为您的企业租赁场地

企业租用办公空间有很多充分理由。它能提供一个让员工和承包商见面的中心场所，为员工提供专属工作地点，也为客户会议提供空间。总的来说，它能让您的企业摆脱地下室办公的局面（而且往往真的是地下室！）。

但首先请问问自己：我为什么需要租用办公空间？不妨从以下问题开始思考：

• 您的客户想要什么？如果您经营的是零售场所，这一点不言而喻。但对一些专业服务企业来说，答案就没那么明确。办公空间也许是一种名片，用来展示您的专业水平。您是否有很多客户上门，还是主要通过线上方式与他们会面？ 

• 员工会经常来办公室吗？随着弹性工作安排越来越被接受，这比以往任何时候都更值得考虑。有些人不想来办公室，有些人愿意来，还有些人希望两者结合。您可以考虑调查现有员工或承包商对此的看法。如果您还没有招聘新人，请想想您的企业是否真的需要人员一直在现场。坐在办公室里的人越少，您需要的空间就越小（而且可能更便宜或位置更好）。

• 那么您的员工想要什么？他们乘坐公共交通吗？如果是这样，靠近交通线路、租金较高的办公室可能更合适。他们开车吗？那就看看带停车位的选择。您是否想吸引优秀人才为您工作？可以考虑在城里更时尚的区域租用空间。

• 您需要什么类型的空间？看看任何一家新兴科技公司的 Instagram 动态，您可能会看到粉刷成白色的墙壁、木梁和绿植，布置在时尚的开放式空间中。这很酷，但请问问自己：这真的是您需要的吗？如果您的员工整天打电话，或者客户络绎不绝，有隔墙的独立空间可能会更合适。 

• 您的企业是否需要特定的分区许可？城里的某些区域并不允许任何类型的企业在那里经营。您也不能总指望房东会留意这一点——通常，确保自己拥有正确的执照或许可证是您的责任。

• 您考虑过共享办公环境吗？联合办公空间非常受欢迎，而且会员资格分不同档次——您可以根据预算租用流动工位或专用会议室。这类租约通常还包含网络和茶点等福利。 

"作为一名小企业主，我签过很多文件——服务协议、贷款文件、雇佣合同。但没有一份像我的商业租约那么复杂。它大约有 30 页，字非常小，而且充满了技术性内容。我觉得自己真正看懂的，只有每月租金和租期结束日期。但我真的很喜欢那个场地，所以在没有完全了解自己所有法定权利的情况下就签了字。我的月租比预期高得多；我本应更清楚地了解自己需要承担的所有常见建筑费用。"

– Sean，加拿大温哥华，卑诗省

我们理解。租约文件通常又长又复杂。而且也不一定能修改——即使您发现措辞中有想调整的内容，房东也未必会让步。因此，您可能会想干脆签字了事。

但您完全不该这样做。 即使无法协商，您至少也应了解商业租约中的关键内容。 这样做能帮助您合理规划预算，并了解签字后哪些事可以做、哪些事不能做。下面我们来看看您需要注意的一些事项。

一般来说，租约分为两类：总额租赁和净额租赁。在总额租赁中，您需要支付场地费用以及房东的所有附带费用。（基本上，除了租金以外的所有费用。）在净额租赁中，您只需支付场地费用，可能还要支付一些附带费用（例如您自己空间的电费）。 

总额租赁和净额租赁还有不同的变体。一些总额租赁属于修正总额租赁，您需要与房东分担附带费用。一些净额租赁是双重净额租赁或三重净额租赁，您必须直接支付两项或三项附带费用。甚至还有绝对净额租赁——顾名思义，租客要支付所有费用。

还有一种按营业额计租的租约，您需支付基本租金，再加上每月销售额的一部分。这类租约在商场中很常见。 

阅读租约可以帮助您确认它属于哪一类。了解这些术语，也能帮助您在提问或与房东协商时保持镇定，不露怯。

很多时候，这并不明显。首先，您需要了解基本租金。 这是您为使用该空间所支付的费用。它通常以每平方英尺的价格表示。房东所报的面积可能与实际“可使用”的空间相差很大——请务必带着卷尺实地查看，以确认这个数字是否准确。 

其次，您需要了解附加费用。 这些是除基本租金外，可能计入您总租金的所有费用。例如房东的不动产税、保险费和维护费用。房东通常会将这些费用分摊到一栋楼内的所有单元，但并非总是如此。请务必了解您需要承担哪些附加费用。

第三，您需要了解付款安排。 有些租约要求您每月支付相同的金额。另一些租约可能采用阶梯式付款，金额会随时间增加（或减少）。通常您会被要求支付押金，这笔钱通常会一直由对方保管到租约结束后（而不是直接抵扣最后一个月的租金）。 

租赁空间不仅仅关乎您目前的安排。了解您今后的权利非常重要。您能否以相同的租金续租？您能否提前续租，以锁定更优惠的租金？如果您的业务扩大，您是否希望优先租赁大楼内相邻的空间？在签约前，请确保您能回答这些问题。

还要考虑您是否可能想要或不得不提前搬离。有些租约允许您转租或转让租约（通常需要房东同意）。请提前决定您是否需要这种灵活性。另一方面，如果房东计划重新开发，他们可能希望能够提前终止租约。如果是这样，了解他们需要提前多久通知您。

当然，如果您不续租，就需要搬离。但有些租客会惊讶地发现，他们安装的升级设施不能带走。定制搁架、地板、机器设备——您为该单元增添的任何物品（这些称为“租赁物业改良”）通常都必须留在原处。如果您想保留这些物品，请确保租约中对此有所说明。还要确保您了解如何取回押金的流程。

“这是我第一次租赁办公空间，而且那是一栋比较新的建筑，所以我觉得自己很难成功争取到月租标价的折扣。但我还是让房东支付了我想对会议室进行的一项小型改造费用。他们还同意，我们搬走后，家具和架子可以归我们所有。看来，价格并不是唯一可以谈判的事项！”

– Alice，卑诗省维多利亚

借助以上信息，您现在更清楚在签署商业租赁合同前需要注意哪些事项。现在，您可以撸起袖子，与房东进行谈判了。以下是具体做法。

这一点值得再次强调：请先确定您每月用于租赁场地的预算。难点在于预测未来的支出。请记住，有些租约允许租金随时间逐步调整，这意味着您可以在前几个月支付较少的租金。

看看您感兴趣的社区中类似的场地。给商业地产经纪人打个电话，征求他们的意见——他们通常从房东那里获得佣金，所以您不用担心需要自掏腰包。 

然后看看建筑物本身。它的质量是否低于宣传所说的水平？附近是否有施工，可能会产生噪音或让顾客不愿前来？里面是否有其他租客与您的业务不相容，或者会与您的业务竞争？不妨和其他租客聊聊——他们或许能提供关键信息，告诉您这是不是一栋好楼，或者房东是否难打交道。

在考虑搬入之前，也要留意社区里的议论。问问附近的其他租客是否喜欢那里，以及最近的人流量如何。 

不要只对一个房源投入太多感情——那样肯定会让您多花冤枉钱。

我们在第 2 步中提到过，可以咨询商业房地产经纪人。如果这是一份金额相对较高的租约，花一些钱请律师可能是一项不错的投资。一位优秀的商业律师不仅会审查您面临的法律风险，还可以帮助您与房东谈判。这会让房东知道，他们应当认真对待您。

还请记住：如果房东有律师，不要相信对方会把您的最大利益放在心上。

不只是月租金的问题。您应考虑：如果房东先为您进行一些装修，您是否愿意按公布的租金入住。或者，您可能更愿意自己装修，并希望要求房东支付费用（或协助融资）。如果一个场地已空置一段时间，您在谈判时就更有优势，可以争取免租一两个月。

考虑加入竞业限制条款。您可能不希望另一家与您从事相同业务的公司搬到同一楼层的另一头，并可能吸引您的客户或挖走您的员工。

最后，如果房东希望能够在租期结束前解除租约，可以考虑加入一笔违约金，以支付您因必须搬迁而产生的费用（或您在租期内对该单元进行任何改善所产生的费用）。

这些只是一些建议。您可以考虑向律师，甚至是懂商业的朋友或同事，获取更符合您具体情况的意见。 

有些人最习惯面对面沟通，有些人更喜欢通过电话，还有些人只想以书面形式回复一份还价。您需要选择一种能让您最有信心的谈判方式。