Vivre dans une copropriété divise (strata)

« J’ai acheté une jolie maison en rangée dans un petit complexe de quatre unités du côté est. J’étais ravi d’avoir ma propre porte d’entrée et une petite cour — j’avais oublié à quel point j’aimais jardiner, après avoir vécu dans une tour d’habitation pendant huit ans. Mais j’ai ensuite appris que ce quadruplex est aussi une “copropriété divise (strata)”. Et il a tout autant de règles et de règlements que mon dernier condo! Il est plus facile de s’entendre sur les choses puisque nous sommes un si petit groupe, mais j’ai été surpris d’apprendre combien d’endroits en C.-B. sont des copropriétés divises (stratas). »

– Hailey, Vancouver, C.-B.

Une copropriété divise (strata) est un type précis de propriété en C.-B. Ce n’est pas la taille ou la forme d’un projet immobilier qui en fait une copropriété divise. C’est plutôt sa structure juridique. Les copropriétés divises sont régies par leur propre loi provinciale, qui établit les règles. La loi couvre des éléments comme la façon dont un immeuble est géré, ce qu’il est légalement tenu de faire (comme avoir une assurance) et l’étendue des pouvoirs du gestionnaire de l’immeuble. Si un projet immobilier est créé légalement au moyen d’un plan de copropriété, c’est une copropriété divise. C’est vrai autant pour un immeuble d’habitation de grande hauteur de 300 unités que pour un duplex en copropriété divise de deux unités.

Une copropriété divise (strata), c’est un peu comme une entreprise, mais au lieu d’actions, vous possédez une unité dans l’immeuble. Tout le reste fait partie des biens communs que tous les propriétaires se partagent. 

Une copropriété divise (strata) peut poursuivre ou être poursuivie : pensez à une situation où un plombier fait un mauvais travail sur les tuyaux dans la salle principale des chaudières. Le conseil de la copropriété (nous y reviendrons plus tard) peut décider de poursuivre le plombier au nom de la copropriété divise (strata). 

Et comme la plupart des entreprises, une copropriété divise (strata) doit faire preuve de transparence envers ses propriétaires. Cela veut dire tenir des assemblées annuelles où des questions importantes sont discutées, des changements sont débattus et des dirigeants sont élus. La copropriété divise (strata) doit aussi conserver des dossiers accessibles, que tout propriétaire peut demander à consulter.

Quand vous vivez dans une maison individuelle, c’est vous qui décidez en matière de décoration, de réparations et d’aménagement paysager (sous réserve des règles municipales). Les copropriétés divisées (stratas), quant à elles, imposent un cadre à tous les propriétaires. Chaque copropriété divise (strata) a son propre ensemble de règlements — établis par les propriétaires d’origine et modifiés au besoin par les propriétaires actuels. Les règlements portent notamment sur la permission ou non des animaux de compagnie, l’heure à laquelle vous pouvez faire des réparations bruyantes dans votre unité et le nombre de personnes que vous pouvez inviter au gym.

Cela ne veut pas dire que vous devriez toujours éviter les copropriétés divisées (stratas) si vous tenez à votre liberté. En fait, la vie en copropriété divise (strata) est souvent la seule option abordable en C.-B. Mais il est important de reconnaître qu’avoir des voisins directement au-dessus, en dessous et de chaque côté entraîne certains compromis. Apprendre à faire des compromis fait partie de l’expérience.

Le conseil de la copropriété gère votre immeuble. Entre autres, il prépare les budgets à court et à long terme, met en place des systèmes pour le paiement des factures, organise l’assurance de l’immeuble et traite les plaintes des propriétaires ainsi que les demandes de rénovation. 

Le conseil est élu une fois par année par l’ensemble des propriétaires — une mini-démocratie, en quelque sorte. Les membres du conseil se réunissent périodiquement pour passer en revue une liste précise de points et s’assurer que tout suit son cours. Ils peuvent aussi mettre sur pied des sous-comités pour examiner certains enjeux plus en profondeur. 

La plupart du temps, la copropriété divise (strata) embauche une société de gestion pour s’occuper du quotidien. Dans ce cas, vous aurez souvent une personne-ressource principale à qui écrire ou téléphoner au sujet des problèmes dans l’immeuble. Cette personne évaluera l’urgence de votre demande et la transmettra au conseil de la copropriété au besoin. 

La gestion du conseil est encadrée par les règlements de la copropriété divise de l’immeuble. Il existe un ensemble standard de règlements en vertu de la Strata Property Act (Loi sur la propriété par strates). Mais les copropriétés en ajoutent souvent ou en modifient certains. C’est souvent une question de style. Notre immeuble devrait-il autoriser les animaux de compagnie? Le tabagisme sur les balcons? Des stores précis aux fenêtres? Cela veut dire, par exemple, que le conseil ne vous dit pas simplement que les animaux sont interdits dans l’immeuble. Les propriétaires se seraient déjà entendus sur cette question, peut-être lors d’une assemblée annuelle avant que vous deveniez propriétaire. 

Sous les règlements, il y a les règles. Elles ne peuvent pas encadrer l’usage de votre unité; seuls les règlements peuvent le faire. Elles doivent aussi être approuvées par les propriétaires à la prochaine assemblée annuelle, sinon elles ne sont plus en vigueur. Les règles sont souvent plus limitées et plus « administratives » que les règlements. Elles conviennent bien aux éléments que le conseil veut modifier chaque année, comme les heures d’ouverture du gym.

Cela peut vous sembler un peu comme des devoirs, mais c’est un investissement de temps intelligent d’environ deux heures. Avant de faire une offre sur une copropriété divise (strata), demandez à votre agent immobilier une copie des documents de la copropriété divise. Lisez les procès-verbaux des réunions du conseil et, s’il y en a un, le rapport de dépréciation de l’immeuble. Voici le genre de choses que vous cherchez :

• Y a-t-il des règlements qui ne conviennent pas à votre mode de vie? Si vous avez un animal de compagnie et que les règlements ne permettent pas les animaux, cela ne fonctionnera pas. Ou si vous achetez une unité à rénover, vérifiez s’il y a des restrictions concernant les rénovations. 

• Quels sont les frais de copropriété? Sachez combien vous devrez payer par mois et vérifiez si une hausse des frais pourrait survenir bientôt.

• Y a-t-il des réparations majeures à prévoir? Si oui, vous et tous les autres propriétaires pourriez devoir payer une « cotisation spéciale » ponctuelle pour couvrir les coûts. Cela peut facilement se chiffrer à plusieurs milliers de dollars.

• Est-ce que le conseil de la copropriété traite régulièrement des plaintes de propriétaires? Si la plupart des réunions consacrent du temps à l’examen de plaintes liées au bruit ou aux odeurs, ou à des amendes ou autres frais imposés aux propriétaires, cela pourrait vous en dire long sur la façon dont l’immeuble est géré (et sur le fait que ce soit ou non un bon choix pour vous).

• Le conseil de la copropriété a-t-il été impliqué dans des poursuites judiciaires? Plus il y a de causes devant les tribunaux contre ses propres propriétaires, plus il est probable qu’il existe une relation tendue entre la gestion et les propriétaires. Vous pouvez faire une recherche en ligne de causes judiciaires (obtenez le nom légal complet de la copropriété divise, car vous en aurez besoin pour faire la recherche).

Chaque année, le conseil de la copropriété est réélu. Si vous souhaitez vous présenter, renseignez-vous auprès du gestionnaire de votre immeuble ou du président de la copropriété. En tant que membre du conseil, vous pourrez avoir une influence directe sur la façon dont votre immeuble est géré. Mais c’est un travail d’équipe. Vous devrez faire preuve de tact et de persuasion — les décisions sont prises collectivement.

Les conseils de copropriété font souvent appel à des experts pour les conseiller, surtout pour les réparations importantes. Mais vous aurez votre mot à dire. Vous pourrez vous prononcer sur de petites questions, comme l’amélioration de la signalisation dans les ascenseurs ou les couloirs. Ou sur des questions plus importantes, comme l’examen de soumissions d’entreprises d’ingénierie pour des travaux majeurs, ou la proposition d’un changement aux règlements de la copropriété divise concernant l’autorisation des animaux de compagnie ou de la location dans l’immeuble.

Faire partie du conseil est une responsabilité. Pour être efficaces, les membres de la copropriété doivent assister aux réunions, arriver préparés (vous recevrez généralement un ordre du jour à l’avance) et être prêts à exprimer leur opinion. 

Et en tant que membre du conseil, vous devrez aussi réfléchir et agir dans l’intérêt de l’ensemble de l’immeuble. Les gens se joignent souvent à un conseil pour présenter des propositions qu’ils jugent personnellement valables. Et bien que ce soit correct, vous devrez faire attention à déclarer tout conflit d’intérêts et à ne pas voter lorsque vous êtes trop proche d’une question. Par exemple, voter pour que l’entreprise de votre partenaire réalise les travaux d’ingénierie de l’immeuble, ce n’est pas acceptable. Mais cela ne vous empêche pas d’informer le conseil de ses services tant que vous déclarez qu’elle est votre partenaire et que vous vous abstenez de voter.

La copropriété divise (strata), dans son ensemble, doit avoir sa propre police d’assurance pour couvrir, par exemple, les dommages à l’immeuble et aux aires communes. Cette assurance est financée par les frais de copropriété des propriétaires. Beaucoup de gens prennent aussi leur propre police d’assurance supplémentaire pour mieux couvrir leur unité. Il est important d’acheter la bonne police et de connaître la franchise de la copropriété. Cela vaut la peine de faire quelques recherches à ce sujet. L’avis d’un courtier d’assurance peut être très utile. 

C’est agaçant de recevoir un courriel du gestionnaire de l’immeuble disant que « votre voisin s’est plaint qu’au 4 décembre, à 23 h 14, vous faisiez jouer de la musique très fort ». Mais il y a deux côtés à la médaille. Oui, certaines personnes sont très susceptibles; mais vous devez aussi faire attention à vos voisins.

Tout est dans l’art de trouver un juste milieu. Une communication efficace peut faire toute la différence. Nous avons des conseils et astuces pour gérer les plaintes en copropriété divise (strata).

Sachez aussi que si vous estimez fermement qu’une décision du conseil de la copropriété contre vous est injuste, vous pouvez interjeter appel. Le Tribunal de résolution civile a compétence pour de nombreux litiges de copropriété divise (strata), mais pas tous. Ce tribunal en ligne favorise une approche collaborative et axée sur la résolution de problèmes pour régler les différends, plutôt que le modèle traditionnel des tribunaux judiciaires.