了解购房买卖合同

标准购房合同由 Canadian Bar Association BC Branch（加拿大律师协会卑诗省分会） 和 BC Real Estate Association（卑诗省房地产协会） 联合发布。它适用于卑诗省大多数住宅销售。

如果您不使用标准购房合同，或对其进行了修改，以下信息可能不适用。如果您属于以下情况，可能会使用不同的合同：

• 购买尚未建成的房屋。您将被要求签订预售合同。这类合同由开发商的律师起草，且明显偏向开发商。 

• 建造新房。建筑商会要求您签署建造合同 或住宅施工合同。这些合同可以涵盖不同的安排。

在卑诗省买卖房屋时，购房合同是关键文件。它规定买方和卖方双方的权利和义务，并说明谁必须做什么，以及何时完成。 

合同中作出的基本承诺包括：

• 卖方承诺将房屋的所有权转让给买方

• 作为交换，买方承诺向卖方支付购房款

双方现在承诺在未来的某个日期（称为完成日期）完成这些事项。双方同意遵守与这些承诺相关的特定条款和条件。请记住，这些是法律承诺，因此可以通过法院强制执行。

在卑诗省，买方的房地产经纪人通常会填写一份标准购房合同，并列明买方准备以哪些条件购买房屋。卖方可以选择接受或拒绝买方的要约。他们也可以提议修改要约条款（称为还价），例如要求更高的售价。

当卖方接受一份要约时，即表示他们同意按照该要约中的条款将房屋出售给买方。

一旦要约或还价以书面形式被接受，购房合同即具有法律约束力。这意味着双方都必须履行合同规定的义务（否则可能面临法律后果）。 

在此之后，买方仍有几种合法解除合同的方式，包括：

• 通常，买方在要约被接受后有三个工作日可以取消合同。这称为冷静期。如果买方选择取消，必须向卖方支付相当于要约价格 0.25% 的费用。如果买方未在冷静期内取消，合同将继续对其具有约束力。

• 买方可以在要约中加入条件条款。这表示买方承诺，只有在能在某个指定日期前，确认有关交易或房产的某些问题得到满意答复时，才会购买该房屋。如果买方无法在条件解除日期前满足这些条件条款，可以退出这笔交易。（卖方也可以使用条件条款，但并不常见。）从法律角度来说，买方不应仅因为改变主意就利用条件条款解除合同。他们必须作出合理努力来满足这些条件条款。

我们会在购房分步指南中更详细地介绍要约、还价，以及合同何时具有法律约束力。

一旦提出购买要约，法律流程通常会遵循一个大致的时间安排。买方必须在要约中提出希望流程中某些步骤进行的日期。

• 要约到期的日期和时间。 买方提出要约时，会为要约设定一个时限，通常是一两天。如果卖方没有及时接受要约或提出还价，要约就会到期。双方都可以退出。

• 条件解除日期。 如果买方在要约中加入条件条款，他们会提出一个日期，在该日期前完成相关调查。到该日期时，买方必须告知卖方是否希望继续进行交易。这通常为一周左右，但具体取决于买方试图解决的问题有多复杂。如果买方未在截止日期前书面通知卖方解除条件条款，合同即告终止。这意味着双方均无需继续完成交易。

• 成交日期。 这有时也称为“交割日期”。这是房屋所有权依法转移给买方的日期。买方也会在这一天向卖方支付剩余购房款。该日期通常在接受要约后的 30 至 90 天内，但可能因卖方或买方的需要而有所不同。

• 交付日期。 这是买方可以实际占有该房产的日期，通常在交割后一两天。实际来说，这是买方拿到钥匙并可以搬入的日期。如果是出租房产，交付日期是新房东（买方）接管该建筑物的日期。

请认真对待截止日期

在标准购房合同中，双方会同意“时间至关重要”。这意味着各方都必须严格遵守截止日期，否则将面临法律后果。如果您确实错过了截止日期，另一方可能会选择不予追究。但不要指望如此。

例如，如果您是买方，且未在成交日期前支付应付金额，卖方可能会取消合同并保留您的定金。他们还可以起诉您，要求赔偿因您未能完成交易而遭受的任何损失。

您可能更熟悉街道地址，但这并不是唯一需要注意的信息。在标准购房合同的顶部，房产会通过以下方式描述：

1. 街道地址。

2. 根据land title office（土地产权登记处）记录提供的房产法律描述。

3. 房产标识号（或 PID）。该号码由 land title office（土地产权登记处）用于唯一识别一块土地。

您的律师或公证人应核实所有描述均指向您认为自己正在购买或出售的房产。

“我们原以为在 Sunshine Coast 找到了理想地点。我们希望在那里建造退休住所，另外再建一间供访客居住的小屋。我们提出了购买这处房产的报价。但后来我们发现，建造附属建筑有一些限制。这些限制随土地附带——我们无法取消。看来这地方不适合我们。”

– Adrian，卑诗省温哥华

在标准购房合同中，卖方承诺向买方交付不受任何产权负担影响的“完整、无瑕疵”产权，但合同中约定的负担除外。一旦卖方接受购买要约或还价要约，便须履行这项承诺。

让我们来了解一下其中的一些法律概念。

交付产权 

拥有土地的产权，意味着政府认可您是该土地的合法所有人。在卑诗省，land title office（土地产权登记处）保存着关于土地归属的官方记录。在标准购房合同中，卖方将该不动产的所有权转让给买方。卖方会在成交日向土地产权登记处登记这项交易，以完成转让。

不受产权负担影响

产权负担是指房产所有人以外的人对该房产享有使用权，或有权就该房产主张债务。它会降低房产价值或限制其使用。抵押贷款就是一个典型例子。

大多数买方认为，他们购买的房产不附带任何限制。但根据标准合同，卖方承诺交付无瑕疵产权，但须受某些例外情况限制。 

一般来说，卖方无需解除非财务性产权负担。例如，产权上可能有限制性契约。这会禁止对该房产进行某些行为，或禁止将其用于某些用途。例如，该契约可能禁止建造多户住宅。根据标准购房合同，卖方无需解除这类负担。 

卖方对房产所作的说明

标准购房合同规定，除合同中书面载明的内容外，卖方不作任何陈述、保证或承诺。这意味着，如果卖方（或其房地产经纪人）对房产所说的内容没有写入合同，买方通常不能据此主张权利。除非卖方故意误导您，否则卖方的口头说法通常不对其具有约束力。

出售中包括的物品

固定装置是指附着在房屋上的任何物品，拆除后会造成损坏或需要修理。浴室洗手盆就是一个明显的例子。房屋出售时，所有固定装置都会随房屋一并转让。另一方面，任何可在不损坏房产的情况下移动的物品，称为动产。洗衣机、烘干机、冰箱和炉灶等电器都属于动产。

“我们对一套公寓提出了购买要约，并支付了 50,000 美元作为定金。不久后，Elise 收到了一份在澳大利亚的工作邀约。这个机会实在太好了，不能错过。但时机很不好，因为自从我们提出要约以来，房市已经下跌了不少。我们的律师告诉我们，如果退出这笔交易，卖方会保留我们的定金，还可能就他们的损失起诉我们。我们决定完成购买，然后在澳大利亚找地方租住。”

– Georgia，卑诗省 Surrey

买方最基本的承诺是，在交割日之前向卖方支付该房屋的购买价款。

定金是买方为确保交易完成而交给卖方的一笔钱。通常在购买要约被接受时，或条件被解除时支付。（在交割日，买方支付购买价款，并扣除其已支付的定金。这笔钱通常有一部分来自贷款机构。）

如果买方未能完成交易，卖方可以：

• 取消协议并保留定金。卖方还可能可以要求额外的损害赔偿。

• 继续完成交易。如果买方试图退出一份具有约束力的合同，卖方可以起诉买方，要求合同的实际履行。这意味着法院强制一方（在本例中为买方）完成交易。卖方还可以就未能完成交易所造成的损失起诉买方，要求损害赔偿。