Traiter avec votre copropriété divise (strata)

« Quand le nouveau couple a emménagé à côté, j’étais convaincu qu’ils faisaient des fêtes bruyantes tous les soirs. Ça durait bien après l’heure du coucher. Et ça mettait ma patience à rude épreuve! Je me suis assis pour écrire un courriel de plainte au gestionnaire de la copropriété divise (strata). Mais au lieu de terminer cette lettre, j’ai décidé d’aller les voir, de frapper à leur porte et de leur en parler. Il s’est avéré qu’ils avaient mal installé les haut-parleurs de leur nouveau téléviseur. Nous avons réglé ça en un rien de temps. Maintenant, je peux de nouveau dormir paisiblement. »

– Alexei, Burnaby, C.-B.

Est-ce quelque chose de grave ou simplement agaçant? Voilà la question à vous poser. La musique forte et les animaux qui aboient peuvent être dérangeants, mais il peut s’agir d’événements isolés ou de situations qui ont des solutions assez simples. Peut-être que votre voisin ne se rend pas compte que vous entendez la musique. Peut-être que cet animal est un nouveau chiot qui passera bientôt cette étape.

Si vous voyez quelqu’un enfreindre un règlement de la copropriété divise (par exemple, en fumant dans une aire commune), vous pouvez lui rappeler poliment que c’est contraire aux règles. Mais ces situations sont parfois délicates. Une autre option est de demander au conseil de la copropriété si vous pouvez assister à la prochaine réunion de copropriété pour soulever cette question en particulier. Vous pourrez alors proposer des solutions, comme une signalisation supplémentaire dans les aires communes. Cela aide à faire en sorte que tout le monde entende la même information et comprenne le problème de la même façon.

Un conseil de la copropriété ne peut pas simplement imposer des amendes ou poursuivre les propriétaires sans respecter la procédure établie. Il y a des étapes à suivre pour s’assurer que les règles sont bien comprises et que toutes les parties sont entendues.

1. Une plainte devrait être présentée par écrit au conseil. Il est plus facile pour le conseil de consigner qu’une plainte a été déposée si elle est faite par écrit.

2. Le conseil doit aviser par écrit l’auteur présumé de l’infraction de la plainte.

3. L’auteur présumé de l’infraction a la possibilité de répondre.

4. Ensuite, le conseil décide si un règlement de la copropriété divise ou une règle a été enfreint et, le cas échéant, comment il appliquera le règlement ou la règle.

Disons que l’auteur présumé de l’infraction — appelons-le Axl — a fait quelque chose qui a causé une perturbation très mineure. Dans ce cas, un simple avertissement peut convenir. Mais si Axl a fait quelque chose de plus grave, il peut recevoir une amende ou devoir payer les réparations. Voici une liste des mesures d’application courantes dont dispose le conseil de la copropriété.

• Imposer une amende. Le montant ne peut pas être arbitraire — consultez les montants maximaux permis par la loi. 

• Restreindre l’accès aux biens communs. Par exemple, cela pourrait vouloir dire interdire à Axl l’accès au gym, s’il continue à s’entraîner à 2 h du matin sur de la musique heavy metal diffusée sur un radiocassette.

• Corriger le problème et faire payer l’auteur de l’infraction. S’il y a eu des dommages à d’autres unités ou aux aires communes, le conseil de la copropriété peut demander à Axl de payer. Les dégâts d’eau sont une cause fréquente. La bonne nouvelle, c’est que, les propriétés en copropriété divise, selon la loi, doivent être assurées. La mauvaise nouvelle, c’est que la franchise pour les dégâts d’eau (c’est le montant minimal qui doit être payé par la copropriété avant que la compagnie d’assurance paie les réparations) peut atteindre des dizaines, voire des centaines de milliers de dollars. 

Vous pourriez essayer de faire part de votre préoccupation directement à la partie fautive. Mais pas quand vous êtes vraiment bouleversé. Préparez vos points à aborder à l’avance, ou écrivez-lui une lettre. Expliquez vos préoccupations et l’effet que le comportement fautif a sur vous. Si vous pouvez régler le problème sans faire intervenir le conseil de la copropriété, cela pourrait vous faire gagner du temps et vous éviter bien des soucis.

Rédigez une lettre au conseil de la copropriété. Soyez factuel et allez droit au but. Indiquez les dates et les heures des infractions, ainsi que des photos comme preuves si vous en avez. Si vous souhaitez rester anonyme, informez-en le conseil. (Même s’il n’y a aucune garantie qu’il puisse garder votre identité confidentielle, surtout si la partie fautive veut obtenir plus d’information.)

Ne demandez pas des nouvelles au conseil de la copropriété tous les jours. Le règlement des différends prend du temps. Soyez patient.

Un appel peut être déposé auprès du Tribunal de résolution civile pour une grande variété de différends en matière de copropriété divise (strata). C’est souvent votre meilleure option — tout se fait en ligne, le processus est plus rapide qu’au tribunal traditionnel et vous n’avez pas besoin d’avocat. Mais il existe des situations où le Tribunal de résolution civile n’a pas compétence et vous devez vous adresser à la Cour suprême de la C.-B. Vous pouvez en apprendre davantage sur ce qu’implique une poursuite devant la Cour suprême dans ce guide d’introduction du gouvernement de la C.-B..

Ensuite, mettez-la de côté. Prenez un café ou un verre d’eau. Puis relisez-la. Vous êtes peut-être agacé ou en colère; c’est normal. Mais prenez du recul et réfléchissez à la possibilité que vous ayez peut-être tort.

Parler à un avocat peut vous donner une certaine perspective. Oui, les avocats peuvent coûter cher. Mais cela peut valoir l’investissement pour savoir comment répondre au mieux à une plainte. Vous pouvez essayer de limiter la portée du travail de votre avocat. Dites-lui exactement ce pour quoi vous voulez de l’aide et ce pour quoi vous n’en voulez pas. Cela s’appelle le dégroupement des services, et cela peut vous faire économiser pas mal d’argent en frais juridiques. Au minimum, vous pourrez peut-être consulter un avocat moyennant des frais de consultation minimes, et il pourra vous donner de l’information et des options pour régler le problème. 

Vous n’avez pas à répondre immédiatement, mais le conseil de la copropriété vous demandera généralement de répondre d’ici une certaine date. Ignorer la plainte n’est jamais une bonne idée. Quand vous répondrez, soyez concis et professionnel. Et si vous faites preuve de franchise, le conseil pourrait seulement vous donner un avertissement. Parfois, il est correct d’admettre sa faute.

Demandez les motifs écrits de la décision du conseil de la copropriété. Si vous n’êtes pas d’accord, vous pouvez interjeter appel. Pour une grande variété de différends en matière de copropriété divise (strata), votre appel peut être déposé auprès du Tribunal de résolution civile. C’est souvent votre meilleure option pour un règlement plus rapide et moins coûteux — tout se fait en ligne et vous n’avez pas besoin d’un avocat. Il existe des situations où le CRT n’a pas compétence et vous devez vous adresser à la Cour suprême de la C.-B.. Vous pouvez en apprendre davantage sur ce qu’implique une poursuite devant la Cour suprême dans ce guide d’introduction du gouvernement de la C.-B..