Terrains mal entretenus et autres nuisances de voisinage

Le bien de votre voisin est peut-être vraiment affreux à voir. Mais même si vous en avez très envie, vous ne pouvez pas simplement aller chez lui et le nettoyer sans sa permission. La loi peut toutefois vous aider. Le terrain de votre voisin peut être si mal entretenu qu’il constitue une nuisance au sens de la loi. Pour atteindre ce seuil, son terrain doit nuire de façon déraisonnable à votre droit d’utiliser et de jouir de votre bien.

Quand un terrain mal entretenu constitue une nuisance

Les voisins ne peuvent pas dire aux autres voisins quoi faire (ou ne pas faire) avec leur bien. En général, les gens peuvent utiliser leur terrain comme ils le veulent (même si la loi prévoit certaines restrictions). Mais est-ce que cela veut dire que leur cour avant peut devenir un dépotoir?

La question est délicate. Un bien mal entretenu ou inesthétique est un peu différent des autres types de problèmes de voisinage. Les bruits et les odeurs peuvent se propager aux biens voisins et nuire à votre droit d’utiliser et de jouir de votre maison. Mais une cour en désordre ne franchit pas la limite du terrain. Même ainsi, une cour ou un balcon très encombré peut constituer une nuisance visuelle, même si cela n’empiète pas physiquement sur votre espace.

C’est encore pire si les déchets et la végétation envahissante attirent des souris, des insectes et d’autres animaux nuisibles. À ce moment-là, son problème devient vraiment votre problème. Ce « jardin » qui pousse tout le long de la limite séparative n’est pas seulement inesthétique : c’est un risque pour la santé.

À ce stade, vous pourriez peut-être présenter une demande pour nuisance contre votre voisin, parce qu’il y a une atteinte déraisonnable à votre droit d’utiliser et de jouir de votre bien. Nous expliquons ce que cela implique ci-dessous, sous Résoudre le problème.

D’autres recours juridiques pourraient être possibles

Les autres façons de procéder dépendent en partie du type de logement où vous habitez — un condo, un logement au sous-sol ou une maison unifamiliale, par exemple. Nous avons de l’information qui s’adresse précisément à un propriétaire de condo et à un locataire. Vos options dépendent aussi de vos règlements municipaux; nous l’expliquons ensuite.

La loi limite ce que les gens peuvent faire sur leur propriété et avec celle-ci. Même si cela peut être frustrant dans certaines situations, cela maintient des normes de santé et de sécurité qui profitent à tout le monde. 

La plupart des collectivités de la C.-B. ont une version d’un règlement municipal pour contrôler les déchets, les rebuts, les terrains envahis par la végétation ou les véhicules abandonnés. Ces règlements sur les propriétés inesthétiques diffèrent dans les détails. (Celui de Richmond, par exemple, vise « l’accumulation excessive » de déchets et les bâtiments couverts de graffitis. Celui de Vancouver exige que vous respectiez les normes de propreté des autres maisons du quartier.) 

Quelques municipalités (dont Vancouver) interdisent aux propriétaires et aux résidents d’utiliser certains types d’éclairage extérieur. Ainsi, les lumières décoratives DEL très brillantes que votre voisin a installées peuvent constituer une nuisance si elles projettent une lumière éblouissante dans votre chambre. 

Plusieurs municipalités exigent que les propriétaires gardent régulièrement leur propriété propre et bien entretenue. Peu importe qui a jeté des déchets sur votre pelouse : c’est maintenant votre problème. 

En vertu de ce type de règlement, n’importe qui peut se plaindre à la municipalité du manque d’entretien chez un voisin. La municipalité peut imposer des amendes ou ordonner le nettoyage au propriétaire fautif.

Pour obtenir de l’information sur les règlements concernant les propriétés mal entretenues ou inesthétiques dans votre collectivité, vous pouvez appeler le 3-1-1. Vous pouvez aussi communiquer directement avec votre municipalité ou consulter son site Web.

Goutte, goutte, goutte. Vous levez les yeux et voyez de l’eau s’infiltrer de votre plafond. Vous prenez un seau pour la recueillir. Ensuite, vous appelez à l’étage pour informer votre voisin de la fuite et des dommages, tout en calculant mentalement le coût du nouveau plâtre pour le plafond. 

Si vous vivez dans un condo ou une habitation multifamiliale, une fuite d’eau provenant du réservoir d’eau chaude, de la toilette ou de l’évier de cuisine de votre voisin pourrait endommager votre plafond. Pire encore, elle pourrait aussi endommager votre plancher, votre tapis, vos meubles ou d’autres biens. 

Qui est responsable

Il est logique de croire que votre voisin est responsable du coût des réparations. Après tout, ce n’est pas votre faute — l’eau vient de chez lui. Mais en réalité, c’est vous (et votre assureur) qui devez payer les coûts de réparation de votre logement, à moins que l’une des situations suivantes s’applique :

• Votre voisin a fait preuve de négligence. Par exemple, s’il n’a pas réglé le problème d’un vieux réservoir d’eau chaude qui fuyait alors qu’on lui avait conseillé de le remplacer — et qu’il finit par éclater, endommageant votre plafond — il pourrait être responsable. 

• Votre voisin a causé une nuisance, c’est-à-dire qu’il a porté atteinte de façon déraisonnable à votre droit d’utiliser et de profiter de votre propriété. Donc, par exemple, si vos meubles sont irrécupérables parce que le réservoir d’eau chaude de votre voisin du dessus a éclaté, il pourrait être responsable. 

• Votre contrat de location ou les règlements de la copropriété divise contiennent des conditions précises sur la responsabilité quant au coût des réparations ou au paiement d’une franchise d’assurance. 

Si vous vivez dans une copropriété divise (strata)

Concernant ce dernier point, si vous vivez dans un condo, il est important de vérifier les règlements de votre copropriété divise. En effet, un règlement peut, par exemple, rendre un propriétaire responsable des dommages qui ont commencé dans son lot de copropriété, même s’il n’a rien fait de négligent. Ou encore, un règlement de la copropriété divise peut exiger que le propriétaire paie la franchise d’assurance de la copropriété divise si des biens communs ont été endommagés.

Comme vous pouvez le voir, la situation peut devenir floue assez rapidement. Si vous essayez de déterminer qui est responsable des dommages causés par l’eau dans votre logement, vérifiez les règlements de votre copropriété divise si vous vivez dans un immeuble en copropriété divise. Ou votre contrat de location si vous êtes locataire. (Votre propriétaire doit vous en remettre une copie.) 

C’est aussi une bonne idée d’obtenir un avis juridique. Nous avons de l’information sur les options d’assistance légale.

L’eau peut aussi causer des dommages à l’extérieur de votre propriété. Il se peut que l’eau de ruissellement provenant de la propriété de votre voisin se soit accumulée dans votre cour arrière. Vos droits sont un peu différents dans ce genre de situation.

Si les dégâts d’eau à votre propriété sont causés par les conditions naturelles du terrain, votre voisin ne sera probablement pas tenu responsable. Par exemple, l’eau de pluie peut souvent s’écouler du terrain en pente de votre voisin vers le vôtre, former des flaques sur votre gazon et le faire mourir. Votre voisin n’est probablement pas responsable de cela.

Mais votre voisin pourrait être responsable et devoir vous verser une indemnisation si :

• il apporte un changement à sa propriété et que ce changement cause des dommages à votre propriété, ou

• il fait preuve de négligence. Par exemple, si votre voisin laisse son tuyau d’arrosage couler pendant des jours après avoir planté son jardin et que votre propriété est inondée, il pourrait être responsable.

Lorsqu’un problème survient entre vous et votre voisin, il peut y avoir des mesures que vous pouvez prendre pour régler la situation vous-même. Par exemple, un aménagement paysager stratégique pourrait bloquer votre vue sur sa propriété. Une nouvelle clôture pourrait empêcher l’herbe et les plantes de se répandre sur votre propriété.

Gardez les choses civilisées. Disons que le problème concerne de l’eau qui s’écoule de la propriété de votre voisin vers la vôtre. Même si cela pourrait vous faire sentir mieux, construire un petit ponceau qui renvoie l’eau directement sur sa terrasse ne risque pas d’améliorer la situation ni votre relation avec votre voisin.

Vous êtes peut-être frustré par l’état négligé de la propriété de votre voisin. (Cela fait baisser la valeur de votre propriété!) Vous voulez que la situation s’améliore, alors que pouvez-vous faire?

Un excellent point de départ est de parler avec votre voisin. Il se peut qu’il ne sache pas qu’une chose qu’il fait (ou ne fait pas) cause un problème. Peut-être ne sait-il pas que l’écoulement d’eau provenant de sa propriété a créé un marécage dans votre cour arrière.

Cela dit, vous craignez peut-être une confrontation. Réfléchissez à la conversation à l’avance et planifiez-la.

Décrivez le problème en particulier et expliquez comment il vous affecte. Demandez-lui ce qu’il en pense. Examinez des options qui pourraient convenir à vous deux.

Pour vous aider à vous préparer à la conversation, nous offrons des conseils pour parler avec votre voisin. Nous avons aussi un modèle pour vous préparer à la conversation.

Si le fait d’en parler avec votre voisin n’a pas fonctionné (ou n’est pas possible) et que le problème continue, rassemblez des preuves pour appuyer votre plainte. Vous pourriez :

• Prendre des photos ou une vidéo. Prenez des photos ou une vidéo horodatées de la cour négligée et envahie par la végétation de votre voisin.

• Prendre des notes. Tenez un registre de la nuisance. Par exemple, notez la dernière fois où vous avez vu votre voisin nettoyer sa propriété.

• Demander l’appui d’une autre personne. Demandez à un ami ou à un membre de votre famille de venir chez vous, de prendre des photos et de noter ce qu’il voit ou sent.

• Faire des recherches. Vérifiez vos règlements municipaux, les règlements de la copropriété divise ou d’autres lois connexes sur les terrains mal entretenus, les dégâts d’eau ou le problème en cause.

Restez organisé. Gardez toutes vos preuves au même endroit, par exemple dans un dossier ou sur votre téléphone ou votre ordinateur.

Une fois que vous avez rassemblé des preuves pour appuyer votre plainte, écrivez une lettre à votre voisin pour lui faire part de vos préoccupations. Par exemple, si la cour de votre voisin est non seulement en désordre, mais aussi dangereuse, voici ce que vous pourriez écrire dans votre lettre.

1. Expliquez vos préoccupations précises et leurs répercussions sur vous

"Des passants jettent maintenant des déchets (y compris des bouteilles de verre cassées) dans ma cour, ce qui la rend dangereuse pour mes enfants."

2. Fournissez des preuves du problème

"Je joins des photos montrant l'accumulation de déchets dans ma cour au cours de la dernière année."

3. Suggérez des façons de régler la situation

"Vous pouvez soit jeter les déchets et tondre la pelouse vous-même, soit je peux vous aider à trouver quelqu'un qui fera ces tâches pour vous."

4. Décrivez ce qui arrivera s'il refuse carrément

"Même si je préférerais ne pas avoir à le faire, je suis prêt à porter plainte auprès de la municipalité."

Nous avons un modèle de lettre pour vous aider à commencer. Vous pouvez l'adapter à votre situation.

Si vous n’arrivez pas à régler la situation directement avec votre voisin, envisagez la médiation. Cela consiste à rencontrer ensemble une tierce partie neutre (un médiateur). Cette personne travaillera avec vous pour vous aider à parvenir à une entente. La médiation est souvent plus rapide et moins coûteuse qu’une procédure judiciaire. Elle peut aussi aider à préserver une bonne relation de voisinage. 

Si le problème avec votre voisin continue, envisagez de communiquer avec votre municipalité. S’il existe un règlement municipal sur les terrains mal entretenus qui n’est pas respecté, vous pouvez déposer une plainte ou demander à la municipalité d’intervenir.

Un agent d’application des règlements inspectera la propriété et peut remettre un avis demandant au propriétaire de nettoyer la propriété avant une certaine date. Dans certaines municipalités (comme Vancouver et Port Moody), si votre voisin ne nettoie pas sa propriété, la municipalité peut le faire et lui envoyer la facture. 

Votre municipalité peut aussi imposer une amende à votre voisin. À Vancouver, par exemple, l’amende pour des terrains mal entretenus ou inesthétiques varie de 250 $ à 10 000 $. 

Pour déposer une plainte auprès de votre municipalité locale, vous pouvez appeler le 3-1-1. Ou communiquer directement avec votre municipalité. Beaucoup offrent des formulaires de plainte sur leur site Web. En général, lorsque vous déposez une plainte, vous devez fournir vos coordonnées, mais elles demeurent confidentielles.

Si aucune des étapes ci-dessus n’a permis de résoudre le problème, il est peut-être temps d’envisager des poursuites judiciaires. Si vous avez parlé du problème à votre voisin, mais qu’il continue de nuire à votre paix et à votre tranquillité, vous pouvez entamer une action pour nuisance. Si vous prouvez votre demande, vous pourriez obtenir une ordonnance d’indemnisation ou une ordonnance obligeant le voisin à nettoyer sa propriété.

Sachez toutefois qu’intenter une action en justice peut être un processus long, coûteux et stressant. Il n’y a aucune garantie que vous gagnerez, et cela mettra presque certainement votre relation à rude épreuve — ce qui n’est pas négligeable puisque vous vivez l’un à côté de l’autre.  

Si vous décidez d’aller de l’avant, voici un guide de base pour intenter une poursuite. Si votre demande est de moins de 5 000 $, vous pouvez la présenter au Tribunal de résolution civile. Ce système en ligne favorise une approche collaborative pour régler les différends.

Si votre demande se situe entre 5 000 $ et 35 000 $, vous pouvez intenter une action en justice à la Cour des petites créances. C’est plus rapide et moins complexe que de poursuivre devant la Cour suprême de la Colombie-Britannique. 

Vous pouvez porter plainte auprès de votre municipalité locale en composant le 3-1-1. Ou communiquer directement avec votre municipalité. Plusieurs municipalités ont des formulaires de plainte sur leur site Web. En général, lorsque vous portez plainte, vous devez fournir vos coordonnées, mais elles demeurent confidentielles.