Acheter une maison

Même si ces renseignements s’adressent aux acheteurs de maisons déjà habitées, une partie de l’information vous sera aussi utile si vous achetez une maison nouvellement construite. 

Avant de commencer à chercher une nouvelle maison, pensez à ce que vous pouvez vous permettre. Soyez réaliste. Tenez compte de vos autres objectifs financiers, comme l’épargne-retraite, les frais d’études et les voyages. Prévoyez aussi une marge pour une perte d’emploi ou une maladie imprévue. 

L’argent dont vous avez besoin maintenant

Peu importe la façon dont vous choisissez de financer l’achat de votre maison, vous devrez verser d’avance une somme importante de votre propre argent. Cela comprendra :

• La mise de fonds. La partie du prix d’achat que vous payez vous-même. En général, un prêteur paie le reste, et vous le remboursez au fil du temps.

• Les frais de clôture. C’est l’argent que vous devrez dépenser pour conclure la transaction. Les frais de clôture habituels comprennent les droits de mutation immobilière, les frais juridiques et l’inspection de la maison. La BC Financial Services Authority (l’Autorité des services financiers de la C.-B.) offre plus d’information sur les frais de clôture. 

Les coûts liés à la propriété

Une fois que la maison vous appartient, il y a des coûts continus que vous devrez prévoir dans votre budget : 

• Les versements mensuels de l’hypothèque. La plupart des gens doivent emprunter de l’argent pour couvrir le reste du prix d’achat. Vous rembourserez le prêteur (habituellement chaque mois), avec intérêt. Cette entente s’appelle une hypothèque. Pour en savoir plus sur l’obtention d’une hypothèque.

• Les coûts continus liés à la propriété. Ils comprennent les impôts fonciers, les coûts d’entretien de la maison pour la garder en bon état, l’assurance habitation, les services publics et (si vous achetez un logement en copropriété divise (strata)) les frais de copropriété. 

Si vous trouvez une maison que vous voulez, vous devez faire une offre écrite pour l’acheter. Votre offre devrait inclure les conditions (comme le prix d’achat) auxquelles vous êtes prêt à acheter le bien immobilier. 

En C.-B., un acheteur fait habituellement une offre au moyen d’un contrat type d’achat et de vente. Si vous avez un agent immobilier, il devrait passer en revue le contrat avec vous et vous aider à le remplir. Il est important de comprendre quels sont vos droits, quels engagements vous prenez et quels délais stricts vous devez respecter. Nous expliquons les points clés à connaître au sujet du contrat type d’achat.

Avant de signer l’offre, lisez-la attentivement. Elle peut mener à un contrat juridiquement contraignant si le vendeur accepte votre offre. Juridiquement contraignant signifie que vous et le vendeur devez chacun respecter vos obligations prévues au contrat. Si vous ne le faites pas, vous pourriez avoir des problèmes juridiques, comme perdre votre dépôt. Chaque partie peut aussi poursuivre l’autre en justice pour l’obliger à aller de l’avant avec la vente.  

« Nous pensions avoir trouvé la maison de nos rêves, à un prix que nous pouvions nous permettre. Nous n’en revenions pas de notre chance! Il s’est avéré qu’il y avait un important problème structural dont la réparation nous aurait coûté trop cher. Le fait d’inclure dans notre offre une condition pour faire inspecter la propriété nous a aidés à éviter du stress financier. »

– Reggie, Langley, C.-B.

Vous avez probablement déjà entendu parler d’acheteurs qui font une offre après avoir visité la maison une seule fois. Les acheteurs peuvent se sentir obligés de faire ce genre d’offre quand le marché est en effervescence. Mais c’est une décision risquée, parce qu’elle empêche de faire une diligence raisonnable sur différents aspects de la vente et sur la propriété elle-même. En ajoutant des conditions (appelées légalement des clauses « sous réserve de ») à votre offre, vous vous donnez du temps pour gérer certains risques. Cela comprend le fait de vous assurer que vous pouvez réellement obtenir du financement et d’examiner de plus près l’état de la propriété.

Dans votre offre, vous devez proposer des dates de levée des conditions pour chaque condition que vous ajoutez. Habituellement, une semaine suffit largement. Mais réfléchissez au temps dont vous aurez besoin pour répondre à vos demandes de vérification particulières.

Vous pouvez assortir votre offre des conditions suivantes :

• obtenir l’approbation du prêt

• être satisfait des résultats d’une inspection résidentielle

• l’approbation de l’entente par votre avocat

• vendre votre propre maison avant une certaine date

• vérifier le zonage et le titre de propriété

« La recherche d’une maison a été une expérience folle et parfois décourageante. Nous avions l’impression que les prix du marché nous excluaient. Alors, quand nous avons trouvé une maison convenable que nous pouvions réellement nous permettre, nous avons présenté une offre d’achat. Mais nous pensions que l’offre était comme une “manifestation d’intérêt”. Le vendeur a accepté notre offre. Une fois le délai de réflexion de trois jours écoulé, nous étions engagés! Peu après, nous nous sommes demandé si nous nous contentions de quelque chose de moins que ce que nous voulions vraiment. »

– Jameela, Vancouver, C.-B.

Le vendeur peut répondre à votre offre de différentes façons. Il peut :

1. Ignorer ou refuser votre offre. Vous serez libre de faire des offres à d’autres vendeurs.

2. Proposer des changements aux conditions. C’est ce qu’on appelle une contre-offre. Par exemple, le vendeur pourrait essayer d’augmenter le prix d’achat. La contre-offre annule votre offre initiale. Vous devez décider si vous acceptez la contre-offre, si vous faites votre propre contre-offre ou si vous laissez tomber. 

3. Accepter votre offre. Pour ce faire, le vendeur doit signer le contrat sans le modifier. Il doit aussi vous informer qu’il a accepté votre offre. 

Le contrat d’achat est juridiquement contraignant pour le vendeur dès qu’une offre ou une contre-offre est acceptée par écrit. Cela signifie qu’il ne peut pas annuler le contrat sans conséquences.

Il y a un délai de réflexion

En tant qu’acheteur, une fois que le vendeur accepte votre offre, vous avez jusqu’à trois jours ouvrables pour annuler le contrat. C’est ce qu’on appelle le délai de réflexion. (Pour la plupart des contrats de prévente, le délai de réflexion est de sept jours.) Le délai de réflexion s’applique à la vente de la plupart des biens immobiliers résidentiels en C.-B., mais il y a certaines exceptions.

Pendant le délai de réflexion, si vous changez d’idée et souhaitez vous retirer de la vente :

• Vous n’avez pas à donner de raison au vendeur. 

• Vous devrez aviser le vendeur par écrit. 

• Vous devrez payer des frais au vendeur. Ces frais correspondent à 0.25% du prix d’achat convenu.

Si une offre que vous faites est acceptée et que vous ne l’annulez pas pendant ce délai de réflexion, vous êtes engagé par le contrat. Le délai de réflexion de trois jours s’applique en même temps que toute clause suspensive. 

L’achat d’une maison est une dépense importante et un processus compliqué. Un bon avocat ou notaire public vous guidera à chaque étape. Il s’assurera que vous comprenez les documents. Il veillera à ce que tout soit fait à temps. Faire appel à un avocat ou à un notaire (et exiger que le vendeur en fasse autant) peut aussi vous aider à vous protéger contre la fraude immobilière. 

Le rôle d’un avocat ou d’un notaire est de vous fournir ce à quoi vous vous attendez, sans surprise. En général, cela signifie enregistrer votre nom sur le titre de la propriété. (Avoir un titre foncier signifie simplement que vous serez légalement reconnu comme propriétaire.) Il s’assure qu’il n’y a pas d’hypothèques inconnues ni d’autres charges financières rattachées à la propriété. 

Vous pouvez chercher un logement par vous-même. La plupart des acheteurs demandent l’aide d’un agent immobilier. En C.-B., les acheteurs n’ont habituellement rien à payer pour les services de leur propre agent. Voici l’arrangement habituel. Le vendeur paie une commission à son propre agent à même le produit de la vente. Cet argent est ensuite partagé avec l’agent de l’acheteur. (Si le vendeur n’utilise pas d’agent, demandez à votre agent comment il sera payé.)

Il y a des avantages à travailler avec un agent :

• il a accès à des réseaux de vendeurs potentiels

• il peut vous aider à préciser le type de logement dont vous avez besoin et que vous pouvez vous permettre 

• il peut vous aider à faire une offre d'achat écrite

• il peut vous expliquer les étapes et les documents à remplir pour conclure l’achat

Quand vient le moment de choisir un agent, sa réputation compte. Demandez des recommandations ou cherchez en ligne. Connaît-il bien les quartiers que vous préférez? Comprend-il vos besoins liés à votre mode de vie? De plus, les agents immobiliers doivent être titulaires d’un permis. Vous pouvez trouver un professionnel sur le site de la BC Financial Services Authority (Autorité des services financiers de la C.-B.) pour vérifier si un agent détient actuellement un permis.

Si vous décidez de chercher un logement par vous-même, les journaux locaux et Internet sont de bons points de départ. Les sites Web d’annonces en ligne comprennent REW, Realtor.ca et Realtylink.

C’est une bonne idée d’obtenir une « préapprobation » pour une hypothèque avant de faire une offre d'achat. Magasinez pour obtenir les meilleures conditions. Nos conseils sur l’obtention d’une hypothèque contiennent plus d’information sur ce à quoi vous attendre lorsque vous rencontrerez un prêteur ou un courtier.

Une fois votre offre acceptée, communiquez avec le prêteur tout de suite. En général, il aura besoin de :

• une évaluation de la propriété,

• une preuve que vous avez pris des dispositions pour obtenir une assurance habitation contre l’incendie et une assurance responsabilité civile,

• une assurance titres, et

• un certificat de localisation montrant que la maison se trouve à l’intérieur des limites du terrain.

Demandez à votre prêteur de vous remettre une lettre d’engagement écrite. Vous aurez besoin de cette lettre pour conclure la vente.

Quand vous trouvez une maison que vous voulez acheter, faites une offre d'achat. Dans la plupart des ventes résidentielles en C.-B., un agent immobilier vous aidera à rédiger l’offre au moyen d’un formulaire de contrat type d’achat et de vente. Nous avons un guide détaillé sur le contrat type d’achat. Voici un aperçu de ce que cela comprend.

Votre offre devrait inclure les éléments suivants. Ce sont tous des termes négociables. Le vendeur peut choisir de les accepter, de les refuser ou de proposer une modification pour n’importe lequel d’entre eux. Vous devrez décider des conditions que vous êtes prêt à accepter.

• Le prix d’achat. Indiquez le prix d’achat que vous êtes prêt à payer. Un agent immobilier qui connaît bien le marché local peut vous aider à faire une offre concurrentielle, sans être trop élevée. Vérifiez aussi si vous devez payer la TPS sur le prix d’achat.

• Délai. Donnez au vendeur un délai pour accepter votre offre — normalement un jour ou deux. Si le vendeur ne l’accepte pas d’ici là, vous pouvez faire une offre sur un autre bien immobilier. 

• Dépôt. Vous devrez verser un dépôt. Il représente habituellement entre 5 % et 10 % du prix d’achat. Le dépôt devrait être remis à votre agent immobilier en fiducie, et non directement au vendeur. 

• La date de conclusion et la date de prise de possession que vous souhaitez. La date de conclusion est la date à laquelle votre nom sera inscrit comme propriétaire légal du bien immobilier. C’est aussi à ce moment-là que vous devrez payer le solde du prix d’achat. La date de prise de possession est la date à laquelle vous pouvez légalement prendre possession physique de la maison. Habituellement, c’est la date à laquelle vous recevez les clés de votre nouvelle maison.

• Liste des biens fixes. Lorsqu’une personne vend une maison, tous les biens fixes sont inclus dans la vente. Un bien fixe est tout ce qui est rattaché à la maison de façon telle que son retrait causerait des dommages ou exigerait des réparations. S’il y a quelque chose que vous voulez vous assurer d’inclure dans la vente, vous pouvez l’indiquer dans votre offre, comme les électroménagers, les rideaux, les miroirs ou les lustres. Ajoutez une phrase indiquant que le prix d’achat comprend ces éléments.

Incluez toute clause de réserve pour les conditions qui sont importantes pour vous. Il est risqué de faire une offre sans condition.

Avant de signer l’offre, lisez-la attentivement. N’oubliez pas qu’elle peut mener à un contrat juridiquement contraignant! S’il y a quelque chose que vous n’aimez pas ou qui ne s’applique pas, vous pouvez le modifier. Si vous apportez des changements importants, pensez à obtenir des conseils juridiques avant de signer.

En général, les acheteurs demandent une semaine pour lever les conditions, mais vous pouvez demander un délai plus long. Une fois le tout accepté, l’échéance est ferme. Pour éviter de devoir tout faire à la dernière minute, occupez-vous-en tout de suite.

Voici quelques mesures que vous pourriez prendre pour lever certaines conditions courantes :

• Obtenir l’approbation du prêt. Informez votre prêteur que vous avez présenté une offre d’achat. La plupart des prêteurs exigent une évaluation de la maison avant de s’engager à accorder l’hypothèque. 

• Faire effectuer une inspection de la maison. Prenez le temps d’y assister et de prendre des notes. Si l’inspection révèle des problèmes, vous pouvez demander au vendeur de les corriger ou de réduire le prix d’achat. Consumer Protection BC (Protection du consommateur C.-B.) offre plus d’information sur ce à quoi vous attendre lors d’une inspection de la maison.

Si vous ne levez pas les clauses suspensives, le contrat prend fin. Par contre, si vous voulez aller de l’avant avec l’achat, vous devez donner un avis écrit au vendeur indiquant que vous levez les conditions ou y renoncez. (L’avis constitue une annexe au contrat de vente type.)

Après avoir levé les conditions ou y avoir renoncé

Voici certaines choses qui devraient se produire peu après la levée des conditions :

• Remettez au vendeur le dépôt pour garantir la vente.

• Prévoyez une assurance « tous risques » à partir de 0 h 01 à la date de conclusion de la vente. La plupart des prêteurs exigent une preuve d’assurance avant de fournir des fonds pour la vente.

• Trouvez un avocat ou un notaire et informez-le que l’entente est définitive. 

Vous devriez communiquer avec votre avocat ou votre notaire bien avant la date de conclusion. Ensuite, vous le rencontrerez de nouveau à la date de conclusion, ou quelques jours avant, pour signer les documents de clôture. N’ayez pas peur de poser des questions. Il est important que vous compreniez chaque document que vous signez. Nous vous expliquons les documents courants qu’un acheteur signe à la conclusion d’une transaction.

C’est le rôle de votre avocat ou de votre notaire de s’assurer que vous comprenez le processus. Voici d’autres choses que vous pouvez vous attendre à ce qu’il fasse pour vous (et vous explique) :

• Demander comment vous souhaitez détenir le titre foncier de la propriété. S’il y aura plusieurs propriétaires inscrits, vous pouvez détenir la propriété en tenance conjointe ou en copropriété. Sauf indication contraire, les copropriétaires sont réputés être locataires en commun, ce qui signifie que chacun a un intérêt égal dans la propriété.

• Examiner le titre foncier. Il vérifiera s’il existe des charges contre la propriété qui en réduisent la valeur ou qui en restreignent l’usage. 

• Coordonner les paiements. Votre avocat ou votre notaire vous dira combien d’argent vous devez payer à la clôture. Il veillera aussi à faire parvenir cet argent à l’avocat ou au notaire du vendeur. 

• Traiter avec votre prêteur. Si vous avez une hypothèque, votre avocat ou votre notaire recevra des instructions de votre prêteur. Il s’assurera que tous les documents exigés par votre prêteur sont en place. Il devrait aussi vous expliquer les conditions de votre hypothèque.

• Préparer les documents de transfert. Votre avocat ou votre notaire prépare les documents de transfert et les envoie à l’avocat ou au notaire du vendeur. Le vendeur signe les documents et les retourne.

• Vous inscrire comme propriétaire. Votre avocat ou votre notaire enregistrera les documents de transfert et l’hypothèque auprès du land title office (bureau des titres de propriété). 

Lorsque votre avocat ou votre notaire a reçu tout le montant de l’achat — et que le land title office (bureau des titres de propriété) a confirmé l’enregistrement des documents de transfert — il remet l’argent au vendeur. 

Votre agent immobilier vous remettra les clés de votre nouvelle maison à la date de prise de possession. N’oubliez pas d’ouvrir vos comptes d’hydro, de téléphone et d’internet. 

Profitez-en!

Si un vendeur accepte votre offre (ou si une contre-offre est acceptée), vous avez trois jours ouvrables pour vous retirer du contrat. C’est ce qu’on appelle le délai de réflexion. Si vous décidez de vous désister, vous devrez payer des frais équivalant à 0.25 % du prix d’achat convenu.

Après le délai de réflexion, il peut être possible de révoquer (c’est-à-dire annuler) l’offre. La révocation d’une offre peut entraîner des problèmes juridiques. Vous perdrez probablement votre dépôt. Le vendeur peut aussi demander d’autres recours juridiques, comme des dommages-intérêts. Si, avant la date de conclusion, vous indiquez clairement que vous n’avez pas l’intention de respecter le contrat, le vendeur a le droit de vous considérer comme étant en défaut. Cela s’appelle une violation anticipée du contrat. Il est absolument essentiel de demander un avis juridique dès que possible. Un avocat peut vous aider à réduire les conséquences négatives.

Si vous avez fait une offre avec des conditions, il se peut que vous puissiez encore vous retirer du contrat sans conséquence. Toutefois, ne considérez pas les clauses de condition comme un moyen facile de vous sortir du contrat. En droit, vous devez faire tous les efforts raisonnables pour faire lever les conditions. Si vous refusez de lever la condition simplement parce que vous avez changé d’idée, le vendeur pourrait être en mesure de conserver le dépôt. 

Si vous ou un membre de la famille proche voulez occuper le logement locatif, vous avez le droit de le faire. Un membre de la famille proche est un époux, un enfant ou un parent (ou l’enfant ou le parent de votre époux). Vous pouvez demander au vendeur, par écrit, de donner au locataire actuel un avis de trois mois en votre nom. (Toutes les conditions de la vente doivent d’abord être remplies.) Si le locataire a un bail à durée déterminée, l’avis commencera à courir à la fin de la durée déterminée.

Si vous ou un membre de la famille proche n’avez pas l’intention d’occuper le logement locatif, vous devez alors respecter le contrat de location existant. Vous ne pouvez y mettre fin qu’en suivant les mêmes règles d’éviction que l’ancien propriétaire (le vendeur) aurait dû suivre. 

Vous ne pouvez pas simplement faire une éviction du locataire actuel parce que vous voulez augmenter le loyer. Si vous faites cela et que vous vous faites prendre, vous pourriez devoir payer au locataire précédent 12 mois de loyer à titre d’indemnisation.

Le Tenant Resource & Advisory Centre (Centre de ressources et de conseils pour les locataires) a plus d’information sur vos droits et obligations dans cette situation.

Les acheteurs font souvent faire une inspection résidentielle pour vérifier l’état physique de la propriété. Les prêteurs font généralement faire une évaluation pour déterminer la valeur marchande actuelle de la propriété.