合作社住房纠纷和要求搬离

当您与他人共享空间时，难免会有一些冲突。而合作社住房通常也有自己的内部纠纷解决程序。但这并不意味着问题不能通过非正式方式解决。毕竟，您还得和邻居住在一起！目标应该是通过尊重彼此的沟通，和平地解决问题。

不过，面对冲突可能会很困难。看看这些与邻居沟通的建议。

如果成员无法自行解决问题，合作社住房的规则可能会说明下一步该怎么做。可能是调解或仲裁。

• 调解是指尝试达成妥协。这需要在中立第三方的帮助下进行。有关详细信息，请查看我们的调解页面。

• 仲裁更正式一些（但仍比法院程序更不正式）。在仲裁中，会指定一名第三方担任类似法官的角色。他们会听取双方的证据并作出决定。该决定通常是最终决定，没有上诉权。

有些纠纷可能无法通过非正式解决、调解或仲裁来处理。

例如，如果成员严重拖欠每月住房费用（合作社住房常用这个词代替“租金”），合作社住房理事会可能会采取要求搬离的程序。又如，如果邻居之间因噪音或违反空间使用规定而发生激烈争议，理事会可能不得不决定谁对谁错，或处以罚款。

如果您作为成员正处于困难境地，请尽早处理问题。例如，如果经济困难使您无法支付住房费用/租金，请告知理事会，并提出付款计划或说明您何时能补齐欠款。如果您主动处理，这可能会让理事会不会那么快考虑要求您搬离。您或许可以申请租金援助基金来帮助支付费用。 

“我感觉合作社住房理事会在针对我——只要我做了任何稍微不符合‘规定’的事，他们就会给我发正式信函并罚款。这让我觉得不公平。我从其他我信任的合作社住房成员那里了解到，这类决定可以向一个在线审裁机构提出上诉。整个过程相当容易，我不需要律师。他们认定合作社住房理事会越权了。能够让自己的声音被听到，让我感到很受认可。”

– Paula，卑诗省维多利亚

假设您对合作社住房董事会处理您关于邻居深夜聚会噪音的投诉的方式感到失望。您可以向卑诗省的Civil Resolution Tribunal（民事纠纷解决仲裁庭）上诉该决定。这是一个在线纠纷解决平台，无需律师，也没有太多正式程序。与上法庭相比，这要容易得多，费用可能也更低。但它并不处理所有合作社住房纠纷。不过，您可以就以下问题使用 CRT：

• 您认为被错误或不公平适用的规则

• 查阅合作社住房记录

• 您认为未按规定提前通知而召开的会议

• 您认为某个协会的行为违背了其章程中所述宗旨

CRT 为可能需要帮助的人提供支持和便利安排（点击此处了解更多）。虽然您在 CRT 无需律师，但可以请信赖的朋友或家人协助您。

“我在合作社住房理事会任职已有三年。最近，一名成员突然不再缴纳住房费用。我们曾尝试以非正式方式解决问题——给他延期和缓缴。这是我们规章中规定的程序。但我们始终没有取得任何进展。最后，我们决定要求搬离是唯一的选择。不过，遵循正式的要求搬离程序需要花费不少时间和精力。我们希望确保每个人都有机会表达意见。”

– Anthony，卑诗省 Kamloops

有关合作社住房要求成员搬离的规则，其核心是所有相关人员都需要充分了解情况，并有足够的时间和机会表达意见。Cooperative Association Act（《合作社协会法》）规定了所有合作社住房都必须遵守的一套基本规则。这些规则要求双方都必须有合理的时间审阅并回应投诉。

合作社住房董事会会讨论针对成员的任何投诉。这通常会在成员不在场的会议上进行。 

如果问题非常严重——例如言语或肢体骚扰，或多次未缴住房费用——则会被视为“对合作社住房有损害”。董事会可以书面要求该成员解决问题，否则将面临要求搬离。 

请注意，如果问题较轻，董事会通常会通知该成员，但不会威胁要求搬离。可能会涉及罚款或其他后果，成员可以对此提出上诉。

查看合作社住房的规章，了解是否规定了拟定的期限。否则，必须根据具体情况给予合理的时间。

如果问题没有解决，董事会必须通知该成员，董事会计划与其会面，正式考虑要求其搬离。董事会必须至少提前七天发出通知，以便该成员有时间回应相关指控。董事会务必向该成员充分披露投诉的性质，这一点 非常重要，即使这意味着在过程中需要透露投诉人的身份。这可能比较棘手：董事会必须在保护投诉人隐私与提供充分信息之间取得平衡。如果情况特别敏感或涉及安全问题，董事会可能需要寻求法律指导，以确定应披露哪些信息。

董事会至少必须向该成员提供以下信息：

• 将在会议上审议的决议

• 终止该成员在合作社住房中的成员资格的原因

• 董事会议的日期、时间和地点

• 该成员可如何对要求其搬离合作社住房的决定提出上诉

• 该成员可以独自参加董事会会议，也可以由律师或其他人陪同参加

董事会开会时，会审查投诉以及该成员对相关指控的回应。

通常，至少四分之三的董事必须同意要求该成员搬离。如果同意，该成员会在作出该决定后的七天内收到书面通知。除非该成员对此决定提出上诉（见下文），否则他随后有一个月的时间搬离其住房单元。

如果被要求搬离的成员始终未与合作社住房结清欠款，合作社住房可以起诉他，追讨他仍欠的款项。金额为 $5,000 或以下的索赔提交至 Civil Resolution Tribunal（民事纠纷解决仲裁庭）。金额超过 $5,000 且不超过 $35,000 的索赔提交至小额索赔法院。金额超过 $35,000 的索赔提交至 BC Supreme Court（卑诗省最高法院）。

如果您收到搬离通知，请在七天内以书面形式回复董事会。在信中告知董事会您计划上诉。下一步我们会带您了解上诉流程，但请不要忘记：回复搬离通知的关键期限是七天！

在某些情况下，您必须直接向 BC Supreme Court（卑诗省最高法院）申请，对要求搬离一事提出上诉；更多详情请参阅下方第 2 步。

无论因为什么原因收到搬离通知，都可能让人感到非常困难。在整个过程中感到迷茫和焦虑是很正常的。请始终记住，您有权陈述意见，而且合作社住房董事会必须遵循有具体时间要求的程序，之后才能要求您搬离。如果您与合作社住房的邻居关系不错，可以考虑寻求他们的支持或建议。 

首先，如果您因未支付住房费用而被要求搬离合作社住房，您可以直接向 BC Supreme Court（卑诗省最高法院）上诉。请向下滚动至第 5 步了解更多信息——您必须向法院提交一份特定表格才能启动此程序（表格 73，如需指示的上诉通知；您可以在此页面找到该表格）。您需要提供合作社住房董事会决定的详细信息，以及您提出上诉的理由（我们稍后会说明允许的理由）。在上诉审理之前，您可以继续居住在您的住房单元中。 

如果合作社住房要求您搬离的原因并非未支付住房费用，您可以在合作社住房内部对董事会的决定提出上诉。该上诉将由合作社住房的全体成员审理，而不仅仅是董事会成员。届时，基本上将由全体成员作出决定。

上诉将在下一次成员会议上进行，届时您有机会向全体成员说明您的情况。在上诉审理之前，您可以继续保留成员资格。

您可以基于特定理由对要求您搬离的决定提出上诉。可能包括：

• 没有遵循“自然正义”原则。例如，董事会没有充分告知您针对您的投诉内容，或没有给您陈述意见的机会。

• 要求您搬离的决定并非基于事实。

• 没有遵循 Cooperative Association Act（《合作社协会法》） 中规定的要求成员搬离程序。

董事会将召开特别会议，或者将在下一次会员大会上进行听证。在此期间，请做好准备：为会议写一些发言提纲，并向朋友和家人征求建议，了解您可以说些什么，以及如何回应会议上的提问或批评。

在该会议上，您可以带律师或其他代表参加。双方都将有机会陈述意见——合作社住房的规则中可能会规定相关程序。

随后，成员将投票决定是维持董事会原先要求搬离的决定，还是推翻该决定。通常采用多数票表决。但根据合作社住房的规则，或根据 Cooperative Association Act（《合作社协会法》） 的要求，所需票数可能更高。例如，如果要求搬离的原因是对合作社造成不利影响的行为——例如言语或肢体骚扰——则至少须由 75% 的成员确认该要求搬离的决定。

如果其余成员确认董事会的决定，您有 30 天时间向 BC Supreme Court（卑诗省最高法院）上诉。请使用表格 73，如需指示的上诉通知书；您可以在这里找到该表格。您需要提供合作社住房董事会决定的详细资料，以及您提出上诉的理由（有关这些理由，请参阅上文第 2 步）。在上诉开庭审理前，您可以继续居住在您的单元内。 

请注意，如果您因未支付住房费用而就要求搬离提出上诉，您的上诉将直接从 BC Supreme Court（卑诗省最高法院）开始。（也就是说，不从第 3 步和第 4 步所述的成员会议开始。）在您的上诉开庭审理前，您可以继续居住在您的单元内。