办理抵押贷款

抵押贷款是用于购买房屋或其他房产的贷款。贷款方支付房产购买价格的一部分（通常是大部分）。贷款方通常是银行或credit union（信用合作社），但也可能是贷款公司或个人。借款人承诺向贷款方偿还贷款本金，另加利息。 

根据卑诗省的法律，抵押贷款赋予贷款方对所购房产的担保权益——也就是说，对该房产享有权益或权利。如果借款人违约，该担保权益会赋予贷款方相应的权利。借款人最常见的违约方式，是未能按承诺支付抵押贷款款项。 

如果您未能履行抵押贷款义务，贷款方可以向法院申请取得该房产，或出售该房产以偿还抵押贷款债务。这个过程称为止赎。在止赎过程中，贷款方只关心收回自己的钱。他们不关心房产是否能卖到公平市场价，也不关心是否会有剩余款项留给您。如果您在支付抵押贷款时遇到困难，或者面临止赎，请务必尽快采取行动。

作为借款人，您将被要求签署一份抵押贷款合同。该文件列明贷款及其偿还的条款和条件。 

抵押贷款合同将包括：

• 向您提供的贷款本金金额

• 贷款的利率

• 您必须支付的款项

• 付款频率，可以是每周、每两周一次或每月一次

借款人在任何抵押贷款合同中作出的主要承诺是： 

• 按时支付抵押贷款项下的款项 

• 在违约的情况下，以该房产作为担保

在大多数抵押贷款中，借款人还承诺： 

• 缴纳房产税

• 保持房产状况良好

• 为房产上的建筑物投保火灾及其他风险保险

大多数贷款机构坚持使用自己的标准抵押贷款合同，变动很少。不过，通常仍有一些事项可以协商，包括抵押贷款期限、提前还款权利，以及您出售房产时抵押贷款是否可以转让。稍后将进一步说明这些事项。

签署抵押贷款时，贷款机构必须向您提供一份抵押贷款合同副本。 

大多数抵押贷款涉及两个时间段：“摊还期”和抵押贷款“期限”。 

摊还期 是指还清全部抵押贷款所需的时间。新抵押贷款的典型摊还期为25年。 

抵押贷款期限是指您承诺使用某一特定贷款机构、利率以及相关条款和条件的时间长度。通常，抵押贷款期限介于六个月至五年之间。期限就像抵押贷款的“重置”按钮。期限届满时，您必须就剩余本金续办抵押贷款。续办时的利率以及条款和条件可能会有所变化。

您想选择多长期限，部分取决于您认为利率会上升还是下降。如果您认为利率会上升，较长期限对您更有利。如果您认为利率会下降，则较短期限更有利。 

“我妻子和我希望能在抵押贷款期限结束前灵活地出售房屋。因此，我们向银行申请了开放式抵押贷款。知道我们可以在任何时候还清抵押贷款而无需支付罚金，这让人很安心。”

– Justin，卑诗省基洛纳

向您的抵押贷款额外还款称为进行提前还款。提前还款可以让您更快偿还抵押贷款，或在贷款期限结束前还清抵押贷款。这可以帮您省钱，并让您拥有更大的灵活性。 

不同贷款机构的提前还款条款各不相同。申请抵押贷款时，最重要的事项之一是获得符合您需求的提前还款条款。

在开放式抵押贷款中，借款人可以在抵押贷款期限内随时额外还款或结清抵押贷款（无需支付罚金）。 

封闭式抵押贷款对额外还款或提前结清抵押贷款有所限制。有些封闭式抵押贷款不允许任何提前还款，除非您支付高额罚金。其他封闭式抵押贷款允许部分提前还款。例如，贷款机构可能允许您每年提前偿还未偿余额的10%，且无需支付罚金。

那么，为什么不是所有人都选择开放式抵押贷款呢？因为这类贷款的利率更高。您需要为这种灵活性付费。 

如果有人想出售一处带有抵押贷款的不动产，有两种选择：

• 他们在出售前还清抵押贷款的剩余金额

• 买方接手该抵押贷款的还款责任

第二种情况称为可承接抵押贷款。 

对于可承接抵押贷款，买方可以同意承担该抵押贷款的剩余债务，而不是申请新的抵押贷款。 

在利率不断上升时，这可能是一个很有吸引力的选择。例如，假设您正在出售您的不动产，而您的抵押贷款利率为5%，但目前市场利率为7%。买方可能更愿意承接这笔较低利率的抵押贷款，而不是申请一笔新的抵押贷款。  

贷款机构通常会要求您支付至少相当于房产购买价格 5% 至 10% 的首付款。抵押贷款涵盖房产价格的其余部分。

如果您的首付款低于房产价格的 20%，您需要购买抵押贷款保险。这种保险也称为抵押贷款违约保险，可在您停止按抵押贷款规定定期还款时保护贷款机构。 

如需了解您是否符合抵押贷款保险的资格要求，请访问 Canada Mortgage and Housing Corporation（加拿大抵押贷款和住房公司）网站。

在您开始比较不同的抵押贷款之前，请先获取一份您的信用报告。我们将在此说明具体方法。请确认您的信用报告中没有任何错误。（如果有，以下是更正其中错误的方法。）潜在贷款机构会在批准您的抵押贷款前查看您的信用报告。

如果您没有良好的信用评分，抵押贷款机构可能会：

• 拒绝批准您的抵押贷款

• 决定以较低金额或较高的利率批准您的抵押贷款

• 只有在您支付较高首付款的情况下才考虑您的申请

• 要求他人与您共同为抵押贷款共同签字

在为您进行预先批准时，抵押贷款机构会查看您的财务状况，以确定他们最多愿意向您提供多少贷款，以及将向您收取的利率。

有了预先批准，您可以了解自己可能符合资格的最高抵押贷款金额。根据贷款机构的不同，您还可能可以锁定利率 60 至 120 天。

进一步了解预先批准流程。

联系不同的贷款机构，了解他们愿意提供的贷款条件。

询问以下事项：

• 利率

• 抵押贷款期限

• 您需要支付的费用

• 如果您想提前偿还部分抵押贷款，会有什么规定 

• 如果您想提前还清全部抵押贷款，会有什么规定

• 如果您想在贷款期限结束前出售房产，会有什么规定

• 将抵押贷款的剩余金额及相关条款转移到新房产 

贷款机构决定向您放款后，您需要就抵押贷款的条款和条件进行协商，例如：

• 利率

• 摊还期

• 抵押贷款期限

• 您的还款频率

• 是开放式抵押贷款还是封闭式抵押贷款

• 是否为可转让抵押贷款  

有关在这些协商中需要注意的事项，请参阅上文“您应该了解的内容”部分。

请仔细阅读您的抵押贷款合同，并务必询问任何您不理解的内容。

摊还期是指还清全部抵押贷款所需的时间。新抵押贷款的典型摊还期为25年。这样可以使定期还款额相对较低，但也意味着需要支付更多利息。摊还期较短的抵押贷款，定期还款额较高，但支付的利息总额较少。 

抵押贷款期限是指您承诺采用特定贷款机构、利率以及条款和条件的期限。通常，抵押贷款期限为六个月至五年。

由于利率经常变化，选择长期抵押贷款对双方来说都是一种赌博。贷款机构通常不会同意在整个摊还期内都以相同的利率放贷。相反，他们会在较短的期限内向您提供贷款，然后按反映新市场状况的利率续签协议。

例如，您办理了一笔摊还期为25年、期限为两年、利率为3.5%的抵押贷款。两年期限结束时，基准利率上涨。贷款机构随后可能会提出将您的抵押贷款再续期两年，但这次利率为5%。 

如果银行拒绝了您的抵押贷款申请，您可以考虑办理私人抵押贷款。与传统贷款机构提供的抵押贷款相比，私人抵押贷款更容易获批。 

您可以向您认识的人，例如朋友或亲属，办理私人抵押贷款。这可能比向银行办理抵押贷款更快、成本更低。您支付的利率也可能较低。同时，贷款人也会有所回报：即使是合理的利率，收益通常也会高于把这笔钱存放在储蓄账户中所赚取的利息。但这种安排也并非没有风险。请参阅我们关于向朋友或亲属借款的指南。

或者，您也可以向与您没有私人交情的私人贷款人办理私人抵押贷款。这类贷款人被称为“硬钱”贷款人，因为他们通常要求提供抵押物来担保贷款。这些贷款人主要关注您提供作为担保的资产价值。  

硬钱贷款人通常收取比传统贷款人更高的利率。此外，这类贷款的摊还期限通常较短，例如一到五年。