处理维修纠纷

理想情况下，您给房东打电话或发短信，告知电器坏了，第二天就有人上门维修。但现实中，事情很少这么简单。事实上，这些情况可能会让人紧张，尤其是当您与房东关系不佳时。 

我们会帮助您。下方“解决问题”部分会带您了解一些实用步骤，帮助您减轻提出维修请求的压力。“谁能帮助您”部分则介绍了一些重要的支持资源。此外，我们的处理任何法律问题的五个步骤中还有更多建议。 

房东有责任确保出租单元符合健康、安全和住房标准，并且在合理情况下适合居住。具体要求详见 Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）的房东和租客责任政策指南。

以下列出房东必须负责维护的您住房内事项：

• 供暖、管道和电气设施

• 墙壁、地板和天花板

• 门锁、钥匙及任何出入装置

• 烟雾探测器和消防逃生通道

• 霉菌问题

• 昆虫或害虫侵扰

• 窗户清洁（外侧）

• 按合理间隔进行粉刷

• 您租赁协议中包含的任何电器

房东还必须维护公共区域，包括以下事项：

• 照明设备

• 消防逃生通道

• 如为共用空间，则包括庭院维护

• 电梯

租客有责任保持其住房达到合理的健康和安全标准。这并不意味着住房必须时刻一尘不染，但需要进行基本维护，以确保各项设施正常运作。例如：

• 妥善保养地毯

• 擦去踢脚板和暖气设备上的污垢与灰尘

• 倒垃圾

• 更换烧坏的灯泡

如果您已在住房中居住了一段时间，出现一些正常损耗是可以预期的。房东不能向您收取维修这些损耗的费用。例如，如果您的地毯只是因为老旧磨损而开始散边、褪色，房东不能说这是您的过错，并向您收取更换地毯的费用。 

但如果您损坏了住房——例如，您在墙上钉了过多的钉孔，或者一台还比较新的洗衣机因为您装得太满而损坏——您就需要支付维修费用。在这种情况下，请考虑您想如何与房东沟通（我们在下文建议了一些方法）。在您尝试自行维修前要三思，因为如果没有修好，之后可能要花更多钱来修复。

您的房东必须及时处理影响您在家中舒适、安全居住的问题。具体需要多快采取行动，取决于需要维修的事项。1月份暖气坏了需要立即处理；窗户上的鸟粪（虽然确实令人不快！）则紧急程度低得多。但即使是不紧急的维修（比如门锁有些卡，但还能用），也应在合理期限内处理，通常是几天到几周。

请务必了解，房东并不需要仅仅因为物品老旧或过时就更换它们——只有当它们无法正常发挥作用时才需要更换。地毯的使用寿命可能为10年，而窗户可能为20至25年。（Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）的使用寿命政策指南列出了出租单位中若干常见物品的预计使用寿命。）如果您的地毯已经磨损但仍可使用，或者窗户虽然老旧但仍能开关并能遮风挡雨，房东无需更换。不过，一旦物品达到使用寿命终点且无法正常使用——例如无法关上的窗户，或磨损严重而不卫生的地毯——房东就必须维修或更换。这样的平衡既有助于确保您拥有安全、适合居住的住所，也承认正常磨损会随着时间推移而发生。

如果您的大楼不符合安全规范——例如走廊被堵塞、火灾警报器失灵、缺少防火门或存在其他危险——您有几种方式可以提出关注的问题（其中一些步骤会在下文的“解决问题”部分说明）：

• 可以考虑与大楼内的其他租客聊一聊，看看他们是否也注意到类似问题，或是否已经将这些问题告知房东。 

• 您的下一步应该是就具体的安全问题书面通知房东，给对方机会修复问题。详情请参阅下文第 2 步。 

• 如果房东没有回应或拒绝进行必要的维修，您可以联系当地市政府的附例执法部门或建筑检查部门。他们有权检查房产，并要求房东遵守建筑和消防规范。如果您特别担心消防安全，也可以联系当地消防部门。请明确您在这一步的目标。与其立即提出正式投诉，您或许可以先采取“替朋友问问”的方式——我所描述的这些情况是否确实违反了相关规范？

• 如果违反规范影响您在出租单元内安全居住的能力，Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）可以提供帮助。您或许可以申请争议解决来处理这些问题；如果问题足够严重，甚至可以提前结束租约。详情请参阅下文第 6 步。

有些房东可能会对向 Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）或当地政府投诉作出非常负面的反应。有些人甚至可能出于报复而骚扰租客，或试图要求租客搬离。如果您收到搬离通知，并且希望继续租住，您可以对要求搬离提出异议。但请务必尽快采取行动。这里将带您了解如何应对要求搬离。

“我注意到浴室天花板上有黑点正在蔓延，但一想到要找大楼管理员沟通，我就感到焦虑——我很少见到她，即使见到了，也总觉得自己在打扰她。我本身有健康问题，这件事对我尤其不利。我和大楼里的其他租客聊过，他们支持我。我拍了照片，并发送了一份清楚的书面请求。房东在两天内作出了回应。那周，一家修复公司来了，解决了导致潮湿的通风问题，并处理了所有受影响的区域。为了以防霉菌再次出现，我保留了所有文件的副本。”

– Maya，卑诗省 Surrey

如果您在出租房屋中发现霉菌，请务必迅速采取行动，既保护您的健康，也解决问题。请立即书面通知您的房东。附上霉菌的照片，并说明霉菌所在的位置及其看起来的严重程度。（请保存这次沟通的副本，以备记录。） 

在等待维修期间，请避免直接接触霉菌，以保护自己。保持该区域通风良好。如有可能，请使用除湿机。并将任何物品移离受影响区域。 

如果霉菌范围较大，或者您出现呼吸系统问题或过敏反应等健康症状，请考虑暂住在其他地方（如果条件允许）。如果您必须支付其他住宿费用，您或许可以向 Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）申请纠纷解决，以向房东追回这笔费用（请参阅下文“解决问题”中的第 6 步）。但请注意，替代住宿必须合理（不能入住昂贵的酒店）。

清除霉菌通常需要专业处理，而不只是清洁表面。无论根本原因是漏水、通风不良还是其他问题，您的房东都有责任处理霉菌及导致霉菌的潜在潮湿问题。如果房东未在合理时间内回应，或拒绝妥善解决问题，您可以联系当地卫生机构，请求进行检查。（他们可以命令房东消除健康隐患。）您还可以向 Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）申请纠纷解决。视严重程度而定，您可以寻求一项命令，要求进行维修；要求在房屋无法完全居住期间降低租金；甚至请求获准提前终止租约而无需承担罚金。 

一旦您发现臭虫的迹象，请立即以书面形式通知房东。如有可能，请附上照片。这是紧急情况，需要房东立即处理。

臭虫侵扰需要由专业害虫防治人员进行处理。通常应由房东安排并支付这项服务的费用。这可能会给您带来不便，但请务必全力配合任何害虫防治处理。此类处理通常需要多次上门服务，您也需要提前做好准备工作（例如清理杂物和清洗物品）。

如果您在臭虫侵扰期间需要搬离住所，并且必须支付其他住宿费用，您或许可以通过向 Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）申请争议解决来向房东追回这笔钱（请参阅下方“解决问题”中的第 6 步）。

如果您要求维修后，房东确实试图要求您搬离或对您进行报复，您可以向 Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）申请争议解决，对此提出异议。在这种情况下，请务必做好准备——您不能只说房东是在报复，就指望胜诉。您需要证明房东要求您搬离的理由不正确。

（这是您的房东不希望看到的结果。他可能面临包括罚款在内的额外后果，而一贯的报复行为可能会严重损害他在今后任何争议中的可信度。）请详细记录您提出的所有维修请求、房东的回复，以及任何搬离通知或其他行动的时间。这些记录将在您需要证明对方存在报复行为时至关重要。

“一月份我的暖气坏了，房东连续几周都不理会我的电话。我感到无助又害怕。我和楼里的其他租客谈了这件事，他们给了我一些很有用的建议，告诉我接下来该怎么做。房东继续拒绝处理后，我向 Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）提交了申请——我的朋友帮我做准备，还陪我参加了听证会，给予支持。仲裁员下令在10天内完成维修。我的房东终于修好了暖炉，可能是意识到我不会退让。”

– Angela，加拿大卑诗省温哥华

在这些沟通中，双方之间可能存在严重的权力不对等。您的房东可能性格强势、通常难以打交道，或对您的投诉不予理会。而且，在卑诗省的房东与租客关系中，歧视问题不幸十分常见。 

我们会带您了解一些可采取的步骤，帮助您在尽量少影响日常生活的情况下完成维修。

在联系房东之前，请花些时间整理证据，这样您就能更有底气地沟通。从多个角度清晰地拍摄问题的照片或视频。完整记录问题的情况，无论是天花板漏水、电器损坏、霉菌滋生，还是安全隐患。记下您最初发现问题的时间、它如何影响您的日常生活，以及您此前就此事与房东进行过的任何沟通。如果该问题也影响到其他租客，不妨和邻居谈谈——集体反映的问题可能更受重视。您还可以问问其他租客或朋友是否曾处理过维修请求。对他们来说，哪种做法最有效？

记录住房中的问题并不代表您难相处或要求过多——您是在保护自己，并确保在事情进展不顺利时有证据可用。

准备一份书面请求，要求房东处理该问题。

首先，了解您的具体情况

您住的是哪种出租房？是独栋住宅里的套间，还是大型公寓楼里的公寓？两者的区别很重要。只管理一套或少数几套住房的房东，可能更容易联系，也更愿意回应。但由物业管理公司运营的大型住宅项目，可能有特定的联系方式。请先确认正确的联系信息或流程。

以书面形式提出维修请求

当您准备联系房东时，请以书面形式提出请求，不要只依赖电话或随意交谈。这样可以留下清晰记录，证明您曾请求帮助以及提出请求的时间。请表达清楚、实事求是并保持礼貌。语气要尊重，但不必为需要维修而道歉——您理应居住在维护良好的空间里。 

说明具体问题。（例如：“窗户密封条已经失效，房间里漏风很严重。”）如果可以，请附上一两张照片。说明这个问题对您造成了怎样的影响。（“我大部分时间都觉得冷，为了弥补这一点，不得不过度使用暖气。”）明确要求房东安排维修。写上日期。对于紧急请求，请明确说明，由于这会影响您的健康和安全，房东必须立即采取行动。

如果您需要帮助，可以请我们的聊天机器人 Beagle+ 为您准备这封信的草稿。

请通过能够提供送达证明的方式发送此请求——电子邮件是很好的选择，因为您会有记录。如果您亲自递交书面信件，请保留一份副本，并考虑在交出去之前拍张照片。 

提出请求后，请给房东合理的时间回复。（对于非紧急问题，可等待几天。没有暖气或严重漏水等紧急情况需要立即处理。）如果房东同意维修，请通过书面方式跟进确认（即使只是简短的电子邮件或短信），确认相关细节：维修何时进行、由谁负责施工，以及您是否需要在家提供入户条件？ 

如果约定日期已过，但仍未有任何进展，请礼貌但坚定地再次联系：

“您好，[房东姓名]，我想跟进一下原定于[日期]进行的[问题]维修。您能告诉我何时能完成吗？” 

跟进时，您可能会觉得自己过于强硬，但请记住：您的要求并不无理。 您只是在要求对方履行其法律责任。坚持跟进，可能会决定一个问题是得到解决，还是无限期地拖延下去。

“我的房东平时很难相处，但在我第三次提出要求后，他终于修好了漏水的管道，我发了一条简短的短信：‘谢谢您把这件事处理好了。’他做好自己最基本的工作，值得表扬吗？不值得。但我是在做长远打算。一点善意或许能让下一次报修少些麻烦。当您处于弱势时，有时候必须讲究策略。”

– Mina，加拿大卑诗省 Richmond

当您的房东及时回复并妥善处理维修时，发一封简单的电子邮件或短信，例如“感谢您这么快安排维修，我非常感激”，既能肯定他的及时回应，也有助于为今后建立良好关系。这可能看起来没有必要，尤其是当您觉得他只是在履行法律规定的义务时。但实际上，房东与租客之间的关系在相互尊重的情况下才能运作得最好。持续积极的互动能让今后的维修请求对所有相关人员来说都更容易、压力更小。 

如果您的房东无视您的请求、无故拖延、拒绝进行维修——或者更糟的是，以威胁、恐吓或暗示要求搬离来回应——那么您该更坚定一些，同时仍要保护好自己。发送一份最后的书面通知，明确说明问题尚未解决。提及您之前的请求（包括日期），并再给对方一个明确的期限来完成维修。

在这封信中，您可以说明，如果问题未得到处理，您将采取其他措施，例如联系当地卫生部门、市政附例执法部门，或 Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）。即使您感到沮丧，也请保持专业、客观的语气。这份文件日后可能会由法官阅读，您应让自己显得合理。

如果您的房东曾试图恐吓您，或暗示他们可能会因为您要求维修而要求您搬离，请在书面通知中明确写明：

“我知道，卑诗省的租客有权要求进行必要的维修，而不会因此遭到报复或被要求搬离。”

如果房东反对您的要求，您感到害怕或无助是完全可以理解的，尤其是在您担心失去住所时。但请记住：他们的行为是违法的，现在坚定立场——并保留书面记录——如果情况升级，将为您提供有力的保护。

对于紧急维修，您可以考虑自行解决问题，然后让房东报销相关费用。如果是这样，请计划只聘用持有执照或经验丰富、能够向您提供发票的专业人士。（如果您打算要求 Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）命令房东报销您的费用，这一点至关重要。）如果您是自己完成这项工作的，住宅租赁局可能较难确定人工应按多少金额计算，不过在报销索赔中，他们仍会考虑您投入的时间成本。

如果您的房东在您提出要求后仍拒绝进行必要的维修，下一步就是向 Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）申请争议解决。这个步骤比您想象的更快、更容易。 

您可以在线申请或通过邮寄申请。申请需要缴费（目前为 100 加元；如果您遇到经济困难，可以申请费用减免）。在申请中，请说明问题是什么、需要进行哪些维修、问题持续了多久，以及您为解决问题采取了哪些行动。这时，您保存的所有文件都会变得非常重要。请附上您的书面请求副本、问题的照片、房东的回复（或未回复的情况），以及任何能证明您曾合理尝试解决问题的其他材料。 

您可以尝试向 Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）请求以下一项或多项结果（但不一定能全部获得）： 

• 要求房东完成维修

• 就您在问题存在期间居住的时间减免租金

• 赔偿相关费用

• 如果情况足够严重，允许您终止租约

这个过程可能让人感到害怕，尤其是如果您以前从未参与过法律程序。但 Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）的听证程序旨在让没有律师的人也能使用。如需进一步支持，您可以考虑联系租客权益倡导机构（见下文“谁能帮助您”部分），或向我们的聊天机器人 Beagle+ 寻求帮助。

在 Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）胜诉，并获得要求房东进行维修的命令，是一项重要的胜利。但遗憾的是，即使仲裁员已作出对房东不利的裁决，有些房东仍然拒绝遵守。如果您的房东没有在命令规定的期限前完成维修（或干脆完全无视该命令），您可以采取一些执行措施。您可以根据自己的情况，结合使用以下方法：

• 联系 Residential Tenancy Branch Compliance and Enforcement Unit（住宅租赁局合规与执法部门），请求协助促使房东遵守命令——他们可以向您的房东发送正式通知，并可能帮助推动其遵守命令。

• 向 BC Supreme Court（卑诗省最高法院）提交 RTB（住宅租赁局）命令，并像执行其他法院判决一样执行该命令。请注意，这个过程可能比较复杂，因为最高法院的程序与 RTB（住宅租赁局）不同。您可以考虑向 Beagle+ 寻求有关相关步骤的帮助。

• 向 RTB（住宅租赁局）申请金钱命令，以补偿房东不遵守命令给您造成的损失；如果您不得不自行维修，也可包括维修费用。

• 如果居住状况已无法继续，而您的房东显然不会遵守命令，您或许可以申请一项命令，允许您提前结束租约而不受处罚，并可能获得搬家费用补偿。

当房东公然违抗法律命令时，您感到非常沮丧和灰心是可以理解的，也可能觉得制度辜负了您。但请不要放弃。执行机制是存在的，而明目张胆无视 RTB（住宅租赁局）命令的房东可能面临严重后果。 

如果您在要求维修或向 RTB（住宅租赁局）提出索赔后，房东向您送达搬离通知，请不要惊慌——但要尽快采取行动，因为您的回应时间有限。 

首先，请仔细阅读通知，了解这属于哪种类型的要求搬离，以及房东给出的理由。在卑诗省，房东只能基于特定的法定理由要求租客搬离；而在您提出维修请求后不久就收到搬离通知，是一个重要警讯，表明这可能是报复性行为。如果房东以房东使用物业为由发出结束租赁通知，这一点可能与案件有关。 

请在相应的截止日期前提交争议解决申请，对该要求搬离提出异议——从您收到搬离通知之日起，时限可能短至五天。请参阅上文“解决问题”中的第 6 步。在申请中，请说明事件时间线：您何时要求维修、房东如何回应，以及何时送达了搬离通知。请附上所有先前文件，证明您曾提出维修请求，以及任何恐吓或威胁。

收到搬离通知可能令人害怕，尤其是当您觉得这是因为您维护自己的权利而遭到报复时。但您仍然可以为自己辩护，只需要谨慎考虑应对方式。仅仅说对方因为您要求维修而试图报复性地要求您搬离，并不足以构成有效抗辩——请准备好说明房东要求您搬离的理由为何不合理。不要让恐惧阻止您维护自己的权益——迅速行动并获得支持，可能决定您是失去住所，还是能够继续住在租赁房屋中并保障自己的权利。

这里有更多关于应对被要求搬离威胁的信息。