Mes enfants figurent sur le titre de propriété de ma maison. À mon décès, lorsqu’ils en hériteront, devront-ils payer de l’impôt sur les gains en capital s’ils la vendent?

Réponse courte : possiblement, mais seulement sur la plus-value après votre décès — et votre succession pourrait d’abord devoir payer de l’impôt.

À votre décès, les règles fiscales du Canada traitent votre maison comme si elle avait été vendue. Le prix de vente, aux fins de l’impôt, est sa juste valeur marchande — ce qu’elle se vendrait sur le marché libre à ce moment-là. Cela s’appelle une disposition réputée — une règle qui traite votre maison comme si elle avait été vendue la veille de votre décès, même si aucune vente réelle n’a eu lieu. Si la maison a pris de la valeur depuis que vous l’avez achetée, votre succession pourrait devoir payer de l’impôt sur les gains en capital sur cette plus-value. Étant donné l’augmentation de valeur que vous décrivez, cela vaut la peine de bien comprendre la situation.

Si la maison a été votre résidence principale, elle peut être entièrement ou partiellement exonérée d’impôt sur les gains en capital. Cela s’appelle l’exemption pour résidence principale — une règle fiscale qui protège votre résidence principale contre l’impôt sur les gains en capital. Elle s’applique à la plupart des maisons familiales et peut éliminer ou réduire l’impôt que votre succession doit payer.

Une fois que vos enfants héritent de la maison, l’Agence du revenu du Canada établit leur prix de base à la juste valeur marchande de la maison au moment de votre décès. Le prix de base est le point de départ utilisé pour calculer tout gain futur. Cela veut dire :

• Si vos enfants vendent tout de suite, il y aura probablement peu ou pas d’impôt sur les gains en capital à payer.

• S’ils vendent plus tard et que la maison a pris de la valeur depuis votre décès, ils paieraient de l’impôt sur les gains en capital sur cette augmentation.

Les gains en capital ne sont pas imposés en totalité — actuellement, seulement la moitié du gain est ajoutée à leur revenu et imposée à leur taux personnel.

Un point important : comme vous avez ajouté vos enfants au titre de propriété de votre vivant, il pourrait y avoir une question fiscale distincte à examiner. Quand vous les avez ajoutés, l'ARC pourrait considérer cela comme si vous leur aviez vendu une part de la maison à ce moment-là. Si c’est le cas, l’augmentation de la valeur de la maison jusqu’à ce moment pourrait avoir été imposable pour vous — dans l’année où vous avez ajouté vos enfants au titre de propriété. L’exemption pour résidence principale peut réduire ou éliminer cette facture d’impôt, selon votre situation. 

Il y a une autre chose à noter : cela a aussi une incidence sur la situation fiscale future de vos enfants. Si l’ARC considère le transfert comme une vente réputée, le point de départ de vos enfants pour calculer tout gain futur est la valeur de la maison au moment où ils ont été ajoutés au titre de propriété — ce qui peut être inférieur à sa valeur au moment de votre décès. Si la maison a continué à prendre de la valeur, cela pourrait vouloir dire une facture d’impôt sur les gains en capital plus élevée pour eux s’ils vendent. 

Comme vous pouvez le voir, il y a beaucoup d’éléments à considérer ici — ce qui fait qu’il vaut vraiment la peine de demander conseil à un comptable fiscaliste ou d’obtenir des conseils juridiques auprès d’un avocat en planification successorale.