了解购房时的文件

当有人想购买房屋时，必须向卖方提交书面的购买要约。在卑诗省，通常会使用一份标准购房合同。在此期间，您可能还会遇到其他文件。下面我们将介绍其中三种主要文件，它们都旨在向您提供更多有关该房产的重要信息。

首先，这是启动整个流程的文件。如果您找到想购买的房屋，您必须向卖方提交书面的购买要约。在卑诗省，通常会使用一份标准购房买卖合同。 

购房合同列明买方和卖方双方的权利与义务，说明谁必须做什么，以及必须在何时完成。我们将在这里带您了解标准购房合同。 

在您签署购买要约之前，请仔细阅读合同。如果卖方接受您的要约，该合同可能具有法律约束力。具有法律约束力意味着您和卖方都必须履行合同规定的义务（否则可能面临被起诉的风险）。

房产信息披露声明会提供潜在买家感兴趣的信息，通常称为 PDS。其中涵盖可能影响房产价值或安全的问题。

卖方在法律上并非必须填写 PDS，但这已成为卑诗省的标准做法。如果您的房地产经纪没有提到这一点，请要求他索取一份。并且务必在您提出购买要约前查看该声明。卖方应告知您他所知道的、与房产有关且潜在买家希望了解的某些细节。例如，该房产是连接市政污水系统，还是使用化粪池系统？

卖方及其房地产经纪必须披露隐蔽瑕疵

根据事实婚姻关系（common law），卖方必须告知买方他所知悉的任何隐蔽瑕疵。卖方通常通过填写 PDS 来做到这一点。隐蔽瑕疵是指通过对房产进行合理检查也无法发现的问题。常见例子包括： 

• 曾发生过水灾或虫害

• 房产的结构性损坏

• 位于房产内的地下储存罐

• 饮用水问题 

此外，卖方的房地产经纪在法律上有义务披露他所知悉的重大隐蔽瑕疵。从法律角度而言，这项义务的范围比卖方的义务更广。如果卖方不希望其房地产经纪向买家告知此类瑕疵，法律规定该经纪必须停止代理该卖方。BC Real Estate Association（卑诗省房地产协会）有一段视频，解释卖方对重大隐蔽瑕疵的信息披露。

依赖卖方所说的信息

您能在多大程度上依赖卖方在 PDS 中所说的信息，是有限制的。对此应持保留态度。只要卖方如实说明他所知道的情况，法律并不要求他在 PDS 中告诉您的内容一定正确。如果您本应知道该瑕疵，您也可能不会受到保障。

此外，您不能依赖卖方或其房地产经纪仅以口头方式作出的任何说法。但是，如果卖方在合同本身中作出书面陈述或承诺，该陈述或承诺必须在事实上正确。您可以考虑将 PDS 中所说的内容写入购买合同。这样一来，卖方将受到其中所述内容的约束。请向您的房地产经纪或律师咨询可用于将 PDS 纳入合同的措辞。

大多数买家会在报价中附加条件，即取得一份满意的房屋检查报告。请专业人士检查房屋，是获得有关房屋状况的客观且可靠意见的最佳方式。您可以查询房屋检查员是否持有卑诗省执照。持证检查员必须满足特定的培训要求，并至少拥有 100 万加元的责任保险。

房屋检查并不能保证您会发现所有问题。报告必须列出检查未涵盖的区域。大多数房屋检查都是目视检查。房屋检查员通常只能检查其能够进入并看到的部分。这意味着他们可能无法判断墙后、地板下或阁楼中是否存在缺陷。检查员通常会检查建筑物的系统和结构部件，例如电气、管道、结构、保温和通风。

请务必花时间阅读您要签署的合同。根据法律，房屋检查合同必须明确说明检查涵盖哪些内容。合同还必须说明房屋检查员是否会检查霉菌或石棉。 

请仔细阅读检查报告。报告内容会非常详细——其设计目的就是要做到全面。所有房屋都会有问题，即使是相对较新的房屋也不例外。有些问题很严重，其他问题则无关紧要。阅读报告时，请重点关注那些会使房屋无法居住，或维修费用高昂的问题。 

拥有土地的产权，简单来说，就是您将在法律上被认可为该土地的所有人。产权查册会显示该物业受到的任何限制。land title office（土地产权登记处）保存根据卑诗省法律谁拥有哪块土地的官方记录。它还保存可能登记在该物业上的任何产权负担记录。这些是可能限制物业使用方式或降低其价值的负担。常见例子包括抵押贷款和地役权。

在您决定购买房屋之前，您应确认自己能够按预期使用该物业。这包括了解该物业在使用方面是否有任何限制。 

产权查册会显示房屋的所有人以及相关的任何产权负担。卖方必须在交易中清除所有现有的财务负担。除非您已同意承接该负担，例如承接卖方的抵押贷款。 

产权查册可能会发现该物业上存在限制土地使用方式的非财务负担。例如，您可能不获准在该土地上建造多户住宅。根据标准购房合同，卖方无需清除物业上的这些非财务负担。这些限制会随物业一并转移。 

买方的房地产经纪人在条件解除期内取得产权查册是很常见的做法。如果发现任何异常情况，您的房地产经纪人应建议您咨询律师。交易一旦确定，您的律师或公证人也会进行产权查册。

最后签署文件通常会在您的律师或公证人办公室进行。这会在成交日当天或前几天进行。成交日是房屋所有权依法转移给买方的日期。 

下面我们将带您了解您的律师或公证人可能会让您审阅或签署的六份常见文件。 

当有人在卑诗省出售房屋时，必须填写一份名为 A 表转让表格 的文件。这份文件会转让该房产的所有权。文件会提交至land title office（土地产权登记处）。之后，官方记录会更新，以显示您是该房产的新业主。

这份表格通常由买方的律师或公证人准备，但由卖方签署。作为买方，您应确认：

• 您的姓名拼写正确。表格应列出您的完整法定姓名。如果该姓名与购房合同上的姓名不同，请询问您的律师或公证人该怎么办。 

• 如果有多位业主，表格应正确注明您希望以何种方式持有土地（联权共有或按份共有）。如果您不确定，请让您的律师或公证人为您解释两者的区别。

• 您的地址正确。如果您将搬入新家，请使用您的新地址。您将通过这个地址收到与该房产相关的重要邮件，例如房产税评估通知。

购买不动产时，您有责任向land title office（土地产权登记处）提交一份不动产转让税申报表。您还需要缴纳相关的不动产转让税。如果您未能按时完成，土地产权登记处可能会拒绝将您登记为该不动产的新业主。

通常，买方的律师或公证人会填写申报表，并请您签字。他们也应告知您需要缴纳多少税款。一般来说，您将这笔款项交给您的律师或公证人，由他们代表您支付给土地产权登记处。

调整结算单是一份列明买方和卖方财务义务的文件。调整结算单的最后一行会告诉您，为完成交易您必须支付多少金额。 

计算从购房价格的借方金额开始。随后会进行调整，以增加或减少您仍需支付的金额（支付给卖方或其他人）。

借方金额是指您在交割时必须支付的款项。借方金额会增加您必须支付的总金额。常见的借方调整包括：

• 物业转让税、商品及服务税（GST，如适用）、律师费或公证人费用。

• 物业税。卖方可能已经支付了全年的物业税账单。其中部分税款可能对应于您将拥有和使用该土地的期间。调整会确认您必须向卖方偿还这部分物业税。

• 分契物业管理费。同样，卖方可能已预付您入住当月的每月分契物业管理费。 

• 产权保险。这种保险可保护您的贷款机构免受与该不动产产权有关的问题影响。您也可以同时为自己购买产权保险。

贷方金额是指您已经支付给卖方的款项（例如定金），或您已代表卖方向第三方支付或将要支付的款项。贷方金额会减少您在交割时必须支付的金额。常见的贷方调整包括：

• 定金。这是一项贷方金额，因为您已经向卖方支付了这部分购房款。

• 您借入且贷款机构将代表您支付的任何款项。抵押贷款会减少您需要自掏腰包支付的购房款金额。

• 物业税、分契物业管理费或公用事业费用。您可能会收到与卖方拥有该房屋期间有关的费用账单。这些费用应进行调整。 

  房产税预算

  您的律师或公证人应提醒您即将到期的房产税账单。请务必为这笔付款做好预算。

如果您借钱购买住房，您应该已经与贷款机构（或抵押贷款经纪人）会面，协商您的抵押贷款条款。在交割时，您需要签署抵押贷款协议。这是您与贷款机构之间的协议，其中列明抵押贷款的条款。 

您的律师或公证人应向您清楚解释抵押贷款条款。请确保您了解各项费用、贷款类型、利率、付款金额和还款计划。这些是否符合您的预期？请记下您的第一笔抵押贷款还款到期日。 

进一步了解如何获得抵押贷款。

付款指示包含您对如何处理抵押贷款资金的说明。您的律师或公证人会为您准备这份文件，但需要您签字确认。您可以指示： 

• 您的贷款机构将抵押贷款金额支付给您的律师或公证人

• 您的律师或公证人将抵押贷款资金分配给不同的相关方（例如卖方、税务机关，或用于支付法律费用）

B 表格抵押贷款是一份提交给land title office（土地产权登记处）的文件。它用于将抵押贷款登记在该房产上。该表格还会提供抵押贷款的重要详细信息，例如贷款金额、利率和贷款期限。您将需要签署这份表格。

根据卑诗省法律，抵押贷款赋予贷款方对该房产的担保权益——即一种权益或权利。如果您未能偿还抵押贷款，这项担保权益会赋予贷款方相应权利。例如，如果借款人未按时还款，贷款方可以出售该房产来偿还债务。 

您还需要签署一份文件，确认您已收到以下文件的副本：

• B 表格抵押贷款，以及

• 标准抵押贷款条款。