Je n’ai pas été payé pour des travaux de sous-traitance, alors j’ai déposé une hypothèque légale de la construction. Le propriétaire dit que je devrais poursuivre l’entrepreneur, pas lui. Quelles sont mes options?

En bref : Votre hypothèque légale de la construction n’a pas disparu simplement parce que le propriétaire a payé l’entrepreneur. Mais le propriétaire a partiellement raison — la dette complète est due par l’entrepreneur, pas par le propriétaire de la maison. Voici comment ces deux éléments s’articulent.

Votre contrat était avec l’entrepreneur

C’est l’entrepreneur qui vous doit le montant impayé complet, parce que c’est avec lui que vous avez conclu l’entente. Le poursuivre pour la facture impayée est une réclamation distincte de votre privilège.

Votre privilège vise la « retenue »

Selon cet article de la Builders Lien Act, un propriétaire doit retenir 10 % de chaque paiement à l’entrepreneur — c’est ce qu’on appelle la retenue. Il s’agit d’une somme mise de côté au cas où une personne plus bas dans la chaîne, comme vous, ne serait pas payée. 

C’est cette retenue que votre privilège peut viser. Même lorsque le propriétaire a payé l’entrepreneur général en entier, la responsabilité du propriétaire envers les demandeurs d’un privilège est généralement limitée au plus élevé des montants suivants : la somme encore due à l’entrepreneur, ou la retenue exigée. Donc : 

• Si le propriétaire a gardé le 10 % comme il devait le faire, cet argent est disponible pour aider à payer votre réclamation.

• Si le propriétaire a déjà tout payé — y compris la retenue — avant l’expiration des délais, il l’a peut-être fait à ses propres risques et pourrait quand même devoir jusqu’au montant de la retenue.

Le hic, c’est que la retenue peut être moins élevée que le montant total de votre facture, donc le privilège pourrait ne pas couvrir tout ce qui vous est dû. C’est pourquoi on poursuit souvent les deux recours — l’entrepreneur pour la dette complète, et le privilège pour la retenue. Gardez simplement à l’esprit que faire exécuter le privilège est la voie la plus complexe et la plus coûteuse; il vaut donc la peine de comparer ce qu’il reste dans la retenue avec ce qu’il faut pour la réclamer.

Surveillez vos délais — c’est urgent

Déposer le privilège n’était que la première étape. Pour le maintenir en vigueur, vous devez intenter une poursuite à la Cour suprême de la C.-B. et enregistrer un certificat de litige pendant (CPL) contre la propriété dans l’année suivant le dépôt du privilège. Si vous manquez ce délai, vous perdez le privilège.

Il y a aussi un piège : le propriétaire peut raccourcir votre délai. S’il vous signifie un avis vous enjoignant d’intenter une action, vous n’avez que 21 jours pour commencer votre poursuite et enregistrer le CPL. Donc, ouvrez votre courrier et n’attendez pas.

Une chose que le propriétaire pourrait faire

Le propriétaire peut demander au tribunal de faire radier le privilège de son titre en versant au tribunal le montant de la retenue. Si cela arrive, le privilège est retiré de la propriété, mais l’argent demeure une garantie — vous pouvez quand même le réclamer si vous prouvez votre cause.  

Est-ce que cela en vaut la peine?

Avant de dépenser de l’argent pour poursuivre cette affaire, il vaut la peine de comparer le coût avec ce que vous pourriez réellement récupérer. L’exécution du privilège lui-même doit se faire à la Cour suprême de la C.-B. — la voie la plus formelle et la plus coûteuse. Donc, si la retenue est petite, les frais juridiques pourraient réduire votre recouvrement.

La dette que l’entrepreneur vous doit est une question distincte, et vous pouvez la poursuivre dans un tribunal plus simple et moins coûteux selon le montant. Les réclamations jusqu’à 5 000 $ vont au Tribunal de résolution civile, et les réclamations de 5 000 $ à 35 000 $ vont à la Cour des petites créances, qui fait partie de la Cour provinciale. Avec 10 000 $ dus, votre réclamation contre l’entrepreneur irait à la Cour des petites créances, où vous pouvez vous représenter vous-même.

La bonne nouvelle : bon nombre de ces différends se règlent une fois qu’un privilège est inscrit au titre ou qu’une mise en demeure ferme est envoyée, sans aller au tribunal. Une courte discussion avec un avocat peut vous aider à décider quelle voie vaut la peine pour le montant qui vous est dû.

Que faire ensuite

Voici quelques prochaines étapes à envisager :

• Inscrivez cela à votre calendrier. Notez la date exacte à laquelle vous avez déposé le privilège et inscrivez dès maintenant votre échéance d’un an.

• Mettez votre demande à l’entrepreneur par écrit. Demandez à Beagle+ de vous aider à préparer une ébauche.

• Parlez bientôt à un avocat. Faire exécuter un privilège est une procédure technique devant la Cour suprême, avec des délais stricts, et un avocat peut aussi examiner une réclamation distincte pour violation du contrat contre l’entrepreneur. Deux bons points de départ sont le BC Legal Referral Service (Service d’aiguillage juridique de la C.-B.), qui vous met en contact avec un avocat pour une consultation gratuite afin que vous puissiez décider si vous voulez le retenir, et le BC Legal Directory (Répertoire juridique de la C.-B.), où vous pouvez chercher un avocat par domaine de droit et par communauté.