Odeurs et voisins

« La plupart des jours, je sens la cuisine de ma voisine. Surtout quand c’est du poisson ou des aliments très épicés. J’adore la nourriture, mais c’est... trop. J’ai même commencé à me sentir malade. J’ai installé des désodorisants et j’ai gardé toutes les fenêtres ouvertes. Puis l’hiver est arrivé. J’ai finalement dû dire quelque chose. Ma voisine a été très surprise. Elle n’avait aucune idée à quel point je pouvais sentir ce qu’elle cuisinait. Elle s’est excusée et a dit qu’elle ferait fonctionner la hotte de sa cuisinière et ouvrirait ses fenêtres pendant qu’elle cuisine. Ensemble, nous avons demandé au gestionnaire de l’immeuble d’améliorer la ventilation. Je suis content de travailler là-dessus ensemble. »

– Liam, Abbotsford, C.-B.

Reniflez, reniflez. Quelle est cette odeur qui vient de la maison de votre voisin? Elle est peut-être agréable… ou pas.

La vie de tous les jours produit des odeurs. Nous faisons cuire du pain, nous faisons des barbecues, nous compostons. Certaines personnes brûlent de l’encens, se mettent du parfum ou fument. Que cela vous plaise ou non, votre voisin a le droit de faire chez lui des choses qui dégagent des odeurs. Mais vous avez des droits, vous aussi. Alors, que faire si les odeurs qui viennent de chez votre voisin vous dérangent vraiment?

Lorsqu’un voisin produit des odeurs qui nuisent de façon déraisonnable à votre droit d’utiliser et de profiter de votre propriété, la loi appelle cela une nuisance. Le fait qu’une odeur constitue ou non une nuisance dépend de :

• ce qui la cause (ou d’où elle vient)

• son intensité

• sa durée

• sa fréquence

• ses effets sur votre santé et l’environnement

Quand une odeur devient une nuisance

Prenons un exemple. De façon régulière, un voisin fume sur son patio extérieur, à quelques pas de la fenêtre de votre salon. La fumée se rend souvent jusqu’à chez vous, reste dans l’air un certain temps et vous empêche régulièrement de faire ce que vous êtes en train de faire. Elle peut même vous rendre malade. Vous pouvez aussi vous sentir anxieux à cause des effets de la fumée secondaire sur votre santé. Dans cette situation, une odeur n’est plus seulement désagréable. Elle pourrait être considérée comme une atteinte déraisonnable à votre droit d’utiliser et de profiter de votre propriété — autrement dit, une nuisance au sens de la loi.

Toute odeur ne répondra pas nécessairement au critère de la nuisance. Par exemple, une demande pour douleurs et souffrances causées par l’odeur du café fraîchement infusé ou du pain fait maison a peu de chances d’aboutir.

Autre point important : l’odorat est très subjectif. Une odeur que l’une des personnes trouve mauvaise peut sembler tout à fait correcte à une autre. Pour qu’il y ait nuisance, il faut démontrer qu’il s’agit d’une atteinte importante et déraisonnable aux yeux d’un observateur objectif.

La nature du quartier peut aussi être un facteur

Même si certaines odeurs font partie de la vie quotidienne, d’autres peuvent être typiques du quartier. Par exemple, dans les zones agricoles, il est normal de sentir les animaux d’élevage, les cultures et d’autres odeurs liées à la ferme, mais pas dans un quartier résidentiel typique.

La C.-B. n’a pas de loi provinciale qui réglemente les odeurs de la vie quotidienne. Mais de nombreuses collectivités de la C.-B. ont des règlements municipaux qui entrent en jeu. Campbell River, par exemple, a un règlement qui définit une « odeur nuisible » comme suit :

« Une odeur dans l’air qui est nuisible, toxique, dégoûtante, répugnante, très désagréable, offensante, ou qui nuit à l’usage ou à la jouissance d’un bien, met en danger la santé ou la sécurité d’une personne, ou offense les sens et cause un inconvénient ou une nuisance à une personne ayant un odorat normal. »

Dans cette collectivité, si une odeur atteint ce niveau, une personne qui en est touchée peut porter plainte auprès de la municipalité. La personne qui cause l’odeur peut recevoir une amende.

Si vous ne pouvez pas profiter de votre domicile à cause d’une odeur provenant de la résidence de votre voisin, vérifiez les règlements de votre municipalité pour voir si l’un d’eux s’applique à votre situation.

Pour obtenir de l’information sur les lois concernant les odeurs dans votre collectivité, vous pouvez composer le 3-1-1. Vous pouvez aussi communiquer directement avec votre municipalité, ou consulter son site Web. Certaines municipalités offrent un moyen de déposer une plainte en ligne pour nuisance olfactive.

« Le couple dans le condo voisin fumait du cannabis tous les soirs, en disant que cela les aidait à relaxer. Mais l’odeur me donnait la nausée, et je m’inquiétais des effets de la fumée secondaire. J’ai parlé à mes voisins, mais cela n’a rien changé. J’ai communiqué avec mon conseil de la copropriété, et il a envoyé à mes voisins une lettre leur rappelant le règlement d’interdiction de fumer de l’immeuble (et l’amende connexe). Cela les a fait réfléchir. Maintenant, ils sortent marcher pour fumer. »

– Justyna, Whistler, C.-B.

Les règles de droit concernant les nuisances décrites ci-dessus peuvent vous aider si le tabagisme d’un voisin nuit de façon déraisonnable à votre droit d’utiliser et de profiter de votre propriété.  

D’autres lois s’appliquent aussi au tabagisme. En C.-B., les lois sur le tabac et les lois sur le cannabis limitent les endroits où les gens peuvent fumer ou vapoter. Par exemple, il est interdit de fumer ou de vapoter dans un lieu de travail fermé, dans les aires de jeux publiques ou sur les terrains de sport publics. Dans bien des collectivités, les règlements municipaux imposent d’autres restrictions sur les endroits où les gens peuvent fumer ou vapoter, comme dans les transports en commun ou dans les parcs locaux.

Mais qu’en est-il du voisin qui fume dans l’intimité de son domicile? Existe-t-il d’autres lois qui peuvent vous aider si sa fumée entre régulièrement chez vous sans que vous le vouliez? 

C’est possible, selon :

• le type de logement où vous habitez, et

• si vous êtes locataire.

Si vous habitez dans un condo ou un appartement

Si vous habitez dans une copropriété ou un immeuble d’appartements, les lois sur le tabac et les lois sur le cannabis de la C.-B. disent qu’il est interdit aux résidents de fumer dans les aires communes (comme les corridors et les buanderies). Il est aussi interdit de fumer à moins de six mètres d’une porte, de fenêtres ouvertes ou d’une prise d’air des aires communes fermées.

Les copropriétés peuvent aussi avoir leurs propres règlements interdisant de fumer. (Elles peuvent aussi utiliser les règlements standards des copropriétés divises (strata), qui peuvent aider à régler les problèmes d’odeurs et de tabagisme.) 

Apprenez-en davantage sur ce que peut faire une personne qui habite dans un condo si le tabagisme d’un voisin est le problème.

Si vous êtes locataire

En tant que locataire, si vous avez un différend au sujet de la fumée de tabac ou de cannabis avec votre propriétaire ou un autre locataire, vous pouvez vous appuyer sur le droit des nuisances, comme il est décrit ci-dessus. De plus, les lois sur la location résidentielle disent que les locataires ont droit à la jouissance paisible de leur logement. Cela comprend le droit de ne pas être exposé à de la fumée secondaire déraisonnable et continue. Consultez aussi votre contrat de location. (Votre propriétaire doit vous en remettre une copie.) 

Si votre voisin ne respecte pas le contrat de location ou la loi, vous pouvez intenter des démarches juridiques. Vous pourriez obtenir une ordonnance pour l’empêcher de fumer. Dans certains cas, il pourrait même devoir vous indemniser pour le tort subi.

Apprenez-en davantage sur ce qu’un locataire peut faire si le tabagisme d’un voisin est le problème.

Vous pourriez avoir un problème d’odeur entre vous et votre voisin. Parfois, il y a des mesures que vous pouvez prendre vous-même pour régler la situation. Par exemple, vous pourriez :

• fermer vos fenêtres 

• sceller les prises électriques avec du ruban adhésif et boucher les fissures dans les murs, autour des luminaires et des fenêtres 

• utiliser des chandelles parfumées, acheter un assainisseur d’air ou un diffuseur, ou faire bouillir du vinaigre ou du citron

• envisager d’installer ou d’améliorer un système de ventilation ou un ventilateur dans votre maison 

Si vous avez essayé de résoudre le problème vous-même, mais qu’il continue, vous êtes peut-être frustré. Que faire ensuite? 

L’une des meilleures choses que vous puissiez faire est de parler avec votre voisin. Il se peut qu’il ne soit même pas au courant du problème. Il ne se rend peut-être tout simplement pas compte à quel point les odeurs causées, par exemple, par sa fumée, sa cuisine ou son compost en décomposition se sont propagées et nuisent à votre capacité d’utiliser et de profiter de votre maison. 

Pour planifier cette conversation à l’avance, réfléchissez à ce que vous allez dire. La meilleure raison de demander un changement est un problème de santé ou une préoccupation médicale (des allergies, par exemple) que vous ou vos enfants avez. Si cela ne s’applique pas, vous pourriez expliquer que, si le problème est la fumée, vos vêtements et vos meubles rembourrés absorbent tellement la fumée que les gens pensent que vous êtes vous-même fumeur ou consommateur de cannabis. (Cela pourrait devenir un problème au travail.) 

Mettre les choses au clair, pour ainsi dire, peut aider votre voisin à comprendre votre point de vue et pourquoi vous voulez qu’il change son comportement. Demandez-lui ce qu’il en pense. Invitez-le à examiner des options qui vous conviendront à tous les deux. Si vous discutez d’odeurs de cuisson, gardez à l’esprit que vous ne devriez jamais rabaisser votre voisin, son origine ethnique ou son héritage culturel.

Pour vous aider à vous préparer à la conversation, nous offrons des conseils pour parler avec votre voisin. Nous avons aussi un modèle pour vous préparer à la discussion.   

Si vous et votre voisin arrivez à une entente, vous pouvez faire un suivi par écrit.

Si parler avec votre voisin n’a pas fonctionné (ou n’était pas possible) et que le problème continue, rassemblez des preuves pour appuyer votre plainte. Vous pourriez :

• Prendre des photos ou une vidéo. Par exemple, si la fumée vous préoccupe, prenez une photo ou une vidéo montrant à quel point elle se répand dans votre cour et votre maison.

• Prendre des notes. Tenez un registre de la date, de l’heure, de la durée, de l’intensité et du type d’odeur que vous sentez. Décrivez tout problème de santé.

• Chercher du soutien. Demandez à votre médecin quel effet l’odeur pourrait avoir sur vous. Ou demandez à un ami ou à un membre de votre famille de venir chez vous et de prendre des notes sur ce qu’il voit ou sent, y compris les odeurs dans votre maison, sur vos vêtements et sur vos meubles. Vous pourriez même engager un expert en analyse de la qualité de l’air. (Demandez à votre voisin de partager les coûts si vous le souhaitez.)

• Faire des recherches. Vérifiez vos règlements municipaux concernant les odeurs, les règlements de la copropriété divise ou d’autres lois connexes.

Restez organisé. Gardez toutes vos preuves au même endroit, par exemple dans un dossier ou sur votre téléphone ou votre ordinateur.

Une fois que vous avez rassemblé vos preuves, écrivez une lettre à votre voisin pour lui faire part de vos préoccupations. Par exemple, disons que votre voisin aime cuisiner. Il fume aussi du cannabis. Vous trouvez les deux odeurs désagréables. Dans la lettre, vous pourriez :

1. Expliquez vos préoccupations précises et leurs effets sur vous

"Les odeurs qui entrent dans mon logement sont très fortes, durent plusieurs heures et imprègnent mes vêtements. J’ai souvent des maux de tête et des nausées. Et je ne peux pas échapper à l’odeur, même si je laisse mes fenêtres ouvertes toute la journée."

2. Fournissez des preuves du problème

"Vous trouverez ci-joint un journal que je tiens pour documenter les problèmes. Je vous apporterai un vêtement qui a absorbé l’odeur."

3. Suggérez des façons de résoudre la situation

"Peut-être que lorsque vous cuisinez, vous pourriez garder vos fenêtres ouvertes et laisser fonctionner la hotte de la cuisinière. Ou peut-être que nous pourrions travailler ensemble pour faire améliorer le système de ventilation."

4. Décrivez ce qui arrivera s’il refuse catégoriquement

"J’espère que cela n’ira pas jusque-là, mais je suis prêt à m’adresser au propriétaire ou à la municipalité."

Nous avons un modèle de lettre que vous pouvez remplir et remettre à votre voisin. Il peut être adapté à votre situation.

Si vous n’arrivez pas à régler la situation directement avec votre voisin, pensez à la médiation. Cela consiste à rencontrer, tous les deux, une tierce partie neutre (un médiateur). Cette personne vous aidera à parvenir à une entente. La médiation est souvent plus rapide et moins coûteuse qu’une action en justice. Elle peut aussi aider à préserver une bonne relation de voisinage. 

Toujours aucun résultat? S’il existe un règlement municipal lié aux odeurs qui n’est pas respecté, vous pouvez déposer une plainte ou demander à la municipalité d’agir. 

Pour déposer une plainte auprès de votre municipalité locale, vous pouvez composer le 3-1-1. Ou vous pouvez communiquer directement avec votre municipalité. Plusieurs ont des formulaires de plainte sur leur site Web. En général, lorsque vous déposez une plainte, vous devez fournir vos coordonnées, mais elles restent confidentielles.

Si aucune des étapes ci-dessus n’a permis de résoudre le problème, il est peut-être temps d’envisager une action pour nuisance.

Mais réfléchissez bien à cette option. Entreprendre des poursuites judiciaires peut être un processus long, coûteux et stressant. Et rien ne garantit que vous gagnerez. Par exemple, une odeur peut être permise par le zonage, ou un tribunal judiciaire ou administratif peut décider qu’il n’y a pas assez de preuve d’une nuisance.

Si vous prouvez votre demande, vous pourriez obtenir une ordonnance d’indemnisation ou une ordonnance obligeant le voisin à cesser le comportement fautif.

Si votre demande est de moins de 5 000 $ ou concerne des voisins qui vivent dans la même copropriété divise (strata), vous pouvez la présenter au Tribunal de résolution civile. Ce système en ligne encourage une approche collaborative pour régler les différends. Si vous êtes locataire, vous pouvez présenter votre demande au Residential Tenancy Branch (Tribunal administratif du logement).

Engager des poursuites judiciaires contre un voisin nuira presque certainement à votre relation — ce qui n’est pas négligeable puisque vous vivez l’un à côté de l’autre. Voyez cela comme une solution de dernier recours.

Il pourrait y avoir quelques raisons. Votre voisin :

• Peut être autorisé à fumer pour des raisons médicales.

• Peut habiter (et fumer) dans l’immeuble depuis avant la mise en place de la politique sans fumée — il bénéficie donc d’un « droit acquis ». 

• Peut être autorisé à fumer parce que la politique sans fumée s’applique seulement à certaines parties de l’immeuble et non au fait de fumer dans un logement. Examinez de plus près la politique sans fumée et les règlements de votre immeuble.

Même dans ce cas, votre voisin doit quand même respecter votre droit d’utiliser et de jouir de votre logement. En fin de compte, si la fumée de votre voisin vous dérange de façon déraisonnable, votre propriétaire devrait prendre des mesures pour corriger le problème.

Cela peut être surprenant et même bouleversant si votre voisin vous dit qu’il est incommodé par des odeurs venant de chez vous. Vous devez décider quoi faire. Vous pouvez :

• Ne rien faire. Mais vous pourriez alors avoir un voisin en colère et devoir faire face à une plainte déposée auprès d’un tiers, ou même à une poursuite judiciaire. 

• Prendre des mesures pour régler le problème. Disons que le problème est que vous fumez et que cela aggrave l’asthme de votre voisin. Vous pourriez, par exemple, vous engager à fumer dans une autre partie de votre domicile, plus éloignée de votre voisin, ou pendant que vous êtes en train de marcher à l’extérieur.

Vous et votre voisin avez chacun le droit d’utiliser et de profiter de vos propriétés. Mais si vous faites quelque chose qui nuit de façon déraisonnable au droit de votre voisin d’utiliser normalement sa propriété, cela peut être considéré comme une nuisance.

Habituellement, vous devriez parler directement à votre voisin (et, s’il y a lieu, au gestionnaire de votre immeuble ou à votre propriétaire). Vous pouvez aussi signaler un problème de qualité de l’air à votre municipalité. Une odeur préoccupante (liée à la drogue ou à une fuite de gaz, par exemple) pourrait justifier un appel à la police. Mais il existe aussi d’autres organismes que vous pouvez contacter, selon le type d’odeur qui vous préoccupe.