Même si j’ai accepté une offre, je peux facilement changer d’idée si quelqu’un d’autre m’offre plus.
Vendre une maison est une décision financière importante. Il est essentiel de comprendre ce à quoi vous vous engagez. Voici certains documents juridiques que vous pourriez voir à différentes étapes.
L’étape de l’offre
Si vous êtes satisfait d’une offre qu’un acheteur fait pour votre maison, vous pouvez l’accepter. En C.-B., une offre est généralement présentée au moyen d’un contrat d'achat et de vente standard. Il s’agit du principal document juridique dans la vente d’une maison. Il est important que vous compreniez vos droits et vos obligations en tant que vendeur. Ici, nous expliquons en détail le contrat d'achat et de vente standard.
Une fois que vous acceptez une offre ou une contre-offre, le contrat devient juridiquement contraignant pour vous. Cela signifie que vous ne pouvez pas vous retirer de l’entente sans faire face à d’importantes conséquences juridiques.
Avec la déclaration de divulgation des biens immobiliers (ou PDS), le vendeur informe l’acheteur de ce qu’il sait au sujet du bien immobilier. Elle couvre les problèmes qui pourraient avoir une incidence sur la valeur ou la sécurité du bien immobilier. Vous n’êtes pas légalement tenu de remplir une PDS. Mais c’est devenu une pratique courante en C.-B., alors la plupart des acheteurs s’attendront à en recevoir une avant de faire une offre. En la remplissant, vous pouvez aussi réduire le risque de demandes contre vous après la vente du bien immobilier.
En common law (droit coutumier), vous devez informer les acheteurs potentiels de tout vice caché dont vous avez connaissance. Les vendeurs le font habituellement en remplissant une PDS. Un vice caché est un problème qui ne peut pas être décelé lors d’une inspection raisonnable du bien immobilier. Cela peut comprendre des antécédents d’inondation, des dommages structuraux au bien immobilier, ou des travaux effectués sans permis.
De plus, votre agent immobilier a l’obligation légale de divulguer les vices cachés importants dont il a connaissance. Cette obligation est plus large que celle du vendeur. Si vous ne voulez pas que votre agent immobilier divulgue de tels vices aux acheteurs potentiels, alors il doit légalement cesser de vous représenter. La BC Real Estate Association (Association immobilière de la C.-B.) a une vidéo qui explique la divulgation par un vendeur des vices cachés importants.
La loi n’exige pas que ce que vous dites dans la PDS au sujet des faits sous-jacents soit exact. Mais il est important d’être honnête au sujet de ce que vous savez et de ce que vous ne savez pas. Par exemple, supposons que la maison a 100 ans. Si vous n’avez jamais eu de problème d’inondation, vous pourriez supposer qu’il n’y a pas d’autres antécédents d’inondation. Mais si vous n’en êtes pas certain, répondez en conséquence.
Ne présumez rien et ne devinez rien. Répondre honnêtement vous donne une certaine protection contre les demandes si un acheteur découvre des problèmes avec le bien immobilier après la vente. Vous ne serez pas protégé si vous mentez à l’acheteur ou si vous l’induisez en erreur. Il se peut aussi que vous ne soyez pas protégé si vous auriez dû connaître le vice. Si vous prenez connaissance d’un vice caché après avoir accepté une offre, parlez immédiatement à un avocat.
Intégrer le PDS au contrat de vente
Un acheteur peut demander d’intégrer la PDS au contrat de vente. Demandez à votre agent immobilier ou à votre avocat de vous expliquer comment cela vous touche. Cela peut vouloir dire que vous devrez payer des dommages-intérêts si quoi que ce soit que vous dites dans la PDS n’est pas vrai (même si vous avez fait une erreur honnête!)
Conclusion de la vente
La signature finale des documents a habituellement lieu au bureau de votre avocat ou de votre notaire. Cela se passe à la date de conclusion, ou quelques jours avant. Voici quatre documents courants que votre avocat ou votre notaire pourrait vous demander d’examiner ou de signer. L’un sert à transférer la propriété du bien, et les trois autres portent sur les aspects financiers de la vente.
Quand une personne vend sa maison en C.-B., elle doit remplir un document appelé un transfert de formulaire A. Ce formulaire transfère la propriété du vendeur à l’acheteur. Il est préparé par l’avocat ou le notaire de l’acheteur, mais il est signé par vous en tant que vendeur.
Une fois que vous signez le formulaire, il doit être renvoyé à l’avocat de l’acheteur pour être déposé au land title office (bureau des titres de propriété). Le registre officiel de propriété sera mis à jour pour indiquer qu’une autre personne est maintenant propriétaire du bien.
Un état des ajustements présente les obligations financières de l’acheteur et du vendeur dans une transaction immobilière. Votre état des ajustements sera préparé par l’avocat ou le notaire de l’acheteur.
La dernière ligne de l’état des ajustements du vendeur indique combien d’argent vous pouvez vous attendre à recevoir de l’acheteur à la conclusion de la vente. Le calcul commence par un crédit qui vous est accordé pour le prix d’achat. Des ajustements sont ensuite apportés pour augmenter ou réduire le montant que vous recevrez de l’acheteur.
Un crédit est une somme d’argent que vous recevez à la conclusion de la vente. Voici des crédits typiques :
Le prix d’achat (y compris les fonds obtenus par l’acheteur au moyen d’une hypothèque).
Les taxes foncières. Supposons que vous ayez déjà payé une facture de taxes foncières. Une partie de cette facture peut correspondre à une période pendant laquelle l’acheteur sera propriétaire du terrain et l’utilisera. L’ajustement reconnaît que l’acheteur devrait vous rembourser ce montant de taxes foncières.
Les frais de copropriété divise (strata). De la même façon, vous pourriez avoir payé d’avance les frais mensuels de copropriété pour le mois où l’acheteur emménage.
Un débit est une somme que vous devez payer à la conclusion de la vente. Voici des ajustements au débit typiques :
La commission immobilière à payer à votre agent immobilier et à celui de l’acheteur.
Les honoraires d’avocat ou de notaire.
Les taxes foncières ou autres dépenses qui se rapportent à une période pendant laquelle vous étiez propriétaire de la maison, mais que l’acheteur devra payer plus tard. Cela se produit habituellement lorsque la vente a lieu plus tôt dans une période de facturation.
Tout ajustement que vous avez accepté d’apporter au prix d’achat. Par exemple, vous pourriez avoir accepté d’indemniser le vendeur pour des dommages découverts lors de l’inspection de la maison.
Les acheteurs veulent savoir qu’ils achètent une maison qui n’est pas grevée par les dettes d’autres personnes. Le contrat type exige que vous retiriez les charges financières de la propriété. (Les charges courantes comprennent les hypothèques et les privilèges.) On appelle cela « remettre un titre libre de charges ».
Par exemple, voici certains documents nécessaires pour faire radier une hypothèque :
Une lettre à votre prêteur. Habituellement préparée par votre avocat ou notaire, cette lettre demande au prêteur un relevé de remboursement.
Le relevé de remboursement. Il vous indique combien vous devez payer au prêteur pour radier (faire enlever) l’hypothèque. Une fois que votre avocat ou votre notaire reçoit le produit de la vente de votre maison, il paie ce montant au prêteur. (Notez que le remboursement de l’hypothèque n’ajoute ni débit ni crédit à l’état des rajustements.)
Votre avocat ou votre notaire prendra aussi des dispositions avec votre prêteur pour faire enlever la charge hypothécaire inscrite sur le titre. Le titre est un registre de propriété du bien. Cela se fait en enregistrant une mainlevée d’hypothèque auprès du land title office (bureau des titres de propriété).
Si un avocat ou un notaire vous aide avec la vente, il vous demandera de signer une directive de paiement irrévocable. Ce document indique à votre avocat ou à votre notaire quoi faire avec le produit de la vente. Vous l’autorisez à verser une partie du produit de la vente à des personnes autres que vous.
La directive de paiement montre combien d’argent entre et sort. La principale somme qui entre est le prix d’achat de la maison.
Les frais à payer comprennent l’argent que vous devez verser pour faire enlever les charges financières sur la propriété. Si vous aviez une hypothèque, cela comprend le montant que vous devez sur l’hypothèque, ainsi que toute pénalité pour remboursement anticipé.
Les commissions des agents immobiliers et les frais juridiques peuvent aussi être inclus dans la directive de paiement. Comparez la directive de paiement avec l’état des rajustements pour vous assurer qu’on ne vous facture pas deux fois la même chose. Si vous avez des questions au sujet des montants, demandez à votre avocat ou à votre notaire.
