Mon frère vit dans la maison de notre mère depuis son décès. La succession peut-elle lui demander un loyer?

La réponse courte est oui : la succession peut habituellement exiger un loyer lorsqu’une personne habite dans un bien de la succession. Mais vous devez tenir compte de plusieurs éléments.

Vérifiez d’abord le testament

Commencez par lire attentivement le testament de votre mère. Elle a peut-être inclus des directives concernant la maison. Il arrive qu’un testateur accorde à quelqu’un un droit viager sur un bien, ce qui lui donne le droit d’y habiter jusqu’à la fin de sa vie. Le testament indique généralement ce qui doit arriver au bien après le décès de cette personne.

Si le testament accorde un droit viager à votre frère, vous devez suivre ces directives, y compris celles qui précisent si un loyer doit être exigé ou non. Le testament devrait aussi indiquer qui paie les impôts fonciers, les services publics, les réparations et les améliorations importantes pendant que la personne y habite.

Percevoir un loyer au nom de la succession

Si le testament ne dit rien au sujet du droit de votre frère d’habiter dans la maison, vous pourriez être légalement tenu de lui demander un loyer d’occupation. Cela repose sur le principe de l’enrichissement sans cause. Cela signifie qu’une personne reçoit un avantage — habiter dans la maison — tandis que les autres bénéficiaires subissent une perte.

Le montant du loyer que vous exigez devrait être fondé sur les loyers de biens semblables dans le secteur. Si votre frère a payé des frais comme les impôts fonciers, les services publics ou les réparations, ces coûts peuvent être déduits de ce qu’il doit.

En droit des successions, il n’y a pas de délai de préavis établi avant de commencer à exiger un loyer. Une communication claire est importante. Discutez de la situation avec votre frère. Expliquez-lui votre obligation d’être juste envers tous les bénéficiaires. Le loyer peut être perçu comme une somme due à la succession. Ou, si votre frère est aussi bénéficiaire, il peut être déduit de sa part au moment où vous distribuez la succession.

Si votre frère refuse d’accepter de payer un loyer, vous devrez peut-être vous adresser au tribunal. Le tribunal peut lui ordonner de payer un loyer d’occupation. Il déterminera ce qui est juste en fonction de la valeur marchande et de ce qu’il a contribué à l’entretien du bien.

Il vaut la peine d’aborder cette conversation avec compassion : votre frère vit peut-être aussi un deuil, et la maison familiale peut avoir une grande importance émotionnelle pour toutes les personnes concernées. 

Options concernant le bien

En tant qu’exécuteur testamentaire, vous devez aussi réfléchir au plan à long terme pour le bien. Si votre frère souhaite continuer à y habiter, il pourrait racheter la part des autres bénéficiaires. Il pourrait aussi recevoir la maison en héritage, tandis que les autres bénéficiaires recevraient d’autres biens de valeur équivalente.

Bien sûr, les options juridiques doivent respecter les limites de ce que le testament vous permet de faire avec le bien.

Les conflits au sujet d’une maison familiale peuvent être parmi les aspects les plus difficiles du règlement d’une succession, sur les plans émotionnel et juridique. Vous pourriez vouloir parler à un avocat afin de vous assurer que vous remplissez vos obligations à titre d’exécuteur testamentaire et que vous êtes juste envers toutes les personnes concernées. Un avocat peut vous aider à déterminer la bonne approche pour votre situation précise.