租客最常见的问题

作为租客，安静使用和享受住房的权利意味着，您有权在家中平静地生活，不受房东或其他租客的过度干扰。 

噪音投诉是最常见的安宁使用权问题之一。有些情况很明确：如果楼上的邻居总是在凌晨 2 点播放大音量音乐、每个周末举办喧闹的派对，或者他的狗持续大声吠叫，这就干扰了您的安宁使用权。

吸烟是另一个主要的冲突来源。如果邻居空间里的烟雾飘进您的住房，就可能侵犯您享受住房的权利——尤其是在您被告知租客不得在住房内或楼内吸烟的情况下。 

空调问题也经常出现。如果房东在热浪期间拒绝修理损坏的空调，或者尽管高温令人难以忍受却禁止使用窗式空调，这都会影响您在基本舒适条件下享受住房的能力。 

发生频率是关键因素

安宁使用权纠纷必须超出偶发的不便（例如一次吵闹的派对），或多户住宅中无法避免的生活现实（例如总要排队使用洗衣机）。如果问题持续发生，并且客观上妨碍您平静、安全地生活，那么您有充分理由主张自己的安宁使用权受到了侵犯。

您可以采取的步骤

要处理这类问题，先记录问题情况，并尝试直接解决。例如，记录噪音发生的时间、持续多久，以及噪音的类型。如果您日后需要进一步采取行动，这些记录可以形成证据链。 

如果是邻居的问题，先尝试平静地与他沟通，或在他门下留一张便条。有时人们没有意识到自己制造了多大的噪音。这里有一份实用指南，帮助您处理这类可能难以发起和进行的对话。

如果这样没有效果，请以书面形式向房东报告您的担忧，并要求他采取行动。房东有责任保障所有租客的安宁使用权。请保留所有通信记录，以便日后需要引用。

根据卑诗省的Residential Tenancy Act（《住宅租赁法》），房东有责任维护管道系统——因此，除非问题是由您的行为造成的（例如不当使用固定装置或电器），否则维修费用不应由您负责。 正常损耗始终应由房东承担。 

房东不能仅仅因为您拒绝支付维修费就要求您搬离。他当然也不能对此使用快速的 10 天搬离程序——该程序仅适用于未支付租金的情况。房东可能会发出一份一个月通知，声称您造成了损坏，但这需要得到证明，而且您有权对此提出异议。如果您提出反对后，房东发出搬离通知，这可能构成非法报复；如果事情提交到 Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）处理，这类行为模式会对房东不利。

关键是要以书面形式作出回复（电子邮件即可），明确说明您对该账单的责任归属有异议，并且您知道租客有权对维修费用提出异议，而不会因此面临要求搬离。请保留所有沟通记录。如果房东升级处理并发出正式的搬离通知，请迅速采取行动——根据通知类型的不同，您可能只有五天时间向 RTB（住宅租赁局）申请争议解决。

如需了解更多信息，请参阅我们关于处理维修争议的详细指南。

房东不能想什么时候来就什么时候来。卑诗省法律对房东何时以及如何进入您的出租单元有明确规定。 

• 通知。一般来说，房东必须向您发出书面通知，并且您必须至少在进入前 24 小时收到该通知。通知必须包括进入日期、时间（或时间范围）以及进入原因。 

• 时间。只允许在上午 8 点至晚上 9 点之间进入。 

• 原因。房东必须有正当理由，例如进行维修、向潜在租客或买家展示单元，或处理紧急情况。 

例行检查单元状况可算作正当理由。但这类检查通常每月不得超过一次，而且必须合理。例如，每个月都检查同一位置的管道，可能并不合理。这篇问答进一步说明了房东在检查期间可以做什么、不可以做什么。

您可以采取的步骤

如果房东违反这些规定，您可以考虑采取以下步骤。 

1. 发送书面信息，可以通过电子邮件或短信发送。提醒房东 Residential Tenancy Act（《住宅租赁法》） 的要求：提前 24 小时发出书面通知、只能在上午 8 点至晚上 9 点之间进入，以及检查每月限一次。态度要礼貌，但立场要坚定。

2. 保留记录，记录房东每次进入或试图进入的情况。保存所有书面通知，拍下留在您门口的任何便条，并记下未经通知来访的日期和时间。如果您需要向 Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）投诉或证明受到骚扰，这些记录将非常重要。

“我们签了一年期租约，眼看就要转为按月租赁。房东告诉我，这意味着租约需要‘更新’，包括修改我支付租金的时间和方式、针对我的储物柜制定新规定，以及限制我一次可以接待的访客人数。我觉得有些不对劲。和其他租客聊天时，他们告诉我，房东也曾试图对他们作出这些改动。我后来了解到，仅仅因为我转为按月租赁，并不意味着租约必须重新协商。”

– Felipe，温哥华，卑诗省

您的房东不能仅仅因为自己想改，就在租期中途随意更改规则。 一旦您签订了租赁协议，您和房东都必须遵守其中的条款。若要更改协议涵盖的事项，房东需要获得您的书面同意。如果您不同意拟议的修改，房东不能强制执行这些修改。 

让我们来看看 Felipe 的情况。通常，一年期租约结束后，租赁关系会按照与租约相同的条款转为按月租赁（但租客现在如果计划搬走，只需提前一个月通知）。租约中的任何条款都会继续有效，例如有关 Felipe 储物柜和访客人数的条款。Felipe 的房东可以提出修改建议，但 Felipe 没有义务同意。 

以下是您应了解的一些具体情况：

• 租金。房东每年可以按政府预先规定的幅度提高一次租金。无论您是签订租约还是按月租赁，房东都可以这样做。但您必须至少提前三个月收到涨租通知，而且房东必须使用指定表格。

• 停车或储物费用。如果您的租约包括停车位或储物空间，在固定租期结束并转为按月租赁后，房东不能开始为这些项目收费。 

• 宠物政策。房东不能在租期中途突然要求您把猫处理掉。如果您的协议允许养宠物，那么固定租期租约转为按月租赁后，您仍然可以养宠物。如果协议没有提到宠物，那么您可以养宠物。房东不能声称是在制定新的“整栋楼适用”规则来规避这一点。无论其他租客的协议如何规定，只要租赁协议没有限制租客养宠物，租客就可以养宠物。点击此处了解更多。

• 访客规则。房东可以制定有关客人和访客的合理规则，但过于严苛的限制（例如完全禁止过夜访客）是不允许的。对访客政策的任何更改，都应在生效前以书面形式通知您。而且，房东不能要求您不要邀请客人来访——点击此处了解更多。（请注意，支持性住房的租客根据 Residential Tenancy Act（《住宅租赁法》）无权接待访客。）

• 租金支付方式。如果房东想改变您支付租金的方式（例如要求使用银行自动转账而不是支票），他们可以提出这一修改，但您没有义务同意。

• 公用事业费账单。有些房东可能想把公用事业费从自己转由租客承担——例如，要求您直接支付电费，而不是将其包含在租金中。同样，房东必须征得您的同意才能这样做。否则，原有条款仍然有效。 

• 楼宇出入和公共区域规则。如果房东想制定有关停车场开放时间、洗衣房使用权限，或限制使用楼宇公共空间的新规则，这些更改需要以书面形式告知您。虽然对楼宇公共规则作出合理修改通常是允许的（例如禁止在某个时间后播放大声音乐），但如果修改大幅限制您使用原本包含在租金内的设施，可能需要征得您的同意，或者使用正确表格提前 30 天发出书面通知，并按服务价值损失相应降低租金。

如果房东提出修改租赁协议的新条款，而您不能接受，可以考虑向房东发送书面信息，说明您的立场。如果房东因您拒绝接受这些条款而要求您搬离，这很可能会被视为非法要求搬离。（有关下一步如何处理，请查看我们的要求搬离页面。）

非法套间是指不符合卑诗省建筑、消防或安全规范，或从未获得市政府适当许可或批准的出租单元。常见情况包括：未经许可改建的地下室或车库、没有适当出口或通风设施的单元、单元居住人数超过市政附例通常允许人数的情况，以及法律上只允许有一个单元的建筑内的套间。 

住在非法套间时您的权利

根据 Residential Tenancy Act（《住宅租赁法》），无论套间的状况如何，您仍享有适用于合法出租住房的所有标准保护（例如适宜居住的环境、安宁使用权等）。如果您怀疑自己住在非法套间，您可以采取一些做法。 

• 如果套间适宜居住，而且您的租赁关系没有其他问题，您没有义务向市政府报告该套间的状况。 

• 如果套间存在问题，而您的房东没有采取多少行动或根本没有处理，您可以不报告非法套间，而是向 Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）提出索赔，要求房东采取行动或向您赔偿。在这里了解有关该程序的更多信息。 

• 不过，如果存在严重的安全隐患，例如消防出口被堵塞、通风极差或其他危险状况，您可以向所在市政府的建筑检查部门或当地卫生局报告该非法套间，以便他们责令房东进行必要的升级改造。 

权衡利弊

在报告非法套间或向 Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）提出索赔之前，请考虑后果并准备备用计划。报告非法套间可能导致执法行动，要求房东进行昂贵的翻修。这可能使您暂时或永久失去该住房，因为房东可以因翻修而申请结束租赁关系。(房东在这方面必须遵守严格规定。)

如果市政府等地方政府作出命令，要求该单元必须腾空，房东也可以因正当理由发出一个月终止租赁通知。例如，消防官员可能会因火灾风险极高而下令不得居住在某栋建筑内。

另一方面，如果您向 RTB（住宅租赁局）提出索赔，您可以针对该单元的具体问题提出申请，而不必让建筑检查员前来，并可能要求进行多项升级改造。 

除非有市政命令要求房东腾空该单元，否则房东不能仅仅因为您指出了健康和安全问题就要求您搬离。不过，如果您确实向市政府报告了这些问题，而市政府要求房东腾空该单元，那么这将是合法的要求搬离。处理搬离通知或必须搬家，都可能非常困难。

另一方面，如果您保持沉默而发生意外（例如火灾），您和其他人可能面临严重风险。联系像 TRAC 这样的社区机构，可以帮助您讨论这些问题，并协助您规划下一步该怎么做。 

在卑诗省，房东可以申请将租金提高到年度指导标准以上，以收回建筑物重大资本改善的费用。但并非所有声称用于“资本支出”的加租都是合理的。根据 Residential Tenancy Act（《住宅租赁法》），资本支出是指一项重大、长期的升级项目，能够增加建筑物价值、延长其使用寿命或降低运营成本——例如更换屋顶、安装新的暖通空调系统，或进行重大的结构维修。遗憾的是，房东有时会试图利用这项规定，为日常维护而加租辩护——例如粉刷墙壁、更换磨损的地毯或修理损坏的管道。这些属于正常的运营成本，应由日常租金承担，而不应转嫁给租客。 

关键在于理解两者的区别：资本改善会让建筑物在多年内受益，而维护只是修理损坏或磨损的东西。房东不能把资本支出的主张当作向您多收费的漏洞。如果有不合理之处，您有权提出异议。如果您的房东以资本支出为由要求加租，但您怀疑相关工程实际上只是常规维护，您有权对此提出挑战。 

您可以采取的步骤

遗憾的是，通过 Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）正式挑战这种情况，过程可能非常困难且耗时。您或许更适合先尝试直接与房东解决。以下是一些建议：

• 如果您的住处位于一栋大型建筑中，可以考虑询问其他租客是否也将收到类似的加租通知。与其由一名租客单独投诉，由一群租客共同提出投诉会更有力量。 

• 要求房东提供详细文件，说明完成了哪些工程、花费了多少，以及这些工程如何符合 Residential Tenancy Regulation 中对资本支出的规定。这些改善将使建筑物受益多久？ 

• 如有可能，取得发票或报价单的副本，并尽量为相关工程拍照或录像。 

• 将所声称的费用与市场价格比较——您可以查询您所在地区类似工程的一般价格。

在获得更多信息和支持后，您可以准备一封书面信函给房东，说明您的疑虑。最好列出事实、金额及其他有助于支持您立场的信息。您可以请邻居、朋友或家人帮忙。或者，您也可以请 我们的 Beagle+ 聊天机器人 协助您。给房东设定回复期限。请坚持住！

持续监控可能会让人觉得受到侵犯，而且有些房东会利用监控不公平地针对某些租客。不过，房东可以在走廊、大堂、停车场和大楼入口等公共区域安装监控摄像头 ——但他们必须遵守隐私规定。

房东出于安全目的使用监控可能有正当理由：防止入室盗窃、监控谁进入大楼，以及防止故意破坏行为。不过，摄像头不能侵犯您的隐私。安装在走廊和大楼入口的摄像头通常没有问题，但其拍摄角度不能对准您住宅的门或窗户，以致拍到您家中发生的事情。摄像头绝不能安装在浴室等私密空间、各个独立住宅内，或放置在能够拍摄亲密或私人活动的位置。房东还应告知租客已安装监控设备。点击了解更多有关摄像头使用规定的信息。

如果您担心大楼内的监控摄像头，您有权提出问题；如果觉得某些做法侵犯隐私，也可以提出异议。请以书面形式询问房东：摄像头安装在哪里、记录什么内容（仅录像还是也录音——录音的规定更严格）、录像保存多久，以及谁可以查看录像。如果摄像头的位置安排属于更广泛的骚扰模式，或干扰了您的安宁使用权，您也可以向 Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）正式提出索赔。 

在卑诗省，客人与居住者之间的区别在法律上很重要。这决定了某人是否有权获得租客保障，也决定了房东是否可以涨房租或要求搬离。

客人通常是指暂时居住的人——例如来住一个周末的朋友、住几周的家人，或周末住在您这里的伴侣。而居住者则是指长期或半长期住在该住房单元的人，他们分担生活开支，并将这里视为其主要住所。

并没有一个“住满多少天就自动成为居住者”的固定天数；应综合考虑以下情况：

• 他在那里居住了多长时间（通常住了数月或更久，更可能属于居住而非探访）。

• 他是否有另一处作为主要住所的住处。

• 他是否分担房租或水电等费用。

• 他是否有自己的钥匙。

• 他是否在那里存放个人物品。

• 是否有寄给他的邮件送达该地址。

• 该人士是否将那里视为自己的家。

如果有居住者或未申报的租客住在您的住房单元内，房东通常不能仅因该人士的存在而涨房租或要求搬离——除非您的租赁协议中有条款允许房东因增加居住者而提高房租。这类条款通常是允许的，但也有一些限制——例如，条款不能非常不公平，也不能因为新增居住者是未成年人，或未成年居住者成年了，而用该条款提高房租。

您的租赁协议中可能会说明居住人数限制，或有关额外居住者的规定。如果有人居住在那里违反了这些条款（例如，协议规定只有两人可以住在该住房单元内，但现在有三人居住），房东可以说您违反了协议；如果该条款是协议的“重要条款”，房东可以着手要求搬离。

如果您与房东关系友好，不妨坦诚说明有哪些人住在您的住房单元内，以及他们会住多久。不过，首先请查看您的租赁协议，了解其中有关居住人数的条款。