propriété) tient un registre officiel indiquant à qui appartient chaque terrain. Dans le contrat d’achat standard, le vendeur transfère la propriété à l’acheteur. Il le fait en enregistrant la transaction auprès du land title office à la date de conclusion.

Libre de charges

Une charge représente le droit d’une personne autre que le propriétaire d’utiliser le bien, ou d’y faire valoir une dette. Elle réduit la valeur du bien ou en limite l’usage. Une hypothèque en est un exemple typique.

La plupart des acheteurs supposent qu’ils achètent le bien sans aucune restriction. Mais selon le contrat standard, le vendeur promet de remettre un titre clair sous réserve de certaines exceptions. 

En général, le vendeur n’est pas obligé de supprimer les charges non financières . Par exemple, il peut y avoir une clause restrictive inscrite au titre. Cela empêche qu’une certaine chose soit faite sur le bien ou avec celui-ci. Par exemple, la clause pourrait interdire les immeubles à logements multiples. Selon le contrat d’achat standard, le vendeur ne serait pas tenu de retirer ce type de charge. 

Ce que le vendeur dit au sujet du bien

Le contrat d’achat standard dit que le vendeur ne donne aucune déclaration, garantie ou promesse autre que ce qui est écrit dans le contrat. Cela signifie qu’un acheteur ne peut généralement pas se fier à ce que le vendeur (ou son agent immobilier) dit au sujet du bien si ce n’est pas écrit dans le contrat. À moins qu’il ne vous induise délibérément en erreur, les commentaires verbaux du vendeur ne seront généralement pas contraignants pour lui.

Ce qui est compris dans la vente

Un bien fixé est tout élément attaché à la maison de façon telle que son retrait causerait des dommages ou nécessiterait des réparations. Le lavabo de la salle de bain en est un exemple évident. Lorsqu’une personne vend une maison, tous les biens fixés en font partie. En revanche, tout ce que vous pouvez déplacer sans endommager le bien est appelé un bien meuble. Les appareils électroménagers comme la laveuse, la sécheuse, le réfrigérateur et la cuisinière sont des biens meubles.

« Nous avons fait une offre d'achat pour un condo et versé 50,000 $ comme dépôt. Peu de temps après, Elise a reçu une offre d'emploi en Australie. C'était une occasion trop belle pour la laisser passer. Mais le moment était mal choisi, parce que le marché immobilier avait beaucoup baissé depuis que nous avions fait l'offre. Notre avocat nous a dit que si nous nous retirions de la transaction, le vendeur garderait notre dépôt et pourrait nous poursuivre pour sa perte. Nous avons décidé de conclure l'achat et de trouver un logement à louer en Australie. »

– Georgia, Surrey, C.-B.

La promesse de base de l’acheteur est de payer au vendeur le prix d’achat de la maison au plus tard à la date de conclusion.

Le dépôt est une somme d’argent que l’acheteur remet au vendeur pour garantir la vente. Il est habituellement versé lorsqu’une offre est acceptée ou lorsque les conditions suspensives sont levées. (À la date de conclusion, l’acheteur paie le prix d’achat, moins le dépôt qu’il a déjà versé. Une partie de cette somme provient habituellement d’un prêteur.)

Si l’acheteur ne conclut pas la vente, le vendeur peut :

• Annuler l’entente et garder le dépôt. Le vendeur pourrait aussi réclamer des dommages-intérêts.

• Poursuivre la vente. Si un acheteur tente de se retirer d’un contrat exécutoire, le vendeur pourrait le poursuivre pour obtenir l’exécution en nature du contrat. Cela signifie qu’un tribunal oblige une partie (dans ce cas-ci, l’acheteur) à aller de l’avant avec la vente. Le vendeur pourrait aussi poursuivre l’acheteur pour des dommages-intérêts découlant du défaut de conclure la vente.