居住在分契物业中

“我在东区一个只有四户的小型住宅社区买了一套可爱的联排住宅。我特别兴奋，因为终于有了自己的前门和小院子——在高层公寓住了八年后，我都忘了自己有多喜欢园艺了。但后来我才知道，这栋四户住宅也是一个‘分契物业’。而且它的规章制度和我之前住的共管公寓一样多！因为我们人数很少，所以更容易达成共识，但我很惊讶地发现，卑诗省竟然有这么多地方都是分契物业。”

– Hailey，温哥华，卑诗省

分契物业是卑诗省一种特定的产权形式。决定一个开发项目是否属于分契物业的，不是它的规模或外形，而是其法律结构。分契物业受省级专门法律约束，该法律规定了相关规则。法律涵盖的内容包括建筑物如何管理、依法必须履行哪些义务（例如购买保险），以及物业经理拥有多大的权限。如果一个开发项目依法通过分契计划设立，它就是分契物业。无论是拥有 300 个单元的高层公寓，还是只有两个单元的分契物业双拼住宅，都是如此。

分契物业就像一家公司，只不过您拥有的不是股份，而是楼内的一个单元。其他所有部分都是由全体业主共享的共用物业。

分契物业可以起诉他人，也可以被起诉：例如，水管工在主锅炉房的管道工程中做得很差。分契物业委员会（稍后会详细介绍）可能决定代表分契物业起诉这名水管工。

与大多数公司一样，分契物业必须向业主保持透明。这意味着要召开年度会议，讨论重要事项、审议变更并选举负责人。分契物业还必须妥善保存记录，任何业主都可以要求查阅。

当您住在独立屋时，对于室内装饰、维修和园艺（须遵守市政规定），您可以自己做主。但分契物业会为所有业主设定一套规则框架。每个分契物业都有自己的一套规约——由最初的业主制定，并由现有业主根据需要调整。这些规约涵盖许多事项，例如是否允许养宠物、您可以在单元内进行会产生噪音的维修的时间，以及您可以邀请多少人到健身房。

这并不是说，如果您重视自由，就应该始终避免选择分契物业。事实上，在卑诗省，分契物业住房往往是唯一负担得起的选择。但请务必认识到，楼上、楼下和两侧都有邻居，确实意味着需要作出一些取舍。学会妥协也是其中的一部分。

分契物业委员会负责管理您的大楼。除其他事项外，它还会制定短期和长期预算、建立账单支付流程、安排大楼保险，并处理业主投诉和装修申请。 

委员会每年由全体业主选举一次——可以说是一个小型民主制度。委员会成员会定期召开会议，审议一份具体事项清单，确保各项工作按计划进行。他们还可能成立小组委员会，对特定问题进行深入审查。 

大多数情况下，分契物业会聘请物业管理公司处理日常事务。在这种情况下，您通常会有一位主要联系人，可以通过电子邮件或电话联系他，反映大楼内的问题。他会评估您的请求的紧急程度，并在需要时提交给分契物业委员会处理。 

委员会的管理工作受大楼的分契物业规约指引。Strata Property Act（《分契物业法》）规定了一套标准规约。但分契物业通常会增添或修改一些内容。这往往取决于管理风格。例如，我们的大楼是否应允许养宠物？是否允许在阳台吸烟？窗户是否必须使用特定款式的百叶窗？这意味着，例如，委员会并不是“随口说说”不允许您在大楼内养宠物。业主很可能早已就此达成一致，或许是在您成为业主之前的一次年度会议上。 

在规约之下，还有规则。规则不能规定您如何使用自己的单元；只有规约可以这样做。规则还必须在下一次年度会议上获得业主批准，否则便不再有效。规则通常比规约更细致，也更具“行政管理”性质。它们适用于委员会希望每年调整的事项，例如健身房开放时间。

这可能感觉像在做作业，但花大约两小时了解这些内容是很明智的。在您为分契物业提出报价前，请向您的房地产经纪人索取一份分契物业文件。阅读委员会会议纪要，以及（如果有的话）大楼的折旧报告。您需要留意以下事项：

• 是否有与您的生活方式不相符的**规约**？如果您有宠物，但规约不允许养宠物，那显然不合适。或者，如果您购买单元是为了翻新改造，请查看有关装修的限制。 

• 分契物业管理费是多少？了解您每月需要支付多少，并查看近期是否可能上调费用。

• 未来是否有重大维修工程？如果有，您和其他所有业主可能都需要一次性缴纳“特别摊款”来支付费用。这笔费用可能高达数千美元。

• **分契物业委员会**是否经常处理业主投诉？如果大多数会议都会花时间审查噪音或异味投诉，或者讨论对业主征收的罚款或其他费用，这可能会让您了解大楼的管理方式（以及它是否适合您）。

• 分契物业委员会是否涉及任何诉讼？针对其业主的法庭案件越多，管理方与业主之间关系紧张的可能性就越大。您可以在线搜索法庭案件（请获取该分契物业的完整法定名称，因为搜索时需要用到）。

每年，分契物业委员会都会重新选举。如果您有意参选，请向大楼经理或分契物业委员会主席咨询。作为委员会成员，您能够直接影响大楼的管理方式。但这是一项团队工作。您需要讲究策略并善于说服他人，因为决定是集体作出的。

分契物业委员会经常聘请专家提供建议，尤其是在重大维修方面。但您也会有发言权。您可以就一些小问题发表意见，比如升级电梯或走廊内的标识；也可以就更大的问题发表意见，比如审核工程公司针对大型维修工程提供的报价，或提议修改分契物业规约中关于是否允许在大楼内养宠物或出租房屋的规定。

担任委员会成员是一项责任。要成为称职的分契物业委员会成员，您必须参加会议、做好准备（通常会提前收到议程），并准备好表达自己的意见。 

作为委员会成员，您还必须从整栋大楼的最佳利益出发来思考和行动。人们加入委员会，往往是为了提出他们个人认为有价值的建议。这当然没问题，但您必须谨慎披露利益冲突；当您与某个事项关系过于密切时，不应参与投票。例如，投票支持您伴侣的公司承接大楼的工程工作是不可以的。不过，只要您披露她是您的伴侣，并且放弃投票，您仍可以让委员会了解她提供的服务。

分契物业整体必须购买自己的保险，以保障建筑物和公共区域等方面的损失。相关费用由业主缴纳的分契物业管理费承担。许多人还会购买额外的个人保险，让自己的单元获得更全面的保障。购买合适的保单并了解分契物业的免赔额非常重要。建议您对此做一些调查研究。咨询保险经纪人的意见会很有帮助。

收到楼宇经理发来的电子邮件，说“您的邻居投诉称，12 月 4 日晚上 11:14，您把音乐放得非常大声”，确实令人烦恼。但事情总有两面：有些人确实比较敏感；不过，您也确实需要顾及邻居。

关键在于找到折中办法。有效沟通能够带来最大的改变。我们提供了有关如何处理分契物业投诉的技巧和建议。

此外，请注意，如果您强烈认为分契物业委员会对您作出的决定不公平，您可以上诉。Civil Resolution Tribunal（民事纠纷解决仲裁庭）对许多（但并非所有）分契物业纠纷拥有管辖权。这个在线仲裁庭鼓励以协作、解决问题的方式来处理纠纷，而不是采用传统的法庭模式。