了解购房买卖合同

标准购房合同由Canadian Bar Association BC Branch（加拿大律师协会卑诗省分会）和BC Real Estate Association（卑诗省房地产协会）联合发布。它用于卑诗省的大多数住宅买卖。

如果您不使用标准购房合同，或对其进行修改，以下信息可能不适用。如果您属于以下情况，可能会使用不同的合同：

• 购买尚未建成的房屋。您将被要求签订预售合同。这类合同由开发商的律师起草，且明显偏向开发商。 

• 建造新房。建造商会要求您签署建造合同 或住宅 施工合同。这些合同可涵盖不同的安排。

在卑诗省购买或出售房屋时，购房合同是关键文件。它规定了买方和卖方双方的权利和义务，并说明谁必须做什么以及何时完成。 

合同中的基本承诺包括：

• 卖方承诺将房屋所有权转让给买方

• 作为交换，买方承诺向卖方支付购房价款

双方现在承诺会在未来某个日期（称为成交日期）完成这些事项。双方同意接受与这些承诺相关的特定条款和条件。请记住，这些是法律承诺，因此可以在法庭上强制执行。

在卑诗省，买方的房地产经纪人通常会填写一份标准购房合同，列明买方准备购买房屋的条件。卖方可以选择接受或拒绝买方的要约。他们也可以提议修改要约条款（称为还价），例如要求更高的售价。

当卖方接受要约时，即表示他同意按照该要约的条款将房屋出售给买方。

一旦要约或还价以书面形式被接受，购房合同即具有法律约束力。这意味着双方都必须履行合同规定的义务（否则可能面临法律后果）。 

在此之后，买方仍有几种可以合法解除合同的方式，分别是：

• 通常情况下，买方在要约被接受后有三个工作日可以取消合同。这称为冷静期。如果买方选择取消，必须向卖方支付相当于要约价格 0.25% 的费用。如果买方未在冷静期内取消，合同将继续对其具有约束力。

• 买方可以在要约中加入条件条款。这表示买方是在说：“只有在我能在某个日期前，解决我对这项交易或该房产的某些疑问时，我才承诺购买该房屋。”如果买方无法在条件解除日期前满足条件条款，可以退出交易。（卖方也可以使用条件条款，但这种情况并不常见。）从法律角度来说，买方不应仅仅因为改变主意，就利用条件条款解除合同。他必须作出合理努力来满足条件条款。

我们在购房分步指南中会更详细地介绍要约、还价，以及合同何时具有法律约束力。

购买要约一经提出，法律流程通常会按照一个大致的时间线进行。买方必须在购买要约中提出希望流程中某些步骤进行的日期。 

• 购买要约到期的日期和时间。 买方提出购买要约时，会为其设定一个时限，通常是一两天。如果卖方没有及时接受要约或提出还价，购买要约就会到期。双方都可以退出交易。

• 条件解除日期。 如果买方在购买要约中加入条件条款，他会提出一个完成相关调查的日期。在该日期前，他必须告知卖方是否希望继续进行买卖。通常这个期限约为一周，但具体取决于买方试图解决的问题有多复杂。如果买方未能在截止日期前发出书面通知，说明他解除条件条款，合同即告终止。这意味着双方均无需继续完成交易。

• 成交日期。 这有时也称为“交割日”。这是房屋所有权依法转移给买方的日期。买方也会在这一天向卖方支付剩余购房款。该日期通常在购买要约被接受后的 30 至 90 天内，但可能会因卖方或买方的需要而有所不同。

• 交付日期。 这是买方可以实际占有该房产的日期。通常是在交割后的一两天。从实际角度来说，这就是买方拿到钥匙并可以搬入的时间。如果是出租房产，交付日期就是新房东（买方）接管该建筑物的日期。

认真对待截止日期

在标准购房合同中，双方同意“时间至关重要”。这意味着各方都必须遵守严格的截止日期，否则将面临法律后果。如果您确实错过了截止日期，另一方可能会选择不予追究。但不要指望如此。 

例如，如果您是买方，且未在成交日期前支付应付款项，卖方可能会取消合同并保留您的定金。他还可以起诉您，要求赔偿因您未能完成交易而遭受的任何损失。

您可能更熟悉街道地址，但这并不是唯一需要注意的内容。在标准购房合同的顶部，房产会通过以下信息进行描述：

1. 街道地址。

2. 来自land title office（土地产权登记处）记录的房产法定描述。 

3. 房产识别号（或 PID）。该号码由 land title office（土地产权登记处）用于唯一识别一块土地。

您的律师或notary（公证人）应核实所有描述均指向您认为正在购买或出售的房产。

“我们原以为在 Sunshine Coast 找到了理想地点。我们希望在那里建造退休住所，另外再建一间供访客居住的小屋。我们提出了购买这处房产的报价。但后来我们发现，建造附属建筑有一些限制。这些限制随土地附带——我们无法取消。看来这地方不适合我们。”

– Adrian，卑诗省温哥华

在标准购房合同中，卖方承诺向买方交付除合同中约定的事项外，不受任何产权负担影响的“完整无瑕”的产权。卖方一旦接受购买要约或还价要约，就必须履行这项承诺。

让我们来了解一下其中的一些法律概念。

交付产权 

拥有土地的产权，意味着政府认可您是该土地的合法所有人。在卑诗省，land title office（土地产权登记处）保存着土地所有权归属的官方记录。在标准购房合同中，卖方将房产的所有权转让给买方。他们会在成交日向土地产权登记处登记这项交易。

不受产权负担影响

产权负担是指房产所有人以外的其他人有权使用该房产，或有权就该房产主张债务。这会降低房产价值或限制其使用。抵押贷款就是一个典型例子。

大多数买方都认为，自己购买的房产没有附带任何限制。但根据标准合同，卖方承诺交付产权清晰的房产，但有一些例外。 

一般来说，卖方不必清除非财务性产权负担。例如，产权上可能有限制性契约。这会禁止对该房产进行某些行为，或禁止以某种方式使用该房产。例如，该契约可能禁止多单元住宅。根据标准购房合同，卖方无需清除这类负担。 

卖方对房产所作的说明

标准购房合同规定，除合同中书面载明的内容外，卖方不作任何陈述、保证或承诺。这意味着，如果卖方（或其房地产经纪人）对房产的说法没有写入合同，买方通常不能依赖这些说法。除非卖方故意误导您，否则卖方的口头说法通常对其不具有约束力。

出售中包含的物品

固定装置是指附着在房屋上的任何物品，拆除后会造成损坏或需要维修。浴室洗手盆就是一个明显的例子。出售房屋时，所有固定装置都会随房屋一并出售。另一方面，凡是可以移动且不会对房产造成损坏的物品，都称为动产。洗衣机、烘干机、冰箱和炉灶等电器都属于动产。

“我们对一套公寓提出了购买要约，并支付了5万加元作为定金。不久后，Elise 收到了澳大利亚的一份工作邀请。这是个不容错过的好机会。但时机很不好，因为自从我们提出要约后，房地产市场下跌了不少。我们的律师告诉我们，如果退出这笔交易，卖方会保留我们的定金，还可能就其损失起诉我们。我们决定完成购买，并在澳大利亚找地方租住。”

– Georgia，卑诗省 Surrey

买方的基本承诺是，在成交日之前向卖方支付房屋的购买价格。

定金是买方为确保交易而支付给卖方的一笔钱。通常在购买要约被接受时或条件被解除时支付。（在成交日，买方支付购买价格，并扣除已支付的定金。这笔钱通常有一部分来自贷款机构。）

如果买方未能完成交易，卖方可以：

• 取消协议并保留定金。卖方或许还可以索赔额外的损害赔偿。

• 继续完成交易。如果买方试图退出一份具有约束力的合同，卖方可以起诉他，要求合同的强制履行。这意味着法院强制一方当事人（本例中为买方）完成交易。卖方还可以就未能完成交易所造成的损失起诉买方，要求赔偿。