出售您的房屋

您可以自己卖房，从而省下聘请房地产经纪人的费用。这类私人出售通常称为“业主自售”或 FSBO。如果您决定采用这种方式，以下是一些需要考虑的事项：

• 您需要亲力亲为。 您必须自行完成出售房屋所需的所有工作和调查。这包括确定售价、安排看房、与潜在买家沟通、协商报价，以及处理文书工作。

• 宣传要靠您自己。 只有持牌经纪人才能在多重房源服务系统（MLS）上刊登房源。不过，有些经纪商会收取固定费用（而非佣金），代表您刊登您的不动产信息。如果您完全不想向经纪人支付任何费用，可以通过报纸、Craigslist 和社交媒体等其他渠道宣传您的房屋。

• 您可能还需要支付其他服务费用。房地产经纪人通常会安排草坪上的售房标牌、专业摄影、制作平面图和布置房屋等事项。您需要自行处理这些服务。

• 您可能仍需支付买方经纪人的费用。 潜在买家的经纪人可能会联系您。他们会尝试让您签署协议，为这次出售支付他们的佣金。您没有义务签署任何文件，但您应该知道，卑诗省的大多数买家都会使用经纪人。而没有经纪人代表的买家可能会尝试协商更低的价格，因为他们知道您因不聘请经纪人而节省了费用。

作为卖方，聘请房地产经纪人有很多好处。他很可能帮您卖出更高的价格，也能更快卖掉您的房子。他会处理出售过程中的各个环节，为您节省时间。面对复杂的流程，他还能为您提供指导和建议，例如：  

• 我应该披露哪些事实？ 

• 我需要哪些文件？ 

• 现有的抵押贷款怎么办？

• 我怎样才能确保拿到我的钱？

选择一位您信任、相处起来也觉得舒服的人。您可以问问最近买过或卖过房子的朋友、邻居和同事：他们与谁合作？整个过程体验如何？

如果您聘请房地产经纪，您需要签署一份“房源代理协议”。这是一份您与经纪之间的合同，列明您双方同意的安排条款。 

当经纪代理出售您的房屋时，他会为房屋做广告。大多数经纪会使用多重房源协议。这会让房源进入其他经纪广泛使用的数据库，并通知房地产经纪网络和潜在买家您的房源信息。 

经纪对您应尽的职责 

当经纪只代表您行事时，他应履行以下职责：

• 对您保持完全忠诚

• 保密 

• 遵从您所有合法的指示 

• 对您交由他保管的所有款项和财产作出交代

向您的经纪付款

房源代理协议应说明您必须在何时以及支付多少费用给经纪，以获得他的服务。经纪的报酬（或称佣金）可以是固定费用，也可以是房屋售价的一定百分比。在卑诗省，许多经纪会对售价的首10万加元收取7%，其余部分收取2.5%。收费安排会因地区和经纪公司而异。这些百分比并非由法律规定，因此您可以尝试协商降低费率。

通常，房屋交易完成时，佣金会从售房所得款项中扣除。然后，您的经纪会与买方经纪分享这笔佣金。在这种安排下，两位经纪的佣金都从售房所得款项中支付。 

如果您的房屋有抵押贷款，您需要决定如何处理。一个选择是在出售房屋时还清抵押贷款。大多数抵押贷款对提前还款有限制。通常会收取“提前还款罚金”，例如相当于三个月抵押贷款还款额的费用。您还可以了解买方是否可以承接（接手）您的抵押贷款。这样一来，您就能避免支付提前还款罚金。 

请咨询您的贷款机构，或查看您的抵押贷款合同，了解抵押贷款的条款和条件。有时，如果您同意向同一家贷款机构申请新的抵押贷款（用于另一套房屋），贷款机构可能会免除提前还款罚金。 

“两份购买要约同时送达。第一份要约比我们的要价低 30,000 美元。买方已获得抵押贷款预先批准，并且急于完成交易。第二份要约的价格正好是我们的要价。没有银行参与，但买方含糊地说，他需要几个月时间来理顺自己的财务状况。当然，我们本来希望能多拿些现金，但谁知道第二份要约会不会告吹？最终，我们与第一位买方协商出了更好的价格。能够敲定这笔交易，我们很高兴。”

– Paula，卑诗省 New Westminster

如果有人想买您的房屋，他们会向您提交一份购买要约。这是一份列明出售条款的书面合同。通常会使用一份称为买卖合同的标准表格。

您的房地产经纪人必须将所有书面要约交给您考虑。您可以选择采取以下任何一种做法：

• 不予理会或拒绝该要约。 

• 按原样接受要约。一旦您和买方签署要约，这就成为具有法律约束力的协议。这意味着您必须履行合同规定的义务（否则可能面临诉讼）。 

• 提出还价。 买方提出的条款都可以协商。例如，只有购买价格更高时，您才可能对该要约感兴趣；或者，交割日期更早。您可以修改买方的要约，再提交给对方。这称为还价。这会取消买方原来的要约。提出还价的风险是，买方可能会拒绝并彻底退出交易。 您和买方可以继续相互提出还价，直到达成交易。

一旦您接受要约（或任何一方接受还价），买卖合同即对您具有法律约束力。请确保您理解自己作出的法律承诺。这里将说明标准买卖合同。

合同成立后，买方最多有三个工作日可以取消合同。这称为冷静期。如果买方确实改变主意，他们必须向您发出通知，并向您支付相当于约定购买价格0.25%的费用。此冷静期不能放弃。（冷静期不适用于位于租赁土地上的住宅物业、通过拍卖出售的住宅物业，或根据法院命令出售的住宅物业。）

附带条件条款是指在交易完成前必须满足的条件。买方通常会在购买要约中加入这些条款，以便在承诺购买前有时间评估某些风险。购买要约通常以买方满足以下条件为前提： 

• 获得融资（例如抵押贷款） 

• 完成房屋检查，并对检查结果满意

• 出售自己的房屋

从卖方的角度来看：

• 买方会提出一个解除附带条件条款的截止日期。您应尽量将“条件解除期限”设得相对较短，但仍要合理。

• 请确保买方的“以……为条件”条款足够具体。法律规定，个人必须本着“诚信”原则，尽一切合理努力解除附带条件条款。如果条款措辞含糊或范围过宽，买方就更容易退出交易。 

例如，假设您收到一份以“买方获得满意的融资”为条件的购买要约。理想情况下，您应要求买方在条款中写明具体细节或目标，例如买方拟融资的利率和本金金额。 

作为卖方，您必须告知买方您所知的任何重大隐蔽缺陷。对您所知情况不诚实，日后可能会引发问题。如果新业主发现您明知却未告知他们的问题，可能会产生法律纠纷。 

重大隐蔽缺陷是指通过对不动产进行合理检查也无法发现的缺陷。这包括可能使房屋存在危险或不适合居住的缺陷，例如曾发生过水灾、不动产存在结构性损坏，或进行了任何未经许可的施工。 

视缺陷情况而定，如果后来发现本应披露的隐蔽缺陷，买方可能有权撤销合同。可撤销合同是指无法由法律强制执行的合同。

通常，卖方会在不动产信息披露声明中向买方披露已知缺陷。了解您在向买方告知有关不动产的重要信息时应履行的义务。

当有人购买您的房屋时，除非您与买方另有约定，否则所有固定装置都会随房屋一并出售。一般来说，固定装置是指附着在房屋上的物品，拆除后会造成损坏。浴室洗手池就是固定装置的一个明显例子。 

另一方面，可移动物品是指您有权拆走的物品。洗衣机、烘干机、冰箱和炉灶等电器都属于可移动物品。房屋出售后，您可以将这些物品带走。

界定某件物品是否属于固定装置可能比较困难。您与买方可能无法就哪些物品属于房屋的一部分达成一致。在合同中，请列出您想带走的所有物品，并明确说明这些物品不包含在购买价格内。更好的做法是，在将房屋挂牌出售前，更换您希望保留的物品。

了解您的房屋在当前市场中的合理售价。您可以联系几位在您所在地区执业的房地产经纪人。他们会查看您的房屋，并告诉您他们会以什么价格挂牌，以及预计会以什么价格售出。这项服务通常是免费的。 

如果您希望获得更确定的价格，可以请专业人士进行**房产估价**。估价师会根据您所在地区类似房屋的成交价格，以及重建您的房屋所需的费用，为您的房屋估值。房产估价的费用通常在 $200 到 $750 之间。

如果您的房屋有抵押贷款，请了解： 

• 抵押贷款还欠多少 

• 买方是否可以承接该抵押贷款 

• 该抵押贷款是否包含提前还款罚金 

要了解这些详情，请查看您的抵押贷款协议和对账单，或向您的贷款机构咨询。 

如果您聘请房地产经纪人，您会被要求签署一份“房源挂牌协议”。这类协议通常是标准合同。房地产经纪人可能没有太多空间协商条款。但请特别注意以下条款：

• 房地产经纪人代表谁。在卑诗省，房地产经纪人通常不能在同一宗交易中同时代表买方和卖方。这项规定有少数例外情况，包括位于偏远地区且房地产经纪服务不足的不动产。 

• 协议期限。 许多房地产经纪人希望房源挂牌协议持续三个月，但您可以选择以较短期限挂牌出售您的房屋。如果您的房屋在该期限内未能售出，您可以延长房源挂牌协议的期限，或更换房地产经纪人。

• 房地产经纪人的报酬。 房源挂牌协议会规定房地产经纪人的佣金金额。请仔细阅读您的房源挂牌协议，以了解您同意的安排。 

如需进一步了解房源挂牌协议，请参阅上文“您应该了解的内容”部分。

房地产经纪人会向您提供一份协议副本。请妥善保存，以备日后查阅。

如果您收到购买要约，请仔细审阅。您可以选择忽略、拒绝或接受任何要约，也可以提出还价。请综合考虑每份要约所涉及的各种因素，包括以下几点： 

• 购买价格。 在您的房屋上市之前，请考虑您是否会接受低于完整要价的要约。您最低愿意接受多少？ 

• 条件条款。 请务必了解任何条件条款的影响（如上文“您应该知道的事项”所述）。如果买方未能解除某项条件，交易始终存在告吹的风险。您是否更愿意接受不附带任何条件的要约？不附带条件的要约同样也有交易告吹的风险。

• 融资方面的考虑：如果潜在买方已获抵押贷款预先批准，融资失败的可能性就较低。（请注意，抵押贷款预先资格审查不同于预先批准。）同时，较高的定金可能表明买方是认真的。如果交易告吹，您也不会空手而归。 

• 不寻常的安排。请留意可能使您面临风险的安排。例如，买方可能要求您将房屋过户给他，并约定由他在未来分期付款。这样实际上会使您成为他的贷款人。请向律师咨询相关风险。

• 您出售给谁。 人们购买房产的原因各不相同。卖方往往对自己的房屋有感情。您是否更愿意将房屋卖给会入住的家庭，而不是投资者？

• 时间安排风险。一般来说，卖方希望时间安排越短越好。例如，较早的成交日期可能意味着交易告吹的可能性较小。 

买卖合同会注明出售的完成日期。在这一天，房屋所有权将转移，您会收到购房款。  

在完成日期当天，您将：

1. 签署过户文件。 请确保您了解自己签署的内容。如果您聘请了律师或公证人，他们应与您一起审核文件，并向您说明文件内容。了解更多有关交割时您需要审核或签署的文件。

2. 收取全额款项。您的律师或公证人会确认您负责的所有款项均已支付。（这会在您收到任何出售所得款项之前完成。）这一步包括确保您不再承担与该房产有关的任何义务，例如处理您原有的抵押贷款。

您将在交房日期交出钥匙。此后，您将无法再进入该房产。交房日期通常在完成日期后的几天。

这取决于您的房源挂牌协议条款。如果您不确定是否需要向房地产经纪人支付费用，请再次阅读挂牌协议。通常，当您接受购房要约时，您的房地产经纪人便有权获得佣金。 

根据卑诗省的一些标准挂牌协议，即使交易未能完成，卖方在法律上仍必须向其经纪人支付佣金。经纪人在这种情况下提起诉讼的情况很少见，但确实发生过！您可能仍需支付佣金的情况包括：

• 您接受了购房要约，但交易后来未能完成

• 您接受了购房要约，但买方在冷静期内撤回了要约

• 在挂牌协议仍然有效期间，您自行出售了房屋

• 挂牌协议到期后房屋售出，而房地产经纪人此前曾向该买方展示过房屋，或是“促成此次出售的有效原因”

如果您的房屋是您的主要住所，那么您出售房屋时获得的任何利润（资本利得）通常无需缴税。这称为主要住所豁免。

如果您拥有该房屋期间的任何时候，它不是您的主要住所，则该豁免可能无法完全适用。律师或税务会计师可以就主要住所税务豁免是否适用于您提供建议。