Faire approuver votre projet spécial

Vous trouverez probablement une section dans les règlements de la copropriété divise sur les modifications à votre unité, qui explique dans quels cas l’autorisation du conseil de la copropriété est requise. En général, tout ce qui peut finir par modifier les biens communs devra être approuvé par le conseil. Par exemple : tout ce qui touche aux fenêtres ou aux gicleurs. Mais cela peut aller plus loin — de nombreux règlements incluent les « installations fixes » parmi les éléments qui ne peuvent pas être modifiés sans autorisation. Cela comprend les revêtements muraux, l’électricité et la plomberie. 

Il pourrait aussi y avoir des exigences plus détaillées, comme :

• des règles sur le type de revêtement de sol que vous pouvez utiliser

• des exigences en matière d’assurance

• des exigences d’insonorisation 

• les heures de la journée où vous ne pouvez pas faire de rénovations 

Certaines copropriétés divises (strata) peuvent vous demander de signer une renonciation à responsabilité. Lisez attentivement ces documents avant de les signer, car ils pourraient vous attribuer la responsabilité si quelque chose tourne mal pendant votre projet. Sachez où sont les limites.

Jusqu’où les travaux doivent-ils aller pour être considérés comme une « modification » qui exige l’approbation de la copropriété? De nombreuses causes en C.-B. portent justement sur cette question. Les tribunaux donnent des indications sur le degré d’importance du changement apporté à votre unité avant qu’une autorisation de la copropriété soit nécessaire. Les exemples suivants proviennent de causes réelles. Mais gardez à l’esprit que les règles ne sont pas absolues.

• Si cela ne change pas vraiment la propriété, ce n’est pas une modification. Par exemple, installer un bain à remous sur votre patio. Un tribunal a jugé qu’il s’agit davantage d’un placement que d’une modification.

• Si vous remplacez quelque chose par la même chose, ce n’est pas une modification. Par exemple, remplacer une fenêtre ou une porte par (un modèle plus récent de) la même fenêtre ou porte.

• Planter plusieurs arbres ou arbustes au bord de votre cour serait une modification, puisque cela constitue plutôt une amélioration d’envergure.

• Percer une ouverture supplémentaire pour y installer une vanne de plomberie améliorée sous l’évier est une modification, car il s’agit d’un changement clair (bien que mineur).

• Installer un climatiseur sur votre patio est habituellement une modification, puisqu’il faut percer des trous dans un mur extérieur ou une fenêtre.

Chaque situation est unique et mène donc à des résultats uniques. Si vous avez l’impression que votre projet se situe dans une zone grise, il pourrait être utile de demander l’avis d’un professionnel, ou de quelqu’un dans l’immeuble en qui vous avez confiance, avant de vous adresser au conseil de la copropriété pour obtenir une approbation.

« J’ai embauché un entrepreneur spécialisé pour refaire le carrelage de notre salle de bain. L’ampleur des travaux a augmenté — tout à coup, nous installions un plancher chauffant et faisions poser une nouvelle baignoire. Notre plombier nous a aussi recommandé d’améliorer notre tuyauterie. Puis, un jour, le président de la copropriété a cogné à ma porte pour me parler de mes rénovations. Avant de commencer, je ne pensais pas avoir besoin d’une autorisation. Mais à mesure que le projet prenait de l’ampleur (et encore de l’ampleur), il semblait que j’apportais des changements au réseau de plomberie de l’immeuble. Le conseil de la copropriété était maintenant soudainement impliqué, et il a fallu deux mois de plus pour terminer le projet. »

– Reed, Coquitlam, C.-B.

Ce règlement dont nous avons parlé plus haut mentionne probablement aussi que la copropriété divise (strata) ne peut pas « refuser son approbation de façon déraisonnable ». Les situations comme des réparations urgentes ou des améliorations sont généralement approuvées sans problème. Mais les copropriétés divisées (stratas) peuvent refuser des changements qui pourraient nuire à l’uniformité d’un immeuble. (Par exemple : un gros climatiseur sur une terrasse, ou des portes de terrasse d’une couleur différente de celles des autres unités.)

La copropriété divise (strata) ne peut pas non plus attendre trop longtemps avant d’approuver ou de refuser votre demande. Pour en savoir plus à ce sujet, consultez ci-dessous les étapes pour faire approuver votre projet. 

Appelez votre courtier d’assurance pour vérifier si vous devez apporter des changements à votre couverture pendant les rénovations. Il n’est pas rare que vos primes augmentent en raison du risque accru de dommages à votre logement ou à d’autres logements lorsque vous refaites la plomberie ou le câblage, ou que vous apportez des changements à la structure.

Essayez d’avoir accès aux plans de l’immeuble (à Vancouver, vous pourriez peut-être le faire à l’hôtel de ville). Vous pourrez ensuite demander à un entrepreneur ou à un architecte de vous parler de l’ampleur de ce que vous essayez de faire. Ce sera une autre voix utile pour vous conseiller sur les points suivants :

• Y a-t-il des gicleurs ou d’autres biens communs entre les murs que vous voulez enlever?

• Aurez-vous besoin de permis de votre municipalité?

• Faites-vous une modification à votre unité qui nécessite une autorisation?

Les conseils d’un professionnel peuvent aider à rendre votre demande auprès de la copropriété divise (strata) plus simple. Ils aideront aussi à établir des attentes réalistes quant au temps que vos rénovations pourraient prendre — l’obtention des permis municipaux, par exemple, peut prendre plusieurs mois. Le professionnel pourra aussi vous proposer des solutions de rechange si votre plan principal n’est pas approuvé (ou s’il coûte trop cher!). Pensez à demander un peu plus que ce dont vous avez besoin (dans la mesure du raisonnable), afin que le compromis vous rapproche davantage de ce que vous voulez.

C’est la partie la plus délicate du processus. Si vous avez déterminé que vous avez besoin d’une autorisation, demandez au président du conseil de la copropriété ou au gestionnaire de l’immeuble quelle est la marche à suivre. N’offrez pas de renseignements supplémentaires si on ne vous les demande pas. Prévoyez des solutions de rechange si la copropriété rejette votre proposition. 

Donnez au conseil le temps de répondre. S’il ne vous répond pas dans un délai raisonnable (cela peut prendre plus de temps si vous demandez à faire quelque chose d’important), écrivez-lui pour demander une audience officielle, qui doit avoir lieu dans un délai de quatre semaines. Ensuite, après l’audience, il doit rendre sa décision dans un délai d’une semaine. S’il continue à faire obstruction, vous pouvez présenter une demande au Tribunal de résolution civile, un service en ligne pour régler les différends en copropriété.

Si le conseil de la copropriété rejette votre proposition, vous pouvez porter la décision en appel devant le CRT, surtout si elle concerne l’interprétation d’une règle ou d’un règlement de la copropriété divise.

Certains propriétaires peuvent essayer de faire passer une petite rénovation sans permission, ou utiliser des travailleurs non autorisés. Mais sachez qu’un voisin pourrait se plaindre à la copropriété divise (strata), qui pourrait freiner votre projet net. Pire encore, un travail mal fait pourrait avoir des répercussions sur d’autres unités (les dégâts d’eau sont une source importante de demandes d’indemnisation d’assurance en copropriété divise (strata)), et vous pourriez devoir payer une franchise élevée (nous en parlons davantage dans notre page sur la gestion de votre copropriété divise (strata)).

Si les travaux risquent d’être bruyants pendant quelques mois, informez les personnes à côté de chez vous (ainsi qu’en dessous et au-dessus de chez vous) de vos plans. Reconnaissez que cela fera du bruit. Laissez un petit cadeau à leur porte avant de commencer les travaux. Un petit geste peut grandement aider à maintenir de bonnes relations, pendant et après votre projet.

Gardez votre équipe sur la bonne voie : les règlements de la copropriété divise interdisent souvent les travaux certains jours (comme le dimanche ou les jours fériés) et avant ou après certaines heures.