就房东自用要求搬离获得赔偿

如果您的房东或其近亲属打算搬入，房东可以向您发出终止租赁关系的通知。如果房东出售该住房，而新买家或其近亲属计划搬入，房东也可以向您发出通知。 

如果您的房东因房东自用（或买家自用）而向您发出终止租赁关系的通知，房东必须在您搬出前向您支付一个月的租金。这里将为您解读在处理房东自用要求搬离时，您享有哪些权利。

“我们五年前搬到加拿大，找到了这套双拼住宅。我们一直按时交房租，也像爱护自己的家一样爱护这里。去年，房东说他的女儿要搬进来。找新住处很难。我们不得不借钱支付押金和搬家费用。最近，我看到我们原来住的地方挂出了‘出租’的牌子。看来房东可能撒了谎。现在，我正在考虑向他索取赔偿。”

– Amira，卑诗省 Surrey

如果事实证明您的房东（或其家庭成员）没有按他们所说的方式使用出租房屋，法律规定您可以申请相当于 12 个月租金的赔偿。

如果您申请赔偿，您的房东需要向仲裁员证明：

• 他们确实出于通知中所说的原因使用了该出租房屋，

• 在您搬出后的一段合理时间内，他们（或其近亲属）开始入住该出租房屋，以及

• 他们在搬入后至少使用该房屋 12 个月。

如果他们无法证明以上所有事项，他们就必须向您赔偿——除非他们有非常充分的理由（下文会进一步说明）。

如果您的房东（或其近亲属）没有实际居住在该房屋内，您可以申请赔偿。通常，这意味着他们必须住在该房屋内，或将该房屋作为其生活空间的一部分使用。生活空间是指他们睡觉、吃饭和度过日常时间的地方。 

近亲属包括房东的父母、配偶或子女，也包括房东配偶的父母或子女。不包括兄弟姐妹、表亲、姑姨或朋友。

您的房东（或近亲属）必须居住在整个房屋内。他们不能将房屋的一部分供个人使用，同时把房屋中另一个独立、私人的部分出租或通过 Airbnb 出租给他人。他们可以收回整个房屋，并将其作为其生活空间的一部分使用。这通常发生在房东的主要住所位于同一物业上时。例如，他们可以收回地下套房，用作孩子的游戏室；或者，他们可以收回后巷屋，用作家庭健身房。

该出租房屋不必是他们唯一的住所或主要住所。他们也可以去度假或偶尔外出。但他们不能只是偶尔住在那里，或让房屋大部分时间处于闲置状态。

例如，如果您的前房东有以下行为，您或许可以主张该人士并未实际居住在该房屋内：

• 将整个房屋（或其中独立的部分）重新出租给新的租客，

• 在 Airbnb 上刊登整个房屋（或其中独立的部分），

• 将该房屋改作非住宅用途，例如家庭经营场所（这与家庭办公室不同），或者

• 允许非近亲属搬入。

我们会进一步说明哪些情况会被认定为居住在出租房屋内。 

在房东为居住目的而占用该房屋满 12 个月后，他可以自由将其用于其他用途。

房东（或近亲属）搬入的“合理时间”是多久？法律并未规定确切的天数。何为合理，取决于在具体情况下完成搬入所需的合理时间。通常，这段时间会比较短。 

两周到一个月是一个不错的参考标准。视具体情况而定，更长的时间也可能是合理的。例如，房东可能需要进行维修或升级。更换地毯或重新粉刷墙壁等工作都比较常见。在空置的单元内进行这类维修是合理的。因此，房东可能会推迟搬入，直到工作完成。延迟时间必须合理。

“我的房东说，他的母亲因为病得很重，需要住进我的出租单元。几个月后，我听说她去世了。如果她当时已经病得那么重，她的去世真的算是意外吗？我连这样想都觉得很难受。我决定不再申请赔偿。考虑到他们失去了亲人，我个人觉得这样做不太合适。但失去我原本负担得起的租金，确实让我非常艰难。”

– Aisha，卑诗省维多利亚

法律承认，有时生活中确实会出现任何人都无法预见的重大变故。如果房东能够证明自己遇到了“情有可原”的情况——也就是超出其控制范围、非常严重且出乎意料的状况——导致其无法按原计划搬入，房东就不必向您支付赔偿。

关键问题是：这种情况是否确实超出了房东的控制范围，而且无法预见？如果只是带来不便，或者是房东作出了不当决定，那还不够。这些情况必须严重到如果因房东让您搬离住所而要求其赔偿您，会显得不公平的程度。

情有可原的情况可能包括：

• 严重的健康问题，或家中有人去世，导致该家庭成员无法搬入。

• 恶劣天气导致出租单元遭受严重水灾损坏，无法居住。

• 房东的雇主推迟了此前已获批准的工作调动。

仅仅改变主意或规划不周，并不属于情有可原的情况。例如，以下情况不能免除房东支付赔偿的责任：

• 买方搬入住了几个月后，决定自己不喜欢住在那里，于是将房屋出租给了其他人。

• 房东在本应居住在那里的期间，决定进行一次长时间旅行。该单元空置超过半年。

• 房东计划因工作搬家，但实际上从未获得该地区的工作邀请。

“我反对一次非法涨租后，不久就收到了搬离通知。我听说，房东过去曾以自己要搬进去住为由，赶走之前的租客。然后她又会立刻把房子重新出租！不过，我以前的邻居说，他觉得这次她确实住在那里。他见过她在各种时间进进出出。我猜她是在下很大一盘棋。她一年后搬走了，并以我当时所付租金的两倍把房子租了出去。但如果从技术上说她没有违反规定，我就不能索赔。”

– Donavon，White Rock，卑诗省

一旦您已经被要求搬离，房东向您发出通知时的意图与您索赔相当于 12 个月租金的赔偿无关。此时，法律所关心的只是房东是否按照通知中所说的去做。假如您有证明其不诚信的证据——例如别有用心或意图不诚实。只要房东在合理时间内搬入该住所，并在那里居住了 12 个月，他们的意图就不重要。 

证明房东诚信也同样不重要。如果房东原本确实打算搬入，但后来改变主意而没有照做，您可以要求赔偿。届时，房东必须证明存在使其无法按通知所说去做的特殊情况。如果他们无法证明这一点，您就有权获得赔偿。

如果房东行为不诚信，您或许可以追回部分费用 

如果您有证据证明房东出于不诚信的目的，以自住为由向您发出通知，您或许仍可就损害或损失要求赔偿。例如，您或许可以要求赔偿搬离费用，理由是房东违法发出结束租赁关系的通知，从而违反了法律。如需更多信息，请参阅这份 Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）指南。

时间很重要。您的租期结束后，有两年时间申请赔偿。这个期限不能延长。

另一方面，如果现在还太早，无法确定您的房东是否真的违反了规定，您应该暂缓申请赔偿。例如，如果您在房东本应居住在该房屋内的 12 个月期限尚未结束时提出申请，而且没有明确证据证明他未搬入居住，仲裁员可能暂时无法裁决您的案件。 

如果您申请得太早，仲裁员可以驳回您的申请。如果之后出现更多信息，仲裁员可能会允许您日后再次申请。但这并不保证。仲裁员可以决定不允许您再次申请赔偿。如果他认为即使有更多信息或更多时间，您的索赔也不会成功，他可能会这样做。

不过，您不一定总要等满 12 个月才能申请。如果您有有力证据证明房东尚未搬入，而且不会搬入，您可以更早申请。例如：

• 您搬出后已经过了几个月，而该住房看起来仍然空置。

• 您发现了将该住房再次出租的广告。

• 一名新的租客（不是近亲属）正在该住房内居住。

• 该住房显然被用于房东所说用途以外的用途（例如在 Airbnb 上出租，或用于非住宅用途）。

如果您的房东（或其近亲属）存在以下情况，您可以向 Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）申请金额相当于 12 个月租金的金钱命令：

• 没有在合理时间内搬入，

• 没有将该单元用于居住，或

• 搬入后未居住满 12 个月。  

要使索赔成功，您需要提供证据。仅仅怀疑他们没有搬入，说服力并不强。好的证据可以是您搬出后，该单元刊登出租广告的副本。

您可以尝试了解新租客与房东的关系，但要注意隐私问题。躲在房屋附近的灌木丛中，或骚扰新租客以获取信息，都可能构成侵犯隐私。更好的做法可能是取得邻居提供的、支持您索赔的宣誓声明（即在律师或公证人面前正式作出的书面声明）。

如果没有人住在房子里，您或许可以记录这一情况。在数个月内不同日期拍摄房屋正面的照片，且照片显示的情况始终没有变化，会很有说服力。例如，照片可能显示垃圾桶从未被推出去，邮件也从未被取走。 

虽然您有两年时间提出索赔，但您的证据必须围绕您搬出后的头 6 至 18 个月。这是房东或其家人应当搬入的关键时期。

您可在租期结束后的两年内申请赔偿。租期通常以搬离通知上列出的生效日期为结束日期。该期限不能延长。

您可以向 Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）申请争议解决。如果您是在线申请，则需要注册一个基础 BCeID 账户。点击“开始新申请”按钮。网站将引导您完成申请流程。请附上您希望在听证会上援引的任何现有证据。

如果争议解决申请获受理，Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）将安排听证日期。他们还会向您发送一份称为争议解决程序通知文件包的材料。您需要在该文件包可供您获取之日起三天内，将文件包送达给您的房东。除文件包外，您还需要提供您已提交给 Residential Tenancy Branch 的所有证据副本。

您可以在房东的住址，或其以房东身份开展业务的地址送达通知。由于自您上次与其打交道以来可能已经过了一段时间，找到正确的送达地址可能会很困难。而且，由于这是房东自用要求搬离，您不能自动将您之前租住的单位视为房东的营业地点。

您或许可以通过以下方式找到房东的送达地址：

• 在搬离通知上查找，

• 询问以前的邻居是否知道，

• 通过短信或电子邮件联系房东，索要该地址，或

• 查看其电子邮件签名中是否有地址。

有时房东会试图躲避送达，或者根本无法找到。若您难以找到房东，Tenant Resource & Advisory Centre（租客资源与咨询中心）提供了更多关于如何查找房东的送达地址的建议。此外，他们还说明了您如何申请替代送达。

争议解决听证会通常通过电话举行，一般持续一小时。如果英语不是您的第一语言，您可以申请电话翻译服务，以了解流程和听证会本身的相关信息。

您有权自行代理并陈述您的情况。该制度旨在让您可以直接向仲裁员提交证据。事实上，大多数人都是自行出席。但您可以选择在流程的任何阶段寻求帮助。您可以请维权人士或律师协助您。如果对方是公司或非营利机构房东，您尤其可能需要这样做。

在听证会上，举证责任在房东一方，由其证明他（或其近亲属）在合理时间内搬入了该住所。他们必须出于居住目的占用该出租单元至少 12 个月。如果他们没有做到这些，房东必须证明他们当时确实真诚地计划这样做，但因情况所限未能实现。

如果您胜诉，Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）会向您发出一份金钱令。这是一项命令，要求房东向您支付指定金额。 

拿到命令后，请直接联系房东，要求对方支付欠您的钱。请告知对方，如果他们未在指定日期前付款，您将向小额索赔法院提交该命令，而他们可能需要赔偿您之后产生的任何额外费用。 

Tenant Resource & Advisory Centre（租客资源与咨询中心）提供了一份您可以使用的付款催告函模板。请在信中附上该命令的副本。您可以通过多种方式送达该命令。以下是有关您可选择使用的送达方式的更多信息。

房东有 15 天时间申请复审 Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）的决定。如果 15 天后您仍未收到付款，请向 Residential Tenancy Branch（住宅租赁局）查询。如果房东没有申请复审，您就可以进入下一步。下一步是向省法院（Provincial Court）登记处提交金钱令。 

我们会更详细地说明如何拿回房东欠您的钱。 

如果您的房东把房东自用通知当作捷径，用来规避更严格的装修要求搬离规定，这是不允许的。若要对出租单元进行重大装修以改变其用途，他必须使用另一种搬离通知。这包括将该单元改为分契物业单元或营业场所的情况。这类通知适用更严格的规定——房东需要遵循不同的程序，并且必须先取得市政府的许可证和批准。

如果您的房东确实打算入住该单元，但需要先进行装修，这可能是允许的。法律要求他在您搬离该单元后的合理时间内入住。仲裁员可以根据具体情况决定什么属于合理时间。