购买公寓：分步指南

分契物业住房是指您在一个社区内购买住房的一种安排。以这种方式拥有住房，意味着您需要与他人共同使用并共同拥有共用空间。了解您将建立的法律关系，以及在出价购买分契物业前需要注意的事项。

您应该了解的事项

分契物业是指您可以依法拥有房产的一种方式。分契住宅由一栋较大的建筑物或住宅综合体中的多个单元组成。每个单元都是独立的私人住所，在法律上称为分契物业单元。

分契住宅最初是为公寓楼设计的，但可以有多种形式。决定一个开发项目是否属于分契物业的，不是其大小或形状，而是其所有权结构。您可以与他人在分契物业中共同拥有公寓、联排别墅、双拼住宅，甚至独立屋。

分契物业开发项目可以是永久产权，也可以是租赁产权

如果您拥有永久产权权益，您就拥有自己的分契物业单元（即您的私人住所）。大多数分契物业开发项目都是永久产权。

如果您的权益是租赁产权，您购买的是在一段时间内使用该分契物业单元的权利。您可以将其理解为长期租住。您并不拥有该住宅单元，但根据分契物业法，您会被视为业主。您必须支付每月的分契物业管理费及其他规定费用。您也有权将您的租赁产权权益出售给他人。

当您购买分契住房时，会发生以下情况：

您拥有自己的分契物业单元。通常，您拥有您单元的墙壁、地板和天花板以内的部分。实际来说，这就是您的私人居住空间。
您会成为分契法团的成员。您通过该分契法团与其他业主共同拥有共用物业和共用资产。您也需要承担共同费用。

共用物业 可能包括建筑物外壳、走廊、大堂、屋顶、花园、停车库和共用休闲设施，也可能包括结构部件以及机械和电气服务设施。

共用资产 包括法团购买的物品，例如割草机。

法律规定，分契法团负责管理和维护分契物业的共用物业和共同资产，并且必须为了业主的利益履行这些职责。

由业主选举产生的委员会负责履行分契法团的职责。委员会的运作方式类似董事会，负责财务并安排分契物业的日常维护，例如清理排水沟、铲雪或修理屋顶。委员会还负责执行分契物业的规则和规约。

作为业主，您必须分担支付分契物业的共同开支。分契物业通过收取每月的 分契物业管理费 来支付维护费用。

这些费用会汇入两个基金：

营运基金。该基金的钱用于支付经常性和持续性的费用，通常包括水电等公用事业费用、维修和维护、分契物业的保险费，以及共用设施。
应急储备基金。分契物业会预留资金，用于支付较少发生的大额开支，或应对紧急情况和其他意外费用。常见例子包括重大翻新、更换屋顶，或在反常的大雪暴过后清除积雪。

其他费用

除了每月的分契物业管理费外，您还应注意以下费用：

特别征费是向业主收取、用于特定用途的款项。通常在分契物业没有预留足够资金来支付大额或意外开支时，才需要收取这项费用。
停车位、储物空间或其他设施可能会收取 使用费。
如果您 分契物业单元内 的某些情况（例如马桶漏水）损坏了其他物业，您可能需要支付相当于分契法团 保险免赔额 的费用。有关保险的更多信息，请参阅下方关于保险的常见问题。

分契物业单元业主必须遵守分契法团的规约和规则。

规约规定了业主的权利和义务。它们能让您大致了解分契法团对业主的管理有多严格。请留意是否有关于宠物、年龄或出租的限制。问问自己：这些限制会不会给我带来问题？

分契物业的规则说明共用物业和共用资产可以如何使用。请留意这些规则是否限制了对您来说可能很重要的活动。例如，某项规则可能不允许您在自己的停车位停放船只或房车。

决定是否购买分契物业

由于拥有分契物业意味着您需要与他人共享并共同拥有共用空间，因此，除了任何购房都适用的因素之外，还有其他事项需要考虑。（需要说明的是：这些因素您也需要考虑。）

首先，在提出购买分契物业的要约前，请务必查阅以下文件。

B表信息证明 提供有关待售单元的重要信息，也会说明分契法团的情况。证明中应附有现行预算、规则和折旧报告。卑诗省政府说明了该表格必须包含的信息和文件。该证明反映的是签发当天分契物业的情况。请记住，财务义务、分契物业管理费、规则和规约都可能发生变化。
请仔细查阅该分契物业的规约和规则。请参阅上文“您应了解的事项”中关于应注意内容的说明。
分契物业委员会会议的过往会议记录 以及业主大会的会议记录非常有用。这些记录可以告诉您分契法团近期一直在处理哪些问题（例如漏水），或是否有即将进行的昂贵维修工程。它们还可以让您了解委员会是否积极主动，还是往往只做最低限度的工作。请索取至少两年的会议记录，并仔细查阅。
分契物业单元的产权证明可以显示您如何使用该分契物业单元可能受到的限制，或可能影响该单元价值的产权负担。分契物业图则 将显示您考虑购买的分契物业单元的边界。

每月分契物业管理费是持有房产的一项重要持续开支。月度费用所包含的项目应在运营预算中清楚列明。例如，水电燃气费用（热水、供暖和燃气）是否包含在内？

B 表信息证书会告诉您目前每月的分契物业管理费是多少。请将这些费用与类似开发项目进行比较：

如果费用看起来较高，请仔细了解其涵盖的项目。这些费用是否包括您不会使用或对您没有益处的项目？预算是否合理，还是过于保守？
如果分契物业管理费看起来较低，请考虑预算是否充足。今后您是否会被要求为昂贵的维修支付大笔一次性费用？

除每月分契物业管理费外，业主可能还需要支付其他款项，例如特别征费。请查看分契法团的财务报表和预算。利用这些文件评估分契物业的财务状况。请考虑以下事项：

应急保留基金 中是否有足够的资金支付大型项目的费用？
查看该单元是否仍有新房保修保障 ，以及剩余哪些保障。
分契物业已批准哪些特别征费 和其他基金？买卖合同可能会说明，对于已经获批的特别征费，您或卖方是否必须支付即将到期的款项。

仔细查看您考虑购买的单元以及整个分契物业综合体的状况。如果该物业维护不佳，您将需要分担维修费用。即使维修与您的单元无关，通常也同样适用。您可以通过以下方式了解该物业的实际状况：

查阅会议记录。留意任何可能表明将有高额支出的内容。其中可能会提及当前或过去的问题。此外，也要留意是否有持续进行或可能发生的法律诉讼迹象。
查阅折旧报告 ，了解其中建议的任何昂贵更换、维修或升级项目。您可以在 B 表信息证明的附件中找到该报告。
聘请房屋检查员 评估该单元和共用物业的状况。了解他们能够（以及愿意）检查多少共用物业。Consumer Protection BC（卑诗省消费者保护局）提供了一些关于房屋检查时您可以期待什么的实用信息。
您可以聘请合格工程师 检查主要建筑系统。请分契物业提供他们已完成的任何工程师报告或整栋建筑检查的副本。

在购买分契物业单元之前，请先设想一下在这个特定社区生活会是什么样子。仔细查看会议记录，可以了解很多有关该分契物业的信息。您可能会看到与某位潜在邻居有关的噪音投诉。分契物业规约的执行可能非常严格，包括您可以在多大程度上个性化布置自己的单元。

请考虑人际关系的状况。您可能会发现反复发生纠纷、存在派系或其他令您担忧的类似迹象。是否有持牌分契物业经理参与会议？分契物业委员会看起来有多积极主动？

购买分契物业单元存在风险和陷阱，公证人或律师可以帮助您避免这些问题。在提出购买分契物业单元的要约之前，您可以考虑请公证人或律师审阅买卖合同及其他关键文件。

另一种选择是在您的要约中加入条件条款。您可以说明，您的要约以公证人或律师审阅分契物业文件为条件。这样，如果他们发现任何警示信号，您就可以退出这笔交易。

常见问题

法律规定，分契法团必须购买财产保险。该保险必须涵盖分契物业的建筑物、共用物业和共有资产。您每月缴纳的分契物业管理费中，有很大一部分用于支付这些保险费用。

有些风险您可能需要通过个人保险来保障自己。否则，一旦发生问题，您可能需要承担一大笔费用。请考虑以下情况：

分契物业提出索赔，但分契物业的保险赔款不足以支付损失费用。分契物业要求业主补足差额。
您单元内发生水灾，损坏了共用物业。分契法团可能会向您收取免赔额 的费用，因为您作为造成问题的单元业主需要负责。这些免赔额可能非常高（例如 25,000 美元、50,000 美元，甚至 100,000 美元）。
您单元内发生水灾，损坏了隔壁单元。分契物业的保险不涵盖对相邻单元造成的损坏。受损单元的业主可能会要求您赔偿。

这些以及其他风险是否都在您的保障范围内？请向分契法团索取其现行保险保单副本，以了解保障内容。想一想您希望获得哪些保障。最好购买个人保险，以支付分契法团向您追偿的任何保险免赔额。

新建分契物业项目中的单元通常以“期房”形式出售。从法律角度来说，潜在买方会与开发商签订一份预售合同。买方支付定金，作为交换，开发商承诺以固定价格建造一个单元。购买期房的一些风险包括：

施工可能延误，或者项目可能根本不会继续进行。
最终单元的质量或面积可能与您的预期不同。
市场可能出现下滑。根据预售合同，您会在未来某个日期支付固定购买价格（扣除定金）。如果您的单元的市场价值下跌，您仍须按较高的固定价格购买。如果发生这种情况，而您原本计划借款，您可能难以获得抵押贷款。

预售合同由开发商的律师起草，内容通常明显偏向开发商。签字前一定要请律师审核合同。或者，在合同中写明，您的购买要约须以您的律师认可合同条款为条件。

尽您所能评估该项目是否会在购房协议规定的日期前完成。也要考虑您的财务状况。如果市场下滑，您是否仍有能力支付购房款？

开发商必须向您提供一份信息披露声明。请仔细阅读。这份声明说明开发商出售的内容，并说明您有权在签署预售合同后的七天内取消合同。如果开发商发现信息披露声明中有任何不真实的陈述，必须向您提供一份新的或修订后的声明。如果发生重大变化，导致您改变购买决定，您或许可以退出合同。您应立即寻求法律建议（因为这项权利可能仅持续七天）。