居住在分契物业中

“我在东区一个只有四户的小型住宅社区买了一套可爱的联排住宅。我特别兴奋，因为终于有了自己的前门和小院子——在高层公寓住了八年后，我都忘了自己有多喜欢园艺了。但后来我才知道，这栋四户住宅也是一个‘分契物业’。而且它的规章制度和我之前住的共管公寓一样多！因为我们人数很少，所以更容易达成共识，但我很惊讶地发现，卑诗省竟然有这么多地方都是分契物业。”

– Hailey，温哥华，卑诗省

分契物业是卑诗省一种特定的产权形式。决定一个开发项目是否属于分契物业的，并不是它的规模或形状，而是其法律结构。分契物业受专门的省级法律规范，该法律规定了相关规则。法律涵盖的事项包括建筑物如何管理、依法必须履行的义务（例如购买保险），以及物业经理拥有多大的权力。如果一个开发项目是通过分契计划在法律上设立的，它就是分契物业。无论是拥有300个单元的高层公寓，还是只有两个单元的分契双拼住宅，都是如此。

分契物业就像一家公司，只不过您拥有的不是股份，而是楼内的一个单元。其他所有部分都是由全体业主共同拥有的共用物业。 

分契物业可以起诉他人，也可以被起诉：例如，某位水管工把主锅炉房的管道维修得很差。分契物业委员会（稍后会进一步介绍）可能会决定代表分契物业起诉这位水管工。 

与大多数公司一样，分契物业必须向其业主保持透明。这意味着需要举行年度会议，讨论重要议题、辩论变更事项，并选举负责人。分契物业还必须妥善保存记录，任何业主都可以要求查阅。

当您居住在独立屋时，装修、维修和园艺由您说了算（但仍须遵守市政规定）。但分契物业对所有业主都设有一套规范。每个分契物业都有自己的一套规约——由最初的业主制定，并由现任业主按需要调整。规约涵盖的事项包括：是否允许养宠物、您可以在一天中的什么时间在单元内进行有噪音的维修，以及您可以邀请多少人去健身房。

这并不是说，如果您重视自由，就应始终避开分契物业。事实上，在卑诗省，分契物业生活往往是唯一负担得起的选择。但重要的是要认识到，楼上、楼下和左右两侧都有邻居，确实意味着需要作出一些取舍。学会妥协也是其中的一部分。

分契物业委员会负责运营您所在的大楼。除其他事项外，它会制定短期和长期预算、建立账单支付制度、安排大楼保险，并处理业主投诉和装修申请。 

委员会由全体业主每年选举一次——可以说是一种小型民主制度。委员会成员会定期召开会议，审议一份具体事项清单，并确保各项事务按计划进行。他们也可能设立小组委员会，对具体问题进行深入审查。 

大多数时候，分契物业会聘请管理公司处理日常事务。在这种情况下，您通常会有一位主要联系人，可通过电子邮件或电话联系他，反映大楼内的问题。他会评估您请求的紧急程度，并在需要时提交给分契物业委员会。 

委员会的管理工作受大楼的分契物业规约指导。Strata Property Act（《分契物业法》）规定了一套标准规约。但分契物业通常会添加或修改一些内容。这往往是风格偏好的问题。我们的大楼是否应允许养宠物？是否允许在阳台吸烟？窗户是否必须使用特定的百叶窗？这意味着，例如，委员会并非只是“随口说说”不允许您在大楼内养宠物。业主对此问题早已达成一致，或许是在您成为业主之前的一次年度会议上。 

在规约之下，还有规则。规则不能规定您如何使用自己的单元；只有规约可以这样做。规则还必须在下一次年度会议上获得业主批准，否则将不再有效。规则通常比规约更细化，也更具“行政管理”性质。它们适合用于委员会希望每年调整的事项，例如健身房开放时间。

这可能感觉像做作业，但花大约两小时了解情况是很明智的。在您为分契物业提出报价前，向您的房地产经纪索取一份分契物业文件。阅读委员会会议记录，以及（如果有的话）大楼的折旧报告。您需要留意以下事项：

• 是否有与您的生活方式不相符的分契物业规约？如果您养宠物，但规约不允许养宠物，那显然行不通。或者，如果您购买单元是为了翻新改造，也要查看是否有关于装修的限制。 

• 分契物业管理费是多少？了解您每月需要支付多少，并看看近期是否可能会上调费用。

• 近期是否有重大维修计划？如果有，您和其他所有业主可能都需要一次性支付一笔“特别摊款”来承担费用。这笔费用可能高达数千加元。

• 分契物业委员会是否经常处理业主投诉？如果大多数会议都会花时间审查噪音或异味投诉，或讨论对业主收取的罚款或其他费用，这可能反映出大楼的管理方式（以及它是否适合您）。

• 分契物业委员会是否涉及过诉讼？针对其自身业主的法庭案件越多，管理方与业主之间关系紧张的可能性就越大。您可以在线搜索法庭案件（请获取该分契物业的完整法定名称，因为搜索时需要用到）。

每年，分契物业委员会都会重新选举。如果您有意参选，请向您的物业经理或分契物业主席咨询。作为委员会成员，您能够直接影响大楼的管理方式。但这是一项团队合作。您需要圆融且有说服力——决定由大家共同作出。

分契物业委员会经常聘请专家提供建议，尤其是在重大维修方面。但您也会有发言权。您可以就一些小问题发表意见，例如升级电梯或走廊的标识；也可以就较大的问题发表意见，例如审查工程公司对大型维修工程的报价，或提议修改关于是否允许在大楼内饲养宠物或出租房屋的分契物业规约。

加入委员会是一项责任。要成为有效率的分契物业委员会成员，您必须参加会议、做好准备（您通常会提前收到议程），并准备好表达自己的意见。 

作为委员会成员，您还必须从整栋大楼的最佳利益出发思考和行动。人们加入委员会，往往是为了提出他们个人认为有价值的提议。这当然没问题，但您必须谨慎披露利益冲突；当您与某个问题关系过于密切时，不应参与投票。例如，投票让您伴侣的公司承担大楼的工程工作是不可以的。但只要您披露她是您的伴侣，并且放弃投票，您仍可以向委员会介绍她提供的服务。

整个分契物业必须自行购买保险，以保障建筑物和公共区域等发生损坏时的损失。这笔费用由业主缴纳的分契物业管理费承担。许多人会另外购买自己的保险，以更全面地保障其单元。购买合适的保单并了解分契物业的免赔额非常重要。对此进行一些研究很值得。咨询保险经纪人的意见会很有帮助。 

收到物业管理员的电子邮件，说“您的邻居投诉，称您在 12 月 4 日晚上 11 点 14 分播放音乐的音量很大”，确实很让人烦恼。但事情总有两面。没错，有些人比较敏感；但您也确实需要顾及邻居。

关键在于找到一个折中的办法。有效的沟通往往能带来最大的改变。我们整理了处理分契物业投诉的技巧和方法。

另外，请注意，如果您强烈认为分契物业委员会针对您作出的决定不公平，您可以上诉。Civil Resolution Tribunal（民事纠纷解决仲裁庭）对许多（但并非全部）分契物业纠纷拥有管辖权。这个在线仲裁庭鼓励通过协作、解决问题的方式来处理纠纷，而不是采用传统法庭模式。