租客最常见的问题

作为租客，安宁使用和享有的权利意味着，您有权在家中平静生活，不受房东或其他租客的过度干扰。 

噪音投诉是最常见的安宁使用权问题之一。有些情况很明确：如果楼上的邻居总是在凌晨 2 点播放大声音乐、每个周末举办喧闹派对，或者他们的狗持续大声吠叫，这就干扰了您的安宁使用权。

吸烟也是冲突的另一大来源。如果邻居空间里的烟雾飘进您的住所，就可能侵犯您安享家居的权利——特别是在您被告知不允许任何租客在其住房内或楼内吸烟的情况下。 

空调问题也经常出现。如果房东在热浪期间拒绝维修损坏的空调，或在高温难以忍受的情况下禁止安装窗式空调，这会影响您以基本舒适的条件享受住房。 

发生频率是关键因素

安宁使用权纠纷必须超出偶尔发生的烦扰（例如一次喧闹派对），或在多户住宅中无法避免的现实情况（例如经常要排队使用洗衣机）。如果问题持续存在，并且客观上妨碍您平静、安全地生活，那么您有充分理由主张自己的安宁使用权正受到侵犯。

您可以采取的步骤

要处理这类问题，先记录问题情况，并尝试直接解决。例如，记录噪音发生的时间、持续多久，以及属于哪种噪音。如果日后需要进一步处理，这些记录可以形成证据链。 

如果问题涉及邻居，请先尝试冷静地与对方交谈，或在其门下留张便条。有时人们没有意识到自己制造了多大的噪音。这里有一份实用指南，可帮助您处理这类难以发起和应对的谈话。

如果这样仍无法解决，请以书面形式向房东报告您的担忧，并要求他们采取行动。房东有责任保障所有租客的安宁使用权。请保存所有通信记录，以便日后需要时查阅。

根据卑诗省的 Residential Tenancy Act（《住宅租赁法》），房东有责任维护管道系统——因此，除非问题是由您造成的（例如不当使用固定装置或电器），否则维修费不应由您承担。 正常磨损始终由房东负责。 

房东不能仅仅因为您拒绝支付维修费就要求您搬离。他们当然也不能对此使用快速的 10 天搬离程序——该程序仅适用于拖欠租金的情况。房东可能会发出一份一个月通知，声称是您造成了损坏，但这需要得到证明，而且您有权提出异议。如果您的房东在您提出反对后发出搬离通知，这可能构成非法报复；如果事情提交到 Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）处理，这种行为模式会对房东不利。

关键是要以书面形式回复（电子邮件也可以），明确说明您对该账单的责任认定有异议，并且您知道租客有权对维修费用提出争议，而不会因此面临被要求搬离。请保留所有沟通记录。如果房东升级处理并正式发出搬离通知，请立即采取行动——根据通知类型不同，您可能只有五天时间向 RTB（住宅租赁局）申请争议解决。

如需了解更多信息，请参阅我们关于如何处理维修争议的详细指南。

您的房东不能想什么时候来就什么时候来。卑诗省法律对此有明确规定，说明房东何时以及如何可以进入您的出租单元。 

• 通知。通常，房东必须向您发出书面通知，并且您必须至少提前 24 小时收到该通知。通知必须包括进入日期、时间（或时间范围）以及进入原因。 

• 时间。只允许在上午 8 点至晚上 9 点之间进入。 

• 原因。房东需要有正当理由，例如进行维修、带潜在租客或买家看房，或处理紧急情况。 

对出租单元状况进行例行检查可以算作正当理由。但这类检查通常每月不能超过一次，而且必须合理。例如，每个月都检查同一个位置的管道，可能并不合理。这篇问答提供了更多关于房东在检查期间可以做什么和不可以做什么的信息。

您可以采取的步骤

如果您的房东违反这些规定，以下是您可以考虑采取的步骤。 

1. 发送书面信息，可通过电子邮件或短信发送。提醒房东 Residential Tenancy Act（《住宅租赁法》） 的要求：提前 24 小时发出书面通知、只能在上午 8 点至晚上 9 点之间进入，以及每月检查不得超过一次。请保持礼貌，但态度要坚定。

2. 保留记录，记录房东每次进入或试图进入的情况。保存所有书面通知，拍下留在您门口的任何便条，并记下未经通知来访的日期和时间。如果您需要向 Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）提出投诉或证明存在骚扰，这些记录将至关重要。

“我们签了一年期租约，眼看就要转为按月租赁。房东告诉我，这意味着租约需要‘更新’，包括修改我支付租金的时间和方式、针对我的储物柜制定新规定，以及限制我一次可以接待的访客人数。我觉得有些不对劲。和其他租客聊天时，他们告诉我，房东也曾试图对他们作出这些改动。我后来了解到，仅仅因为我转为按月租赁，并不意味着租约必须重新协商。”

– Felipe，温哥华，卑诗省

房东不能在租期中想什么时候改规则就什么时候改。 一旦您签订了租赁协议，您和房东都必须遵守其中的条款。房东如要修改协议涵盖的事项，需要获得您的书面同意。如果您不同意拟议的修改，房东就不能强制执行。 

我们来看看 Felipe 的情况。通常，一年期租约结束后，租赁关系会按租约中的相同条款转为按月租赁（但租客现在如果计划搬走，只需提前一个月通知）。租约中的任何条款都会继续有效，例如有关 Felipe 的储物柜和访客人数的条款。Felipe 的房东可以提出修改建议，但 Felipe 不必同意。 

以下是您应了解的几种具体情况：

• 租金。房东每年可以按政府预先确定的金额提高一次租金。无论您是签订租约还是按月租赁，房东都可以这样做。不过，您必须至少提前三个月收到加租通知，而且房东必须使用特定表格。

• 停车费或储物费。如果您的租约包含停车位或储物空间，那么在固定租期结束、租约转为按月租赁后，房东不能开始向您收取这些费用。 

• 宠物政策。房东不能在租期中突然要求您处理掉您的猫。如果您的协议允许养宠物，那么固定租期租约转为按月租赁后，您仍然可以养宠物。如果协议没有提及宠物，那么您可以养宠物。房东不能声称是在制定新的“整栋楼通用”规则来规避这一点。无论其他租客的协议如何规定，只要租赁协议没有限制租客养宠物，租客就可以养宠物。点击此处了解更多相关信息。

• 访客规则。房东可以制定有关来宾和访客的合理规则，但过度的限制（例如完全禁止留宿访客）是不允许的。对访客政策作出的任何修改，都应在生效前以书面形式通知您。而且，房东不能禁止您邀请来宾到访——点击此处了解更多信息。（请注意，支持性住房中的租客无权依据 Residential Tenancy Act 邀请来宾。）

• 租金支付方式。如果房东想改变您支付租金的方式（例如要求自动银行转账而不是使用支票），他可以提出这一修改，但您不必同意。

• 公用事业费用账单。有些房东可能想把公用事业费用从自己转给租客——例如，要求您直接支付电费，而不是将电费包含在租金中。同样，房东必须征得您的同意才能这样做。否则，原有条款仍然有效。 

• 大楼出入和公共区域规则。如果房东想制定关于停车场开放时间、洗衣房使用权限，或限制使用大楼公共空间的新规则，这些修改必须以书面形式通知您。通常，合理修改大楼公共规则是允许的（例如禁止在某个时间后播放大声音乐）；但如果修改显著限制了您对已包含设施的使用，可能需要征得您的同意，或者使用正确表格提前 30 天发出书面通知，并相应降低租金，降幅应等同于该服务价值的损失。

如果房东提出修改租赁协议的新条款，而您不能接受，请考虑向房东发送书面信息，说明您的立场。如果房东因您拒绝接受这些条款而要求您搬离，这很可能会被视为非法要求搬离。（如需了解接下来应如何处理，请查看我们的要求搬离页面。）

非法套房是指不符合卑诗省建筑、消防或安全规范，或从未获得市政府适当许可或批准的出租单位。常见情况包括：未经许可改建的地下室或车库、没有适当出口或通风设施的单位、居住人数超过市政附例通常允许人数的情况，以及所在建筑依法只允许有一个单位、却设有套房的情况。 

居住在非法套房时的权利

根据 Residential Tenancy Act（《住宅租赁法》），无论套房的状态如何，您仍享有适用于合法出租单位的所有标准保障，例如适宜居住的环境、对您单位的安宁使用权等。如果您怀疑自己住在非法套房中，您可以采取一些做法。 

• 如果套房适宜居住，而您的租赁关系没有其他问题，您没有义务向市政府举报该套房的状态。 

• 如果套房存在问题，而房东没有采取多少行动或完全不处理，您可以不举报非法套房，而是向 Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）提出索赔，要求房东采取行动或赔偿您。在这里了解更多有关该程序的信息。 

• 另一方面，如果存在严重的安全问题，例如消防出口被堵塞、通风极差或其他危险情况，您可以向所在市政府的建筑检查部门或当地卫生机构举报该非法套房，让他们命令房东进行必要的升级改造。 

权衡利弊

在举报非法套房或向 Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）提出索赔之前，请考虑后果并准备备用方案。举报非法套房可能导致执法行动，要求房东进行昂贵的翻修。这可能使您暂时或永久失去该单位，因为房东可以因翻修而申请结束租赁关系。(房东在这方面必须遵守严格规定。)

如果市政府等地方政府作出命令，要求该单位必须腾空，房东也可以发出为期一个月的因由结束租赁通知。例如，消防监察官可能会因极高的火灾风险，命令一栋建筑不得有人居住。

另一方面，如果您向 RTB（住宅租赁局）提出索赔，您可以针对该单位的具体问题提出申请，而不必让建筑检查员前来并可能要求进行多项升级改造。 

除非市政府命令要求房东腾空该单位，否则房东不能仅仅因为您指出健康和安全问题就要求您搬离。不过，如果您确实向市政府举报这些问题，而市政府要求房东腾空该单位，这将属于合法的要求搬离。处理搬离通知或必须搬家都可能非常困难。

但另一方面，如果您保持沉默而发生意外（例如火灾），您和其他人可能面临严重风险。联系像 TRAC 这样的社区机构，可以帮助您讨论这些问题，并协助您规划下一步。 

在卑诗省，房东可以申请将租金上调至高于年度指导标准的水平，以收回对建筑物进行重大资本改进的费用。但并非所有声称用于“资本性支出”的加租都是合理的。根据 Residential Tenancy Act（《住宅租赁法》），资本性支出是指一项重大、长期的升级工程，能够提高建筑物的价值、延长其使用寿命，或降低运营成本——例如更换屋顶、安装新的暖通空调系统，或进行重大结构维修。遗憾的是，有些房东会试图利用这项规定，为日常维护而加租辩解——例如粉刷墙壁、更换磨损的地毯，或修理损坏的管道。这些都是正常的运营成本，应由正常租金支付，而不应转嫁给租客。 

关键在于理解两者的区别：资本改进会让建筑物在多年内受益，而维护只是修理损坏或磨损的部分。房东不能把资本性支出的说法当作向您多收费的漏洞。如果有些地方不合理，您有权提出质疑。如果房东以资本性支出为由提高租金，但您怀疑相关工程其实只是常规维护，您有权对此提出挑战。 

您可以采取的步骤

遗憾的是，通过 Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）正式挑战这种情况，过程可能非常困难且耗时。您或许更适合先尝试直接与房东解决问题。以下是一些建议：

• 如果您住在一栋大型建筑中，可以考虑询问其他租客是否也即将收到类似的加租通知。由一群租客共同提出投诉，往往比单独一人更有力量。 

• 要求房东提供详细文件，说明完成了哪些工程、花费了多少，以及这些工程如何符合 Residential Tenancy Regulation 中对资本性支出的规定。这些改进将使建筑物受益多久？ 

• 如有可能，取得发票或报价单的副本；如果可以，也请为相关工程拍照或录像。 

• 将所声称的费用与市场价格进行比较——您可以查询您所在地区类似工程的一般价格。

获得更多信息和支持后，您可以准备一封书面信函给房东，说明您的担忧。最好加入事实、金额和其他有助于支持您立场的信息。您可以请邻居、朋友或家人帮忙。或者，您也可以向我们的 Beagle+ 聊天机器人寻求帮助。请给房东一个回复期限。坚持住！

持续监控可能会让人觉得受到侵犯，一些房东会用它来不公平地针对某些租客。话虽如此，房东可以在走廊、大堂、停车场和大楼入口等公共区域安装监控摄像头 ——但他们必须遵守隐私规定。

房东出于安全目的使用监控，可能有正当理由：减少入室盗窃、监控谁进入大楼，以及防止破坏公物。不过，摄像头不能侵犯您的隐私。走廊和大楼入口处安装摄像头通常没有问题，但摄像头不能以会拍到您家中情况的方式对准您单元的门或窗户。摄像头绝不应安装在卫生间、独立单元内部等私人空间，也不应设置为拍摄私密或私人活动。房东还应告知租客已安装监控设施。这里有更多关于摄像头使用规定的信息。

如果您担心大楼里的监控摄像头，您有权提出问题；如果某些情况让您觉得隐私受到侵犯，也有权提出异议。请以书面形式询问房东：摄像头安装在哪里、录制什么内容（仅录制视频，还是也录制音频——音频录制的规定更严格）、录像会保存多久，以及谁可以查看。若摄像头的安装位置是更广泛的骚扰行为，或干扰您安宁使用权的一部分，您也可以向 Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）正式提出索赔。 

在卑诗省，访客和居住者之间的区别在法律上很重要。这决定了某人是否有权获得租客保护，以及房东是否可以涨房租或要求搬离。

访客通常是指暂时居住的人——例如来住一个周末的朋友、住几周的家人，或周末在您家过夜的伴侣。而居住者则是指长期或半长期住在该住房单元的人，他会分担生活开支，并将那里视为其主要住所。

并没有一个神奇的天数，一过这个天数就会自动让某人成为居住者；相反，应综合考虑整体情况：

• 他在那里住了多久（一般来说，住了几个月或更久，通常更像是居住而非探访）。

• 他是否另有一处作为主要住所使用的住房。

• 他是否分担房租或水电等费用。

• 他是否有自己的钥匙。

• 他是否在那里存放个人物品。

• 是否有寄给他的邮件送到该地址。

• 此人是否将那里视为自己的家。

如果有居住者或未申报的租客住在您的住房单元内，房东通常不能仅因该人的存在而涨房租或要求搬离——除非您的租赁协议中有条款允许房东因增加居住者而提高房租。这类条款通常是允许的，但会受到一些限制——例如，条款不能严重不公平；也不能因为新增居住者是未成年人，或未成年居住者成年了，而用该条款提高房租。

您的租赁协议可能会规定入住人数上限，或有关增加居住者的规则。如果有人居住在那里违反了这些条款（例如，您的协议规定只有两人可以住在该住房单元内，但现在有三人居住），房东可以认为您违反了协议；如果该条款是协议的“重要条款”，房东可以采取行动要求您搬离。

如果您和房东关系融洽，可以考虑坦诚说明谁住在您的住房单元内，以及会住多久。但在此之前，请先查看您的租赁协议，了解其中有关入住人数的条款。