Faire modifier un règlement de la copropriété divise

Les modifications aux règlements de la copropriété divise ne peuvent être apportées que lors d’une réunion des propriétaires. Il y a au moins une réunion chaque année, appelée l’assemblée générale annuelle, où une modification de règlement peut être discutée et mise aux voix. Mais cela peut aussi se faire lors d’une réunion extraordinaire. Ces réunions peuvent avoir lieu à tout moment pendant l’année. En général, elles sont convoquées par le conseil de la copropriété. Mais elles peuvent aussi avoir lieu si au moins 20 % des propriétaires (souvent au moyen d’une pétition) en font la demande.

Prévoyez donc à long terme. Un règlement n’est pas le genre de chose qu’on peut changer du jour au lendemain. Cela peut prendre plusieurs années. Si votre demande est refusée, vous pourrez toujours réessayer à une prochaine réunion.

« J’avais enfin acheté la maison de mes rêves — excellent emplacement, excellents voisins, et à distance de marche du travail. Mais quelques années plus tard, après ma rupture avec mon ex, j’ai décidé que je voulais un animal de compagnie. Le problème, c’est que ma copropriété divise (strata) les interdisait. J’ai donc pris l’initiative de faire modifier le règlement. En discutant avec d’autres propriétaires et en me joignant au conseil de la copropriété, j’avais de bonnes chances d’y arriver. Je n’ai pas réussi à le faire adopter la première fois que j’en ai parlé à notre assemblée générale annuelle, mais j’avais le vent dans les voiles. L’année suivante, avec quelques compromis sur les types de chiens permis et le nombre de chiens qu’un propriétaire pouvait avoir, j’ai réussi à le faire approuver ! »

– Charlotte, North Vancouver, C.-B.

Pour modifier les règlements de la copropriété divise, il faut une forte majorité (un vote aux 3/4) en faveur du changement. Cela ne veut pas dire 75 % de tous les propriétaires, mais seulement 75 % de ceux qui sont présents à la réunion où le vote a lieu. C’est une distinction importante. Les réunions de copropriété divise exigent seulement un nombre minimal de personnes présentes (appelé un quorum) pour tenir une réunion des propriétaires. Donc, même si vous n’êtes pas là, de grandes décisions pourraient être prises et avoir une incidence sur tous les propriétaires.

À titre d’information, 75 % n’est pas le seuil pour tous les votes aux réunions des propriétaires. Pour la plupart des points, une simple majorité suffit (comme pour adopter le budget). Dans de rares cas, il faut 80 % ou même l’appui unanime. Consultez ces directives pour en savoir plus sur le vote en copropriété divise.

Les membres de votre conseil de la copropriété (en général, ils doivent être propriétaires dans votre copropriété) sont élus chaque année pour superviser les activités à long terme et les opérations quotidiennes de votre immeuble. Même si de nombreux conseils mènent leurs activités de façon relativement discrète, dans certains cas, ces propriétaires sont les membres les plus visibles de votre communauté de copropriété. Ils dirigent aussi les assemblées annuelles ou extraordinaires des membres. Cela veut dire qu’ils décideront comment présenter votre enjeu avant ce vote si important.

Donc, obtenir leur appui à votre plan, même si ce n’est pas une exigence légale, est essentiel.

Prenons l’exemple d’annuler une interdiction de la copropriété divise (strata) concernant la possession d’animaux de compagnie. 

Communiquez avec des amis ou des membres de votre famille qui vivent dans une copropriété divise (strata). Est-ce que leur immeuble permet les animaux de compagnie? Ont-ils récemment modifié leurs règlements à ce sujet? Cherchez sur Google des statistiques sur les règlements concernant les animaux de compagnie en C.-B. Rassemblez le plus d’information possible pour voir si ce changement est faisable.

Prenez le pouls de l’immeuble. Demandez aux voisins ce qu’ils pensent des animaux de compagnie. Découvrez quelles sont leurs préoccupations. Vous pourriez même préparer un sondage écrit — parlez-en au conseil de la copropriété pour voir comment faire. Par exemple, pouvez-vous l’envoyer par courriel aux autres propriétaires, ou devriez-vous simplement le glisser sous leur porte? La copropriété peut hésiter à communiquer certains types de renseignements personnels sur les propriétaires, mais elle est légalement tenue de vous fournir une liste des noms des propriétaires et de leurs adresses postales. 

Essayez de déterminer qui sont les personnes influentes dans l’immeuble. Il peut s’agir de propriétaires qui y vivent depuis longtemps ou de membres du conseil de la copropriété. Si vous avez leur appui, ils peuvent défendre votre point de vue.

En tant que membre élu du conseil de la copropriété, il vous sera plus facile de convaincre les autres membres du conseil d’appuyer les changements que vous souhaitez apporter. Et avec leur appui, davantage de propriétaires pourraient être prêts à voter en faveur de votre modification des règlements.

Bien avant la prochaine assemblée générale annuelle (prévoyez trois mois), demandez au président du conseil quelle est la marche à suivre pour vous joindre au conseil. Il y a souvent beaucoup de roulement au sein des conseils de copropriété, et c’est un poste non rémunéré, alors il pourrait être plus facile que vous ne le pensez d’y entrer. Mais faites attention à ce que vous souhaitez. En tant que membre du conseil, vous ferez plus que simplement faire avancer votre programme de réforme des règlements; vous devrez aussi aider à gérer l’immeuble. Si l’on vous connaît comme « la personne qui s’est jointe au conseil juste pour faire autoriser les animaux dans l’immeuble », cela pourrait nuire à vos chances.

Nous avons plus de renseignements sur ce qu’implique le fait de siéger au conseil de la copropriété.

Demandez au président du conseil de la copropriété ou au gestionnaire de l’immeuble quelles sont les dates limites pour votre modification proposée au règlement. N’essayez pas de faire ajouter cela à l’ordre du jour quelques jours avant l’assemblée. Vous devrez probablement aviser le conseil au moins quelques mois avant l’assemblée des propriétaires.

Préparez quelques paragraphes sur le règlement que vous voulez modifier et expliquez pourquoi. Assurez-vous de présenter la question comme quelque chose que les gens peuvent appuyer. Soulignez comment cela pourrait augmenter la valeur de l’immeuble en attirant, par exemple, davantage d’acheteurs millénariaux. Préparez des réponses sur la façon dont l’immeuble compte garder les aires communes propres. Résumez le tout en quelques points à puces à inclure dans la trousse de l’assemblée. Préparez aussi des notes d’allocution que vous pourrez présenter en personne à l’assemblée.

Vous pouvez aussi envisager de tenir une « porte ouverte » dans le hall de votre immeuble. De cette façon, vous pourrez rencontrer les propriétaires avant l’assemblée et leur expliquer votre point de vue.

N’oubliez pas que 75 % représente un seuil très élevé. Les experts vous diront que les élections se jouent souvent bien avant le vote. Assurez-vous donc d’avoir suffisamment d’appui avant la réunion. Cela veut dire qu’il faut s’assurer que des personnes influentes soient présentes. Les propriétaires influents recueillent souvent des « procurations » — ce sont des bouts de papier signés par un propriétaire qui autorise un autre propriétaire à voter en son nom. On appelle souvent cela le « vote en bloc », et oui, c’est légal.

Les réunions de copropriété divise (strata) ne se déroulent pas toujours sans problème. Si le président d’assemblée (souvent le président de la copropriété divise (strata)) ne maintient pas l’ordre, ces réunions peuvent virer au théâtre absurde, avec des accusations, des interruptions et des cris.

Assurez-vous qu’au moment du vote, tous les votes sont comptés correctement. Cela se fait souvent à main levée. Et n’oubliez pas que certaines personnes ont soit voté d’avance par procuration, soit autorisé quelqu’un à voter pour elles. En général, elles devront montrer leur procuration en levant la main pour que ces votes soient comptés.