Je n’ai pas été payé pour des travaux de sous-traitance, alors j’ai déposé une hypothèque légale de la construction. Le propriétaire dit que je devrais poursuivre l’entrepreneur, pas lui. Quelles sont mes options?

En bref : Votre hypothèque légale de la construction n’a pas disparu simplement parce que le propriétaire a payé l’entrepreneur. Mais le propriétaire a en partie raison — la dette complète est due par l’entrepreneur, et non par le propriétaire. Voici comment ces deux aspects s’articulent.

Votre contrat était avec l’entrepreneur

C’est l’entrepreneur qui vous doit la totalité du montant impayé, parce que c’est avec lui que vous avez conclu l’entente. Le poursuivre pour la facture impayée est une réclamation distincte de votre privilège.

Votre privilège s’applique à la « retenue »

En vertu de cet article de la Builders Lien Act, un propriétaire doit retenir 10 % de chaque paiement versé à l’entrepreneur — c’est ce qu’on appelle la retenue. Il s’agit d’une somme mise de côté au cas où une personne plus bas dans la chaîne, comme vous, ne serait pas payée. 

C’est cette retenue que votre privilège peut viser. Même si le propriétaire a payé l’entrepreneur général en entier, la responsabilité du propriétaire envers les demandeurs en privilège est généralement limitée au plus élevé des montants suivants : la somme encore due à l’entrepreneur, ou la retenue exigée. Donc : 

• Si le propriétaire a gardé les 10 % comme il devait le faire, cet argent est disponible pour aider à payer votre réclamation.

• Si le propriétaire a déjà tout versé — y compris la retenue — avant l’expiration des délais, il l’a peut-être fait à ses propres risques et pourrait quand même devoir jusqu’au montant de la retenue.

Le hic, c’est que la retenue peut être inférieure au montant total de votre facture, donc le privilège pourrait ne pas couvrir tout ce qui vous est dû. C’est pourquoi les gens poursuivent souvent les deux recours — l’entrepreneur pour la dette complète, et le privilège pour la retenue. Gardez simplement à l’esprit que faire exécuter le privilège est une démarche plus complexe et plus coûteuse; il vaut donc la peine d’évaluer ce qu’il reste dans la retenue par rapport à ce qu’il faut pour la réclamer.

Surveillez vos délais — c’est urgent

Déposer le privilège n’était que la première étape. Pour qu’il demeure valide, vous devez intenter une poursuite devant la Cour suprême de la C.-B. et enregistrer un certificat de litige pendant (CLP) contre la propriété dans l’année qui suit le dépôt du privilège. Si vous manquez ce délai, vous perdez le privilège.

Il y a aussi un piège : le propriétaire peut raccourcir votre délai. S’il vous signifie un avis vous enjoignant d’intenter une action, vous n’avez que 21 jours pour commencer votre poursuite et enregistrer le CLP. Donc, ouvrez votre courrier et n’attendez pas.

Une chose que le propriétaire pourrait faire

Le propriétaire peut demander au tribunal de faire radier le privilège de son titre en consignant au tribunal le montant de la retenue. Si cela arrive, le privilège est retiré de la propriété, mais l’argent demeure comme garantie — vous pouvez toujours le réclamer si vous prouvez votre cause.  

Est-ce que cela en vaut la peine?

Avant de dépenser de l’argent pour poursuivre cette affaire, il vaut la peine de comparer le coût avec ce que vous pourriez réellement récupérer. L’exécution du privilège lui-même doit se faire devant la Cour suprême de la C.-B. — la voie la plus formelle et la plus coûteuse. Donc, si la retenue est faible, les frais juridiques pourraient réduire ce que vous récupérerez.

La dette que l’entrepreneur vous doit est une question distincte, et vous pouvez la poursuivre dans un forum plus simple et moins coûteux selon le montant. Les réclamations jusqu’à 5 000 $ vont au Tribunal de résolution civile, et les réclamations de 5 000 $ à 35 000 $ vont à la Cour des petites créances, qui fait partie de la Cour provinciale. Avec 10 000 $ dus, votre réclamation contre l’entrepreneur relèverait de la Cour des petites créances, où vous pouvez vous représenter vous-même.

La bonne nouvelle : bon nombre de ces différends se règlent une fois qu’un privilège est inscrit au titre ou qu’une mise en demeure ferme est envoyée, sans aller au tribunal. Une brève discussion avec un avocat peut vous aider à décider quelle option vaut la peine pour le montant qui vous est dû.

Quelques prochaines étapes à envisager

Inscrivez-le à votre calendrier. Notez la date exacte à laquelle vous avez déposé le privilège et inscrivez dès maintenant votre échéance d’un an.

Mettez votre demande à l’entrepreneur par écrit. Demandez à Beagle+ de vous aider à préparer une ébauche.

Parlez bientôt à un avocat. L’exécution d’un privilège est une procédure technique devant la Cour suprême, avec des délais stricts, et un avocat peut aussi examiner une réclamation distincte pour violation du contrat contre l’entrepreneur. Deux bons points de départ sont le BC Legal Referral Service (Service de référence juridique de la C.-B.), qui vous met en contact avec un avocat pour une consultation gratuite afin que vous puissiez décider si vous voulez le retenir, et le BC Legal Directory (Répertoire juridique de la C.-B.), où vous pouvez chercher un avocat par domaine de droit et par communauté.